Стоимость новостройки на котловане в Москве – 370,6 тысяч рублей
На август средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках, которые находятся на начальном этапе строительства, составляет 370,6 тысяч рублей (во всех классах жилья, кроме элитного). Это на 21,1% меньше, чем в жилых комплексах на стадии монтажа нижних этажей и на 13,7% чем на стадии монтажа верхних этажей.
В Москве в старых границах продается 358 жилых комплексов, 980 корпусов, 2 104 908 кв. метров.
Из них по площади (в метрах) новостройки комфорт-класса составляют 45,5 % предложения, бизнес-класса – 40,8 %, премиум-класс – 10,4%, элита – 3,2%. В Est-a-Tet исследовали предложение всех классов, кроме элитного, поскольку он имеет существенные особенности. Предложение и цены исследованы с точки зрения зависимости цены от стадии строительства.
Средняя стоимость квадратного метра в зависимости от стадии строительства и класса по данным на 12 августа:
|
Стадия строительства |
Средневзвешенная цена кв. метра, рублей |
Разница, % к стадии котлована |
|
Котлован |
261 227 |
- |
|
Монтаж нижних этажей |
284 464 |
+8,9% |
|
Монтаж верхних этажей |
308 124 |
+17,9% |
|
Фасадные работы |
296 604 |
+13,5% |
В комфорт-классе на момент исследования экспонировалось 994 991 кв. метров. Минимальная стоимость квадратного метра наблюдается в проектах на стадии котлована – 261,227 тыс. рублей.
«Если обратить внимание на цифры, то видно, что приобретение на котловане остаётся самым выгодным и инвестиционно привлекательным мероприятием, и это несмотря на проектное финансирование, из-за которого некоторые эксперты ожидали исчезновения инвесторов в новостройках. Далее по стадии готовности цены в проектах растут, но всё не так просто – здесь уже играет роль стратегия продаж, ликвидность проекта и ряд других факторов. Средние показатели по рынку не показывают прямой зависимости стадии готовности и средней цены квадратного метра, но стоимость на стадиях монтажа в любом случае существенно выше стоимости на котловане, даже с учётом того, что это средние показатели. Вывод стоит сделать следующий: если вы рассматриваете покупку как инвестицию, то вам стоит рассматривать проекты на котловане, но это не значит, что любой проект подойдёт. Если вы рассматриваете квартиру для жизни, то стоит рассматривать различные стадии строительной готовности, так как зачастую можно найти оптимальное соотношение цены и готовности объекта, не говоря уже о качественных характеристиках. Единственная сложность – на рынке колоссальный объём предложений, и самому будет очень сложно и долго в этом ориентироваться», – рассказывает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
В бизнес-классе экспонируется 938 294 кв. метров.
Здесь график зависимости цены от стадии готовности выглядит похоже на комфорт-класс, но разница между стоимостью на стадии верхних этажей и на стадии фасадных работ минимальная. Так же как и в комфорт-классе максимальная выгода – при покупке квартиры на стадии котлована.
|
Стадия строительства |
Средневзвешенная цена кв. метра, рублей |
Разница, % к стадии котлована |
|
Котлован |
397 570 |
- |
|
Монтаж нижних этажей |
425 087 |
+6,9% |
|
Монтаж верхних этажей |
441 485 |
+11,0% |
|
Фасадные работы |
439 784 |
+10,6% |
Премиум-класс заметно отличается по ценовой разнице от предыдущих классов.
Так, здесь фиксируется максимальная разница между стоимостью метра на стадии котлована и на стадии фасадных работ – сразу +72,2%. При этом стоимость квадратного метра на стадии нижних этажей выше, чем при монтаже верхних этажей. «Ценообразование в премиальном сегменте строится по иным законам, чем в комфорт- и бизнес-классе, также общий объем предложения относительно небольшой – 171 624 кв. м. Любой выход проекта сразу меняет общую ценовую картину», – отмечает Роман Родионцев.
|
Стадия строительства |
Средневзвешенная цена кв. метра |
Разница, % к стадии котлована |
|
Котлован |
559 244 |
- |
|
Монтаж нижних этажей |
623 941 |
+11,6% |
|
Монтаж верхних этажей |
567 618 |
+1,5% |
|
Фасадные работы |
962 917 |
+72,2% |
Таким образом, максимальная выгода для покупателя в любом случае наблюдается при покупке на этапе котлована. Однако сейчас покупатели проявляют значительный интерес к жилью на высокой стадии готовности – и в ряде случаев приобрести жилье на стадии фасадных работ может быть выгоднее, чем на стадии монтажа верхних этажей. Необходимо тщательно изучать каждый проект, учитывать массу факторов от локации до репутации девелопера.
Ранее в Est-a-Tet опросили потенциальных покупателей жилья и выяснили, что бюджет покупки важен для 99% покупателей, при этом показатель цены стоит на первом месте всё время наблюдения (более 14 лет).
Эксперты «Метриум» проанализировали новые проекты застройки «старой» Москвы во II квартале 2021 с точки зрения инвестиций в них. Повышение стоимости новостроек по-прежнему негативно влияет на перспективы вложений в «котлован». Впрочем, среди новинок были проекты, которые в силу удачного расположения, концепции и небольшого масштаба могут принести прибыль инвестору.
На основе оценки уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложений. По каждому критерию инвестиционной привлекательности новый проект получил балл (от 1 до 5), после чего все новинкам рынка присваивается рейтинг (подробное описание методики см. ниже).
Какие проекты II квартала 2021 наиболее привлекательны для инвестиций
- Very
Во II квартале московские девелоперы начали продажи в 18 проектах квартирных и апартаментных комплексах «старой» Москвы. Самым интересным для вложений из них эксперты «Метриум» признали жилой комплекс бизнес-класса Very (девелопер ГК «Основа»), который набрал 28,8 из 44 возможных баллов. Он строится на северо-востоке Москвы в районе Марфино.
Всего в ЖК Very будет построено 4 жилых дома высотой 31 этаж и отдельно стоящий двухэтажный спортивный комплекс с бассейном. В состав жилого комплекса также войдет встроенно-пристроенный детский сад на 100 мест и отреставрированный пятиэтажный гостиничный корпус. На -1 уровне проекта расположится подземный паркинг на 631 машиноместо и 330 индивидуальных кладовых помещений.
Сильные стороны проекта – он расположен в одном из самых зеленых районов столицы, в шаговой доступности от «Главного ботанического сада им. Н.В. Цицина РАН». Уровень цен в проекте достигает 375 тыс. рублей за кв.м., что ниже, чем в среднем по району в проектах сопоставимого класса (434 тыс. рублей). Хотя минимальная стоимость лота составляет здесь 10,8 млн рублей за квартиру площадью 28,8 кв.м.
Слабые стороны – Very удален как от метро (25 минуты до ближайшей станции), так и от центра на автомобиле (24 минуты).
- 2. Парковый квартал Self
Вторую позицию рейтинга занял жилой комплекс массового сегмента «Парковый квартал Self» (3-я Гражданская, 35), который возводят в Богородском районе Восточного административного округа. По версии аналитиков «Метриум» комплекс получает 28,5 из 44 баллов инвестиционной перспективности.
Общая площадь проекта – 49 тыс. кв. м, жилая – 28,6 тыс. кв. м. Представляет собой 19-этажный жилой дом на 474 квартиры. По проекту предусмотрены детская площадка, зона для отдыха, общественные пространства и подземный паркинг на 145 мест.
Сильные стороны проекта – относительно низкий уровень стартовых цен (221 тыс. рублей при средней по округу – 264 тыс. рублей). Также комплекс сравнительно небольшой, особенно по меркам проектов Москвы.
Слабые стороны – удаленность от метро (26 минут пешком до ближайшей станции метро), а также малоизвестный застройщик «Энергостройинвест» с дебютным для него проектом. Впрочем, минимальная стоимость квартиры весьма привлекательная – 7,8 млн рублей за 28 кв.м.
- «Южные сады»
Третью позицию рейтинга с минимальным отрывом от серебряного призера занимает проект комфорт-класса «Южные сады» (25,3 балла). В тройке самых удачных для инвестиций новостроек этого квартала «Южные сады» – единственный комплекс квартир, а не апартаментов. Его строят в районе Южное Бутово в ЮЗАО. Реализацией проекта занимается крупнейший девелопер Новой Москвы – ГК «А101», которая входит в ТОП-3 московского рейтинга девелоперов Единого ресурса застройщиков.
Комплекс возводится в пешей доступности от трех станций метро. Сейчас идет строительство его первой очереди, которая состоит из пяти корпусов общей площадью 78,8 тыс. кв. метров. Среди ее ключевых особенностей – мультифункциональная зона на внутренней территории с амфитеатром для организации «соседских» мероприятий и патио с детской площадкой, стилизованной под горный рельеф. Проект отличают доступные цены – 194 тыс. рублей за кв.м. при средней по новостройкам комфорт-класса 235 тыс. рублей за кв.м. Минимальная стоимость квартиры также невысокая – 5,3 млн рублей за студию площадью 22 кв.м
«Высокие темпы продаж в ЖК «Южные сады» обусловлены, помимо прочего, сформированным спросом на жилье в этом районе Москвы, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Локация отличается высоким экологическим благополучием, хорошей обеспеченностью транспортной и социальной инфраструктурой, хорошими перспективами развития растущего рядом нового центра столицы – Новой Москвы. Поэтому всего за один первый месяц продаж мы реализовали порядка 20% лотов, а средняя цена квадратного метра выросла со 185,6 до 188 тыс. рублей».
Эксперты «Метриум» отмечают, что впервые за последний год в рейтинге превалируют проекты массового сегмента. Из 15 комплексов девять относятся к комфорт-классу и один – к эконом-классу. Впрочем, есть и один проект элитного сегмента.
«Быстрое и внушительное повышение цен на новостройки привело к тому, что ценовая привлекательность новых проектов стала не правилом, а исключением, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Практически все комплексы рейтинга вышли в продажу с уровнем цен, который можно сопоставить со средними по локации или сегменту. Однако это не значит, что инвестору на этом рынке делать нечего. Напротив, предложение почти во всех секторах рынка за год упало на 20-30%, а спрос остается высоким, поэтому квартиры в новых объектах будут еще долго сохранять высокий уровень цен».
Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы во II квартале 2021
|
Проект |
Цены |
Масштаб |
Близость метро |
Близость ТТК |
Удаленность от центра |
Окружение |
Рейтинг девелопера |
Риск низк. ликвидности |
Риск остановки |
Итог |
Качественный уровень |
|
|
1 |
Very |
3 |
4 |
1 |
3 |
3 |
8 |
1 |
1 |
1 |
28,8 |
65% |
|
2 |
Парковый квартал Self |
3 |
4 |
1 |
3 |
3 |
7 |
1 |
1 |
1 |
28,5 |
65% |
|
3 |
Южные Сады |
3 |
3 |
4 |
1 |
1 |
7 |
3 |
1 |
1 |
25,3 |
57% |
|
4 |
Wellton Gold |
1 |
5 |
3 |
4 |
2 |
5 |
1 |
1 |
1 |
25,0 |
57% |
|
5 |
Ярославское шоссе, 51 (Я51) |
1 |
5 |
1 |
2 |
2 |
7 |
1 |
1 |
1 |
24,5 |
56% |
|
6 |
Досфлота, 10 |
1 |
5 |
1 |
2 |
2 |
6 |
1 |
1 |
1 |
24,2 |
55% |
|
7 |
Лаврушинский |
1 |
4 |
4 |
5 |
5 |
9 |
1 |
1 |
1 |
23,8 |
54% |
|
8 |
Барклая 6 |
1 |
4 |
5 |
4 |
3 |
4 |
5 |
1 |
1 |
23,0 |
52% |
|
9 |
Кольская 8 |
1 |
4 |
3 |
2 |
2 |
3 |
5 |
1 |
1 |
21,5 |
49% |
|
10 |
Дербеневская 20 |
1 |
4 |
2 |
4 |
3 |
1 |
5 |
1 |
1 |
21,5 |
49% |
|
11 |
Михалковский |
3 |
5 |
2 |
1 |
2 |
2 |
1 |
1 |
0,7 |
21,2 |
48% |
|
12 |
Перец |
1 |
4 |
3 |
1 |
1 |
-2 |
3 |
1 |
1 |
19,2 |
44% |
|
13 |
HighWay |
1 |
3 |
4 |
5 |
4 |
0 |
3 |
1 |
1 |
18,2 |
41% |
|
14 |
Первый Ленинградский |
1 |
2 |
1 |
2 |
1 |
-4 |
4 |
1 |
1 |
11,6 |
26% |
|
15 |
Лофт-студии на Хорошевском Шоссе, 38 |
1 |
5 |
4 |
5 |
3 |
3 |
1 |
0 |
1 |
0,0 |
0% |
5 – максимальный балл, 1 – минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).
Источник: «Метриум»
Методика анализа:
- Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
- Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,2588.
- Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:
– Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.
– Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.
Самые благоустроенные и ухоженные парки на сегодняшний день — в Казани, Москве и Краснодаре, самые низкие оценки благоустройства парковой зоны — в Омске. Чтобы выяснить это, сервис по поиску высокооплачиваемой работы SuperJob опросил 9000 жителей российских мегаполисов, посещавших зоны отдыха в последние месяцы.
Из-за коронавирусных ограничений многие россияне в этом году провели летний отпуск дома, а значит, имели возможность прогуляться по городским паркам и оценить уровень их привлекательность и инфраструктуру. В Санкт-Петербурге средняя оценка зеленых зон составила 3,5 балла. 14% петербуржцев оценили благоустройство парков на «отлично» и еще больше трети – на «хорошо». Всего 4% респондентов оценили благоустройство как неудовлетворительное. Петербуржцы довольны благоустройством Таврического сада и Новой Голландии. А вот относительно сада Бенуа, Сосновки, парка Авиаторов, Ботанического сада и других мест пишут о плохой уборке мусора, нехватке садовых скамеек и уличных туалетов.
На первом месте по оценкам благоустройства городских парков — Казань, Москва и Краснодар: средняя оценка здесь составила 3,9 балла из 5. Судя по комментариям, москвичам особенно нравятся изменения, произошедшие в столичных парках в последние годы, — чаще всего лестных отзывов удостаивались парки «Сокольники», «Коломенское», «Царицыно», Битцевский лес и ВДНХ. Однако есть и недоработки: опрошенные недовольны совмещением велосипедных и пешеходных дорожек, излишним вмешательством в экосистему зеленых зон и плохой уборкой мусора. В Казани горожанам приятно находиться в парке Горького и Горкинско-Ометьевском лесу, а в Краснодаре — в парке Галицкого, построенном не так давно на средства известного предпринимателя.
На втором месте — парки Красноярска и Самары: их средняя оценка составила 3,7 балла. Жители этих городов рады позитивной атмосфере в местах досуга, однако самарцы сообщают о нехватке туалетов — в качестве примера приводят сквер им. М.И. Калинина. На 3,6 балла в среднем оценили свои парки жители Екатеринбурга (особенно выделяют парк Победы) и Челябинска (лучшим парком здесь считается Центральный парк культуры и отдыха им. Ю.А. Гагарина).
По 3,4 балла в среднем — такова оценка благоустройства в парках Воронежа, Новосибирска и Перми. В Воронеже особенно выделяется с хорошей стороны парк у развлекательного центра «Арена», а жители Перми и Новосибирска сообщают о нехватке именно современных, сделанных с учетом требований XXI века зон отдыха.
В Ростове-на-Дону и Нижнем Новгороде парки оценили в среднем на 3,3 балла. Нижегородцы отмечают, что в их городе все еще не завершены работы по реконструкции парков и скверов — возможно, поэтому средняя оценка оказалась невысокой.
В Волгограде средняя оценка уровня благоустройства парков — 3,1 балла. Хотя к проведению Чемпионата мира по футболу-2018 зеленые зоны в городе-герое привели в порядок, сегодня жители нередко сообщают о плохом уходе за деревьями и травой, а также слишком громкой музыке, навязчивой торговле и отсутствии туалетов в городских парках.
На последней строке рейтинга городских парков — Омск: в одном из крупнейших городов Сибири зоны отдыха не дотянули даже до «тройки» (их средняя оценка — 2,9 балла). «По сравнению с другими городами все парки в плохом состоянии», — констатируют горожане. Впрочем, омичи возлагают надежды на ремонт, который проходит сейчас в Советском парке.
Место проведения опроса: гг. Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Краснодар, Красноярск, Москва, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Санкт-Петербург, Уфа, Челябинск
Время проведения: 12 июля — 19 августа 2021 года
Исследуемая совокупность: экономически активное население России старше 18 лет, посещавшее городские парки летом 2021 года
Размер выборки: 9000 респондентов — по 1000 респондентов из Москвы и Санкт-Петербурга, по 500 респондентов из других городов
Вопрос: «Пожалуйста, оцените по 5-балльной шкале уровень благоустройства городских парков, где 1 — крайне неудовлетворительный, а 5 — отличный»
|
Город |
Средний балл |
Вариант ответа |
|||||
|
1 — крайне неудовлетворительный |
2 — плохой |
3 — удовлетворительный |
4 — хороший |
5 — отличный |
Затрудняюсь ответить |
||
|
Казань |
3,9 |
2% |
3% |
24% |
32% |
31% |
8% |
|
Москва |
3,9 |
4% |
6% |
18% |
37% |
27% |
8% |
|
Краснодар |
3,9 |
3% |
3% |
21% |
39% |
24% |
10% |
|
Красноярск |
3,7 |
1% |
7% |
24% |
37% |
17% |
14% |
|
Самара |
3,7 |
4% |
6% |
18% |
43% |
16% |
13% |
|
Челябинск |
3,6 |
5% |
8% |
22% |
33% |
17% |
15% |
|
Екатеринбург |
3,6 |
2% |
7% |
28% |
37% |
11% |
15% |
|
Санкт-Петербург |
3,5 |
4% |
9% |
29% |
34% |
14% |
10% |
|
Уфа |
3,5 |
4% |
10% |
29% |
37% |
12% |
8% |
|
Воронеж |
3,4 |
6% |
7% |
28% |
30% |
12% |
17% |
|
Новосибирск |
3,4 |
6% |
6% |
31% |
29% |
12% |
16% |
|
Пермь |
3,4 |
1% |
11% |
33% |
31% |
10% |
14% |
|
Ростов-на-Дону |
3,3 |
10% |
6% |
30% |
34% |
9% |
11% |
|
Нижний Новгород |
3,3 |
6% |
10% |
32% |
31% |
11% |
10% |
|
Волгоград |
3,1 |
10% |
15% |
33% |
24% |
10% |
8% |
|
Омск |
2,9 |
11% |
17% |
33% |
21% |
6% |
12% |