Ипотечные заемщики компенсировали переплату по ипотеке на 5 лет вперед

Ипотека – инструмент не только покупки жилья, но и фиксации цен, что стало особенно актуальным вопросом с учетом роста стоимости в полтора раза за два года. Эксперты Циан и hh.ru посчитали, насколько выгодной оказалась покупка квартиры в кредит летом 2020 года и как рост цен нивелировал переплату по ипотеке за прошедшие два года.

---

Для расчетов был принят первый взнос в 15% от средней стоимости квартиры на вторичном рынке , остальная сумма была взята в ипотеку на срок 23 года (средний срок кредитования по РФ, согласно данным ЦБ РФ). В качестве предмета покупки – квартира на вторичном рынке площадью 54 кв. м. В расчет рейтингов вошли данные hh.ru по средним предлагаемым зарплатам “на руки” и стоимость жилья на вторичном рынке от Циан в городах с населением от 500 тыс. человек.

• Покупатель, взявший ипотеку летом 2020 года, компенсировал переплату по ипотеке в среднем еще на пять с половиной лет вперед – за счет роста стоимости в полтора раза.
• Стоимость квартиры в 2020 году и выплаченные по ней ипотечные проценты за два года - на четверть ниже, чем текущая цена на аналогичное жилье.
• В 2020 году первый взнос в 15% составляет порядка 6 средних зарплат. В 2022 году – более 8 зарплат.
• В 2020 году – ипотечный платеж составляла менее трети зарплаты, в 2022 – почти половину. В Москве и Санкт-Петербурге платеж по ипотеке с минимальным первым взносом – выше средней заработной платы.
• За два года срок кредитования вырос на 4 года в целом по РФ. В семи регионах жители берут ипотеку примерно на четверть века.
• Каждый россиянин «задолжал» 85 тысяч рублей в ипотеку. В учётом только городских жителей задолженность составила 114 тыс.
• В целом по РФ одна ипотека выдана в 2022 году на 270 человек. С учетом только городского населения – один кредит на 202 жителя.
• «Долги» по ипотеке выросли с 65 тыс. в 2019 году до 113,7 тыс. в 2022 (+75%).
• Рынок ипотечного кредитования в I полугодии 2022 года просел на треть.

1. Рост цен на жилье компенсировал переплату по ипотеке на пять с половиной лет вперед

Абсолютно по всем городам переплата по ипотеке за два года оказалась меньше роста цен за тот же период. То есть брать квартиру в кредит оказалось выгодно. В трех городах разница превысила 2 млн рублей: в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодаре. Например, в Москве за два года выплаченные проценты по ипотеке составили 1,8 млн рублей, а стоимость квартиры выросла на 3,88 млн. В Санкт-Петербурге выгода – почти три миллиона рублей, сумма выплаченных процентов составила порядка миллиона рублей, а стоимость квартиры выросла на 4 млн. В Краснодаре за два года заемщик выплатил процентов на полмиллиона рублей, а стоимость средней квартиры увеличилась на 2,7 млн рублей, выгода – более двух миллионов. Похожая ситуация и в Казани, где за два года заемщик заплатил порядка 650 тыс. на проценты, а сама квартира подорожала на три миллиона. Выгода – 2,3 млн рублей. Минимальная выгода – в Ижевске и Перми, где жилье также дорожает быстрее, чем копится переплата по ипотеке – на 500-600 тыс. р.

В среднем рост цен позволяет компенсировать проценты по ипотеке еще на 5 лет и 5 месяцев вперед даже при условии того, что стоимость жилья не изменится.  Больше всего выиграли те, кто взял ипотеку в 2020 году в Краснодаре, Барнауле и Омске – здесь пройдет еще 8-9 лет с 2022 года до того, как сумма выплаченных процентов будет сопоставима с ростом цен на жилье в 2020-2022 гг. В Москве проценты по кредиту компенсированы еще на 2 года и 4 месяца вперед. В Санкт-Петербурге – более чем на 6 лет.

2. Заемщики сэкономили четверть стоимости квартиры благодаря ипотеке

В целом по всем городам ипотечным заемщикам удалось сэкономить порядка четверти (22%) от текущей цены квартиры даже с учетом выплаченных процентов. Самая большая разница в цене между ценой квартиры в 2020 году + выплаченным по ней процентам и текущей стоимостью квартиры на текущий момент – в Краснодаре, Барнауле и Омске (порядка трети). Наименьшая – во Владивостоке и в Москве (9% и 12%), где стоимость жилья на вторичном рынке растет не такими высокими темпами, как по другим городам из-за уже высокого прайса.

В целом по всем городам средняя «скидка» составила 1,2 млн рублей – именно такая разница в цене между текущими ценами и ценами на квартиру 2020 года + выплаченным за два года процентам.

	На сколько выросла стоимость средней квартиры 2020-2022	Сколько выплачено процентов по ипотеке 2020-2022	Выгода от ипотеки, тыс. р.(разница в стоимости квартиры сейчас и стоимость квартиры в 2020 г. +выплаченные проценты за два года), тыс. р.	Срок компенсированной переплаты на будущее за счет роста цен		Ипотечная "скидка" разница между стоимостью квартиры в 2020 году + выплаченные по ней проценты (2020-20220)  и текущей ценой квартиры
				Лет	месяцев
Краснодар	2700	524,4	2 176	9	3	34%
Омск	1852,2	384,4	1 468	8	5	32%
Барнаул	1906,2	407,2	1 499	8	1	31%
Казань	2953,8	649,3	2 305	7	9	30%
Кемерово	1771,2	393,5	1 378	7	8	30%
Самара	2122,2	472,6	1 650	7	7	30%
Воронеж	1738,8	412,5	1 326	6	11	28%
Ростов-на-Дону	1971	491,7	1 479	6	5	27%
Рязань	1512	382	1 130	6	4	27%
Санкт-Петербург	4012,2	1018	2 994	6	3	27%
Нижний Новгород	2214	569,3	1 645	6	2	26%
Липецк	1414,8	368,4	1 046	6	1	26%
Пенза	1512	395	1 117	6	0	26%
Томск	1809	484,1	1 325	5	10	25%
Астрахань	1247,4	342,5	905	5	8	25%
Саратов	1328,4	366,9	962	5	7	24%
Волгоград	1420,2	395	1 025	5	6	24%
Ульяновск	1285,2	359,3	926	5	5	24%
Ярославль	1501,2	420,2	1 081	5	5	24%
Челябинск	1144,8	322,7	822	5	5	24%
Киров	1274,4	362,3	912	5	4	24%
Красноярск	1636,2	500	1 136	4	9	22%
Иркутск	1809	557,2	1 252	4	9	22%
Новосибирск	1819,8	564	1 256	4	8	22%
Тюмень	1684,8	524,4	1 160	4	8	21%
Оренбург	1053	349,4	704	4	2	20%
Уфа	1409,4	552,6	857	3	2	16%
Екатеринбург	1420,2	570,9	849	3	1	16%
Пермь	1112,4	465,8	647	2	10	15%
Хабаровск	1533,6	670	864	2	8	14%
Ижевск	945	418,6	526	2	7	13%
Москва	3888	1813	2 075	2	4	12%
Владивосток	1809	984,9	824	1	8	9%
Все города			1 252,00	5	5	22%

3. На первый взнос копили полгода, теперь – на три месяца больше

За прошедшие два года средняя заработная плата по городам с населением от 500 тыс. человек выросла на 5%, а стоимость недвижимости – в полтора раза. В результате копить на первый взнос стало сложнее. В среднем по всем городам первоначальный взнос в размере 15% от стоимости в 2020 году на приобретение средней квартиры составлял 6,1 заработных плат в должности «ведущий специалист». В 2022 году тот же первоначальный взнос в 15% от стоимости составляет уже 8,6 средних зарплат, то есть откладывать теперь придется еще две зарплаты, чтобы накопить хотя бы первый взнос по кредиту. Больше одной годовой зарплаты еще в 2020 году первый взнос составлял в Москве и Санкт-Петербурге (19,7 и 14,6 месяцев соответственно). В 2022 году срок вплотную приблизился к двум годам – 22,8 в Москве и 21,9 месяце в Санкт-Петербурге. Причем именно в последнем наблюдается наибольший прирост сроков накоплений среди всех других городов – сразу на 7 месяцев. На 3-3,4 зарплаты – прибавка в Казани, Краснодаре, Нижнем Новгороде, Самаре и Москве.

Наименьшее количество зарплат в первом взносе в 2020 году было в Челябинске – 3,9%. В 2022 году наименьшее количество зарплат в первом взносе в Оренбурге и в Челябинске (5,5 среднемесячных доходов).

4. В 2020 году – ипотечный платеж составлял менее трети зарплаты, в 2022 – почти половину

Наличие ипотеки – серьезная нагрузка на любой семейный бюджет. В среднем по городам с населением от полумиллиона человек, ипотечный платеж при кредите сроком 23 года и первым взносом 15%, составляет 29% одной средней заработной платы. Только по двум городам – Москве и Санкт-Петербургу – платеж составлял больше половины средней заработной платы: 68% от дохода в Санкт-Петербурге и 92% в Москве. Менее четверти дохода ипотечный платеж составлял для жителей 16 городов, наименьший процент оказался характерен для челябинцев (18%). Средний размер платежа в рублевой выражении составил 26 тыс. рублей.

В 2022 году городов, где больше половины среднего дохода составляет ипотека, стало больше – помимо столиц, к списку прибавились также Нижний Новгород (52%), Владивосток и Казань (57% дохода), в Москве и Санкт- Петербурге теперь средний платеж по ипотеке превысил среднюю заработную плату. В Москве при средней зарплате «на руки» в 110 тыс. рублей, платеж с минимальным первым взносом составляет 131 тыс. в месяц. В Санкт-Петербурге при заработной плате в 76,8 тыс.  по ипотеке нужно платить 88 тыс. То есть жители этих городов должны собрать взнос выше, чем 15%, либо же брать кредит в расчете на двоих работающих в семье. В 2022 году не осталось городов, где ипотечный платеж был до четверти от среднего дохода.

В денежном выражении по всем городам в целом платеж вырос до 43,3 тыс. рублей против 26,4 тыс. для ипотеки в 2020 году: +64%

Город	Количество средних зарплат в первом взносе 15%			Средний платеж по ипотеке, тыс. р.			Доля платежа по ипотеке от средней заработной платы в городе
	2020	2022	Динамика 2020/2022	2020	2022	Динамика 2020/2022	2020	2022	Динамика 2020/2022
Москва	19,7	22,8	3,1	90,3	131,0	45%	92%	119%	27%
Санкт-Петербург	14,6	21,9	7,4	50,7	87,9	73%	68%	114%	46%
Владивосток	9,6	11,0	1,4	49,1	68,8	40%	45%	57%	12%
Казань	7,6	11,0	3,4	32,3	59,1	83%	35%	57%	22%
Нижний Новгород	6,8	9,9	3,1	28,4	48,9	72%	32%	52%	20%
Краснодар	5,5	8,9	3,4	26,1	50,2	92%	26%	47%	21%
Самара	5,6	8,8	3,1	23,5	42,8	82%	26%	46%	19%
Барнаул	5,6	8,5	2,9	20,3	37,5	85%	26%	44%	18%
Ростов-на-Дону	5,7	8,3	2,6	24,5	42,7	74%	27%	43%	17%
Томск	5,5	8,3	2,8	24,1	41,0	70%	26%	43%	17%
Новосибирск	5,9	8,2	2,3	28,1	45,5	62%	28%	43%	15%
Хабаровск	6,2	7,9	1,7	33,4	49,2	47%	29%	41%	12%
Кемерово	5,2	7,9	2,7	19,6	35,7	82%	24%	41%	17%
Уфа	5,9	7,7	1,8	27,5	41,7	51%	28%	40%	12%
Ярославль	5,3	7,5	2,2	20,9	35,1	68%	25%	39%	14%
Пенза	4,8	7,5	2,7	19,7	33,8	72%	23%	39%	17%
Воронеж	5,1	7,5	2,4	20,6	36,5	78%	24%	39%	15%
Екатеринбург	5,9	7,5	1,5	28,4	42,8	50%	28%	39%	11%
Иркутск	5,5	7,5	1,9	27,8	45,1	62%	26%	39%	13%
Тюмень	5,5	7,5	2,0	26,1	42,3	62%	26%	39%	13%
Киров	4,7	7,2	2,5	18,0	30,1	67%	22%	38%	16%
Красноярск	5,0	7,1	2,0	24,9	40,6	63%	24%	37%	13%
Липецк	4,5	7,1	2,5	18,4	31,5	72%	21%	37%	16%
Пермь	5,6	7,0	1,4	23,2	34,6	49%	26%	37%	10%
Рязань	4,4	7,0	2,6	19,0	33,0	74%	20%	37%	16%
Ижевск	5,4	7,0	1,6	20,9	30,6	47%	25%	36%	11%
Волгоград	4,6	6,9	2,2	19,7	33,0	68%	22%	36%	14%
Омск	4,2	6,8	2,6	19,1	35,8	87%	20%	36%	16%
Ульяновск	4,4	6,6	2,1	17,9	30,0	68%	21%	34%	13%
Саратов	4,5	6,5	2,0	18,3	30,8	68%	21%	34%	13%
Астрахань	4,2	6,5	2,3	17,1	28,8	69%	20%	34%	14%
Оренбург	4,3	5,5	1,3	17,4	27,6	59%	20%	29%	9%
Челябинск	3,9	5,4	1,5	16,1	26,9	67%	18%	28%	10%
Все города	6,1	8,6	2,5	26,4	43,4	64%	29%	45%	16%

5. За два года срок кредитовании вырос на 4 года

Рост среднего срока ипотеки в РФ может потребовать ужесточения мер ЦБ, по данным Аналитического кредитного рейтингового агентства. Сегодня максимальный срок ипотеки в большинстве банков ограничен 30 годами. В июне 2022 года он составил в среднем по РФ уже 22,5 года – на 55 месяцев больше, чем летом 2020 года. То есть за два года средний кредит вырос на четыре с половиной года, как ответ на удорожание стоимости квадратного метра при фактически стагнирующих доходах населения. 

Максимальные сроки кредитования, июнь 2022			Минимальные сроки кредитования, июнь 2022
Регион	Срок кредитования, месяцев	Срок кредитования, лет	Регион	Срок кредитования, месяцев	Срок кредитования, лет
Республика Ингушетия	319	26,6	Чукотский автономный округ	211	17,6
Республика Калмыкия	298	24,9	Челябинская область	233	19,4
Краснодарский край	296	24,6	Забайкальский край	241	20,1
Ленинградская область	293	24,4	Ненецкий автономный округ	244	20,3
Адыгея	292	24,4	Республика Хакасия	246	20,5
Республика Дагестан	292	24,3	Магаданская область	248	20,7
Чеченская Республика	290	24,2	Республика Саха (Якутия)	248	20,7
Санкт-Петербург	289	24,1	Республика Тыва	250	20,8
Карачаево-Черкесская Республика	284	23,7	Приморский край	251	20,9
Московская область	284	23,6	Красноярский край	251	20,9

Четверть века средний срок кредитования превысил пока только в одном регионе – Ингушетии. Еще в шести срок кредитования – 24-25 лет. Средний срок кредитования до 20 лет – в Чукотском АО и Челябинской области. Еще летом 2020 года только в двух регионах – Крыму и Ингушетии – средний срок кредитования был выше 20 лет.

 

1. Рынок ипотеки восстанавливается за снижением ключевой ставки

В первом полугодии 2022 года в целом по РФ было выдано 545 тыс. ипотек – это на 37% ниже по количеству сделок в сравнении с аналогичным периодом 2021 года и почти в два раза – на 44% – ниже, чем во втором полугодии 2021 года. По объемам кредитования за счет роста цен просадка оказалась меньше: на 37% относительно первого полугодия 2021 года, на 30% в сравнении со вторым полугодием 2021 года.

Снижение числа выданных ипотек пришлось на апрель и май 2022 года – на фоне высоких ставок россияне отложили приобретение в ипотеку. В апреле относительно марта просадка по числу сделок составила 70%, в мае относительно апреля – еще на 26%. В июне спрос вырос на 79%, количество ипотечных сделок в сравнении с апрелем – выше на треть.

6. Каждый россиянин «задолжал» 85 тысяч рублей в ипотеку

Общая задолженность по ипотеке превысила 12,5 трлн рублей. В пересчете на каждого жителя РФ, каждый россиянин, вне зависимости от возраста, должен банкам 85 тыс. рублей, а с учётом только городского населения (без проживающих в сельской местности) – 113,7 тыс. рублей.

Самая большая «задолженность» у городских жителей малонаселенных регионов: более 200 тысяч рублей на каждого жителя ЯНАО, Якутии и Чукотского АО. Менее 50 тыс. рублей долга на каждого городского жителя - в Крыму и Севастополе, а также ряде республик Северного Кавказа (Ингушетия, Чечня, Дагестан), где в целом ипотечное кредитования развито не так активно. В Москве «задолженность» составила 136,5 тыс. р. на каждого жителя.

Самыми «активными» ипотечными заемщиками по числу оформленных ипотек также в пересчете на городских жителей в первом полугодии 2022 года стали жители Чечни, Удмуртии и Якутии, где в среднем одна ипотека была оформлена за последние полгода на 90-110 жителей (см. таблицу). На полтысячи городских жителей ипотека была взята в 2022 году в Дагестане, на 793 жителя – в Севастополе и на 1235 – в Ингушетии. В Москве – одна ипотека “оформлена” на 320 человек.

В целом по РФ одна ипотека выдана в 2022 году на 270 человек. С учетом только городского населения – один кредит на 202 жителя

Для сравнения – во втором полугодии 2021 года одна ипотека выдавалась на 113 городских жителей, а во втором полугодии 2020 года с рекордным числом сделок ипотеку «взял» каждый сотый житель. «Долги» по ипотеке выросли с 65 тыс. в 2019 году до 113,7 тыс. в 2022 (+75%).

	Количество ипотек за полгода на одного жителя		"Задолженность" каждого жителя РФ по ипотеке, тыс. р.
	Все население РФ	Только городское	Все население РФ	Только городское
1 полугодие 2019	251	188	48,5	64,9
2 полугодие 2019	203	151	52,0	69,6
1 полугодие 2020	226	169	55,8	74,6
2 полугодие 2020	130	97	63,2	84,6
1 полугодие 2021	157	118	71,9	96,2
2 полугодие 2021	151	113	80,0	107,0
1 полугодие 2022	270	202	85,1	113,7

Источник: Расчеты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ и Росстата

«Рост цен, фиксируемый в последние два года, действительно сделал ипотеку выгодным инструментом покупки, несмотря на переплату, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Но в последние несколько месяцев мы видим замедление индексации цен, а по некоторым городам даже отмечена минимальная отрицательная динамика. Не факт, что проценты по ипотеке смогут быть компенсированы ростом цен и дальше, текущая ситуация говорит об обратном. С учетом ипотечных ставок в районе 10%, в среднесрочной перспективе переплата вряд ли будет нивелирована приростом стоимости, но в условиях высоких инфляционных рисков даже такой расклад выгоден на долгом сроке».

«Увеличение сроков накоплений на жилье ведет к пересмотру банками условий кредитования, - отмечает Наталья Данина, директор департамента аналитических бизнес-решений hh.ru и руководитель сервиса Банк данных заработных плат hh.ru. – Практически все кредиторы готовы выдавать кредит сроком на 30 лет, а максимальный возраст заемщика на момент погашения уже превышает возраст выхода на пенсию и доходит до 75 лет. Одновременно снижается и минимальный порог входа - первый взнос. Если стандартно он был на уровне 20%, то сейчас банки снизили его до 15%. Это позволяет частично нивелировать дисбаланс между ростом заработных плат и цен на недвижимость, копить можно было бы еще дольше, если бы первый взнос остался прежним или же банки не стали расширять возраст заемщика для кредитования».

---

---

Регион	Количество ипотек за полгода на одного жителя в 2022 году		"Задолженность" каждого жителя РФ по ипотеке, тыс. р. в 2022 году		Кол-во ипотек в I полугодии, тыс.		Динамика сделок за год	Объем ипотечного кредитования в I полугодии, млрд р.		Динамика за год
	Все население РФ	Только городское	Все население РФ	Только городское	2021	2022	2021/2022	2021	2022	2021/2022
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ	270	202	85,1	113,7	936,8	544,8	-42%	2 693,5	1 879,8	-30%
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	308	253	101,0	123,1	233,3	130,9	-44%	919,7	614,5	-33%
Белгородская область	356	232	56,2	86,2	7,8	4,3	-45%	18,6	13,0	-30%
Брянская область	358	249	56,0	80,6	5,8	3,3	-44%	14,1	8,9	-36%
Владимирская область	326	253	59,5	76,7	8,0	4,1	-48%	18,1	11,7	-35%
Воронежская область	276	189	66,3	96,8	14,8	8,4	-43%	32,9	23,8	-28%
Ивановская область	350	286	50,5	61,6	4,7	2,7	-43%	10,5	7,3	-31%
Калужская область	293	220	88,3	117,8	7,0	3,6	-48%	19,3	12,1	-37%
Костромская область	260	192	63,6	86,3	3,8	2,2	-41%	7,7	5,5	-28%
Курская область	340	233	58,4	85,3	5,5	3,2	-42%	12,9	9,6

№	Название	Девелопер	Тип	Округ	Район
1	High Life	ГК Пионер	квартиры	ЮАО	Даниловский
2	Остров*	ДОНСТРОЙ	квартиры	СЗАО	Хорошёво-Мнёвники
3	Sky View	АО Киноцентр	апартаменты	ЦАО	Пресненский
4	Бадаевский	Capital Group	квартиры	ЗАО	Дорогомилово
5	Театральный Квартал	Концерн КРОСТ	квартиры	СЗАО	Щукино
6	Lunar	Hutton Development	апартаменты	ЮЗАО	Гагаринский
7	CULT	Gravion	апартаменты	ЦАО	Якиманка
8	RestArt	Restart	апартаменты	ЦАО	Красносельский
9	Aura Белорусская	Glorax	апартаменты	САО	Беговой
10	Verdi	Glincom	апартаменты	САО	Савёловский
11	WOODS	AB Development	квартиры	ЗАО	Раменки
12	Клубный город на реке Primavera	СЗ Стадион Спартак	квартиры	СЗАО	Покровское-Стрешнево

*В проекте присутствуют корпуса бизнес- и премиум-класса.

Источник: «Метриум»

 

К концу 2021 года наибольшее количество предложений премиум-сегмента располагалось в районе Хорошёво-Мнёвники (23,6% рынка; +21,7 п.п. за год). Рост доли района произошёл за счёт выхода в продажу масштабного проекта «Остров» от девелопера «ДОНСТРОЙ». В районе Щукино, где в прошлом году не было премиальных новостроек, стартовал ЖК «Театральный квартал», таким образом доля района в премиум-сегменте в IV квартале 2021 года составила 8,7%. Сократилась доля района Дорогомилово, лидировавшего в конце прошлого года (6,2% -15,2 п.п.), в районе вымылся существенный объём предложений.

Источник: «Метриум»

 

Доля квартир на рынке новостроек премиум-класса заметно увеличилась. За год соотношение квартир и апартаментов изменилось на 18,3 п.п. в пользу квартир: на жилье премиум-класса пришлось 70,9%, а на апартаменты – 29,1%. Среди новых проектов, стартовавших в 2021 году, половина являются жилыми, половина – апарт-комплексами.

 

Структура предложения по количеству лотов

(внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)

Источник: «Метриум»

 

В IV квартале 2021 года почти половина предложений от застройщика была сконцентрирована в корпусах на начальном этапе строительства (48,5%, +23,5 п.п.). В корпусах на этапе монтажа реализовывалось 23,8% (-2,1 п.п.) предложения. Меньше всего вариантов на этапе отделки – 13,5% (-11,9 п.п.). В сданных корпусах было сконцентрировано 14,2% (-9,4 п.п.) лотов.

 

Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)

Источник: «Метриум»

 

Увеличилась доля лотов, реализуемых без отделки. В конце 2021 года такие варианты составили 46,1% рынка (+9,3 п.п. за год). Доля лотов с отделкой white box осталась почти на прежнем уровне (22,9%; +0,7 п.п.), доля предложений с чистовой отделкой снизилась (30,9%; -10 п.п.).

 

Структура предложения по типу отделки

(внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.), количество лотов

Источник: «Метриум»

 

Структура предложения в разрезе комнатности за год не претерпела значительных изменений. Студии в премиальном сегменте по-прежнему остаются наименее популярным форматом (2,8% рынка, -0,5 п.п. за год). Наиболее широко представлены двухкомнатные (34,3%, +1,8 п.п.) и однокомнатные (28,5%, -1,7 п.п.) лоты. Трехкомнатные варианты занимают 20,4% рынка (-1,6 п.п.). Многокомнатные варианты составляют 13,9% общего числа предложений (-1,3 п.п.).

 

Структура предложения по типу лотов

(внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.), количество лотов

Источник: «Метриум»

 

По подсчетам аналитиков «Метриум», по итогам 2021 года средневзвешенная цена на рынке новостроек премиум-класса составила 678 920 руб./кв. м (+1,3% за квартал; -5,5% за 6 месяцев; +8,9% за 12 месяцев). Наибольший рост цен пришёлся на I квартал, тогда показатель поднялся на 11,4%. В III квартале наблюдалось снижение средней цены на 6,8% по сравнению с серединой этого года. Тогда на рынке произошел перевес в сторону предложения в корпусах на начальном этапе строительства, которые реализовывались по стартовым ценам. При этом высокий спрос на введенные в эксплуатацию объекты привел к вымыванию относительно дорогого предложения. В IV квартале средневзвешенная цена квадратного метра немного выросла (+1,3%), таким образом совокупный прирост показателя за 12 месяцев составил 8,9%.

За год наибольший рост средней цены произошел в районах Щукино и Красносельском. Рост составил более 100% за счет ухода с рынка старых проектов и выхода новых по более высоким ценам.

 

Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе районов, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

 

Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за год снизился на 2,8% – до 63,2 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов уменьшилась на 9 кв.м – до 95,4 кв. м.

 

Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии

Кол-во комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость лотов, руб.
	мин	ср	макс	мин	ср	макс	мин	ср	макс
СТ	25,2	35,4	53,3	355 000	613 393	1 140 000	12 526 635	21 714 791	42 180 000
1К	32,7	53,2	102,4	328 125	607 638	1 210 000	14 041 100	32 408 634	115 090 423
2К	52,5	79,0	190,7	317 130	578 735	1 487 435	21 075 900	45 170 740	192 920 000
3К	52,5	116,6	232,0	320 000	659 615	1 550 000	26 777 600	74 675 680	271 040 000
4К+	90,5	203,2	1852,6	322 245	822 060	2 000 000	33 642 380	162 388 495	1 963 760 000
итого	25,2	95,4	1852,6	317 130	678 920	2 000 000	12 526 635	63 192 980	1 963 760 000

Источник: «Метриум»

 

Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:

– ЖК MOD (СВАО / р-н Марьина роща): студия 28,86 кв. м. за 12,5 млн руб. (квартира);

– ЖК «Остров» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): студия 28,3 кв. м. за 13,4 млн руб. (квартира);

– ЖК Verdi (САО / р-н Савёловский): студия 35,3 кв. м. за 14 млн руб. (апартамент).

 

Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:

– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): лот площадью 1 852,6 кв. м. за 1,96 млрд руб. (апартамент);  

– ЖК Lucky (ЦАО / р-н Пресненский): лот площадью 430 кв. м. за 580,9 млн руб. (квартира);

– ЖК Sky View (ЦАО / р-н Пресненский): лот площадью 386,8 кв. м. за 483,5 млн руб. (апартамент).

 

Элитный класс

По данным «Метриум», по итогам IV квартала 2021 года на первичном рынке элитной недвижимости Москвы в реализации насчитывалось 46[3] проектов. За прошедший год начались продажи в 5 элитных комплексах. Таким образом, на конец года общий объем предложения составил около 740[4] лотов (340 квартир и 400 апартаментов), суммарной площадью 125,3 тыс. кв. м. Относительно IV квартала 2020 года предложение сократилось на 48,1% по количеству лотов и на 37,1% по продаваемой площади.

 

Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в 2021 году.

№	Название	Девелопер	Тип	Округ	Район	Старт продаж
1	Лаврушинский	Sminex	квартиры	ЦАО	Якиманка	2 кв. 2021
2	Bogenhouse	Дельта	апартаменты	ЦАО	Замоскворечье	3 кв. 2021
3	The Patricks	R4S Group	апартаменты	ЦАО	Пресненский	4 кв. 2021
4	Палаты Нарышкина (Маросейка 11)	Частный инвестор	апартаменты	ЦАО	Басманный	4 кв. 2021
5	Чистые пруды	Sminex	квартиры	ЦАО	Басманный	4 кв. 2021

Источник: «Метриум»

 

В структуре предложения по районам лидирующую позицию по числу квартир и апартаментов в продаже занимает Пресненский район, где сосредоточено 28% рынка, за год его доля сократилась на 10,6 п.п. В данном районе в экспозиции находится 6 проектов, в том числе башни Москвы-Сити со значительным остаточным предложением. Кроме того, в IV квартале 2021 года в локации начались продажи в камерном доме The Patricks, рассчитанном всего на 11 апартаментов. Далее следует район Якиманка – 22,6% рынка (+11,1 п.п. за 12 месяцев). Рост объема предложения в районе произошел за счет выхода нового проекта «Лаврушинский», где в декабре 2021 года экспонировалось 130 квартир. Стоит отметить, что в локации представлено еще два проекта с закрытым форматом продаж: «Золотой» и The Residence Mandarin Oriental, которые не учитываются в статистике. Существенный объем лотов реализуется в районах Хамовники (13,5%; -1 п.п.) и Арбат (12,2%; +2,2 п.п.). Доля квартир и апартаментов в Басманном районе составляет 7,3% рынка (+6,2 п.п. за 12 месяцев). В IV квартале 2021 года здесь стартовали продажи сразу в двух комплексах: «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)» и «Чистые пруды». На остальные районы приходится суммарно 16,5% рынка (не более 6% на район).

Источник: «Метриум»

На первичном рынке элитной недвижимости структура предложения по типам лотов за год изменилась. Доли апартаментов и квартир практически сравнялись: апартаменты – 54,2% (-14,1 п.п. за год), квартиры – 45,8% (+14,1 п.п. к декабрю 2020). Коррекция произошла за счёт вымывания апартаментов в двух крупных проектах ММДЦ Москва-Сити: Neva Towers и ОКО, и в комплексе «Софийский», а также вследствие выхода на рынок ЖК «Лаврушинский» с квартирами.

 

Структура предложения по лотам

(внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)

Источник: «Метриум»

 

В структуре предложения по стадиям строительной готовности к концу 2021 года лидирующую позицию занимает готовое жилье – 53% (-13,2 п.п. за год). Выход новых проектов сравнял доли предложения в домах на начальном этапе и на стадии отделочных работ, занимающих по 21,5% рынка, в годовой динамике: +12,5 п.п. и -1,6 п.п. соответственно. Наименьшее количество лотов сосредоточено в домах на этапе монтажа этажей – 4% (+2,3 п.п. за 12 месяцев).

 

Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество лотов)

Источник: «Метриум»

 

За год доли элитных квартир и апартаментов без отделки и с финишной отделкой увеличилась за счет сокращения доли лотов с отделкой white box (-13 п.п.), которое было представлено преимущественно в проекте Neva Towers. Таким образом, без отделки в элитном классе реализуется 44,9% (+5,6 п.п. за 12 месяцев) лотов, с финишной отделкой – 42,1% (+7,5 п.п. за 12 месяцев). Оставшаяся часть – 13% приходится на квартиры и апартаменты с отделкой white box.

 

Структура предложения по типу отделки

(внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)

Источник: «Метриум»

 

К концу 2021 года в структуре предложения по типологиям наибольший объем пришелся на двухкомнатные квартиры и апартаменты: 37% от общего количества в экспозиции (+2,4 п.п. за год). Почти в равном соотношении представлены трехкомнатные и многокомнатные лоты: 21,7% (+4,7 п.п. за год) и 24,3% (+7,7 п.п. за год) соответственно. Доля лотов небольшой комнатности сократилась: однокомнатные насчитывают 16,9% (-11,6 п.п.), студии – 0,1% (-3,2 п.п.). Спрос на квартиры и апартаменты небольшой площади прослеживается в целом на первичном рынке недвижимости и даже в высокобюджетном сегменте. При этом в новых проектах девелоперы предлагают компактные лоты в ограниченном объеме.

 

Структура предложения по типу лотов

(внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)

Источник: «Метриум»

 

По подсчетам аналитиков «Метриум», в декабре 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке элитной недвижимости составила 1 432 915 руб./кв. м (+3,9% за квартал; +33,3% за 6 месяцев; +46,4% за 12 месяцев) или $19 287[5]. На динамику показателя оказал влияние высокий уровень платежеспособного спроса и вымывание наиболее ликвидных лотов, которые привели к дефициту предложения в данном сегменте.

В разрезе по районам положительная ценовая динамика отмечена практически во всех локациях, за исключением Якиманки, где за год средний уровень цен немного снизился – на 5,8% за счет вымывания эксклюзивного предложения в знаковом проекте «Царев Сад». Самый значительный рост средневзвешенной цены за год произошел в районе Замоскворечье – 26,9%. Это обусловлено завершением продаж в двух комплексах, с последними наименее ликвидным лотами, а также выходом нового проекта Bogenhouse с ценой выше среднерыночного значения. В Басманном районе в IV квартале 2021 также обновилась экспозиция двумя новыми комплексами: «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)» и «Чистые пруды» с более дорогим предложением, что привело к росту среднего ценового уровня на 10,8%. В Мещанском и Тверском районах вымывание ликвидного предложения скорректировало среднюю цену в локациях на 9,4% и 8,8% соответственно. В оставшихся районах рост средней цены предложения составил 3-5%.

 

Средняя цена в разрезе районов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

 

Наиболее бюджетные предложения представлены в следующих проектах:

– «Софийский» (ЦАО / Якиманка): апартамент-студия площадью 52,7 кв. м за 44 млн руб.;

– «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)» (ЦАО / Басманный): квартира площадью 51 кв. м за 45,9 млн руб.;

– SAVVIN RIVER RESIDENCE (ЦАО / Хамовники): квартира площадью 71,4 кв. м за 47,1 млн руб.

 

Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сегмента:

– Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской): пентхаус площадью 1051,2 кв. м за 3,2 млрд руб.;

– Carré Blanc (ЦАО / Хамовники): пентхаус площадью 538,2 кв. м за 2,8 млрд руб.

– «Малая Бронная 15» (ЦАО / Пресненский): пентхаус площадью 721,16 кв. м за 2,7 млрд руб.

 

Стоимость квартир элитного сегмента в зависимости от типологии

Кол-во комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость квартир, руб.
	мин	ср	макс	мин	ср	макс	мин	ср	макс
СТ	52,7	52,7	52,7	834 915	834 915	834 915	44 000 000	44 000 000	44 000 000
1К	48,6	85,8	137,4	500 000	964 850	2 700 000	45 900 000	82 815 130	286 200 000
2К	71,4	136,5	254,6	602 140	1 076 965	4 185 925	47 124 000	147 009 195	582 200 000
3К	86,9	171,2	297,0	500 000	1 280 315	3 877 310	65 175 000	219 232 580	633 940 000
4К+	64,3	269,9	2 185,0	542 890	1 870 830	5 155 500	92 755 000	504 938 580	3 153 600 000
итого	48,6	169,3	2 185,0	500 000	1 432 915	5 155 500	44 000 000	242 553 980	3 153 600 000

Источник: «Метриум»

 

Основные тенденции года

 

Объем предложения на минимуме

В декабре 2021 года на рынке высокобюджетных новостроек г. Москвы в реализации находился 101 проект с общим объемом предложения около 3 295[6] квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 377,2 тыс. кв. м. На рынке высокобюджетного сегмента второй год подряд продолжается сокращение объема предложения. Количество экспонируемых лотов относительно декабря прошлого года сократилось на 11,9%, а продаваемая площадь – на 14,4%.

В премиальном сегменте объем предложения плавно восполняется: количество лотов за прошедший год выросло на 10,4%. В течение 2021 года в сегменте премиум отмечалась высокая девелоперская активность с 12 стартовавшими новинками.

На элитном рынке вышли в продажу всего 5 новых комплексов, насчитывающих к концу года в экспозиции порядка 200 лотов. Активный спрос в элитном сегменте в совокупности с относительно низкой активностью застройщиков привели к сокращению объема предложения и усилению дефицита. Относительно IV квартала 2020 года предложение по количеству лотов в элитном сегменте сократилось на 48,1%.

 

Ограниченное предложение на высокобюджетном рынке ведет к росту цен

По итогам 2021 года средневзвешенная цена на рынке новостроек премиум-класса составила 678 920 руб./кв. м (+1,3% за квартал; -5,5% за 6 месяцев; +8,9% за 12 месяцев). Наибольший рост цен пришёлся на I квартал, тогда показатель вырос на 11,4%. В III квартале наблюдалось снижение средней цены на 6,8% по сравнению с серединой этого года. Тогда на рынке произошел перевес в сторону предложений в корпусах на начальном этапе строительства, которые реализовывались по стартовым ценам. При этом высокий спрос на введенные в эксплуатацию объекты привел к вымыванию относительно дорогого предложения. В IV квартале средневзвешенная цена квадратного метра немного выросла (+1,3%), таким образом совокупный прирост показателя за 12 месяцев составил 8,9%. Средний бюджет предложения в премиум-классе уменьшился до значений 2019 года и составил 63,2 млн руб. (-2,8% за год), что объясняется уменьшением средней площади экспозиции в сегменте до 95,4 кв. м (-6 кв. м за 12 месяцев).

В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра уверенно перешагнула ценовой рубеж в 1 млн руб. в I квартале 2021 года и к декабрю достигла 1 432,9 тыс. руб./кв. м. (+3,9% за квартал; +33,3% за 6 месяцев; +46,4% за 12 месяцев). Средний бюджет предложения – 242,5 млн руб. (+5,7% за квартал; +77,3% за год). Рекордный рост цен зафиксирован в III квартале (+28,3%). Ценовой скачек произошёл на фоне высокого спроса, когда было зарегистрировано 1,4 тыс. договоров долевого участия в отношении высокобюджетных квартир и апартаментов.

 

Спрос

Количество зарегистрированных сделок (ДДУ) в отношении новостроек премиум- и элитного класса в 2021 году составило 5,1 тыс. (+142% относительно аналогичного показателя 2020 года). Основной вклад в данную статистику внесли проекты премиум-класса, в которых показатель спроса в 2021 году достиг 4,9 тыс. ДДУ (+166% относительно аналогичного показателя 2020 года).

 

Прогноз на 2022 год

«Мы ожидаем повышения активности застройщиков и восстановления объема предложения в элитном сегменте к середине 2022 года, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Динамика роста цен в данном сегменте, скорее всего, будет замедляться пропорционально выходу нового ликвидного предложения на рынок.

Новостройки премиум-класса умерено выросли в цене: всего +8,9%, что сопоставимо с показателем годовой инфляции в 2021 году – 8,4%. Поэтому в текущем году, вероятнее всего, динамика увеличения стоимости квадратного метра будет зависеть от спроса, который в высоких ценовых сегментах менее подвержен влиянию подорожавшей ипотеки и более устойчив. Наличие дефицита в элитном сегменте также будет способствовать повышению спроса на новостройки верхней границы премиум-класса.    

 

[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

[2] Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

[3] Проекты, реализуемые в закрытых продажах, не учитывались в статистике.

[4] Для ряда объектов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир / апартаментов по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам

[5] 74,2926 рубля за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 31.12.2021

[6] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.