Ипотечные заемщики компенсировали переплату по ипотеке на 5 лет вперед

Ипотека – инструмент не только покупки жилья, но и фиксации цен, что стало особенно актуальным вопросом с учетом роста стоимости в полтора раза за два года. Эксперты Циан и hh.ru посчитали, насколько выгодной оказалась покупка квартиры в кредит летом 2020 года и как рост цен нивелировал переплату по ипотеке за прошедшие два года.

---

Для расчетов был принят первый взнос в 15% от средней стоимости квартиры на вторичном рынке , остальная сумма была взята в ипотеку на срок 23 года (средний срок кредитования по РФ, согласно данным ЦБ РФ). В качестве предмета покупки – квартира на вторичном рынке площадью 54 кв. м. В расчет рейтингов вошли данные hh.ru по средним предлагаемым зарплатам “на руки” и стоимость жилья на вторичном рынке от Циан в городах с населением от 500 тыс. человек.

• Покупатель, взявший ипотеку летом 2020 года, компенсировал переплату по ипотеке в среднем еще на пять с половиной лет вперед – за счет роста стоимости в полтора раза.
• Стоимость квартиры в 2020 году и выплаченные по ней ипотечные проценты за два года - на четверть ниже, чем текущая цена на аналогичное жилье.
• В 2020 году первый взнос в 15% составляет порядка 6 средних зарплат. В 2022 году – более 8 зарплат.
• В 2020 году – ипотечный платеж составляла менее трети зарплаты, в 2022 – почти половину. В Москве и Санкт-Петербурге платеж по ипотеке с минимальным первым взносом – выше средней заработной платы.
• За два года срок кредитования вырос на 4 года в целом по РФ. В семи регионах жители берут ипотеку примерно на четверть века.
• Каждый россиянин «задолжал» 85 тысяч рублей в ипотеку. В учётом только городских жителей задолженность составила 114 тыс.
• В целом по РФ одна ипотека выдана в 2022 году на 270 человек. С учетом только городского населения – один кредит на 202 жителя.
• «Долги» по ипотеке выросли с 65 тыс. в 2019 году до 113,7 тыс. в 2022 (+75%).
• Рынок ипотечного кредитования в I полугодии 2022 года просел на треть.

1. Рост цен на жилье компенсировал переплату по ипотеке на пять с половиной лет вперед

Абсолютно по всем городам переплата по ипотеке за два года оказалась меньше роста цен за тот же период. То есть брать квартиру в кредит оказалось выгодно. В трех городах разница превысила 2 млн рублей: в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодаре. Например, в Москве за два года выплаченные проценты по ипотеке составили 1,8 млн рублей, а стоимость квартиры выросла на 3,88 млн. В Санкт-Петербурге выгода – почти три миллиона рублей, сумма выплаченных процентов составила порядка миллиона рублей, а стоимость квартиры выросла на 4 млн. В Краснодаре за два года заемщик выплатил процентов на полмиллиона рублей, а стоимость средней квартиры увеличилась на 2,7 млн рублей, выгода – более двух миллионов. Похожая ситуация и в Казани, где за два года заемщик заплатил порядка 650 тыс. на проценты, а сама квартира подорожала на три миллиона. Выгода – 2,3 млн рублей. Минимальная выгода – в Ижевске и Перми, где жилье также дорожает быстрее, чем копится переплата по ипотеке – на 500-600 тыс. р.

В среднем рост цен позволяет компенсировать проценты по ипотеке еще на 5 лет и 5 месяцев вперед даже при условии того, что стоимость жилья не изменится.  Больше всего выиграли те, кто взял ипотеку в 2020 году в Краснодаре, Барнауле и Омске – здесь пройдет еще 8-9 лет с 2022 года до того, как сумма выплаченных процентов будет сопоставима с ростом цен на жилье в 2020-2022 гг. В Москве проценты по кредиту компенсированы еще на 2 года и 4 месяца вперед. В Санкт-Петербурге – более чем на 6 лет.

2. Заемщики сэкономили четверть стоимости квартиры благодаря ипотеке

В целом по всем городам ипотечным заемщикам удалось сэкономить порядка четверти (22%) от текущей цены квартиры даже с учетом выплаченных процентов. Самая большая разница в цене между ценой квартиры в 2020 году + выплаченным по ней процентам и текущей стоимостью квартиры на текущий момент – в Краснодаре, Барнауле и Омске (порядка трети). Наименьшая – во Владивостоке и в Москве (9% и 12%), где стоимость жилья на вторичном рынке растет не такими высокими темпами, как по другим городам из-за уже высокого прайса.

В целом по всем городам средняя «скидка» составила 1,2 млн рублей – именно такая разница в цене между текущими ценами и ценами на квартиру 2020 года + выплаченным за два года процентам.

	На сколько выросла стоимость средней квартиры 2020-2022	Сколько выплачено процентов по ипотеке 2020-2022	Выгода от ипотеки, тыс. р.(разница в стоимости квартиры сейчас и стоимость квартиры в 2020 г. +выплаченные проценты за два года), тыс. р.	Срок компенсированной переплаты на будущее за счет роста цен		Ипотечная "скидка" разница между стоимостью квартиры в 2020 году + выплаченные по ней проценты (2020-20220)  и текущей ценой квартиры
				Лет	месяцев
Краснодар	2700	524,4	2 176	9	3	34%
Омск	1852,2	384,4	1 468	8	5	32%
Барнаул	1906,2	407,2	1 499	8	1	31%
Казань	2953,8	649,3	2 305	7	9	30%
Кемерово	1771,2	393,5	1 378	7	8	30%
Самара	2122,2	472,6	1 650	7	7	30%
Воронеж	1738,8	412,5	1 326	6	11	28%
Ростов-на-Дону	1971	491,7	1 479	6	5	27%
Рязань	1512	382	1 130	6	4	27%
Санкт-Петербург	4012,2	1018	2 994	6	3	27%
Нижний Новгород	2214	569,3	1 645	6	2	26%
Липецк	1414,8	368,4	1 046	6	1	26%
Пенза	1512	395	1 117	6	0	26%
Томск	1809	484,1	1 325	5	10	25%
Астрахань	1247,4	342,5	905	5	8	25%
Саратов	1328,4	366,9	962	5	7	24%
Волгоград	1420,2	395	1 025	5	6	24%
Ульяновск	1285,2	359,3	926	5	5	24%
Ярославль	1501,2	420,2	1 081	5	5	24%
Челябинск	1144,8	322,7	822	5	5	24%
Киров	1274,4	362,3	912	5	4	24%
Красноярск	1636,2	500	1 136	4	9	22%
Иркутск	1809	557,2	1 252	4	9	22%
Новосибирск	1819,8	564	1 256	4	8	22%
Тюмень	1684,8	524,4	1 160	4	8	21%
Оренбург	1053	349,4	704	4	2	20%
Уфа	1409,4	552,6	857	3	2	16%
Екатеринбург	1420,2	570,9	849	3	1	16%
Пермь	1112,4	465,8	647	2	10	15%
Хабаровск	1533,6	670	864	2	8	14%
Ижевск	945	418,6	526	2	7	13%
Москва	3888	1813	2 075	2	4	12%
Владивосток	1809	984,9	824	1	8	9%
Все города			1 252,00	5	5	22%

3. На первый взнос копили полгода, теперь – на три месяца больше

За прошедшие два года средняя заработная плата по городам с населением от 500 тыс. человек выросла на 5%, а стоимость недвижимости – в полтора раза. В результате копить на первый взнос стало сложнее. В среднем по всем городам первоначальный взнос в размере 15% от стоимости в 2020 году на приобретение средней квартиры составлял 6,1 заработных плат в должности «ведущий специалист». В 2022 году тот же первоначальный взнос в 15% от стоимости составляет уже 8,6 средних зарплат, то есть откладывать теперь придется еще две зарплаты, чтобы накопить хотя бы первый взнос по кредиту. Больше одной годовой зарплаты еще в 2020 году первый взнос составлял в Москве и Санкт-Петербурге (19,7 и 14,6 месяцев соответственно). В 2022 году срок вплотную приблизился к двум годам – 22,8 в Москве и 21,9 месяце в Санкт-Петербурге. Причем именно в последнем наблюдается наибольший прирост сроков накоплений среди всех других городов – сразу на 7 месяцев. На 3-3,4 зарплаты – прибавка в Казани, Краснодаре, Нижнем Новгороде, Самаре и Москве.

Наименьшее количество зарплат в первом взносе в 2020 году было в Челябинске – 3,9%. В 2022 году наименьшее количество зарплат в первом взносе в Оренбурге и в Челябинске (5,5 среднемесячных доходов).

4. В 2020 году – ипотечный платеж составлял менее трети зарплаты, в 2022 – почти половину

Наличие ипотеки – серьезная нагрузка на любой семейный бюджет. В среднем по городам с населением от полумиллиона человек, ипотечный платеж при кредите сроком 23 года и первым взносом 15%, составляет 29% одной средней заработной платы. Только по двум городам – Москве и Санкт-Петербургу – платеж составлял больше половины средней заработной платы: 68% от дохода в Санкт-Петербурге и 92% в Москве. Менее четверти дохода ипотечный платеж составлял для жителей 16 городов, наименьший процент оказался характерен для челябинцев (18%). Средний размер платежа в рублевой выражении составил 26 тыс. рублей.

В 2022 году городов, где больше половины среднего дохода составляет ипотека, стало больше – помимо столиц, к списку прибавились также Нижний Новгород (52%), Владивосток и Казань (57% дохода), в Москве и Санкт- Петербурге теперь средний платеж по ипотеке превысил среднюю заработную плату. В Москве при средней зарплате «на руки» в 110 тыс. рублей, платеж с минимальным первым взносом составляет 131 тыс. в месяц. В Санкт-Петербурге при заработной плате в 76,8 тыс.  по ипотеке нужно платить 88 тыс. То есть жители этих городов должны собрать взнос выше, чем 15%, либо же брать кредит в расчете на двоих работающих в семье. В 2022 году не осталось городов, где ипотечный платеж был до четверти от среднего дохода.

В денежном выражении по всем городам в целом платеж вырос до 43,3 тыс. рублей против 26,4 тыс. для ипотеки в 2020 году: +64%

Город	Количество средних зарплат в первом взносе 15%			Средний платеж по ипотеке, тыс. р.			Доля платежа по ипотеке от средней заработной платы в городе
	2020	2022	Динамика 2020/2022	2020	2022	Динамика 2020/2022	2020	2022	Динамика 2020/2022
Москва	19,7	22,8	3,1	90,3	131,0	45%	92%	119%	27%
Санкт-Петербург	14,6	21,9	7,4	50,7	87,9	73%	68%	114%	46%
Владивосток	9,6	11,0	1,4	49,1	68,8	40%	45%	57%	12%
Казань	7,6	11,0	3,4	32,3	59,1	83%	35%	57%	22%
Нижний Новгород	6,8	9,9	3,1	28,4	48,9	72%	32%	52%	20%
Краснодар	5,5	8,9	3,4	26,1	50,2	92%	26%	47%	21%
Самара	5,6	8,8	3,1	23,5	42,8	82%	26%	46%	19%
Барнаул	5,6	8,5	2,9	20,3	37,5	85%	26%	44%	18%
Ростов-на-Дону	5,7	8,3	2,6	24,5	42,7	74%	27%	43%	17%
Томск	5,5	8,3	2,8	24,1	41,0	70%	26%	43%	17%
Новосибирск	5,9	8,2	2,3	28,1	45,5	62%	28%	43%	15%
Хабаровск	6,2	7,9	1,7	33,4	49,2	47%	29%	41%	12%
Кемерово	5,2	7,9	2,7	19,6	35,7	82%	24%	41%	17%
Уфа	5,9	7,7	1,8	27,5	41,7	51%	28%	40%	12%
Ярославль	5,3	7,5	2,2	20,9	35,1	68%	25%	39%	14%
Пенза	4,8	7,5	2,7	19,7	33,8	72%	23%	39%	17%
Воронеж	5,1	7,5	2,4	20,6	36,5	78%	24%	39%	15%
Екатеринбург	5,9	7,5	1,5	28,4	42,8	50%	28%	39%	11%
Иркутск	5,5	7,5	1,9	27,8	45,1	62%	26%	39%	13%
Тюмень	5,5	7,5	2,0	26,1	42,3	62%	26%	39%	13%
Киров	4,7	7,2	2,5	18,0	30,1	67%	22%	38%	16%
Красноярск	5,0	7,1	2,0	24,9	40,6	63%	24%	37%	13%
Липецк	4,5	7,1	2,5	18,4	31,5	72%	21%	37%	16%
Пермь	5,6	7,0	1,4	23,2	34,6	49%	26%	37%	10%
Рязань	4,4	7,0	2,6	19,0	33,0	74%	20%	37%	16%
Ижевск	5,4	7,0	1,6	20,9	30,6	47%	25%	36%	11%
Волгоград	4,6	6,9	2,2	19,7	33,0	68%	22%	36%	14%
Омск	4,2	6,8	2,6	19,1	35,8	87%	20%	36%	16%
Ульяновск	4,4	6,6	2,1	17,9	30,0	68%	21%	34%	13%
Саратов	4,5	6,5	2,0	18,3	30,8	68%	21%	34%	13%
Астрахань	4,2	6,5	2,3	17,1	28,8	69%	20%	34%	14%
Оренбург	4,3	5,5	1,3	17,4	27,6	59%	20%	29%	9%
Челябинск	3,9	5,4	1,5	16,1	26,9	67%	18%	28%	10%
Все города	6,1	8,6	2,5	26,4	43,4	64%	29%	45%	16%

5. За два года срок кредитовании вырос на 4 года

Рост среднего срока ипотеки в РФ может потребовать ужесточения мер ЦБ, по данным Аналитического кредитного рейтингового агентства. Сегодня максимальный срок ипотеки в большинстве банков ограничен 30 годами. В июне 2022 года он составил в среднем по РФ уже 22,5 года – на 55 месяцев больше, чем летом 2020 года. То есть за два года средний кредит вырос на четыре с половиной года, как ответ на удорожание стоимости квадратного метра при фактически стагнирующих доходах населения. 

Максимальные сроки кредитования, июнь 2022			Минимальные сроки кредитования, июнь 2022
Регион	Срок кредитования, месяцев	Срок кредитования, лет	Регион	Срок кредитования, месяцев	Срок кредитования, лет
Республика Ингушетия	319	26,6	Чукотский автономный округ	211	17,6
Республика Калмыкия	298	24,9	Челябинская область	233	19,4
Краснодарский край	296	24,6	Забайкальский край	241	20,1
Ленинградская область	293	24,4	Ненецкий автономный округ	244	20,3
Адыгея	292	24,4	Республика Хакасия	246	20,5
Республика Дагестан	292	24,3	Магаданская область	248	20,7
Чеченская Республика	290	24,2	Республика Саха (Якутия)	248	20,7
Санкт-Петербург	289	24,1	Республика Тыва	250	20,8
Карачаево-Черкесская Республика	284	23,7	Приморский край	251	20,9
Московская область	284	23,6	Красноярский край	251	20,9

Четверть века средний срок кредитования превысил пока только в одном регионе – Ингушетии. Еще в шести срок кредитования – 24-25 лет. Средний срок кредитования до 20 лет – в Чукотском АО и Челябинской области. Еще летом 2020 года только в двух регионах – Крыму и Ингушетии – средний срок кредитования был выше 20 лет.

 

1. Рынок ипотеки восстанавливается за снижением ключевой ставки

В первом полугодии 2022 года в целом по РФ было выдано 545 тыс. ипотек – это на 37% ниже по количеству сделок в сравнении с аналогичным периодом 2021 года и почти в два раза – на 44% – ниже, чем во втором полугодии 2021 года. По объемам кредитования за счет роста цен просадка оказалась меньше: на 37% относительно первого полугодия 2021 года, на 30% в сравнении со вторым полугодием 2021 года.

Снижение числа выданных ипотек пришлось на апрель и май 2022 года – на фоне высоких ставок россияне отложили приобретение в ипотеку. В апреле относительно марта просадка по числу сделок составила 70%, в мае относительно апреля – еще на 26%. В июне спрос вырос на 79%, количество ипотечных сделок в сравнении с апрелем – выше на треть.

6. Каждый россиянин «задолжал» 85 тысяч рублей в ипотеку

Общая задолженность по ипотеке превысила 12,5 трлн рублей. В пересчете на каждого жителя РФ, каждый россиянин, вне зависимости от возраста, должен банкам 85 тыс. рублей, а с учётом только городского населения (без проживающих в сельской местности) – 113,7 тыс. рублей.

Самая большая «задолженность» у городских жителей малонаселенных регионов: более 200 тысяч рублей на каждого жителя ЯНАО, Якутии и Чукотского АО. Менее 50 тыс. рублей долга на каждого городского жителя - в Крыму и Севастополе, а также ряде республик Северного Кавказа (Ингушетия, Чечня, Дагестан), где в целом ипотечное кредитования развито не так активно. В Москве «задолженность» составила 136,5 тыс. р. на каждого жителя.

Самыми «активными» ипотечными заемщиками по числу оформленных ипотек также в пересчете на городских жителей в первом полугодии 2022 года стали жители Чечни, Удмуртии и Якутии, где в среднем одна ипотека была оформлена за последние полгода на 90-110 жителей (см. таблицу). На полтысячи городских жителей ипотека была взята в 2022 году в Дагестане, на 793 жителя – в Севастополе и на 1235 – в Ингушетии. В Москве – одна ипотека “оформлена” на 320 человек.

В целом по РФ одна ипотека выдана в 2022 году на 270 человек. С учетом только городского населения – один кредит на 202 жителя

Для сравнения – во втором полугодии 2021 года одна ипотека выдавалась на 113 городских жителей, а во втором полугодии 2020 года с рекордным числом сделок ипотеку «взял» каждый сотый житель. «Долги» по ипотеке выросли с 65 тыс. в 2019 году до 113,7 тыс. в 2022 (+75%).

	Количество ипотек за полгода на одного жителя		"Задолженность" каждого жителя РФ по ипотеке, тыс. р.
	Все население РФ	Только городское	Все население РФ	Только городское
1 полугодие 2019	251	188	48,5	64,9
2 полугодие 2019	203	151	52,0	69,6
1 полугодие 2020	226	169	55,8	74,6
2 полугодие 2020	130	97	63,2	84,6
1 полугодие 2021	157	118	71,9	96,2
2 полугодие 2021	151	113	80,0	107,0
1 полугодие 2022	270	202	85,1	113,7

Источник: Расчеты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ и Росстата

«Рост цен, фиксируемый в последние два года, действительно сделал ипотеку выгодным инструментом покупки, несмотря на переплату, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Но в последние несколько месяцев мы видим замедление индексации цен, а по некоторым городам даже отмечена минимальная отрицательная динамика. Не факт, что проценты по ипотеке смогут быть компенсированы ростом цен и дальше, текущая ситуация говорит об обратном. С учетом ипотечных ставок в районе 10%, в среднесрочной перспективе переплата вряд ли будет нивелирована приростом стоимости, но в условиях высоких инфляционных рисков даже такой расклад выгоден на долгом сроке».

«Увеличение сроков накоплений на жилье ведет к пересмотру банками условий кредитования, - отмечает Наталья Данина, директор департамента аналитических бизнес-решений hh.ru и руководитель сервиса Банк данных заработных плат hh.ru. – Практически все кредиторы готовы выдавать кредит сроком на 30 лет, а максимальный возраст заемщика на момент погашения уже превышает возраст выхода на пенсию и доходит до 75 лет. Одновременно снижается и минимальный порог входа - первый взнос. Если стандартно он был на уровне 20%, то сейчас банки снизили его до 15%. Это позволяет частично нивелировать дисбаланс между ростом заработных плат и цен на недвижимость, копить можно было бы еще дольше, если бы первый взнос остался прежним или же банки не стали расширять возраст заемщика для кредитования».

---

---

Регион	Количество ипотек за полгода на одного жителя в 2022 году		"Задолженность" каждого жителя РФ по ипотеке, тыс. р. в 2022 году		Кол-во ипотек в I полугодии, тыс.		Динамика сделок за год	Объем ипотечного кредитования в I полугодии, млрд р.		Динамика за год
	Все население РФ	Только городское	Все население РФ	Только городское	2021	2022	2021/2022	2021	2022	2021/2022
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ	270	202	85,1	113,7	936,8	544,8	-42%	2 693,5	1 879,8	-30%
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	308	253	101,0	123,1	233,3	130,9	-44%	919,7	614,5	-33%
Белгородская область	356	232	56,2	86,2	7,8	4,3	-45%	18,6	13,0	-30%
Брянская область	358	249	56,0	80,6	5,8	3,3	-44%	14,1	8,9	-36%
Владимирская область	326	253	59,5	76,7	8,0	4,1	-48%	18,1	11,7	-35%
Воронежская область	276	189	66,3	96,8	14,8	8,4	-43%	32,9	23,8	-28%
Ивановская область	350	286	50,5	61,6	4,7	2,7	-43%	10,5	7,3	-31%
Калужская область	293	220	88,3	117,8	7,0	3,6	-48%	19,3	12,1	-37%
Костромская область	260	192	63,6	86,3	3,8	2,2	-41%	7,7	5,5	-28%
Курская область	340	233	58,4	85,3	5,5	3,2	-42%	12,9	9,6

	май.21	апр.22	май.22	динамика за месяц	динамика за год
Средняя цена кв. м., тыс. рублей	85,6	106,4	105,9	-0,4%	+23,8%
Средняя стоимость квартиры в продаже, млн рублей	4,82	5,90	5,80	-1,8%	+20,3%

Источник: Циан.Аналитика

 

2. В половине городов цены снижаются

Динамика в конкретной локации во многом зависит от структуры и объема предложения (т.е. от того, какие конкретно лоты и в каком объеме в момент времени находятся в продаже), от текущего уровня цен (цены могут и так быть слишком высокими), от спроса со стороны населения.

За последний месяц цены на вторичном рынке в крупнейших городах РФ перешли от роста к стагнации, а в некоторых локациях даже к снижению. Так, в Перми, Санкт-Петербурге, Барнауле и Оренбурге “квадрат” подешевел на 1,3-1,5%, а в Краснодаре сразу на 2,9%. Среди локаций с заметным ростом цен Махачкала (+4,6%), Волгоград (+2,3%), Томск, Киров и Тольятти (+1,1-1,6%). В большинстве городов цены за месяц изменились незначительно (в пределах +-1%), причем заметных отличий между городами-миллионниками и городами с населением от 500 тыс. до 1 млн человек нет.

За год цены выросли сильнее всего в южных Краснодаре (+52%) и Ростове-на-Дону (+42%) за счет повышенного спроса со стороны желающих переехать туда из других регионов с менее комфортным климатом. Минимальный рост традиционно в дальневосточных  Владивостоке (+13% за год) и Хабаровске (+8%) за счет того, что цены здесь и так достаточно высокие, а спрос - нет, а также в Москве и Сочи, который ранее лидировал по темпам роста цен, но где в последние месяцы средняя стоимость “квадрата” сокращается.

Динамика цены квадратного метра на вторичном рынке за месяц

Источник: Циан.Аналитика

 

3. “Новинки” стали дешевле

В мае 2022 г. впервые с конца 2019 г. на рынке зафиксировано снижение средней стоимости квадратного метра нового предложения (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые). В анализируемых локациях она составила 107 тыс. рублей - лишь на 1,1 тыс. рублей выше, чем в среднем по всем предложениям (и старым, и новым) и на 0,8% выше, чем месяц назад. Т.е. цены впервые опубликованных предложений снижались даже быстрее, чем старых. Фиксируя снижение активности на вторичном рынке продавцы устанавливают более доступные условия для сделки, чтобы не потерять покупателей.

По сравнению с предыдущими месяцами разрыв цен в “новинках” рынка и старых объявлениях сократился - теперь “квадрат” в новых предложениях стоит лишь на 1% дороже, чем в целом по рынку.

Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в "новинках" вторичного рынка и в целом по вторичному рынку

Источник: Циан.Аналитика

 

4. Спрос просел в 2 раза

Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка (количеству кликов на номер телефона в объявлении, звонков).

Уже в марте на вторичном рынке наблюдалось снижение активности до 80% от среднего значения за 2021 г. Тогда спрос покупателей был больше сосредоточен на сегменте новостроек. В апреле активность продолжила снижаться, просмотры просели уже на 40% относительно фоновых значений зимы. По итогам 20 дней мая спрос просел еще на 10% относительно аналогичного периода в апреле (можно сделать скидку на праздничные дни). Сейчас активность покупателей снизилась почти в 2 раза, относительно прошлого года и фоновых значений зимы.

На фоне высоких банковских ставок (для кредитов на вторичке нет программ субсидирования) на рынке почти нет покупателей-ипотечников. Рынок поддерживается за счет альтернативных сделок и покупателей с “живыми деньгами”, но таких сделок намного меньше, чем сделок с ипотекой.

В целом по РФ примерно 70% ипотек выдается на вторичное жилье, то есть высокие ставки существенно ограничивают потенциальный спрос, в том числе (опосредованно) и в сегменте новостроек, поскольку теперь сложнее провести «альтернативную» сделку по обмену вторички на квартиру от девелопера.

По данным Росреестра за апрель 2022 г. в Москве было заключено 11,4 тыс. сделок на вторичном рынке. Это на 37% меньше, чем в марте (тогда 18,2 тыс.), на 15% меньше, чем в феврале (13,4 тыс.) и на 34% меньше, чем в апреле прошлого года (17,3 тыс.). Данные за май выйдут в июне.

Динамика потенциального спроса на вторичном рынке (за единицу взято среднее значение за 2021 г.)

Источник: Циан.Аналитика

 

5. Квартиры дольше находятся в продаже

Средний срок экспозиции объявления о продаже квартиры на вторичном рынке в целом по анализируемым локациям составляет 106 дней. По сравнению с прошлым месяцем он увеличился сразу на 8 дней. Это существенный рост, в предыдущие месяцы (за исключением января 2022 г., когда активность на рынке была снижена праздниками), показатель изменялся в достаточно узком диапазоне +-1  день. Главная причина - в снижении спроса в 2 раза из-за отсутствия поддержки на вторичном рынке.

Максимально срок увеличился в Казани (+18 дней), Перми (+15 дней), Уфе (+14 дней), Кемерово, Кирове, Самаре и Набережных Челнах (+13 дней). Во Владивостоке квартиры, напротив, стали продаваться на 7 дней быстрее, но это, скорее, исключение из общей тенденции (для сравнения - в Хабаровске срок вырос на 10 дней).

Наименьший срок экспозиции в Новосибирске (в среднем 76 дней), Екатеринбурге (79 дней), Челябинске (81 день). Наибольшее количество времени объявления находятся на рынке Владивостока (159 дней), Томска и Махачкалы (144 дня), Хабаровска (124 дня). В Москве квартира в среднем уходит с рынка за 3 месяца (86 дней).

 

6. Выбор у покупателей растет

За счет удлинения сроков экспозиции и снижения спроса на вторичном рынке за последний месяц на 11% увеличился объем предложения. В мае покупателям доступно 239 тыс. лотов (в апреле - 216 тыс.). Речь идет о предложениях в многоквартирных домах без учета премиальных сегментов, размещенных на сайте cian.ru.

Только в 4 городах выбор на вторичном рынке за месяц сократился. Это Сочи (-2%), Саратов (-6%), Иркутск (-7%) и Тюмень (-15%). Максимальное увеличение объема предложения в Хабаровске (+53%), Ярославле (+30%), Липецке (+26%).

При этом, в мае на рынок вышло меньше “новинок”, чем в апреле - 87 тыс., против 96 тыс. месяцем ранее. Многие из тех, кто планировал продавать квартиру, временно отказались от сделки: кто-то из-за отсутствия возможностей приобрести новое жилье в новостройке, кто-то решив сдавать жилье в условиях снижающегося спроса на покупку. На отрицательную динамику повлияли также праздничные дни. Т.е. объем предложения растет, главным образом, за счет удлинения сроков экспозиции.

Лидеры по числу новых лотов практически не меняются: Москва (12,2 тыс.), Московская область (12,0 тыс.), Санкт-Петербург (7,9 тыс.), Краснодар (7,2 тыс.). В пятерке в мае также Сочи (4,5 тыс.).

 

«На вторичном рынке и дальше будет наблюдаться снижение спроса (относительно фоновых значений двух последних лет) из-за высоких ставок по ипотеке, отсутствия льготных программ и снижения доходов населения, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Заметного падения номинальных цен мы не ожидаем. Многие сделки в готовых домах проводятся с расчетом на покупку квартиры на первичке, где «квадрат» продолжает, пусть и незначительно, но дорожать. В таких условиях снижать цены будут готовы далеко не все.

Снижение ключевой ставки ЦБ на внеплановом заседании 26 мая вернет ипотечные ставки от заградительно высоких к высоким, но все же подъемным для части заемщиков, значениям. Это сможет оживить как активность на вторичном рынке, так и скажется на числе сделок в сегменте новостроек».

Город	Средняя цена кв.м. в мае 2022 г., тыс. рублей	Динамика цены за месяц	Динамика цены за год	Средний бюджет предложения, млн рублей	Средняя цена кв.м. в "новинках" рынка в мае 2022 г., тыс. рублей
Москва	302,0	-1,0%	12,0%	16,95	303,5
Сочи	261,6	0,0%	11,8%	14,31	254,8
Санкт-Петербург	207,5	-1,7%	24,1%	11,70	207,6
Владивосток	167,1	-0,2%	13,1%	9,05	171,8
Московская область	162,6	-1,2%	22,7%	8,68	167,0
Казань	142,7	-0,8%	32,1%	8,03	143,6
Ленинградская область	138,9	0,5%	23,5%	6,08	147,0
Краснодар	120,1	0,9%	52,0%	6,60	118,5
Нижний Новгород	115,6	-0,1%	23,9%	6,35	116,6
Хабаровск	115,4	-0,4%	8,2%	6,42	116,2
Новосибирск	107,6	-0,1%	25,8%	5,74	108,9
Иркутск	106,9	-0,4%	16,2%	5,85	108,6
Ростов-на-Дону	102,2	0,4%	41,7%	5,70	101,1
Тюмень	101,8	-0,2%	22,4%	5,77	103,7
Екатеринбург	100,5	-0,4%	18,0%	5,71	103,1
Уфа	100,5	-0,5%	22,4%	5,46	100,7
Самара	99,2	-1,1%	40,9%	5,53	100,1
Красноярск	95,5	0,1%	21,0%	5,24	96,9
Томск	95,5	-0,4%	20,3%	5,14	96,1
Барнаул	90,1	-0,7%	36,3%	4,74	90,9
Воронеж	86,8	0,2%	23,1%	4,84	88,0
Омск	84,3	-0,7%	26,6%	4,54	84,8
Кемерово	84,0	-0,6%	31,0%	4,64	84,5
Ярославль	83,7	-0,9%	30,2%	4,56	83,6
Пермь	81,6	-1,6%	20,7%	4,40	82,6
Рязань	79,0	-1,3%	34,4%	4,43	79,4
Пенза	78,5	-0,1%	22,3%	4,24	79,4
Волгоград	78,2	-0,1%	32,3%	4,11	79,2
Набережные Челны	77,1	-0,9%	25,8%	4,19	77,9
Липецк	75,3	-1,8%	29,8%	4,09	74,3
Ижевск	72,6	-0,4%	17,1%	3,74	73,7
Махачкала	72,3	2,6%	27,5%	5,53	78,6
Новокузнецк	72,3	-0,4%	24,2%	3,87	72,8
Саратов	72,2	-1,5%	33,2%	3,91	72,3
Киров	71,2	-0,4%	31,6%	3,60	72,3
Ульяновск	71,0	0,7%	30,3%	3,80	72,3
Астрахань	67,8	-0,3%	26,5%	3,88	68,7
Тольятти	65,7	0,5%	33,0%	3,61	66,8
Оренбург	65,5	-0,2%	26,4%	3,36	66,3
Челябинск	64,1	0,0%	32,7%	3,53	65,8

Источник: Циан.Аналитика