Ипотечные заемщики компенсировали переплату по ипотеке на 5 лет вперед
Ипотека – инструмент не только покупки жилья, но и фиксации цен, что стало особенно актуальным вопросом с учетом роста стоимости в полтора раза за два года. Эксперты Циан и hh.ru посчитали, насколько выгодной оказалась покупка квартиры в кредит летом 2020 года и как рост цен нивелировал переплату по ипотеке за прошедшие два года.
Для расчетов был принят первый взнос в 15% от средней стоимости квартиры на вторичном рынке , остальная сумма была взята в ипотеку на срок 23 года (средний срок кредитования по РФ, согласно данным ЦБ РФ). В качестве предмета покупки – квартира на вторичном рынке площадью 54 кв. м. В расчет рейтингов вошли данные hh.ru по средним предлагаемым зарплатам “на руки” и стоимость жилья на вторичном рынке от Циан в городах с населением от 500 тыс. человек.
- Покупатель, взявший ипотеку летом 2020 года, компенсировал переплату по ипотеке в среднем еще на пять с половиной лет вперед – за счет роста стоимости в полтора раза.
- Стоимость квартиры в 2020 году и выплаченные по ней ипотечные проценты за два года - на четверть ниже, чем текущая цена на аналогичное жилье.
- В 2020 году первый взнос в 15% составляет порядка 6 средних зарплат. В 2022 году – более 8 зарплат.
- В 2020 году – ипотечный платеж составляла менее трети зарплаты, в 2022 – почти половину. В Москве и Санкт-Петербурге платеж по ипотеке с минимальным первым взносом – выше средней заработной платы.
- За два года срок кредитования вырос на 4 года в целом по РФ. В семи регионах жители берут ипотеку примерно на четверть века.
- Каждый россиянин «задолжал» 85 тысяч рублей в ипотеку. В учётом только городских жителей задолженность составила 114 тыс.
- В целом по РФ одна ипотека выдана в 2022 году на 270 человек. С учетом только городского населения – один кредит на 202 жителя.
- «Долги» по ипотеке выросли с 65 тыс. в 2019 году до 113,7 тыс. в 2022 (+75%).
- Рынок ипотечного кредитования в I полугодии 2022 года просел на треть.
1. Рост цен на жилье компенсировал переплату по ипотеке на пять с половиной лет вперед
Абсолютно по всем городам переплата по ипотеке за два года оказалась меньше роста цен за тот же период. То есть брать квартиру в кредит оказалось выгодно. В трех городах разница превысила 2 млн рублей: в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодаре. Например, в Москве за два года выплаченные проценты по ипотеке составили 1,8 млн рублей, а стоимость квартиры выросла на 3,88 млн. В Санкт-Петербурге выгода – почти три миллиона рублей, сумма выплаченных процентов составила порядка миллиона рублей, а стоимость квартиры выросла на 4 млн. В Краснодаре за два года заемщик выплатил процентов на полмиллиона рублей, а стоимость средней квартиры увеличилась на 2,7 млн рублей, выгода – более двух миллионов. Похожая ситуация и в Казани, где за два года заемщик заплатил порядка 650 тыс. на проценты, а сама квартира подорожала на три миллиона. Выгода – 2,3 млн рублей. Минимальная выгода – в Ижевске и Перми, где жилье также дорожает быстрее, чем копится переплата по ипотеке – на 500-600 тыс. р.
В среднем рост цен позволяет компенсировать проценты по ипотеке еще на 5 лет и 5 месяцев вперед даже при условии того, что стоимость жилья не изменится. Больше всего выиграли те, кто взял ипотеку в 2020 году в Краснодаре, Барнауле и Омске – здесь пройдет еще 8-9 лет с 2022 года до того, как сумма выплаченных процентов будет сопоставима с ростом цен на жилье в 2020-2022 гг. В Москве проценты по кредиту компенсированы еще на 2 года и 4 месяца вперед. В Санкт-Петербурге – более чем на 6 лет.
2. Заемщики сэкономили четверть стоимости квартиры благодаря ипотеке
В целом по всем городам ипотечным заемщикам удалось сэкономить порядка четверти (22%) от текущей цены квартиры даже с учетом выплаченных процентов. Самая большая разница в цене между ценой квартиры в 2020 году + выплаченным по ней процентам и текущей стоимостью квартиры на текущий момент – в Краснодаре, Барнауле и Омске (порядка трети). Наименьшая – во Владивостоке и в Москве (9% и 12%), где стоимость жилья на вторичном рынке растет не такими высокими темпами, как по другим городам из-за уже высокого прайса.
В целом по всем городам средняя «скидка» составила 1,2 млн рублей – именно такая разница в цене между текущими ценами и ценами на квартиру 2020 года + выплаченным за два года процентам.
|
|
На сколько выросла стоимость средней квартиры 2020-2022 |
Сколько выплачено процентов по ипотеке 2020-2022 |
Выгода от ипотеки, тыс. р.(разница в стоимости квартиры сейчас и стоимость квартиры в 2020 г. +выплаченные проценты за два года), тыс. р. |
Срок компенсированной переплаты на будущее за счет роста цен |
Ипотечная "скидка" разница между стоимостью квартиры в 2020 году + выплаченные по ней проценты (2020-20220) и текущей ценой квартиры |
|
|
|
|
|
|
Лет |
месяцев |
|
|
Краснодар |
2700 |
524,4 |
2 176 |
9 |
3 |
34% |
|
Омск |
1852,2 |
384,4 |
1 468 |
8 |
5 |
32% |
|
Барнаул |
1906,2 |
407,2 |
1 499 |
8 |
1 |
31% |
|
Казань |
2953,8 |
649,3 |
2 305 |
7 |
9 |
30% |
|
Кемерово |
1771,2 |
393,5 |
1 378 |
7 |
8 |
30% |
|
Самара |
2122,2 |
472,6 |
1 650 |
7 |
7 |
30% |
|
Воронеж |
1738,8 |
412,5 |
1 326 |
6 |
11 |
28% |
|
Ростов-на-Дону |
1971 |
491,7 |
1 479 |
6 |
5 |
27% |
|
Рязань |
1512 |
382 |
1 130 |
6 |
4 |
27% |
|
Санкт-Петербург |
4012,2 |
1018 |
2 994 |
6 |
3 |
27% |
|
Нижний Новгород |
2214 |
569,3 |
1 645 |
6 |
2 |
26% |
|
Липецк |
1414,8 |
368,4 |
1 046 |
6 |
1 |
26% |
|
Пенза |
1512 |
395 |
1 117 |
6 |
0 |
26% |
|
Томск |
1809 |
484,1 |
1 325 |
5 |
10 |
25% |
|
Астрахань |
1247,4 |
342,5 |
905 |
5 |
8 |
25% |
|
Саратов |
1328,4 |
366,9 |
962 |
5 |
7 |
24% |
|
Волгоград |
1420,2 |
395 |
1 025 |
5 |
6 |
24% |
|
Ульяновск |
1285,2 |
359,3 |
926 |
5 |
5 |
24% |
|
Ярославль |
1501,2 |
420,2 |
1 081 |
5 |
5 |
24% |
|
Челябинск |
1144,8 |
322,7 |
822 |
5 |
5 |
24% |
|
Киров |
1274,4 |
362,3 |
912 |
5 |
4 |
24% |
|
Красноярск |
1636,2 |
500 |
1 136 |
4 |
9 |
22% |
|
Иркутск |
1809 |
557,2 |
1 252 |
4 |
9 |
22% |
|
Новосибирск |
1819,8 |
564 |
1 256 |
4 |
8 |
22% |
|
Тюмень |
1684,8 |
524,4 |
1 160 |
4 |
8 |
21% |
|
Оренбург |
1053 |
349,4 |
704 |
4 |
2 |
20% |
|
Уфа |
1409,4 |
552,6 |
857 |
3 |
2 |
16% |
|
Екатеринбург |
1420,2 |
570,9 |
849 |
3 |
1 |
16% |
|
Пермь |
1112,4 |
465,8 |
647 |
2 |
10 |
15% |
|
Хабаровск |
1533,6 |
670 |
864 |
2 |
8 |
14% |
|
Ижевск |
945 |
418,6 |
526 |
2 |
7 |
13% |
|
Москва |
3888 |
1813 |
2 075 |
2 |
4 |
12% |
|
Владивосток |
1809 |
984,9 |
824 |
1 |
8 |
9% |
|
Все города |
|
|
1 252,00 |
5 |
5 |
22% |
3. На первый взнос копили полгода, теперь – на три месяца больше
За прошедшие два года средняя заработная плата по городам с населением от 500 тыс. человек выросла на 5%, а стоимость недвижимости – в полтора раза. В результате копить на первый взнос стало сложнее. В среднем по всем городам первоначальный взнос в размере 15% от стоимости в 2020 году на приобретение средней квартиры составлял 6,1 заработных плат в должности «ведущий специалист». В 2022 году тот же первоначальный взнос в 15% от стоимости составляет уже 8,6 средних зарплат, то есть откладывать теперь придется еще две зарплаты, чтобы накопить хотя бы первый взнос по кредиту. Больше одной годовой зарплаты еще в 2020 году первый взнос составлял в Москве и Санкт-Петербурге (19,7 и 14,6 месяцев соответственно). В 2022 году срок вплотную приблизился к двум годам – 22,8 в Москве и 21,9 месяце в Санкт-Петербурге. Причем именно в последнем наблюдается наибольший прирост сроков накоплений среди всех других городов – сразу на 7 месяцев. На 3-3,4 зарплаты – прибавка в Казани, Краснодаре, Нижнем Новгороде, Самаре и Москве.
Наименьшее количество зарплат в первом взносе в 2020 году было в Челябинске – 3,9%. В 2022 году наименьшее количество зарплат в первом взносе в Оренбурге и в Челябинске (5,5 среднемесячных доходов).
4. В 2020 году – ипотечный платеж составлял менее трети зарплаты, в 2022 – почти половину
Наличие ипотеки – серьезная нагрузка на любой семейный бюджет. В среднем по городам с населением от полумиллиона человек, ипотечный платеж при кредите сроком 23 года и первым взносом 15%, составляет 29% одной средней заработной платы. Только по двум городам – Москве и Санкт-Петербургу – платеж составлял больше половины средней заработной платы: 68% от дохода в Санкт-Петербурге и 92% в Москве. Менее четверти дохода ипотечный платеж составлял для жителей 16 городов, наименьший процент оказался характерен для челябинцев (18%). Средний размер платежа в рублевой выражении составил 26 тыс. рублей.
В 2022 году городов, где больше половины среднего дохода составляет ипотека, стало больше – помимо столиц, к списку прибавились также Нижний Новгород (52%), Владивосток и Казань (57% дохода), в Москве и Санкт- Петербурге теперь средний платеж по ипотеке превысил среднюю заработную плату. В Москве при средней зарплате «на руки» в 110 тыс. рублей, платеж с минимальным первым взносом составляет 131 тыс. в месяц. В Санкт-Петербурге при заработной плате в 76,8 тыс. по ипотеке нужно платить 88 тыс. То есть жители этих городов должны собрать взнос выше, чем 15%, либо же брать кредит в расчете на двоих работающих в семье. В 2022 году не осталось городов, где ипотечный платеж был до четверти от среднего дохода.
В денежном выражении по всем городам в целом платеж вырос до 43,3 тыс. рублей против 26,4 тыс. для ипотеки в 2020 году: +64%
|
Город |
Количество средних зарплат в первом взносе 15% |
Средний платеж по ипотеке, тыс. р. |
Доля платежа по ипотеке от средней заработной платы в городе |
||||||
|
2020 |
2022 |
Динамика 2020/2022 |
2020 |
2022 |
Динамика 2020/2022 |
2020 |
2022 |
Динамика 2020/2022 |
|
|
Москва |
19,7 |
22,8 |
3,1 |
90,3 |
131,0 |
45% |
92% |
119% |
27% |
|
Санкт-Петербург |
14,6 |
21,9 |
7,4 |
50,7 |
87,9 |
73% |
68% |
114% |
46% |
|
Владивосток |
9,6 |
11,0 |
1,4 |
49,1 |
68,8 |
40% |
45% |
57% |
12% |
|
Казань |
7,6 |
11,0 |
3,4 |
32,3 |
59,1 |
83% |
35% |
57% |
22% |
|
Нижний Новгород |
6,8 |
9,9 |
3,1 |
28,4 |
48,9 |
72% |
32% |
52% |
20% |
|
Краснодар |
5,5 |
8,9 |
3,4 |
26,1 |
50,2 |
92% |
26% |
47% |
21% |
|
Самара |
5,6 |
8,8 |
3,1 |
23,5 |
42,8 |
82% |
26% |
46% |
19% |
|
Барнаул |
5,6 |
8,5 |
2,9 |
20,3 |
37,5 |
85% |
26% |
44% |
18% |
|
Ростов-на-Дону |
5,7 |
8,3 |
2,6 |
24,5 |
42,7 |
74% |
27% |
43% |
17% |
|
Томск |
5,5 |
8,3 |
2,8 |
24,1 |
41,0 |
70% |
26% |
43% |
17% |
|
Новосибирск |
5,9 |
8,2 |
2,3 |
28,1 |
45,5 |
62% |
28% |
43% |
15% |
|
Хабаровск |
6,2 |
7,9 |
1,7 |
33,4 |
49,2 |
47% |
29% |
41% |
12% |
|
Кемерово |
5,2 |
7,9 |
2,7 |
19,6 |
35,7 |
82% |
24% |
41% |
17% |
|
Уфа |
5,9 |
7,7 |
1,8 |
27,5 |
41,7 |
51% |
28% |
40% |
12% |
|
Ярославль |
5,3 |
7,5 |
2,2 |
20,9 |
35,1 |
68% |
25% |
39% |
14% |
|
Пенза |
4,8 |
7,5 |
2,7 |
19,7 |
33,8 |
72% |
23% |
39% |
17% |
|
Воронеж |
5,1 |
7,5 |
2,4 |
20,6 |
36,5 |
78% |
24% |
39% |
15% |
|
Екатеринбург |
5,9 |
7,5 |
1,5 |
28,4 |
42,8 |
50% |
28% |
39% |
11% |
|
Иркутск |
5,5 |
7,5 |
1,9 |
27,8 |
45,1 |
62% |
26% |
39% |
13% |
|
Тюмень |
5,5 |
7,5 |
2,0 |
26,1 |
42,3 |
62% |
26% |
39% |
13% |
|
Киров |
4,7 |
7,2 |
2,5 |
18,0 |
30,1 |
67% |
22% |
38% |
16% |
|
Красноярск |
5,0 |
7,1 |
2,0 |
24,9 |
40,6 |
63% |
24% |
37% |
13% |
|
Липецк |
4,5 |
7,1 |
2,5 |
18,4 |
31,5 |
72% |
21% |
37% |
16% |
|
Пермь |
5,6 |
7,0 |
1,4 |
23,2 |
34,6 |
49% |
26% |
37% |
10% |
|
Рязань |
4,4 |
7,0 |
2,6 |
19,0 |
33,0 |
74% |
20% |
37% |
16% |
|
Ижевск |
5,4 |
7,0 |
1,6 |
20,9 |
30,6 |
47% |
25% |
36% |
11% |
|
Волгоград |
4,6 |
6,9 |
2,2 |
19,7 |
33,0 |
68% |
22% |
36% |
14% |
|
Омск |
4,2 |
6,8 |
2,6 |
19,1 |
35,8 |
87% |
20% |
36% |
16% |
|
Ульяновск |
4,4 |
6,6 |
2,1 |
17,9 |
30,0 |
68% |
21% |
34% |
13% |
|
Саратов |
4,5 |
6,5 |
2,0 |
18,3 |
30,8 |
68% |
21% |
34% |
13% |
|
Астрахань |
4,2 |
6,5 |
2,3 |
17,1 |
28,8 |
69% |
20% |
34% |
14% |
|
Оренбург |
4,3 |
5,5 |
1,3 |
17,4 |
27,6 |
59% |
20% |
29% |
9% |
|
Челябинск |
3,9 |
5,4 |
1,5 |
16,1 |
26,9 |
67% |
18% |
28% |
10% |
|
Все города |
6,1 |
8,6 |
2,5 |
26,4 |
43,4 |
64% |
29% |
45% |
16% |
5. За два года срок кредитовании вырос на 4 года
Рост среднего срока ипотеки в РФ может потребовать ужесточения мер ЦБ, по данным Аналитического кредитного рейтингового агентства. Сегодня максимальный срок ипотеки в большинстве банков ограничен 30 годами. В июне 2022 года он составил в среднем по РФ уже 22,5 года – на 55 месяцев больше, чем летом 2020 года. То есть за два года средний кредит вырос на четыре с половиной года, как ответ на удорожание стоимости квадратного метра при фактически стагнирующих доходах населения.
|
Максимальные сроки кредитования, июнь 2022 |
Минимальные сроки кредитования, июнь 2022 |
||||
|
Регион |
Срок кредитования, месяцев |
Срок кредитования, лет |
Регион |
Срок кредитования, месяцев |
Срок кредитования, лет |
|
Республика Ингушетия |
319 |
26,6 |
Чукотский автономный округ |
211 |
17,6 |
|
Республика Калмыкия |
298 |
24,9 |
Челябинская область |
233 |
19,4 |
|
Краснодарский край |
296 |
24,6 |
Забайкальский край |
241 |
20,1 |
|
Ленинградская область |
293 |
24,4 |
Ненецкий автономный округ |
244 |
20,3 |
|
Адыгея |
292 |
24,4 |
Республика Хакасия |
246 |
20,5 |
|
Республика Дагестан |
292 |
24,3 |
Магаданская область |
248 |
20,7 |
|
Чеченская Республика |
290 |
24,2 |
Республика Саха (Якутия) |
248 |
20,7 |
|
Санкт-Петербург |
289 |
24,1 |
Республика Тыва |
250 |
20,8 |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
284 |
23,7 |
Приморский край |
251 |
20,9 |
|
Московская область |
284 |
23,6 |
Красноярский край |
251 |
20,9 |
Четверть века средний срок кредитования превысил пока только в одном регионе – Ингушетии. Еще в шести срок кредитования – 24-25 лет. Средний срок кредитования до 20 лет – в Чукотском АО и Челябинской области. Еще летом 2020 года только в двух регионах – Крыму и Ингушетии – средний срок кредитования был выше 20 лет.
- Рынок ипотеки восстанавливается за снижением ключевой ставки
В первом полугодии 2022 года в целом по РФ было выдано 545 тыс. ипотек – это на 37% ниже по количеству сделок в сравнении с аналогичным периодом 2021 года и почти в два раза – на 44% – ниже, чем во втором полугодии 2021 года. По объемам кредитования за счет роста цен просадка оказалась меньше: на 37% относительно первого полугодия 2021 года, на 30% в сравнении со вторым полугодием 2021 года.
Снижение числа выданных ипотек пришлось на апрель и май 2022 года – на фоне высоких ставок россияне отложили приобретение в ипотеку. В апреле относительно марта просадка по числу сделок составила 70%, в мае относительно апреля – еще на 26%. В июне спрос вырос на 79%, количество ипотечных сделок в сравнении с апрелем – выше на треть.
6. Каждый россиянин «задолжал» 85 тысяч рублей в ипотеку
Общая задолженность по ипотеке превысила 12,5 трлн рублей. В пересчете на каждого жителя РФ, каждый россиянин, вне зависимости от возраста, должен банкам 85 тыс. рублей, а с учётом только городского населения (без проживающих в сельской местности) – 113,7 тыс. рублей.
Самая большая «задолженность» у городских жителей малонаселенных регионов: более 200 тысяч рублей на каждого жителя ЯНАО, Якутии и Чукотского АО. Менее 50 тыс. рублей долга на каждого городского жителя - в Крыму и Севастополе, а также ряде республик Северного Кавказа (Ингушетия, Чечня, Дагестан), где в целом ипотечное кредитования развито не так активно. В Москве «задолженность» составила 136,5 тыс. р. на каждого жителя.
Самыми «активными» ипотечными заемщиками по числу оформленных ипотек также в пересчете на городских жителей в первом полугодии 2022 года стали жители Чечни, Удмуртии и Якутии, где в среднем одна ипотека была оформлена за последние полгода на 90-110 жителей (см. таблицу). На полтысячи городских жителей ипотека была взята в 2022 году в Дагестане, на 793 жителя – в Севастополе и на 1235 – в Ингушетии. В Москве – одна ипотека “оформлена” на 320 человек.
В целом по РФ одна ипотека выдана в 2022 году на 270 человек. С учетом только городского населения – один кредит на 202 жителя
Для сравнения – во втором полугодии 2021 года одна ипотека выдавалась на 113 городских жителей, а во втором полугодии 2020 года с рекордным числом сделок ипотеку «взял» каждый сотый житель. «Долги» по ипотеке выросли с 65 тыс. в 2019 году до 113,7 тыс. в 2022 (+75%).
|
|
Количество ипотек за полгода на одного жителя |
"Задолженность" каждого жителя РФ по ипотеке, тыс. р. |
||
|
|
Все население РФ |
Только городское |
Все население РФ |
Только городское |
|
1 полугодие 2019 |
251 |
188 |
48,5 |
64,9 |
|
2 полугодие 2019 |
203 |
151 |
52,0 |
69,6 |
|
1 полугодие 2020 |
226 |
169 |
55,8 |
74,6 |
|
2 полугодие 2020 |
130 |
97 |
63,2 |
84,6 |
|
1 полугодие 2021 |
157 |
118 |
71,9 |
96,2 |
|
2 полугодие 2021 |
151 |
113 |
80,0 |
107,0 |
|
1 полугодие 2022 |
270 |
202 |
85,1 |
113,7 |
Источник: Расчеты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ и Росстата
«Рост цен, фиксируемый в последние два года, действительно сделал ипотеку выгодным инструментом покупки, несмотря на переплату, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Но в последние несколько месяцев мы видим замедление индексации цен, а по некоторым городам даже отмечена минимальная отрицательная динамика. Не факт, что проценты по ипотеке смогут быть компенсированы ростом цен и дальше, текущая ситуация говорит об обратном. С учетом ипотечных ставок в районе 10%, в среднесрочной перспективе переплата вряд ли будет нивелирована приростом стоимости, но в условиях высоких инфляционных рисков даже такой расклад выгоден на долгом сроке».
«Увеличение сроков накоплений на жилье ведет к пересмотру банками условий кредитования, - отмечает Наталья Данина, директор департамента аналитических бизнес-решений hh.ru и руководитель сервиса Банк данных заработных плат hh.ru. – Практически все кредиторы готовы выдавать кредит сроком на 30 лет, а максимальный возраст заемщика на момент погашения уже превышает возраст выхода на пенсию и доходит до 75 лет. Одновременно снижается и минимальный порог входа - первый взнос. Если стандартно он был на уровне 20%, то сейчас банки снизили его до 15%. Это позволяет частично нивелировать дисбаланс между ростом заработных плат и цен на недвижимость, копить можно было бы еще дольше, если бы первый взнос остался прежним или же банки не стали расширять возраст заемщика для кредитования».
|
Регион |
Количество ипотек за полгода на одного жителя в 2022 году |
"Задолженность" каждого жителя РФ по ипотеке, тыс. р. в 2022 году |
Кол-во ипотек в I полугодии, тыс. |
Динамика сделок за год |
Объем ипотечного кредитования в I полугодии, млрд р. |
Динамика за год |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Все население РФ |
Только городское |
Все население РФ |
Только городское |
2021 |
2022 |
2021/2022 |
2021 |
2022 |
2021/2022 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ |
270 |
202 |
85,1 |
113,7 |
936,8 |
544,8 |
-42% |
2 693,5 |
1 879,8 |
-30% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
308 |
253 |
101,0 |
123,1 |
233,3 |
130,9 |
-44% |
919,7 |
614,5 |
-33% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Белгородская область |
356 |
232 |
56,2 |
86,2 |
7,8 |
4,3 |
-45% |
18,6 |
13,0 |
-30% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Брянская область |
358 |
249 |
56,0 |
80,6 |
5,8 |
3,3 |
-44% |
14,1 |
8,9 |
-36% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Владимирская область |
326 |
253 |
59,5 |
76,7 |
8,0 |
4,1 |
-48% |
18,1 |
11,7 |
-35% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Воронежская область |
276 |
189 |
66,3 |
96,8 |
14,8 |
8,4 |
-43% |
32,9 |
23,8 |
-28% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Ивановская область |
350 |
286 |
50,5 |
61,6 |
4,7 |
2,7 |
-43% |
10,5 |
7,3 |
-31% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Калужская область |
293 |
220 |
88,3 |
117,8 |
7,0 |
3,6 |
-48% |
19,3 |
12,1 |
-37% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Костромская область |
260 |
192 |
63,6 |
86,3 |
3,8 |
2,2 |
-41% |
7,7 |
5,5 |
-28% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Курская область |
340 |
233 |
58,4 |
85,3 |
5,5 |
3,2 |
-42% |
12,9 |
9,6 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Регион |
Просроченная ипотека, млн руб. на 01.08.2021 |
Динамика, год к году |
|
Россия |
71362 |
-8,5% |
|
Севастополь |
17 |
-45,2% |
|
Республика Карелия |
124 |
-20,5% |
|
Мурманская область |
211 |
-19,8% |
|
Новгородская область |
120 |
-18,9% |
|
Чувашская республика |
376 |
-18,3% |
|
Белгородская область |
270 |
-17,7% |
|
Омская область |
499 |
-16,4% |
|
Республика Бурятия |
418 |
-15,9% |
|
Республика Калмыкия |
117 |
-15,8% |
|
Пензенская область |
290 |
-15,2% |
Источник: ЦБ РФ, КА «Долговой Консультант»
Банки относят к просроченной задолженности кредиты, погашение которых не проводится более 90 календарных дней. Продать квартиру в залоге можно при согласии банка-кредитора при условии, что вырученных денег хватит на полное погашение кредита, начисленных процентов и штрафов.
«Снижение просроченной задолженности — явление временное, вызванное конъюнктурой на рынке недвижимости, — рассуждает Денис Аксёнов. — Уже сейчас вызывает опасение тренд на увеличение в портфеле просроченной ипотечной задолженности доли кредитов на покупку новостроек».
На начало августа 2021 года в структуре просроченной ипотечной задолженности доля ипотеки под залог договоров долевого участия достигла 9% против 8,6% годом ранее. В годовом выражении она выросла на 0,34 процентных пункта или на 0,14 п.п. с начала года.
|
Регион |
Просроченная ипотека на строящееся жилье, млн руб. |
Доля в общем портфеле просроченной ипотеки |
Динамика доли, год к году |
|
Россия |
6416 |
9,0% |
0,34% |
|
Ивановская область |
119 |
34,8% |
26,6% |
|
Орловская область |
27 |
18,2% |
5,7% |
|
Республика Мордовия |
8 |
6,6% |
5,7% |
|
Томская область |
27 |
10,9% |
4,9% |
|
Мурманская область |
25 |
11,8% |
3,8% |
|
Краснодарский край |
527 |
18,9% |
3,3% |
|
Республика Карелия |
12 |
9,7% |
3,1% |
|
Республика Крым |
7 |
12,5% |
2,9% |
|
Сахалинская область |
8 |
4,3% |
2,7% |
|
Республика Коми |
19 |
6,8% |
2,7% |
|
Республика Алтай |
4 |
4,0% |
2,2% |
|
Удмуртская Республика |
21 |
4,9% |
2,0% |
|
Псковская область |
7 |
4,2% |
1,9% |
|
Новгородская область |
16 |
13,3% |
1,7% |
|
Ростовская область |
147 |
8,9% |
1,6% |
|
Ставропольский край |
103 |
9,4% |
1,5% |
|
Москва |
1108 |
8,6% |
1,3% |
Источник: ЦБ РФ, КА «Долговой Консультант»
«Средний срок жизни ипотеки на строящееся жилье равен сроку строительства жилого дома, не более трёх лет, после ввода дома в эксплуатацию она должна быть переоформлена в категорию вторичной ипотеки, — отмечает Денис Аксёнов. — На фоне снижения просроченной ипотечной задолженности увеличение доли в общем портфеле даже треть процента — значительная динамика, это последствия льготной госпрограммы».
На сегодня доля ипотеки на первичном рынке в общем портфеле составляет 23%, годом ранее — 21%. По мнению эксперта, наращивание портфелей по двум госпрограммам, льготной субсидируемой и семейной ипотекам на первичном рынке, в ближайшее время приведёт к ускорению роста просроченной задолженности именно на рынке покупки строящегося жилья.
«Урегулировать проблемную задолженность при наличии только договора ДДУ и отсутствии ликвидного залога заёмщикам гораздо сложнее, время ожидания до окончания строительства дома ведёт к увеличению суммы долга из-за начисляемых процентов, и не факт, что разница будет компенсирована дальнейшим ростом цен на недвижимость», — отмечает эксперт.
Циан – технологичный сервис по поиску недвижимости в России – и hh.ru – крупнейшая российская платформа онлайн-рекрутинга – в совместном исследовании выяснили, есть ли финансовая выгода от “обмена” квартиры в своем другом городе на столичную при переезде, и хватит ли заработной платы, чтобы выплачивать ипотеку с учетом произошедшего роста цен на недвижимость за последний год.
Методология расчета
В расчет рейтингов вошли данные hh.ru по средним предлагаемым зарплатам в различных профобластях и городах страны, данные Циан по средней стоимости 1-комнатной квартиры на вторичном рынке в столице и других городах. В качестве ежемесячных свободных денежных средств учитывалась предлагаемая зарплата за вычетом прожиточного минимума по каждому городу в отдельности.
Стоит учитывать, что показатель по предлагаемым зарплатам чуть ниже реальных заработных плат (с учетом премий и вакансий без указания заработной платы). Поэтому для того, чтобы оценить совокупные доходы москвичей, были приведены реальные заработные платы (из Банка заработных плат hh.ru), а не средние значения по предлагаемым зарплатам в открытых вакансиях.
Основные выводы исследования:
- На первый взнос хватит: средняя вырученная сумма при продаже 1к квартиры в регионе, составит 33% от цены квартиры в Москве. Год назад первый взнос был ниже: 31%. По всем городам суммы от продажи «однушки» хватит на первый взнос.
- 66 столичных зарплат или 6,5 лет нужно, чтобы компенсировать среднюю разницу в цене между 1к квартирой в регионе и столице, без учета % по ипотеке и затрат (прожиточного минимума).
- Реальные сроки выплаты ипотеки с учетом минимальных затрат на жизнь в Москве, составят от 4 лет в Петербурге до 15 лет в Челябинске. Именно такой срок понадобится приезжим, чтобы выйти на «базовый» уровень проживания, как в родном городе (1к квартира в собственности без ипотеки).
- Суммы, взятой в ипотеку и выплаченных по ней процентам, хватит, чтобы купить в среднем 3,6 квартиры в родном городе. Больше всех выплатят по ипотеке бывшие челябинцы - сумма сопоставима с ценой восьми “однушек”.
- Переезжать в Москву невыгодно жителям Челябинска, Волгограда и Омска. Максимально выгодные условия переезда в столицу – для петербуржцев, казанцев и нижегородцев.
- Сотрудники сферы услуг не смогут взять ипотеку после переезда в Москву из половины крупнейших городов.
- Стоимость средней 1к квартиры равна доходу сотрудника за 5 лет 9 месяцев в среднем по крупнейшим городам. В четырех из них работать из-за роста цен придется больше на год.
1. На первый взнос хватит всем
По подсчетам Циан, средняя площадь столичной квартиры, которую рассматривают для покупки жители других регионов, составляет 49,1 кв. м. То есть преимущественно речь идет о компактных бюджетных вариантах – однушках и небольших двушках. Эксперты рассчитали, сколько придется доплатить к стоимости проданной региональной квартиры, и как изменилась эта сумма с учетом роста цен на недвижимость по всей России.
Средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке в продаже в столице – 9,77 млн рублей, что на 14% выше, чем год назад (8,58 млн). Средняя площадь «однушки» в продаже осталась прежней: 37,2 кв. м против 37,5 кв. м год назад. Квартиры стали дороже что усложняет «обмен» квартиры в регионе на столичную при переезде.
В среднем по всем крупнейшим городам с численностью населения от одного миллиона человек, суммы от продажи однокомнатной квартиры в своем городе хватит, чтобы покрыть треть от стоимости столичной квартиры (33%). Год назад первый взнос (п.в.) был бы меньше – в среднем 31%.
Больше 40% от цены столичной квартиры при продаже жилья в своем родном городе получат жители Санкт-Петербурга (66% против 60% в прошлом году). В Казани первый взнос за однокомнатное жилье в Москве составит 44%, что больше, чем год назад (42%). Стал больше первый взнос и от нижегородцев: 38% сегодня против 33% год назад. Больший первый взнос в процентном выражении в 2021 году и в Воронеже (+4 п.п.), Краснодаре и Омске (+ 3 п.п.).
В Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Уфе и Перми доля первого взноса от продажи квартиры в регионе при покупке столичной недвижимости снизилась на 1-2 п.п. Во всех городах-миллионниках продажа квартиры покроет первый взнос на столичное жилье. Банки выдают ипотеку и при 10-15% от стоимости выбранного объекта. Преодолели данную отметку все 15 городов. Минимальный показатель – в Челябинске (18% от стоимости столичной недвижимости).
Доля первого взноса при покупке 1к квартиры в Москве и продаже 1к квартиры в регионе
|
Город |
Средняя стоимость 1к кв. на вторичном рынке |
Первый взнос |
Динамика первого взноса |
Разница в стоимости 1к квартиры в регионе и Москве, млн |
Кол-во месячных окладов для "компенсации" разрыва 2021 |
Кол-во месячных окладов для "компенсации" разрыва 2020 |
|||||||
|
|
|||||||||||||
|
2021 |
2020 |
2021 |
2020 |
2021 |
2020 |
кол-во зп |
в годах |
кол-во зп |
в годах |
||||
|
Москва |
9,77 |
8,58 |
|
|
|||||||||
|
Санкт-Петербург |
6,44 |
5,17 |
66% |
60% |
6% |
3,3 |
3,4 |
33 |
2,8 |
35 |
2,9 |
||
|
Казань |
4,33 |
3,58 |
44% |
42% |
3% |
5,4 |
5,0 |
54 |
4,5 |
51 |
4,3 |
||
|
Нижний Новгород |
3,69 |
2,81 |
38% |
33% |
5% |
6,1 |
5,8 |
61 |
5,1 |
59 |
4,9 |
||
|
Новосибирск |
3,39 |
2,86 |
35% |
33% |
1% |
6,4 |
5,7 |
64 |
5,3 |
58 |
4,9 |
||
|
Екатеринбург |
3,36 |
3 |
34% |
35% |
-1% |
6,4 |
5,6 |
64 |
5,3 |
57 |
4,7 |
||
|
Уфа |
3,16 |
2,83 |
32% |
33% |
-1% |
6,6 |
5,8 |
66 |
5,5 |
59 |
4,9 |
||
|
Краснодар |
3,45 |
2,79 |
35% |
33% |
3% |
6,3 |
5,8 |
63 |
5,3 |
59 |
4,9 |
||
|
Красноярск |
3,02 |
2,62 |
31% |
31% |
0% |
6,8 |
6,0 |
68 |
5,6 |
61 |
5,1 |
||
|
Воронеж |
2,9 |
2,18 |
30% |
25% |
4% |
6,9 |
6,4 |
69 |
5,7 |
65 |
5,4 |
||
|
Пермь |
2,53 |
2,28 |
26% |
27% |
-1% |
7,2 |
6,3 |
72 |
6,0 |
64 |
5,4 |
||
|
Самара |
2,62 |
2,32 |
27% |
27% |
0% |
7,2 |
6,3 |
72 |
6,0 |
64 |
5,3 |
||
|
Омск |
2,5 |
1,92 |
26% |
22% |
3% |
7,3 |
6,7 |
73 |
6,1 |
68 |
5,7 |
||
|
Ростов-на-Дону |
2,62 |
2,45 |
27% |
29% |
-2% |
7,2 |
6,1 |
72 |
6,0 |
63 |
5,2 |
||
|
Волгоград |
2,25 |
1,96 |
23% |
23% |
0% |
7,5 |
6,6 |
75 |
6,3 |
68 |
5,6 |
||
|
Челябинск |
1,73 |
1,55 |
18% |
18% |
0% |
8,0 |
7,0 |
80 |
6,7 |
72 |
6,0 |
||
В ситуации, если «обмен» при переезде в Москву производился бы с двухкомнатными квартирами, средний размер первого взноса (в размере суммы от продажи квартиры в регионе) меняется незначительно: в целом по всем городам-миллионникам он составит сегодня 31% против 30% год назад. Самый большой взнос – у жителей Санкт-Петербурга (64%). Минимальный – также, как и с однокомнатными квартирами, - в Челябинске (18%). Для трехкомнатных квартир средний первый взнос от продажи квартиры в целом по всем городам составляет 31%, год назад – 29%. Минимальный первый взнос – снова в Челябинске (также на уровне 18%). То есть благодаря росту цен на недвижимость по всем крупнейшим городам, доля первого взноса по ипотеке при продаже жилья в регионах и покупке в Москве, увеличилась на 1-2 п.п.
2. 66 столичных зарплат – разница в стоимости квартир
Соотношение стоимости квартиры в регионе и столице за прошлый год осталось таким же, но в рублевом выражении ценовой разрыв увеличивается. В среднем заемщику, приехавшему в Москву из города-миллионника, не хватит для покупки однокомнатной квартиры еще 6,57 млн рублей против 5,89 млн год назад. То есть в ипотеку придется взять на 12% больше.
Согласно данным Банка заработных плат hh.ru средняя реальная заработная плата сотрудников столичных компаний уровня «Ведущий специалист»/«Специалист» составляет сегодня 99,9 тыс. рублей в месяц «на руки». То есть разница в цене между квартирой в регионе и столице составляет 66 средних заработных плат – или пять с половиной лет работы, и это – без учета расходов на жизнь и переплаты по ипотеке. Год назад ценовой разрыв составлял 60 средних зарплат или пять лет работы. То есть, несмотря на сохранение доли первого взноса, работать для «компенсации» разрыва в стоимости квартир (в регионе и столице) придется в среднем на полгода дольше, чем если бы специалист приехал и купил квартиру год назад.
Количество заработных плат для «компенсации» ценового разрыва зависит от города, где была продана однокомнатная квартира. В Санкт-Петербурге, к примеру, хватит менее трех годовых заработных плат, в Казани – пяти. Жители еще 8 городов должны будут поработать от 5 до 6 лет, чтобы «накопить» на квартиру с учетом еще имеющегося от продажи старой квартиры первого взноса. Больше шести лет придется работать жителям Волгограда и Челябинска (см. таблицу в п.1).
3. 8 квартир в Челябинске = выплаченная ипотека в Москве
Реальные сроки накоплений на столичную квартиру будут существенно выше 3-7 лет: во-первых, нужно учесть минимальные расходы (“на руки” остается заработная плата за вычетом прожиточного минимума). Во-вторых, необходимо учесть переплату по ипотеке. Взять кредит у лидера ипотечного кредитования на вторичном рынке можно сегодня по 8,4% годовых (при наличии зарплатного проекта, электронной регистрации сделки и страхования жизни и здоровья заемщика). За вычетом прожиточного минимума, каждый месяц средний заемщик в Москве может вносить по ипотеке примерно 79,7 тыс. рублей.
При таких условиях жители, приехавшие в Москву из Санкт-Петербурга, станут полноправными собственниками однокомнатной квартиры (с выплаченной ипотекой) только через 4 года и 2 месяца, отдав за этот период сумму, равную половине стоимости еще одной «однушки» в Петербурге. Остальным придется платить кредит дольше. Для жителей из Казани это почти 8 лет, бывших нижегородцев, новосибирцев, екатеринбуржцев и краснодарцев – 9-10 лет. Сумма долга и выплаченных процентов сопоставима с ценой еще почти трех однокомнатных квартир в родном городе.
12 лет отдавать зарплату банку, за исключением прожиточного минимума, придется жителям, переехавшим в Москву из Перми, Омска и Волгограда. В своих городах выплаченной суммы им бы хватило, чтобы купить еще 4-5 однокомнатных квартир.
В аутсайдерах – те, кто приехал из Челябинска. Выплачивать ипотеку им придется на протяжении почти 15 лет, и суммы долга и процентов по ипотеке хватит, чтобы купить 8 «однушек» в Челябинске. В целом по всем городам суммы кредита и выплаченных процентов хватит, чтобы купить примерно 3,6 квартиры.
Таким образом, чтобы выйти на «базовый» бытовой уровень (как в родном городе) после переезда в столицу (иметь однокомнатную квартиру в Москве без ипотеки), ведущему специалисту с зарплатой почти в 100 тысяч рублей «на руки» придется работать от 4 до 15 лет, в зависимости от города переезда и первого взноса. Впрочем, после можно рассчитывать на большую заработную плату, чем в родном городе, однако до этого придется существенно экономить много лет.
Если допустить, что собственник все же отказался от продажи квартиры и переезда в Москву, откладывая все деньги, которые остаются в среднем после вычета прожиточного минимума в конкретного городе. Тогда накопленной суммы в 2/3 городов хватит на то, чтобы купить еще одну однокомнатную квартиру ( за срок, который бы потребовался для выплаты ипотеки в Москве). В Волгограде, Омске хватит на две «однушки», а в Челябинске – на три. Такую недвижимость можно сдавать в аренду, частично компенсируя тем самым разрыв в заработной плате в Москве при отказе от переезда. За тот же период в Москве будет только погашена ипотека за «однушку».
То есть переезд в Москву с «обменом» регионального жилья на столичную квартиру, имеет неоднозначную экономическую выгоду в первую очередь в Челябинске, Волгограде и Омске. Наибольшую выгоду от переезда получат петербуржцы, казанцы и нижегородцы – они смогут максимально быстро погасить ипотеку и получать более высокие столичные доходы.
Через какое время жизни в Москве специалист выплатит ипотеку и сколько отложит за тот же период в родном городе
|
Срок кредита за 1к квартиру в Москве |
Долг + проценты, млн р. |
Сколько можно купить квартир в родном городе за выплаченный долг и проценты |
Cколько отложит специалист, оставшись в родном городе, млн р. за срок ипотеки в Москве, млн р. |
Сколько можно купить квартир в родном городе за собранную сумму БЕЗ переезда, шт. |
|
|
Санкт-Петербург |
4 года 2 месяца |
3,95 |
0,6 |
2,20 |
0,3 |
|
Казань |
7 лет 10 месяцев |
7,42 |
1,7 |
3,28 |
0,8 |
|
Нижний Новгород |
9 лет 2 месяца |
8,72 |
2,4 |
3,54 |
1,0 |
|
Новосибирск |
9 лет 10 месяцев |
9,39 |
2,8 |
4,10 |
1,2 |
|
Екатеринбург |
9 лет 11 месяцев |
9,46 |
2,8 |
4,34 |
1,3 |
|
Уфа |
10 лет 5 месяцев |
9,93 |
3,1 |
4,68 |
1,5 |
|
Краснодар |
9 лет 9 месяцев |
9,25 |
2,7 |
4,38 |
1,3 |
|
Красноярск |
10 лет 9 месяцев |
10,27 |
3,4 |
4,47 |
1,5 |
|
Воронеж |
11 лет 1 месяц |
10,57 |
3,6 |
4,24 |
1,5 |
|
Пермь |
12 лет 1 месяц |
11,54 |
4,6 |
4,40 |
1,7 |
|
Самара |
11 лет 10 месяцев |
11,3 |
4,3 |
4,28 |
1,6 |
|
Омск |
12 лет 2 месяца |
11,63 |
4,7 |
4,68 |
1,9 |
|
Ростов-на-Дону |
11 лет 10 месяцев |
11,3 |
4,3 |
4,66 |
1,8 |
|
Волгоград |
12 лет 11 месяцев |
12,34 |
5,5 |
4,77 |
2,1 |
|
Челябинск |
14 лет 8 месяцев |
13,99 |
8,1 |
5,54 |
3,2 |
4. Чем большей квалификации требует профессия, тем выгоднее переезд в Москву
Целесообразность переезда зависит и от конкретной сферы деятельности, в которой трудится специалист. Заработная плата выше средней позволяет быстрее компенсировать ценовую разницу в стоимости квартиры при переезде, вернув себе тот базовый уровень (1к квартира в собственности без ипотеки), как в своем родном городе, за меньший срок.
Выгодно сменить город жителям регионов, работающим в сфере информационных технологий. К примеру, бывшие петербуржцы, работающие в данной сфере теперь в Москве, смогут погасить кредит всего за два года, а приехавшие из Челябинска – за пять с половиной лет (из-за большего размера кредита). Абсолютное большинство приезжих из других городов, работающих в данной сфере, погасят кредит за срок от 4 до 5 лет.
Для тех, кто работает в банковской отрасли и сфере финансов, на погашение кредита уйдет уже 7-8 лет. В сфере продаж – 9-11 лет. А для тех, кто трудится в Москве в сфере услуг, увы, покупка даже однокомнатной квартиры проблематична. С учетом большой суммы кредита и относительно невысокой по городу зарплаты, срок ипотеки превысит 30 лет ( а именно на столько лет выдают максимальный кредит многие банки).
|
Информационные технологии, интернет, разработка ПО |
Банки, инвестиции, лизинг |
Продажи |
Сфера услуг (обслуживание клиентов) |
|||||
|
Срок кредита |
Долг + проценты, млн р. |
Срок кредита |
Долг + проценты, млн р. |
Срок кредита |
Долг + проценты, млн р. |
Срок кредита |
Долг + проценты, млн р. |
|
|
Санкт-Петербург |
2 года |
3,6 |
3 года 4 месяца |
3,8 |
4 года 1 месяц |
3,9 |
6 лет 9 месяцев |
4,4 |
|
Казань |
3 года 5 месяцев |
6,3 |
6 лет |
6,9 |
7 лет 6 месяцев |
7,3 |
14 лет 5 месяцев |
9,4 |
|
Нижний Новгород |
3 года 11 месяцев |
7,1 |
7 лет |
8,0 |
8 лет 10 месяцев |
8,6 |
18 лет 3 месяца |
11,9 |
|
Новосибирск |
4 года 1 месяц |
7,6 |
7 лет 5 месяцев |
8,6 |
9 лет 6 месяцев |
9,3 |
20 лет 6 месяцев |
13,4 |
|
Екатеринбург |
4 года 2 месяца |
7,6 |
7 лет 6 месяцев |
8,6 |
9 лет 6 месяцев |
9,3 |
20 лет 10 месяцев |
13,6 |
|
Уфа |
4 года 4 месяца |
7,9 |
7 лет 10 месяцев |
9,0 |
10 лет |
9,8 |
22 года 8 месяцев |
14,8 |
|
Краснодар |
4 года 1 месяц |
7,5 |
7 лет 4 месяца |
8,5 |
9 лет 4 месяца |
9,1 |
20 лет |
13,1 |
|
Красноярск |
4 года 5 месяцев |
8,1 |
8 лет 1 месяц |
9,3 |
10 лет 4 месяца |
10,1 |
24 года 2 месяца |
15,8 |
|
Воронеж |
4 года 6 месяцев |
8,3 |
8 лет 3 месяца |
9,5 |
10 лет 7 месяцев |
10,4 |
25 лет 8 месяцев |
16,8 |
|
Пермь |
4 года 10 месяцев |
8,8 |
8 лет 11 месяцев |
10,3 |
11 лет 7 месяцев |
11,3 |
Больше 30 лет |
|
|
Самара |
4 года 9 месяцев |
8,7 |
8 лет 9 месяцев |
10,1 |
11 лет 4 месяца |
11,1 |
Больше 30 лет |
|
|
Омск |
4 года 10 месяцев |
8,9 |
9 лет |
10,4 |
11 лет 8 месяцев |
11,4 |
Больше 30 лет |
|
|
Ростов-на-Дону |
4 года 9 месяцев |
8,7 |
8 лет 9 месяцев |
10,1 |
11 лет 4 месяца |
11,1 |
Больше 30 лет |
|
|
Волгоград |
5 лет |
9,2 |
9 лет 5 месяцев |
10,9 |
12 лет 4 месяца |
12,1 |
Больше 30 лет |
|
|
Челябинск |
5 лет 6 месяцев |
10,0 |
10 лет 6 месяцев |
12,1 |
13 лет 11 месяцев |
13,7 |
Больше 30 лет |
|
5. Шесть лет работы или стоимость «однушки» в родном городе. Копить теперь дольше
По данным hh.ru, предлагаемая работодателями заработная плата за прошедший год увеличилась во всех городах-миллионниках (с учетом всех сфер деятельности). Но рост цен на недвижимость оказался несопоставимым с прибавкой по заработной плате в предлагаемых вакансиях. Копить на жилье стало сложнее. В среднем, стоимость 1к квартиры равна доходу за 5 лет 9 месяцев. Годом ранее показатель был 5 лет и 1 месяц. В четырех городах сроки увеличились на год и более. Это – Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Воронеж и Омск. Минимальные изменения – в Челябинске и Ростове-на-Дону, где стоимость квартиры прибавилась всего на 3-4 месячные заработные платы, с учетом индексации предлагаемых зарплат в открытых вакансиях.
Количество годовых доходов, равное стоимости средней однокомнатной квартиры
|
|
Кол-во лет работы |
|
|
|
2021 |
2020 |
Динамика за год, кол-во лет работы |
|
|
Санкт-Петербург |
9,5 |
8,0 |
1,5 |
|
Казань |
8,0 |
6,9 |
1,0 |
|
Нижний Новгород |
7,0 |
5,5 |
1,5 |
|
Новосибирск |
5,9 |
5,1 |
0,8 |
|
Екатеринбург |
5,8 |
5,3 |
0,5 |
|
Краснодар |
5,8 |
4,8 |
0,9 |
|
Воронеж |
5,8 |
4,5 |
1,3 |
|
Уфа |
5,5 |
5,1 |
0,3 |
|
Красноярск |
5,2 |
4,6 |
0,6 |
|
Самара |
5,2 |
4,7 |
0,5 |
|
Пермь |
5,0 |
4,5 |
0,5 |
|
Ростов-на-Дону |
4,9 |
4,7 |
0,2 |
|
Омск |
4,7 |
3,7 |
1,1 |
|
Волгоград |
4,5 |
3,9 |
0,6 |
|
Челябинск |
3,3 |
3,0 |
0,3 |
«С учетом роста цен на недвижимость за прошедший год, выгода от переезда в Москву становится не столь очевидной, - говорит Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Реальная заработная плата уровня ведущего специалиста в Москве выросла на 2% или примерно 2 тыс. рублей. Средняя стоимость однокомнатной столичной квартиры в продаже на вторичном рынке – на 14% (1,2 млн рублей или примерно годовая зарплата сотрудника). Поэтому, принимая решение о переезде, нужно учитывать и предстоящие столичные расходы, в первую очередь - на жилье, будь то аренда или покупка в ипотеку. Не всегда прибавка к заработной плате компенсирует дополнительные затраты».
«Финансовая выгода от переезда действительно зависит от сферы, - отмечает Наталья Данина, директор департамента аналитических бизнес-решений hh.ru и руководитель сервиса Банк данных заработных плат hh.ru. – К примеру, из наиболее оплачиваемых профессий за последний год предлагаемые зарплаты увеличились в Москве на 9% для разработчиков программного обеспечения, на 4% - для специалистов в сфере дизайна, верстки и пр. На 3% - для финансистов и сотрудников банковской отрасли. Однако Москва и Московская область – вовсе не лидеры по увеличению предлагаемой заработной платы (в целом по всем сферам). К примеру, за год этот показатель вырос на 12% в Уральском ФО, на 6% - в Сибирском ФО. Поэтому переезд в столичный регион – не безальтернативный вариант поиска более высокооплачиваемой должности. К тому же с распространением удаленной работы чаще появляется возможность получать столичную зарплату в родном городе».