Ипотечные заемщики компенсировали переплату по ипотеке на 5 лет вперед

23.08.2022 07:51

Ипотека – инструмент не только покупки жилья, но и фиксации цен, что стало особенно актуальным вопросом с учетом роста стоимости в полтора раза за два года. Эксперты Циан и hh.ru посчитали, насколько выгодной оказалась покупка квартиры в кредит летом 2020 года и как рост цен нивелировал переплату по ипотеке за прошедшие два года.

Для расчетов был принят первый взнос в 15% от средней стоимости квартиры на вторичном рынке , остальная сумма была взята в ипотеку на срок 23 года (средний срок кредитования по РФ, согласно данным ЦБ РФ). В качестве предмета покупки – квартира на вторичном рынке площадью 54 кв. м. В расчет рейтингов вошли данные hh.ru по средним предлагаемым зарплатам “на руки” и стоимость жилья на вторичном рынке от Циан в городах с населением от 500 тыс. человек.

  • Покупатель, взявший ипотеку летом 2020 года, компенсировал переплату по ипотеке в среднем еще на пять с половиной лет вперед – за счет роста стоимости в полтора раза.
  • Стоимость квартиры в 2020 году и выплаченные по ней ипотечные проценты за два года - на четверть ниже, чем текущая цена на аналогичное жилье.
  • В 2020 году первый взнос в 15% составляет порядка 6 средних зарплат. В 2022 году – более 8 зарплат.
  • В 2020 году – ипотечный платеж составляла менее трети зарплаты, в 2022 – почти половину. В Москве и Санкт-Петербурге платеж по ипотеке с минимальным первым взносом – выше средней заработной платы.
  • За два года срок кредитования вырос на 4 года в целом по РФ. В семи регионах жители берут ипотеку примерно на четверть века.
  • Каждый россиянин «задолжал» 85 тысяч рублей в ипотеку. В учётом только городских жителей задолженность составила 114 тыс.
  • В целом по РФ одна ипотека выдана в 2022 году на 270 человек. С учетом только городского населения – один кредит на 202 жителя.
  • «Долги» по ипотеке выросли с 65 тыс. в 2019 году до 113,7 тыс. в 2022 (+75%).
  • Рынок ипотечного кредитования в I полугодии 2022 года просел на треть.

1. Рост цен на жилье компенсировал переплату по ипотеке на пять с половиной лет вперед

Абсолютно по всем городам переплата по ипотеке за два года оказалась меньше роста цен за тот же период. То есть брать квартиру в кредит оказалось выгодно. В трех городах разница превысила 2 млн рублей: в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодаре. Например, в Москве за два года выплаченные проценты по ипотеке составили 1,8 млн рублей, а стоимость квартиры выросла на 3,88 млн. В Санкт-Петербурге выгода – почти три миллиона рублей, сумма выплаченных процентов составила порядка миллиона рублей, а стоимость квартиры выросла на 4 млн. В Краснодаре за два года заемщик выплатил процентов на полмиллиона рублей, а стоимость средней квартиры увеличилась на 2,7 млн рублей, выгода – более двух миллионов. Похожая ситуация и в Казани, где за два года заемщик заплатил порядка 650 тыс. на проценты, а сама квартира подорожала на три миллиона. Выгода – 2,3 млн рублей. Минимальная выгода – в Ижевске и Перми, где жилье также дорожает быстрее, чем копится переплата по ипотеке – на 500-600 тыс. р.

В среднем рост цен позволяет компенсировать проценты по ипотеке еще на 5 лет и 5 месяцев вперед даже при условии того, что стоимость жилья не изменится.  Больше всего выиграли те, кто взял ипотеку в 2020 году в Краснодаре, Барнауле и Омске – здесь пройдет еще 8-9 лет с 2022 года до того, как сумма выплаченных процентов будет сопоставима с ростом цен на жилье в 2020-2022 гг. В Москве проценты по кредиту компенсированы еще на 2 года и 4 месяца вперед. В Санкт-Петербурге – более чем на 6 лет.

2. Заемщики сэкономили четверть стоимости квартиры благодаря ипотеке

В целом по всем городам ипотечным заемщикам удалось сэкономить порядка четверти (22%) от текущей цены квартиры даже с учетом выплаченных процентов. Самая большая разница в цене между ценой квартиры в 2020 году + выплаченным по ней процентам и текущей стоимостью квартиры на текущий момент – в Краснодаре, Барнауле и Омске (порядка трети). Наименьшая – во Владивостоке и в Москве (9% и 12%), где стоимость жилья на вторичном рынке растет не такими высокими темпами, как по другим городам из-за уже высокого прайса.

В целом по всем городам средняя «скидка» составила 1,2 млн рублей – именно такая разница в цене между текущими ценами и ценами на квартиру 2020 года + выплаченным за два года процентам.

 

На сколько выросла стоимость средней квартиры 2020-2022

Сколько выплачено процентов по ипотеке 2020-2022

Выгода от ипотеки, тыс. р.(разница в стоимости квартиры сейчас и стоимость квартиры в 2020 г. +выплаченные проценты за два года), тыс. р. 

Срок компенсированной переплаты на будущее за счет роста цен

Ипотечная "скидка" разница между стоимостью квартиры в 2020 году + выплаченные по ней проценты (2020-20220)  и текущей ценой квартиры

 

 

 

 

Лет

месяцев

 

Краснодар

2700

524,4

2 176

9

3

34%

Омск

1852,2

384,4

1 468

8

5

32%

Барнаул

1906,2

407,2

1 499

8

1

31%

Казань

2953,8

649,3

2 305

7

9

30%

Кемерово

1771,2

393,5

1 378

7

8

30%

Самара

2122,2

472,6

1 650

7

7

30%

Воронеж

1738,8

412,5

1 326

6

11

28%

Ростов-на-Дону

1971

491,7

1 479

6

5

27%

Рязань

1512

382

1 130

6

4

27%

Санкт-Петербург

4012,2

1018

2 994

6

3

27%

Нижний Новгород

2214

569,3

1 645

6

2

26%

Липецк

1414,8

368,4

1 046

6

1

26%

Пенза

1512

395

1 117

6

0

26%

Томск

1809

484,1

1 325

5

10

25%

Астрахань

1247,4

342,5

905

5

8

25%

Саратов

1328,4

366,9

962

5

7

24%

Волгоград

1420,2

395

1 025

5

6

24%

Ульяновск

1285,2

359,3

926

5

5

24%

Ярославль

1501,2

420,2

1 081

5

5

24%

Челябинск

1144,8

322,7

822

5

5

24%

Киров

1274,4

362,3

912

5

4

24%

Красноярск

1636,2

500

1 136

4

9

22%

Иркутск

1809

557,2

1 252

4

9

22%

Новосибирск

1819,8

564

1 256

4

8

22%

Тюмень

1684,8

524,4

1 160

4

8

21%

Оренбург

1053

349,4

704

4

2

20%

Уфа

1409,4

552,6

857

3

2

16%

Екатеринбург

1420,2

570,9

849

3

1

16%

Пермь

1112,4

465,8

647

2

10

15%

Хабаровск

1533,6

670

864

2

8

14%

Ижевск

945

418,6

526

2

7

13%

Москва 

3888

1813

2 075

2

4

12%

Владивосток

1809

984,9

824

1

8

9%

Все города

 

 

1 252,00

5

5

22%

3. На первый взнос копили полгода, теперь – на три месяца больше

За прошедшие два года средняя заработная плата по городам с населением от 500 тыс. человек выросла на 5%, а стоимость недвижимости – в полтора раза. В результате копить на первый взнос стало сложнее. В среднем по всем городам первоначальный взнос в размере 15% от стоимости в 2020 году на приобретение средней квартиры составлял 6,1 заработных плат в должности «ведущий специалист». В 2022 году тот же первоначальный взнос в 15% от стоимости составляет уже 8,6 средних зарплат, то есть откладывать теперь придется еще две зарплаты, чтобы накопить хотя бы первый взнос по кредиту. Больше одной годовой зарплаты еще в 2020 году первый взнос составлял в Москве и Санкт-Петербурге (19,7 и 14,6 месяцев соответственно). В 2022 году срок вплотную приблизился к двум годам – 22,8 в Москве и 21,9 месяце в Санкт-Петербурге. Причем именно в последнем наблюдается наибольший прирост сроков накоплений среди всех других городов – сразу на 7 месяцев. На 3-3,4 зарплаты – прибавка в Казани, Краснодаре, Нижнем Новгороде, Самаре и Москве.

Наименьшее количество зарплат в первом взносе в 2020 году было в Челябинске – 3,9%. В 2022 году наименьшее количество зарплат в первом взносе в Оренбурге и в Челябинске (5,5 среднемесячных доходов).

4. В 2020 году – ипотечный платеж составлял менее трети зарплаты, в 2022 – почти половину

Наличие ипотеки – серьезная нагрузка на любой семейный бюджет. В среднем по городам с населением от полумиллиона человек, ипотечный платеж при кредите сроком 23 года и первым взносом 15%, составляет 29% одной средней заработной платы. Только по двум городам – Москве и Санкт-Петербургу – платеж составлял больше половины средней заработной платы: 68% от дохода в Санкт-Петербурге и 92% в Москве. Менее четверти дохода ипотечный платеж составлял для жителей 16 городов, наименьший процент оказался характерен для челябинцев (18%). Средний размер платежа в рублевой выражении составил 26 тыс. рублей.

В 2022 году городов, где больше половины среднего дохода составляет ипотека, стало больше – помимо столиц, к списку прибавились также Нижний Новгород (52%), Владивосток и Казань (57% дохода), в Москве и Санкт- Петербурге теперь средний платеж по ипотеке превысил среднюю заработную плату. В Москве при средней зарплате «на руки» в 110 тыс. рублей, платеж с минимальным первым взносом составляет 131 тыс. в месяц. В Санкт-Петербурге при заработной плате в 76,8 тыс.  по ипотеке нужно платить 88 тыс. То есть жители этих городов должны собрать взнос выше, чем 15%, либо же брать кредит в расчете на двоих работающих в семье. В 2022 году не осталось городов, где ипотечный платеж был до четверти от среднего дохода.

В денежном выражении по всем городам в целом платеж вырос до 43,3 тыс. рублей против 26,4 тыс. для ипотеки в 2020 году: +64%

Город

Количество средних зарплат в первом взносе 15%

Средний платеж по ипотеке, тыс. р.

Доля платежа по ипотеке от средней заработной платы в городе

2020

2022

Динамика 2020/2022

2020

2022

Динамика 2020/2022

2020

2022

Динамика 2020/2022

Москва

19,7

22,8

3,1

90,3

131,0

45%

92%

119%

27%

Санкт-Петербург

14,6

21,9

7,4

50,7

87,9

73%

68%

114%

46%

Владивосток

9,6

11,0

1,4

49,1

68,8

40%

45%

57%

12%

Казань

7,6

11,0

3,4

32,3

59,1

83%

35%

57%

22%

Нижний Новгород

6,8

9,9

3,1

28,4

48,9

72%

32%

52%

20%

Краснодар

5,5

8,9

3,4

26,1

50,2

92%

26%

47%

21%

Самара

5,6

8,8

3,1

23,5

42,8

82%

26%

46%

19%

Барнаул

5,6

8,5

2,9

20,3

37,5

85%

26%

44%

18%

Ростов-на-Дону

5,7

8,3

2,6

24,5

42,7

74%

27%

43%

17%

Томск

5,5

8,3

2,8

24,1

41,0

70%

26%

43%

17%

Новосибирск

5,9

8,2

2,3

28,1

45,5

62%

28%

43%

15%

Хабаровск

6,2

7,9

1,7

33,4

49,2

47%

29%

41%

12%

Кемерово

5,2

7,9

2,7

19,6

35,7

82%

24%

41%

17%

Уфа

5,9

7,7

1,8

27,5

41,7

51%

28%

40%

12%

Ярославль

5,3

7,5

2,2

20,9

35,1

68%

25%

39%

14%

Пенза

4,8

7,5

2,7

19,7

33,8

72%

23%

39%

17%

Воронеж

5,1

7,5

2,4

20,6

36,5

78%

24%

39%

15%

Екатеринбург

5,9

7,5

1,5

28,4

42,8

50%

28%

39%

11%

Иркутск

5,5

7,5

1,9

27,8

45,1

62%

26%

39%

13%

Тюмень

5,5

7,5

2,0

26,1

42,3

62%

26%

39%

13%

Киров

4,7

7,2

2,5

18,0

30,1

67%

22%

38%

16%

Красноярск

5,0

7,1

2,0

24,9

40,6

63%

24%

37%

13%

Липецк

4,5

7,1

2,5

18,4

31,5

72%

21%

37%

16%

Пермь

5,6

7,0

1,4

23,2

34,6

49%

26%

37%

10%

Рязань

4,4

7,0

2,6

19,0

33,0

74%

20%

37%

16%

Ижевск

5,4

7,0

1,6

20,9

30,6

47%

25%

36%

11%

Волгоград

4,6

6,9

2,2

19,7

33,0

68%

22%

36%

14%

Омск

4,2

6,8

2,6

19,1

35,8

87%

20%

36%

16%

Ульяновск

4,4

6,6

2,1

17,9

30,0

68%

21%

34%

13%

Саратов

4,5

6,5

2,0

18,3

30,8

68%

21%

34%

13%

Астрахань

4,2

6,5

2,3

17,1

28,8

69%

20%

34%

14%

Оренбург

4,3

5,5

1,3

17,4

27,6

59%

20%

29%

9%

Челябинск

3,9

5,4

1,5

16,1

26,9

67%

18%

28%

10%

Все города

6,1

8,6

2,5

26,4

43,4

64%

29%

45%

16%

5. За два года срок кредитовании вырос на 4 года

Рост среднего срока ипотеки в РФ может потребовать ужесточения мер ЦБ, по данным Аналитического кредитного рейтингового агентства. Сегодня максимальный срок ипотеки в большинстве банков ограничен 30 годами. В июне 2022 года он составил в среднем по РФ уже 22,5 года – на 55 месяцев больше, чем летом 2020 года. То есть за два года средний кредит вырос на четыре с половиной года, как ответ на удорожание стоимости квадратного метра при фактически стагнирующих доходах населения. 

Максимальные сроки кредитования, июнь 2022

Минимальные сроки кредитования, июнь 2022

Регион

Срок кредитования, месяцев

Срок кредитования, лет

Регион

Срок кредитования, месяцев

Срок кредитования, лет

Республика Ингушетия

319

26,6

Чукотский автономный округ

211

17,6

Республика Калмыкия

298

24,9

Челябинская область

233

19,4

Краснодарский край

296

24,6

Забайкальский край

241

20,1

Ленинградская область

293

24,4

   Ненецкий автономный округ

244

20,3

Адыгея

292

24,4

Республика Хакасия

246

20,5

Республика Дагестан

292

24,3

Магаданская область

248

20,7

Чеченская Республика

290

24,2

Республика Саха (Якутия)

248

20,7

Санкт-Петербург

289

24,1

Республика Тыва

250

20,8

Карачаево-Черкесская Республика

284

23,7

Приморский край

251

20,9

Московская область

284

23,6

Красноярский край

251

20,9

Четверть века средний срок кредитования превысил пока только в одном регионе – Ингушетии. Еще в шести срок кредитования – 24-25 лет. Средний срок кредитования до 20 лет – в Чукотском АО и Челябинской области. Еще летом 2020 года только в двух регионах – Крыму и Ингушетии – средний срок кредитования был выше 20 лет.

 

  1. Рынок ипотеки восстанавливается за снижением ключевой ставки

В первом полугодии 2022 года в целом по РФ было выдано 545 тыс. ипотек – это на 37% ниже по количеству сделок в сравнении с аналогичным периодом 2021 года и почти в два раза – на 44% – ниже, чем во втором полугодии 2021 года. По объемам кредитования за счет роста цен просадка оказалась меньше: на 37% относительно первого полугодия 2021 года, на 30% в сравнении со вторым полугодием 2021 года.

Снижение числа выданных ипотек пришлось на апрель и май 2022 года – на фоне высоких ставок россияне отложили приобретение в ипотеку. В апреле относительно марта просадка по числу сделок составила 70%, в мае относительно апреля – еще на 26%. В июне спрос вырос на 79%, количество ипотечных сделок в сравнении с апрелем – выше на треть.

6. Каждый россиянин «задолжал» 85 тысяч рублей в ипотеку

Общая задолженность по ипотеке превысила 12,5 трлн рублей. В пересчете на каждого жителя РФ, каждый россиянин, вне зависимости от возраста, должен банкам 85 тыс. рублей, а с учётом только городского населения (без проживающих в сельской местности) – 113,7 тыс. рублей.

Самая большая «задолженность» у городских жителей малонаселенных регионов: более 200 тысяч рублей на каждого жителя ЯНАО, Якутии и Чукотского АО. Менее 50 тыс. рублей долга на каждого городского жителя - в Крыму и Севастополе, а также ряде республик Северного Кавказа (Ингушетия, Чечня, Дагестан), где в целом ипотечное кредитования развито не так активно. В Москве «задолженность» составила 136,5 тыс. р. на каждого жителя.

Самыми «активными» ипотечными заемщиками по числу оформленных ипотек также в пересчете на городских жителей в первом полугодии 2022 года стали жители Чечни, Удмуртии и Якутии, где в среднем одна ипотека была оформлена за последние полгода на 90-110 жителей (см. таблицу). На полтысячи городских жителей ипотека была взята в 2022 году в Дагестане, на 793 жителя – в Севастополе и на 1235 – в Ингушетии. В Москве – одна ипотека “оформлена” на 320 человек.

В целом по РФ одна ипотека выдана в 2022 году на 270 человек. С учетом только городского населения – один кредит на 202 жителя

Для сравнения – во втором полугодии 2021 года одна ипотека выдавалась на 113 городских жителей, а во втором полугодии 2020 года с рекордным числом сделок ипотеку «взял» каждый сотый житель. «Долги» по ипотеке выросли с 65 тыс. в 2019 году до 113,7 тыс. в 2022 (+75%).

 

Количество ипотек за полгода на одного жителя

"Задолженность" каждого жителя РФ по ипотеке, тыс. р.

 

Все население РФ

Только городское

Все население РФ

Только городское

1 полугодие 2019

251

188

48,5

64,9

2 полугодие 2019

203

151

52,0

69,6

1 полугодие 2020

226

169

55,8

74,6

2 полугодие 2020

130

97

63,2

84,6

1 полугодие 2021

157

118

71,9

96,2

2 полугодие 2021

151

113

80,0

107,0

1 полугодие 2022

270

202

85,1

113,7

Источник: Расчеты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ и Росстата

«Рост цен, фиксируемый в последние два года, действительно сделал ипотеку выгодным инструментом покупки, несмотря на переплату, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Но в последние несколько месяцев мы видим замедление индексации цен, а по некоторым городам даже отмечена минимальная отрицательная динамика. Не факт, что проценты по ипотеке смогут быть компенсированы ростом цен и дальше, текущая ситуация говорит об обратном. С учетом ипотечных ставок в районе 10%, в среднесрочной перспективе переплата вряд ли будет нивелирована приростом стоимости, но в условиях высоких инфляционных рисков даже такой расклад выгоден на долгом сроке».

«Увеличение сроков накоплений на жилье ведет к пересмотру банками условий кредитования, - отмечает Наталья Данина, директор департамента аналитических бизнес-решений hh.ru и руководитель сервиса Банк данных заработных плат hh.ru. – Практически все кредиторы готовы выдавать кредит сроком на 30 лет, а максимальный возраст заемщика на момент погашения уже превышает возраст выхода на пенсию и доходит до 75 лет. Одновременно снижается и минимальный порог входа - первый взнос. Если стандартно он был на уровне 20%, то сейчас банки снизили его до 15%. Это позволяет частично нивелировать дисбаланс между ростом заработных плат и цен на недвижимость, копить можно было бы еще дольше, если бы первый взнос остался прежним или же банки не стали расширять возраст заемщика для кредитования».


ИСТОЧНИК: пресс-служба Циан
ИСТОЧНИК ФОТО: https://yur-gazeta.ru
МЕТКИ: ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ИПОТЕКА, ЦИАН, АНАЛИТИКА, НЕДВИЖИМОСТЬ
Подписывайтесь на нас:

Ставки аренды на качественные складские помещения в Московском регионе за квартал выросли на 23%
12.10.2021 16:52

За прошедшие 3 месяца ставки аренды на качественные склады в Московском регионе существенно увеличились. Средневзвешенная ставка аренды по итогам квартала достигла 5 280 руб./кв. м/год, что на 23% выше показателя по итогам I полугодия 2021 года. Наблюдаемый рост ставок связан с увеличением цен на стройматериалы, которое девелоперы закладывают в свои будущие проекты, стабильно высоким спросом, а также низким уровнем свободных площадей.

Помимо этого, в настоящей момент на рынке в основном осталось только дорогостоящее предложение в локациях вблизи либо внутри МКАД, что соответственно, завышает среднерыночное значение. Собственники спекулятивных объектов, удаленных от МКАД, видя текущие тенденции рынка и нехватку качественного предложения, также стали поднимать ставки аренды на свободные площади – в среднем мы наблюдаем рост ставок за квартал до 10-15% в складских комплексах, расположенных на расстоянии от 30 км и выше от МКАД, в которых присутствуют готовые к въезду блоки.

Динамика средневзвешенной ставки аренды

Несмотря на существенный  рост стоимости аренды, объем спроса на складские площади остается на рекордно высоком уровне. В III квартале 2021 г. общий объем купленных и арендованных складских площадей составил 960 тыс. кв. м, из которых 46% - это сделки формата built-to-suit. С начала 2021 года общий объем сделок составил 1,9 млн кв. м площадей, что является рекордным результатом на рынке складской недвижимости за всю историю. Данный показатель превышает итоги I-III кварталов 2020 года в 1,7 раза.

Драйверами спроса с начала года выступают компании, специализирующиеся на розничной торговле, - их доля составляет 33% от общего объема сделок. Онлайн-ритейлеры сместились на второе место, их доля составляет 24%. На третьем месте - логистические компании, которые сформировали 16% об общего объема спроса с начала года.

Объем нового ввода в III квартале составил 543 тыс. кв. м складских площадей, 74% из которых - объекты, реализованные непосредственно под клиента. С начала года было введено 875 тыс. кв. м складских площадей, что, в свою очередь, на 7% ниже результатов аналогичного периода прошлого года. Из ключевых спекулятивных объектов, построенных в прошедшем квартале, можно отметить Industrial city «Есипово» (14 тыс. кв. м), предлагаемый на рынке в формате Light industrial. До конца года ожидается ввод еще 707 тыс. кв. м площадей.

Ввиду значительного объема завершенного строительства в формате built-to-suit, а также по-прежнему растущего спроса на складские помещения, доля вакантных площадей в Московском регионе опустилась до уровня 1,5%, что на 1,3 п.п. ниже результата за 1 полугодие 2021 года.

Динамика доли вакантных площадей

По прогнозам Colliers, в дальнейшем снижение вакантности замедлится, что связано с тем, что на рынке практически не осталось качественного предложения. Учитывая текущие объемы спроса и тенденцию строительства под клиента, данный тренд сохранится в ближайшее время. Уменьшение доли свободных площадей в первую очередь будет связано с завершением строительства built-to-suit объектов, которые не выйдут на спекулятивный рынок. При этом на рынке не будет наблюдаться увеличения высвобождающихся площадей, поскольку текущие арендаторы по большей части не переезжают целиком в свои built-to-suit объекты, а расширяют свои складские мощности.

Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers: «На текущий момент рынок остается на стороне арендодателя. Девелоперы на сегодняшний день работают на пределе своих лимитов, что вынуждает компании, желающие построить складской комплекс под собственные нужды, выстраиваться в очередь, а застройщик выбирает наиболее финансово привлекательные проекты. Из-за загруженности девелоперов срок на реализацию built-to-suit объекта среднего размера увеличился со стандартных 9 месяцев до 12-14 месяцев, из которых 3-5 месяцев уходит на ожидания старта проекта, а около 9 месяцев - на строительство. Помимо этого, с целью избежать потери из-за стремительного роста цен на стройматериалы, некоторые девелоперы уже произвели пересмотр стоимости строительства для будущих проектов, другие стали закладывать процент изменения стоимости материалов в договоры».


ИСТОЧНИК: пресс-служба Colliers International
ИСТОЧНИК ФОТО: https://www.trajectus.ru/
МЕТКИ: COLLIERS INTERNATIONAL КОЛЛЕРС ИНТЕРНЕШНЛ, МОСКВА, АНАЛИТИКА, СКЛАДЫ СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ, НЕДВИЖИМОСТЬ, СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Подписывайтесь на нас:

Итоги III квартала на рынке новостроек Новой Москвы
06.10.2021 18:08

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения снизился на 9,2%. Средневзвешенная цена составила 194 800 руб. за кв. м (+1,6% за квартал; +8,5% за 6 месяцев; +17,8% за 9 месяцев; +25,8% за 12 месяцев).

По данным «Метриум», на первичном рынке новостроек Новой Москвы по итогам III квартала 2021 года было представлено 32 жилых комплекса, с совокупным объемом предложения около 9 755 квартир[1] общей площадью 494,7 тыс. кв. м. За прошедший квартал предложение снизилось на 9,2% по количеству квартир и на 7,6% по общей площади экспозиции.

В III квартале в ТиНАО не вышел ни один новый жилой проект, однако рынок пополнился новыми корпусами в следующих комплексах:

– «Переделкино Ближнее», квартал 16, корпус 4;

– «Саларьево парк», корп. 51, 52, 53;

– «Середневский лес», корп. 1.2;

– «Южное Бунино», корп. 17;

– «Борисоглебское», корп. 39, 10;

Основной объем предложения по-прежнему сосредоточен в округе НАО, но за отчетный период доля округа снизилась до 92,6% (-2,2 п.п.), а на ТАО пришлось 7,4% от совокупного объема предложения.  

Структура предложения по округам (количество квартир)

Источник: «Метриум»

Превалирующий объем экспонируемых квартир располагался в многоэтажных новостройках – 84,8% (-4,4 п.п.). Доля квартир в среднеэтажных домах повысилась и достигла 12,8% (+2,7 п.п.). Меньше всего квартир представлено в малоэтажных корпусах – их доля составила всего 2,4% (+1,7 п.п.).

Структура предложения по этажности (количество квартир)

 

Источник: «Метриум»

За последние три месяца в структуре предложения по стадиям строительной готовности заметно выросла доля предложения в корпусах на этапе отделки – увеличилась на 11,2 п.п. до 26,4%.  При этом доля квартир в корпусах на начальном этапе сократилась до 33,6% (-6,3 п.п.), а на монтаже – до 35,3% (-3,8 п.п.). Объем предложения в сданных домах снизился до 4,7% (-1,2 п.п.).

Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)

Источник: «Метриум»

В структуре предложения увеличилось количество однокомнатных квартир до 40,5% (+5,7 п.п.) за счет сокращения численности студий – 11,1% (-5,8 п.п.). Доля двухкомнатных квартир практически не изменились, прибавив всего 0,2 п.п. (34%). Тем не менее, основной объем предложения на рынке новостроек Новой Москвы по-прежнему приходится на однокомнатные и двухкомнатные квартиры – 74,5% (+5,9 п.п.). Трехкомнатные лоты заняли порядка 13,1% рынка (-0,3 п.п.).  Наименьший объем приходится на многокомнатные лоты, их доля составляет всего 1,3% (+0,3 п.п.).

Структура предложения по типу квартир
(внутренний круг – II кв. 2021 г., внешний круг – III квартал 2021 г.)

Источник: «Метриум»

Квартиры с white box начали активно замещать предложение с чистовой отделкой. В III квартале 2021 года наблюдался заметный рост доли таких квартир – до 19,3% (+12,5 п.п.), при этом сопоставимо снизилась доля квартир с отделкой – до 31,9% (-11,6 п.п.). На территории ТиНАО квартиры без отделки составляют чуть меньше половины рынка (48,8%; -0,9 п.п.).

Структура предложения по типу отделки квартир

(внутренний круг – II кв. 2021 г., внешний круг – III квартал 2021 г.)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу III квартала 2021 года средневзвешенная цена на первичном рынке жилья Новой Москвы составила 194 800 руб. за кв. м (+1,6% за квартал; +8,5% за 6 месяцев; +17,8% за 9 месяцев; +25,8% за 12 месяцев). В НАО квадратный метр подорожал до 203 195 руб., а в ТАО – до 109 355 руб.[2].

Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м

Источник: «Метриум»

Средний бюджет предложения на территории Новой Москвы увеличился до 9,88 млн руб. (+3,4% за квартал; +5,3% за 6 месяцев; +12,7% за 9 месяцев; +19% за 12 месяцев). При этом стоит отметить сокращение средней площади экспонируемой квартиры за прошедшие 9 месяцев на 2,3 кв.м с 53 до 50,7 кв.м.

Стоимость квартир на рынке Новой Москвы в зависимости от типологии

Регион

Количество ипотек за полгода на одного жителя в 2022 году

"Задолженность" каждого жителя РФ по ипотеке, тыс. р. в 2022 году

Кол-во ипотек в I полугодии, тыс.

Динамика сделок за год

Объем ипотечного кредитования в I полугодии, млрд р.

Динамика за год

Все население РФ

Только городское

Все население РФ

Только городское

2021

2022

2021/2022

2021

2022

2021/2022

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

270

202

85,1

113,7

936,8

544,8

-42%

2 693,5

1 879,8

-30%

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

308

253

101,0

123,1

233,3

130,9

-44%

919,7

614,5

-33%

Белгородская область

356

232

56,2

86,2

7,8

4,3

-45%

18,6

13,0

-30%

Брянская область

358

249

56,0

80,6

5,8

3,3

-44%

14,1

8,9

-36%

Владимирская область

326

253

59,5

76,7

8,0

4,1

-48%

18,1

11,7

-35%

Воронежская область

276

189

66,3

96,8

14,8

8,4

-43%

32,9

23,8

-28%

Ивановская область

350

286

50,5

61,6

4,7

2,7

-43%

10,5

7,3

-31%

Калужская область

293

220

88,3

117,8

7,0

3,6

-48%

19,3

12,1

-37%

Костромская область

260

192

63,6

86,3

3,8

2,2

-41%

7,7

5,5

-28%

Курская область

340

233

58,4

85,3

5,5

3,2

-42%

12,9

9,6

Кол-во комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость квартир, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

18,2

25,0

34,5

178 550

253 365

349 700

4 093 430

6 334 130

9 833 035

1К

28,3

38,3

62,8

146 000

209 785

296 030

4 928 095

8 035 315

16 232 500

2К

47,4

60,3

129,2

81 880

181 720

462 555

5 272 960

10 953 505

54 001 855

3К

61,9

82,1

178,0

65 570

179 905

430 385

5 494 720

14 764 510

58 758 330

4К+

91,3

178,4

855,4

66 665

140 325

276 995

16 624 830

25 040 700

66 124 440

итого

18,2

50,7

855,4

65 570

194 800

525 000

4 093 430

9 875 290

66 124 440

Источник: «Метриум»

 

Рейтинг самых доступных предложений в Новой Москве в III квартале 2021 года:

– ЖК «Середневский лес» (НАО / пос. Филимоновское): студия площадью 19,9 кв. м за 4,09 млн руб.;

– ЖК «Цветочные Поляны» (НАО / пос. Филимонковское): студия площадью
22,43 кв. м за 4,22 млн руб.;

– ЖК «Южное Бунино» (НАО / пос. Сосенское): студия площадью
18,4 кв. м за 4,29 млн руб.

Основные тенденции

«В III квартале 2021 года ситуацию на рынке новостроек Новой Москвы можно охарактеризовать как относительно спокойную, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По сравнению с первой половиной текущего года, девелоперская активность в отчетном периоде заметно снизилась. В прошедшем квартале не вышло ни одного нового проекта и стартовали продажи всего в восьми корпусах. При этом объем предложения стабилизировался на уровне 9,8 тыс. квартир (-9,2%), который можно назвать комфортным для рынка, с учетом максимума предложения на уровне 12,8 тыс. квартир во II квартале 2017 года и минимума в 7,3 тыс. квартир в III квартале 2020 года.

Цены по инерции плавно продолжают расти, но темп роста замедлился до 1,6% по итогам квартала. В III квартале 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в Новой Москве составила 194,8 тыс. руб. (+1,6% за квартал; +8,5% за 6 месяцев; +17,8% за 9 месяцев; +25,8% за 12 месяцев). Бюджет предложения к концу сентября приблизился к психологической отметке и составил 9,88 млн руб. (+3,4% за квартал), при этом за отчетный период средняя площадь квартиры уменьшилась на 3,2 кв.м (с 53 до 49,8 кв.м). Площадь средней квартиры в экспозиции продолжает оставаться весьма компактной – всего 50,7 кв.м, что близко к минимуму. В прошлом квартале была зафиксирована рекордно низкая средняя площадь квартиры в экспозиции – 49,8 кв.м.

В середине 2021 года завершилась госпрограмма льготной ипотеки и рынок новостроек Новой Москвы в III квартале перешел в состояние плавного замедления после перегрева, вызванного повышенным покупательским интересом. Ожидать резких движений сейчас не стоит. Ввероятнее всего, рынок будет и дальше замедляться под давлением растущей ключевой ставки. Это означает, что до конца текущего года нас скорее всего ждет дальнейшее замедление роста цен и сдержанный интерес покупателей к новостройкам. Серьезным поддерживающим фактором для локального рынка ТиНАО является «умеренность» цен относительно «старой» Москвы и активное развитие инфраструктуры присоединенных территорий. В совокупности это может повысить интерес покупателей к жилью Новой Москвы на замедляющемся рынке и удержать достигнутый уровень цен в данной локации до конца года».

 

[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

 [2] Проект Vnukovo Country Club, позиционирующийся в более высоком классе с ценой предложения более 200 000 руб./кв. м, учитывается при расчете средневзвешенной цены квадратного метра всей Новой Москвы, но не учитывается при расчете аналогичного показателя по ТАО.


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: https://www.novostroy.ru/
МЕТКИ: НОВАЯ МОСКВА, МЕТРИУМ, НОВОСТРОЙКИ, первичный рынок жилья, АНАЛИТИКА, НЕДВИЖИМОСТЬ
Подписывайтесь на нас: