Ипотечные заемщики компенсировали переплату по ипотеке на 5 лет вперед

Ипотека – инструмент не только покупки жилья, но и фиксации цен, что стало особенно актуальным вопросом с учетом роста стоимости в полтора раза за два года. Эксперты Циан и hh.ru посчитали, насколько выгодной оказалась покупка квартиры в кредит летом 2020 года и как рост цен нивелировал переплату по ипотеке за прошедшие два года.

---

Для расчетов был принят первый взнос в 15% от средней стоимости квартиры на вторичном рынке , остальная сумма была взята в ипотеку на срок 23 года (средний срок кредитования по РФ, согласно данным ЦБ РФ). В качестве предмета покупки – квартира на вторичном рынке площадью 54 кв. м. В расчет рейтингов вошли данные hh.ru по средним предлагаемым зарплатам “на руки” и стоимость жилья на вторичном рынке от Циан в городах с населением от 500 тыс. человек.

• Покупатель, взявший ипотеку летом 2020 года, компенсировал переплату по ипотеке в среднем еще на пять с половиной лет вперед – за счет роста стоимости в полтора раза.
• Стоимость квартиры в 2020 году и выплаченные по ней ипотечные проценты за два года - на четверть ниже, чем текущая цена на аналогичное жилье.
• В 2020 году первый взнос в 15% составляет порядка 6 средних зарплат. В 2022 году – более 8 зарплат.
• В 2020 году – ипотечный платеж составляла менее трети зарплаты, в 2022 – почти половину. В Москве и Санкт-Петербурге платеж по ипотеке с минимальным первым взносом – выше средней заработной платы.
• За два года срок кредитования вырос на 4 года в целом по РФ. В семи регионах жители берут ипотеку примерно на четверть века.
• Каждый россиянин «задолжал» 85 тысяч рублей в ипотеку. В учётом только городских жителей задолженность составила 114 тыс.
• В целом по РФ одна ипотека выдана в 2022 году на 270 человек. С учетом только городского населения – один кредит на 202 жителя.
• «Долги» по ипотеке выросли с 65 тыс. в 2019 году до 113,7 тыс. в 2022 (+75%).
• Рынок ипотечного кредитования в I полугодии 2022 года просел на треть.

1. Рост цен на жилье компенсировал переплату по ипотеке на пять с половиной лет вперед

Абсолютно по всем городам переплата по ипотеке за два года оказалась меньше роста цен за тот же период. То есть брать квартиру в кредит оказалось выгодно. В трех городах разница превысила 2 млн рублей: в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодаре. Например, в Москве за два года выплаченные проценты по ипотеке составили 1,8 млн рублей, а стоимость квартиры выросла на 3,88 млн. В Санкт-Петербурге выгода – почти три миллиона рублей, сумма выплаченных процентов составила порядка миллиона рублей, а стоимость квартиры выросла на 4 млн. В Краснодаре за два года заемщик выплатил процентов на полмиллиона рублей, а стоимость средней квартиры увеличилась на 2,7 млн рублей, выгода – более двух миллионов. Похожая ситуация и в Казани, где за два года заемщик заплатил порядка 650 тыс. на проценты, а сама квартира подорожала на три миллиона. Выгода – 2,3 млн рублей. Минимальная выгода – в Ижевске и Перми, где жилье также дорожает быстрее, чем копится переплата по ипотеке – на 500-600 тыс. р.

В среднем рост цен позволяет компенсировать проценты по ипотеке еще на 5 лет и 5 месяцев вперед даже при условии того, что стоимость жилья не изменится.  Больше всего выиграли те, кто взял ипотеку в 2020 году в Краснодаре, Барнауле и Омске – здесь пройдет еще 8-9 лет с 2022 года до того, как сумма выплаченных процентов будет сопоставима с ростом цен на жилье в 2020-2022 гг. В Москве проценты по кредиту компенсированы еще на 2 года и 4 месяца вперед. В Санкт-Петербурге – более чем на 6 лет.

2. Заемщики сэкономили четверть стоимости квартиры благодаря ипотеке

В целом по всем городам ипотечным заемщикам удалось сэкономить порядка четверти (22%) от текущей цены квартиры даже с учетом выплаченных процентов. Самая большая разница в цене между ценой квартиры в 2020 году + выплаченным по ней процентам и текущей стоимостью квартиры на текущий момент – в Краснодаре, Барнауле и Омске (порядка трети). Наименьшая – во Владивостоке и в Москве (9% и 12%), где стоимость жилья на вторичном рынке растет не такими высокими темпами, как по другим городам из-за уже высокого прайса.

В целом по всем городам средняя «скидка» составила 1,2 млн рублей – именно такая разница в цене между текущими ценами и ценами на квартиру 2020 года + выплаченным за два года процентам.

	На сколько выросла стоимость средней квартиры 2020-2022	Сколько выплачено процентов по ипотеке 2020-2022	Выгода от ипотеки, тыс. р.(разница в стоимости квартиры сейчас и стоимость квартиры в 2020 г. +выплаченные проценты за два года), тыс. р.	Срок компенсированной переплаты на будущее за счет роста цен		Ипотечная "скидка" разница между стоимостью квартиры в 2020 году + выплаченные по ней проценты (2020-20220)  и текущей ценой квартиры
				Лет	месяцев
Краснодар	2700	524,4	2 176	9	3	34%
Омск	1852,2	384,4	1 468	8	5	32%
Барнаул	1906,2	407,2	1 499	8	1	31%
Казань	2953,8	649,3	2 305	7	9	30%
Кемерово	1771,2	393,5	1 378	7	8	30%
Самара	2122,2	472,6	1 650	7	7	30%
Воронеж	1738,8	412,5	1 326	6	11	28%
Ростов-на-Дону	1971	491,7	1 479	6	5	27%
Рязань	1512	382	1 130	6	4	27%
Санкт-Петербург	4012,2	1018	2 994	6	3	27%
Нижний Новгород	2214	569,3	1 645	6	2	26%
Липецк	1414,8	368,4	1 046	6	1	26%
Пенза	1512	395	1 117	6	0	26%
Томск	1809	484,1	1 325	5	10	25%
Астрахань	1247,4	342,5	905	5	8	25%
Саратов	1328,4	366,9	962	5	7	24%
Волгоград	1420,2	395	1 025	5	6	24%
Ульяновск	1285,2	359,3	926	5	5	24%
Ярославль	1501,2	420,2	1 081	5	5	24%
Челябинск	1144,8	322,7	822	5	5	24%
Киров	1274,4	362,3	912	5	4	24%
Красноярск	1636,2	500	1 136	4	9	22%
Иркутск	1809	557,2	1 252	4	9	22%
Новосибирск	1819,8	564	1 256	4	8	22%
Тюмень	1684,8	524,4	1 160	4	8	21%
Оренбург	1053	349,4	704	4	2	20%
Уфа	1409,4	552,6	857	3	2	16%
Екатеринбург	1420,2	570,9	849	3	1	16%
Пермь	1112,4	465,8	647	2	10	15%
Хабаровск	1533,6	670	864	2	8	14%
Ижевск	945	418,6	526	2	7	13%
Москва	3888	1813	2 075	2	4	12%
Владивосток	1809	984,9	824	1	8	9%
Все города			1 252,00	5	5	22%

3. На первый взнос копили полгода, теперь – на три месяца больше

За прошедшие два года средняя заработная плата по городам с населением от 500 тыс. человек выросла на 5%, а стоимость недвижимости – в полтора раза. В результате копить на первый взнос стало сложнее. В среднем по всем городам первоначальный взнос в размере 15% от стоимости в 2020 году на приобретение средней квартиры составлял 6,1 заработных плат в должности «ведущий специалист». В 2022 году тот же первоначальный взнос в 15% от стоимости составляет уже 8,6 средних зарплат, то есть откладывать теперь придется еще две зарплаты, чтобы накопить хотя бы первый взнос по кредиту. Больше одной годовой зарплаты еще в 2020 году первый взнос составлял в Москве и Санкт-Петербурге (19,7 и 14,6 месяцев соответственно). В 2022 году срок вплотную приблизился к двум годам – 22,8 в Москве и 21,9 месяце в Санкт-Петербурге. Причем именно в последнем наблюдается наибольший прирост сроков накоплений среди всех других городов – сразу на 7 месяцев. На 3-3,4 зарплаты – прибавка в Казани, Краснодаре, Нижнем Новгороде, Самаре и Москве.

Наименьшее количество зарплат в первом взносе в 2020 году было в Челябинске – 3,9%. В 2022 году наименьшее количество зарплат в первом взносе в Оренбурге и в Челябинске (5,5 среднемесячных доходов).

4. В 2020 году – ипотечный платеж составлял менее трети зарплаты, в 2022 – почти половину

Наличие ипотеки – серьезная нагрузка на любой семейный бюджет. В среднем по городам с населением от полумиллиона человек, ипотечный платеж при кредите сроком 23 года и первым взносом 15%, составляет 29% одной средней заработной платы. Только по двум городам – Москве и Санкт-Петербургу – платеж составлял больше половины средней заработной платы: 68% от дохода в Санкт-Петербурге и 92% в Москве. Менее четверти дохода ипотечный платеж составлял для жителей 16 городов, наименьший процент оказался характерен для челябинцев (18%). Средний размер платежа в рублевой выражении составил 26 тыс. рублей.

В 2022 году городов, где больше половины среднего дохода составляет ипотека, стало больше – помимо столиц, к списку прибавились также Нижний Новгород (52%), Владивосток и Казань (57% дохода), в Москве и Санкт- Петербурге теперь средний платеж по ипотеке превысил среднюю заработную плату. В Москве при средней зарплате «на руки» в 110 тыс. рублей, платеж с минимальным первым взносом составляет 131 тыс. в месяц. В Санкт-Петербурге при заработной плате в 76,8 тыс.  по ипотеке нужно платить 88 тыс. То есть жители этих городов должны собрать взнос выше, чем 15%, либо же брать кредит в расчете на двоих работающих в семье. В 2022 году не осталось городов, где ипотечный платеж был до четверти от среднего дохода.

В денежном выражении по всем городам в целом платеж вырос до 43,3 тыс. рублей против 26,4 тыс. для ипотеки в 2020 году: +64%

Город	Количество средних зарплат в первом взносе 15%			Средний платеж по ипотеке, тыс. р.			Доля платежа по ипотеке от средней заработной платы в городе
	2020	2022	Динамика 2020/2022	2020	2022	Динамика 2020/2022	2020	2022	Динамика 2020/2022
Москва	19,7	22,8	3,1	90,3	131,0	45%	92%	119%	27%
Санкт-Петербург	14,6	21,9	7,4	50,7	87,9	73%	68%	114%	46%
Владивосток	9,6	11,0	1,4	49,1	68,8	40%	45%	57%	12%
Казань	7,6	11,0	3,4	32,3	59,1	83%	35%	57%	22%
Нижний Новгород	6,8	9,9	3,1	28,4	48,9	72%	32%	52%	20%
Краснодар	5,5	8,9	3,4	26,1	50,2	92%	26%	47%	21%
Самара	5,6	8,8	3,1	23,5	42,8	82%	26%	46%	19%
Барнаул	5,6	8,5	2,9	20,3	37,5	85%	26%	44%	18%
Ростов-на-Дону	5,7	8,3	2,6	24,5	42,7	74%	27%	43%	17%
Томск	5,5	8,3	2,8	24,1	41,0	70%	26%	43%	17%
Новосибирск	5,9	8,2	2,3	28,1	45,5	62%	28%	43%	15%
Хабаровск	6,2	7,9	1,7	33,4	49,2	47%	29%	41%	12%
Кемерово	5,2	7,9	2,7	19,6	35,7	82%	24%	41%	17%
Уфа	5,9	7,7	1,8	27,5	41,7	51%	28%	40%	12%
Ярославль	5,3	7,5	2,2	20,9	35,1	68%	25%	39%	14%
Пенза	4,8	7,5	2,7	19,7	33,8	72%	23%	39%	17%
Воронеж	5,1	7,5	2,4	20,6	36,5	78%	24%	39%	15%
Екатеринбург	5,9	7,5	1,5	28,4	42,8	50%	28%	39%	11%
Иркутск	5,5	7,5	1,9	27,8	45,1	62%	26%	39%	13%
Тюмень	5,5	7,5	2,0	26,1	42,3	62%	26%	39%	13%
Киров	4,7	7,2	2,5	18,0	30,1	67%	22%	38%	16%
Красноярск	5,0	7,1	2,0	24,9	40,6	63%	24%	37%	13%
Липецк	4,5	7,1	2,5	18,4	31,5	72%	21%	37%	16%
Пермь	5,6	7,0	1,4	23,2	34,6	49%	26%	37%	10%
Рязань	4,4	7,0	2,6	19,0	33,0	74%	20%	37%	16%
Ижевск	5,4	7,0	1,6	20,9	30,6	47%	25%	36%	11%
Волгоград	4,6	6,9	2,2	19,7	33,0	68%	22%	36%	14%
Омск	4,2	6,8	2,6	19,1	35,8	87%	20%	36%	16%
Ульяновск	4,4	6,6	2,1	17,9	30,0	68%	21%	34%	13%
Саратов	4,5	6,5	2,0	18,3	30,8	68%	21%	34%	13%
Астрахань	4,2	6,5	2,3	17,1	28,8	69%	20%	34%	14%
Оренбург	4,3	5,5	1,3	17,4	27,6	59%	20%	29%	9%
Челябинск	3,9	5,4	1,5	16,1	26,9	67%	18%	28%	10%
Все города	6,1	8,6	2,5	26,4	43,4	64%	29%	45%	16%

5. За два года срок кредитовании вырос на 4 года

Рост среднего срока ипотеки в РФ может потребовать ужесточения мер ЦБ, по данным Аналитического кредитного рейтингового агентства. Сегодня максимальный срок ипотеки в большинстве банков ограничен 30 годами. В июне 2022 года он составил в среднем по РФ уже 22,5 года – на 55 месяцев больше, чем летом 2020 года. То есть за два года средний кредит вырос на четыре с половиной года, как ответ на удорожание стоимости квадратного метра при фактически стагнирующих доходах населения. 

Максимальные сроки кредитования, июнь 2022			Минимальные сроки кредитования, июнь 2022
Регион	Срок кредитования, месяцев	Срок кредитования, лет	Регион	Срок кредитования, месяцев	Срок кредитования, лет
Республика Ингушетия	319	26,6	Чукотский автономный округ	211	17,6
Республика Калмыкия	298	24,9	Челябинская область	233	19,4
Краснодарский край	296	24,6	Забайкальский край	241	20,1
Ленинградская область	293	24,4	Ненецкий автономный округ	244	20,3
Адыгея	292	24,4	Республика Хакасия	246	20,5
Республика Дагестан	292	24,3	Магаданская область	248	20,7
Чеченская Республика	290	24,2	Республика Саха (Якутия)	248	20,7
Санкт-Петербург	289	24,1	Республика Тыва	250	20,8
Карачаево-Черкесская Республика	284	23,7	Приморский край	251	20,9
Московская область	284	23,6	Красноярский край	251	20,9

Четверть века средний срок кредитования превысил пока только в одном регионе – Ингушетии. Еще в шести срок кредитования – 24-25 лет. Средний срок кредитования до 20 лет – в Чукотском АО и Челябинской области. Еще летом 2020 года только в двух регионах – Крыму и Ингушетии – средний срок кредитования был выше 20 лет.

 

1. Рынок ипотеки восстанавливается за снижением ключевой ставки

В первом полугодии 2022 года в целом по РФ было выдано 545 тыс. ипотек – это на 37% ниже по количеству сделок в сравнении с аналогичным периодом 2021 года и почти в два раза – на 44% – ниже, чем во втором полугодии 2021 года. По объемам кредитования за счет роста цен просадка оказалась меньше: на 37% относительно первого полугодия 2021 года, на 30% в сравнении со вторым полугодием 2021 года.

Снижение числа выданных ипотек пришлось на апрель и май 2022 года – на фоне высоких ставок россияне отложили приобретение в ипотеку. В апреле относительно марта просадка по числу сделок составила 70%, в мае относительно апреля – еще на 26%. В июне спрос вырос на 79%, количество ипотечных сделок в сравнении с апрелем – выше на треть.

6. Каждый россиянин «задолжал» 85 тысяч рублей в ипотеку

Общая задолженность по ипотеке превысила 12,5 трлн рублей. В пересчете на каждого жителя РФ, каждый россиянин, вне зависимости от возраста, должен банкам 85 тыс. рублей, а с учётом только городского населения (без проживающих в сельской местности) – 113,7 тыс. рублей.

Самая большая «задолженность» у городских жителей малонаселенных регионов: более 200 тысяч рублей на каждого жителя ЯНАО, Якутии и Чукотского АО. Менее 50 тыс. рублей долга на каждого городского жителя - в Крыму и Севастополе, а также ряде республик Северного Кавказа (Ингушетия, Чечня, Дагестан), где в целом ипотечное кредитования развито не так активно. В Москве «задолженность» составила 136,5 тыс. р. на каждого жителя.

Самыми «активными» ипотечными заемщиками по числу оформленных ипотек также в пересчете на городских жителей в первом полугодии 2022 года стали жители Чечни, Удмуртии и Якутии, где в среднем одна ипотека была оформлена за последние полгода на 90-110 жителей (см. таблицу). На полтысячи городских жителей ипотека была взята в 2022 году в Дагестане, на 793 жителя – в Севастополе и на 1235 – в Ингушетии. В Москве – одна ипотека “оформлена” на 320 человек.

В целом по РФ одна ипотека выдана в 2022 году на 270 человек. С учетом только городского населения – один кредит на 202 жителя

Для сравнения – во втором полугодии 2021 года одна ипотека выдавалась на 113 городских жителей, а во втором полугодии 2020 года с рекордным числом сделок ипотеку «взял» каждый сотый житель. «Долги» по ипотеке выросли с 65 тыс. в 2019 году до 113,7 тыс. в 2022 (+75%).

	Количество ипотек за полгода на одного жителя		"Задолженность" каждого жителя РФ по ипотеке, тыс. р.
	Все население РФ	Только городское	Все население РФ	Только городское
1 полугодие 2019	251	188	48,5	64,9
2 полугодие 2019	203	151	52,0	69,6
1 полугодие 2020	226	169	55,8	74,6
2 полугодие 2020	130	97	63,2	84,6
1 полугодие 2021	157	118	71,9	96,2
2 полугодие 2021	151	113	80,0	107,0
1 полугодие 2022	270	202	85,1	113,7

Источник: Расчеты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ и Росстата

«Рост цен, фиксируемый в последние два года, действительно сделал ипотеку выгодным инструментом покупки, несмотря на переплату, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Но в последние несколько месяцев мы видим замедление индексации цен, а по некоторым городам даже отмечена минимальная отрицательная динамика. Не факт, что проценты по ипотеке смогут быть компенсированы ростом цен и дальше, текущая ситуация говорит об обратном. С учетом ипотечных ставок в районе 10%, в среднесрочной перспективе переплата вряд ли будет нивелирована приростом стоимости, но в условиях высоких инфляционных рисков даже такой расклад выгоден на долгом сроке».

«Увеличение сроков накоплений на жилье ведет к пересмотру банками условий кредитования, - отмечает Наталья Данина, директор департамента аналитических бизнес-решений hh.ru и руководитель сервиса Банк данных заработных плат hh.ru. – Практически все кредиторы готовы выдавать кредит сроком на 30 лет, а максимальный возраст заемщика на момент погашения уже превышает возраст выхода на пенсию и доходит до 75 лет. Одновременно снижается и минимальный порог входа - первый взнос. Если стандартно он был на уровне 20%, то сейчас банки снизили его до 15%. Это позволяет частично нивелировать дисбаланс между ростом заработных плат и цен на недвижимость, копить можно было бы еще дольше, если бы первый взнос остался прежним или же банки не стали расширять возраст заемщика для кредитования».

---

---

Регион	Количество ипотек за полгода на одного жителя в 2022 году		"Задолженность" каждого жителя РФ по ипотеке, тыс. р. в 2022 году		Кол-во ипотек в I полугодии, тыс.		Динамика сделок за год	Объем ипотечного кредитования в I полугодии, млрд р.		Динамика за год
	Все население РФ	Только городское	Все население РФ	Только городское	2021	2022	2021/2022	2021	2022	2021/2022
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ	270	202	85,1	113,7	936,8	544,8	-42%	2 693,5	1 879,8	-30%
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	308	253	101,0	123,1	233,3	130,9	-44%	919,7	614,5	-33%
Белгородская область	356	232	56,2	86,2	7,8	4,3	-45%	18,6	13,0	-30%
Брянская область	358	249	56,0	80,6	5,8	3,3	-44%	14,1	8,9	-36%
Владимирская область	326	253	59,5	76,7	8,0	4,1	-48%	18,1	11,7	-35%
Воронежская область	276	189	66,3	96,8	14,8	8,4	-43%	32,9	23,8	-28%
Ивановская область	350	286	50,5	61,6	4,7	2,7	-43%	10,5	7,3	-31%
Калужская область	293	220	88,3	117,8	7,0	3,6	-48%	19,3	12,1	-37%
Костромская область	260	192	63,6	86,3	3,8	2,2	-41%	7,7	5,5	-28%
Курская область	340	233	58,4	85,3	5,5	3,2	-42%	12,9	9,6

Москва				Регионы
	А	В	С	А	В	С
До пандемии, начало 2020 года	20%	73%	7%	26%	63%	11%
Локдаун (апрель-июнь 2020)	19%	74%	7%	26%	64%	10%
Год назад (осень 2020)	20%	73%	7%	26%	62%	11%
Активное восстановление рынка (февраль-апрель 2021)	22%	72%	6%	28%	61%	11%
Текущий спрос	18%	76%	7%	26%	65%	9%

Источник: Циан.Коммерческая

 

Несмотря на сложную ситуацию, арендаторы не готовы переезжать из центра. 42% потенциального спроса в Москве сосредоточено на офисах в аренду в центре города (ЦАО), что сопоставимо с допандемийными показателями (41%). В тройке лидеров по спросу также – ЮАО (11%) и САО (10%), структура спроса остается прежней.

Основные тезисы:

• На рынке офисной недвижимости три периода снижения спроса: апрель-май 2020 года (локдаун), декабрь 2020-январь 2021, май 2021 года (длительные «каникулы»). Самым активным периодом с 2020 года стали февраль-апрель 2021 года. Несмотря на деловой сезон, рынок не может вернуться к весенним значениям.
• Рынок офисной недвижимости после ограничительных мер быстрее восстанавливается в столицах. В регионах - с лагом по времени в несколько месяцев, но прирост более устойчивый.
• Рынок офисной недвижимости не восстановился после ограничений осени прошлого года – потенциальный спрос находится на уровне, когда уже были введены антиковидные меры по переводу сотрудников на «удаленку» ( с 5 октября).
• На подъеме рынка спрос смещается в пользу офисов класса А. Арендаторы экономят, выбирая более бюджетные варианты. В регионах доля спроса на офисы класса А выше, чем в Москве.
• Структура спроса на аренду столичных офисов по округам не меняется: более 40% арендаторов рассматривают ЦАО, как и до самоизоляции.

 2. После ажиотажного спроса на склады, интерес к ним снижается и уходит в регионы

Пандемия коронавируса нанесла существенный урон рынку коммерческой недвижимости, однако есть сферы, которые в результате выиграли от данной ситуации. Речь идет о складской недвижимости. По данным АКИТ (Ассоциация компаний интернет-торговли), только по итогам 2020 года относительно 2019 года объем рынка интернет-торговли вырос на 59%, россияне оформили покупок в  интернет-магазинах сумму более 3 трлн рублей. Однако по итогам 2021 года прирост, по прогнозам АКИТ, будет не столь существенным: на уровне примерно 16%.

Как следствие, в 2020 году наблюдается резкий рост спроса на складские помещения – маркетплейсы таким образом получают возможность сократить время доставки товаров, а более низкая стоимость складской недвижимости в регионах удешевляла логистику.

Период локдауна весной 2020 года привел к резкому снижению спроса как для столичных регионов, так и крупнейших городов. В локдаун относительно допандемийного начала 2020 года интерес к складской недвижимости просел на 25-40% (меньше - регионах). Однако уже в июне 2020 года сегмент не просто восстановился, но и показал существенный прирост. В первую очередь это оказалось актуально для столичных регионов, в середине июня 2020 года вырос на 35-40%.

В других регионах ситуация иная – спрос на складскую недвижимость был отложенным: в июне показатель только вернулся к допандемийным значениям, основной прирост (в среднем на четверть) фиксировался только с сентября 2020 года, в то время как интерес к столичной складской недвижимости, наоборот, снижался, хоть и был примерно на 10% выше докризисного. Таким образом, после локдауна произошло перераспределение спроса в пользу складской недвижимости в регионах. Данный тренд сохраняется и в 2021 году.

Вторая волна спроса на склады пришла с началом делового сезона – осенью 2020 года, с минимальным снижением в период ноябрьских праздников. Новогодние каникулы в начале 2021 года привели к резкому падению интереса к сегменту, для регионов снижение снова было меньше – на уровне примерно 10%, тогда как спрос на недвижимость Московского и Петербургского регионов просел примерно на треть.

Восстановление рынка и возврат деловой активности произошел уже в феврале: именно в конце зимы спрос на складскую недвижимость в регионах обновил исторический максимум: относительно допандемийного периода прирост составил 70%, в то время как на московскую – около 10-15%, а петербургскую – примерно 30%.

Лето 2021 года стало периодом «охлаждения» интереса к рынку складской недвижимости на столичные регионы. В Москве и Московской области активность клиентов летом и осенью 2021 года – на 10% ниже, чем в начале допандемийного 2020 года. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области – минимальный прирост на уровне 5%. В регионах спрос снизился относительно весенних рекордов, но все равно – на четверть выше, чем до пандемии.

Источник: Циан.Коммерческая

 

Среди городов-миллионников наибольший рост спроса к складскому сегменту относительно начала 2020 года летом-осенью 2021 года отмечен в Уфе, Нижнем Новгороде, Воронеже, Новосибирске и Екатеринбурге. То есть бизнес активно расширяет складские мощности и на Урале, а также в Сибири. Одновременно клиентов мало интересует Пермь (где спрос на склады даже ниже, чем до пандемии на 30%), а также Челябинск (-8%).

Динамика спроса на склады в крупнейших городах

Город	Текущий спрос относительно допандемийного периода
Уфа	+79,1%
Нижний Новгород	+68,9%
Воронеж	+50,5%
Новосибирск	+44,8%
Екатеринбург	+39,1%
Казань	+21,3%
Омск	+14,8%
Красноярск	+9,5%
Ростов-на-Дону	+5,5%
Самара	-0,1%
Волгоград	-2,3%
Челябинск	-8,2%
Пермь	-31,3%
Москва и Московская область	-10%
Санкт-Петербург и Ленинградская область	+5%

Источник: Циан.Коммерческая

 

Еще одна особенность регионального спроса – это больший интерес к аренде складов, в то время как в Московском и Петербургском регионах спрос выше на покупку (в сравнении с допандемийным периодом.

Например, относительно начала 2020 года (допандемийного периода) спрос на аренду складов в Москве просел на 12%, в то время как на покупку – остался на том же уровне. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области по аренде складов прирост на 4%, на покупку – на 21%. В регионах ровно обратная ситуация. В сравнении с началом 2020 года спрос на аренду выше на 32%, на покупку – выше только на 7%.

 Впрочем, большая часть запросов по всем городам приходит именно на аренду складов – в регионах – в среднем 85%, более серьезные вложения готовы сделать только 15% потенциальных клиентов. В Москве и Московской области на аренду приходится также 85% спроса. В Петербургской агломерации – 89%.

 

Основные тезисы:

• Первая волна спроса на складскую недвижимость пришлась на период после выхода из локдауна для столичных регионов и осень для других крупнейших городов. Вторая волна активности – на конец зимы- весну 2021 года.
• Ажиотаж в сегменте прошел – за полтора года клиенты приспособились к ведению бизнеса в формате онлайн и удовлетворили основный спрос на покупку или аренду складов.
• Бизнес расширяет складские мощности в регионах – продолжается перераспределение спроса из столиц в пользу крупнейших городов РФ.
• В регионах устойчивее спрос на покупку складов, в столицах - на аренду.
• 85% интересантов рассматривают аренду складов, а не покупку, как и до локдауна.

3. Стрит-ритейл восстанавливается лучше торговых центров. Спрос не вернулся даже спустя полтора года после локдауна

Торговые центры

Популярность онлайн-покупок и неблагоприятная эпидемиологическая обстановка привели к снижению посещаемости торговых центров. С одной стороны, нужно решить задачу – как восстановить трафик, с другой стороны - соблюсти все меры, чтобы не получить штрафы и не закрыться. Впрочем, не все зависит только от собственников бизнеса – как показывает практика, именно торговые центры первым вынуждены ограничивать работу в локдаун, поэтому потенциальные арендаторы не торопятся возвращаться в ТЦ.

Спрос на помещения в торговых центрах просел значительнее, чем для офисов или складов. В локдаун сегмент потерял примерно 60% всего спроса, отыграв только половину падения после завершения локдауна - летом 2020 года спрос на торговые площади в ТЦ оказался ниже примерно на треть, чем до «карантина», сопоставимая динамика наблюдалась как в столицах, так и регионах.

В сентябре 2020 года, с началом делового сезона спрос на недвижимость в ТЦ первым стал восстанавливаться в регионах, где относительно допандемийного периода спрос был ниже всего на 15%, в то время как в столичных регионах падение было  25-30%.

В ноябре 2020 года спрос на ТЦ в регионах (городах-миллионниках) впервые вернулся к допандемийным значениям, в то время как в Петербурге активность была ниже на 20%, в Москве – на 30%.

Длительные новогодние каникулы снова привели к падению спроса (-25% для регионов и Санкт-Петербурга, -55% для Московского региона). Как и на складские помещения, восстановление рынка пришлось на конец зимы 2021 года – весну 2021 года. Спустя только год после локдауна 2020 года спрос на ТЦ в Петербурге и Ленинградской области показал рост – плюс треть в сравнении с допандемийным периодом. На 15% вырос спрос в регионах. Только ТЦ Московского региона остались в аутсайдерах. (-20%).

Однако подъем спроса оказался кратковременной тенденцией. В начале лета 2021 года активность стала снижаться, и сейчас, осенью 2021 года только спрос на ТЦ в Петербурге находится на уровне начала 2020 года. Регионы и Москва до сих пор, даже спустя полтора года после самоизоляции, не могут восстановить спрос на аренду ТЦ. Новый локдаун, введенный властями в конце октября, приведет к еще большему снижению спроса, что станет новым испытанием для сегмента, который не смог восстановиться еще после прошлых ограничений и конкуренции с онлайн-торговлей.

С августа 2021 года произошла «рокировка» - если на протяжении всего периода после локдауна максимальное падение было отмечено для столичных ТЦ, то сейчас в аутсайдерах – регионы, которые всего год назад показывали максимальное восстановление спроса. То есть, в отличие от складских помещений, на «раскачку» спроса на столичную торговую недвижимость, понадобилась больше времени, тогда как регионы восстанавливались намного быстрее.  На склады же спрос восстановился в столице, и только потом – в регионах.

Источник: Циан.Коммерческая

 

Стрит-ритейл

В отличие от торговых центров, сегмент стрит-ритейла в локдаун потерял примерно 40% спроса относительно докризисного периода в регионах и Санкт-Петербурге. В Москве и Московской области снижение было на уровне 50%. Если спрос на помещения в ТЦ восстановился только через год после локдауна, активность в сегменте стрит-ритейл вернулась к докризисными показателям летом 2020 года, после снятия ограничительных мер. Это касается в первую очередь Петербургского региона и городов-миллионников. Столичная торговая недвижимость снова показывала более низкие показатели: спрос – на 20% ниже, чем до пандемии.  Более того, именно в Московском регионе спрос до сих пор не восстановился – активность потенциальных клиентов ниже, чем до пандемии.

Спрос на стрит-ритейл в регионах (так же, как и для ТЦ), активнее восстанавливался именно в городах-миллионниках, а не в столицах. Например, в ноябре 2020 года спрос на стрит-ритейл в целом по городам-миллионникам оказалась на 20% выше, чем до локдауна. В Петербурге спрос был примерно на том же уровне, как и в начале 2020 года, то есть рынок отыграл падение. В аутсайдерах – Москва и Московская область с 20%-ым падением, которое сохранялось на протяжении всей второй половины 2020 года.

Начало делового сезона было отмечено максимальным спросом: в регионах активность была выше в полтора раза (в сравнении с периодом до локдауна). В Петербурге прирост составил порядка 15%. Москва же снизила падение спроса с 20% до 15%.

Лето 2021 года снова стало периодом затишья и снижения спроса после успешной весны. Только В Санкт-Петербурге стрит-ритейл интересен примерно так же, как и до пандемии. Регионы потеряли лидирующие позиции: спрос по ним ниже примерно на четверть. Московский стрит-ритейл не может восстановить треть своего спроса относительно начала 2020 года.

Циан отмечает, что лучшие показатели осенью 2021 года фиксируются в регионах (на стрит-ритейл), в то время как для ТЦ наибольшее падение осенью 2021 года – в регионах

Источник: Циан.Коммерческая

 

Основные тезисы:

• Интерес к ТЦ снизился существеннее с в сравнении с объектами стрит-ритейла – арендаторы оказались больше заинтересованы в небольших помещениях на первых этажах зданий.
• Спрос на ТЦ восстановился к допандемийному уровню только через год после локдауна. Стрит-ритейл – уже через три месяца после самоизоляции.
• А аутсайдерах – торговая недвижимость Московского региона, которая не смогла вернуть спрос к допандемийным значениям даже спустя полтора года после локдауна.
• Пик спроса на недвижимость в ТЦ и стрит-ритейл пришелся на весну 2021 года.
• Спрос на торговые площади быстрее восстанавливается в регионах, и только потом – в столице. В сегмент складской недвижимости – все ровно наоборот.

 

Эксперты Циан отмечают, что не во всех городах восстановление спроса на торговые площади идет равномерно. Быстрее всего активность восстанавливается в Казани, Нижнем Новгороде, Самаре и Ростове-на-Дону и Воронеже. Только эти пять городов осеннее падение спроса коснулось меньше других.

«Даже при отказе от основных ограничений спрос на коммерческую недвижимость осенью 2021 года снизился по всем сегментам, - отмечает Александр Павленко, директор по аналитике Циан.Коммерческая. Весной 2021 года мы наблюдали перестроение рынка – только спустя год после первой самоизоляции рынок весьма инертен, и новые ограничительные меры в большинстве регионов не позволяют сохранить активность, несмотря на деловой период. То есть в сравнении с прошлым годом спрос пойдет на спад не в декабре, а уже с середины осени – до конца года возможен также рост числа объявлений по продаже бизнеса, как это наблюдалось в первую волну».