Ипотечные заемщики компенсировали переплату по ипотеке на 5 лет вперед

Ипотека – инструмент не только покупки жилья, но и фиксации цен, что стало особенно актуальным вопросом с учетом роста стоимости в полтора раза за два года. Эксперты Циан и hh.ru посчитали, насколько выгодной оказалась покупка квартиры в кредит летом 2020 года и как рост цен нивелировал переплату по ипотеке за прошедшие два года.

---

Для расчетов был принят первый взнос в 15% от средней стоимости квартиры на вторичном рынке , остальная сумма была взята в ипотеку на срок 23 года (средний срок кредитования по РФ, согласно данным ЦБ РФ). В качестве предмета покупки – квартира на вторичном рынке площадью 54 кв. м. В расчет рейтингов вошли данные hh.ru по средним предлагаемым зарплатам “на руки” и стоимость жилья на вторичном рынке от Циан в городах с населением от 500 тыс. человек.

• Покупатель, взявший ипотеку летом 2020 года, компенсировал переплату по ипотеке в среднем еще на пять с половиной лет вперед – за счет роста стоимости в полтора раза.
• Стоимость квартиры в 2020 году и выплаченные по ней ипотечные проценты за два года - на четверть ниже, чем текущая цена на аналогичное жилье.
• В 2020 году первый взнос в 15% составляет порядка 6 средних зарплат. В 2022 году – более 8 зарплат.
• В 2020 году – ипотечный платеж составляла менее трети зарплаты, в 2022 – почти половину. В Москве и Санкт-Петербурге платеж по ипотеке с минимальным первым взносом – выше средней заработной платы.
• За два года срок кредитования вырос на 4 года в целом по РФ. В семи регионах жители берут ипотеку примерно на четверть века.
• Каждый россиянин «задолжал» 85 тысяч рублей в ипотеку. В учётом только городских жителей задолженность составила 114 тыс.
• В целом по РФ одна ипотека выдана в 2022 году на 270 человек. С учетом только городского населения – один кредит на 202 жителя.
• «Долги» по ипотеке выросли с 65 тыс. в 2019 году до 113,7 тыс. в 2022 (+75%).
• Рынок ипотечного кредитования в I полугодии 2022 года просел на треть.

1. Рост цен на жилье компенсировал переплату по ипотеке на пять с половиной лет вперед

Абсолютно по всем городам переплата по ипотеке за два года оказалась меньше роста цен за тот же период. То есть брать квартиру в кредит оказалось выгодно. В трех городах разница превысила 2 млн рублей: в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодаре. Например, в Москве за два года выплаченные проценты по ипотеке составили 1,8 млн рублей, а стоимость квартиры выросла на 3,88 млн. В Санкт-Петербурге выгода – почти три миллиона рублей, сумма выплаченных процентов составила порядка миллиона рублей, а стоимость квартиры выросла на 4 млн. В Краснодаре за два года заемщик выплатил процентов на полмиллиона рублей, а стоимость средней квартиры увеличилась на 2,7 млн рублей, выгода – более двух миллионов. Похожая ситуация и в Казани, где за два года заемщик заплатил порядка 650 тыс. на проценты, а сама квартира подорожала на три миллиона. Выгода – 2,3 млн рублей. Минимальная выгода – в Ижевске и Перми, где жилье также дорожает быстрее, чем копится переплата по ипотеке – на 500-600 тыс. р.

В среднем рост цен позволяет компенсировать проценты по ипотеке еще на 5 лет и 5 месяцев вперед даже при условии того, что стоимость жилья не изменится.  Больше всего выиграли те, кто взял ипотеку в 2020 году в Краснодаре, Барнауле и Омске – здесь пройдет еще 8-9 лет с 2022 года до того, как сумма выплаченных процентов будет сопоставима с ростом цен на жилье в 2020-2022 гг. В Москве проценты по кредиту компенсированы еще на 2 года и 4 месяца вперед. В Санкт-Петербурге – более чем на 6 лет.

2. Заемщики сэкономили четверть стоимости квартиры благодаря ипотеке

В целом по всем городам ипотечным заемщикам удалось сэкономить порядка четверти (22%) от текущей цены квартиры даже с учетом выплаченных процентов. Самая большая разница в цене между ценой квартиры в 2020 году + выплаченным по ней процентам и текущей стоимостью квартиры на текущий момент – в Краснодаре, Барнауле и Омске (порядка трети). Наименьшая – во Владивостоке и в Москве (9% и 12%), где стоимость жилья на вторичном рынке растет не такими высокими темпами, как по другим городам из-за уже высокого прайса.

В целом по всем городам средняя «скидка» составила 1,2 млн рублей – именно такая разница в цене между текущими ценами и ценами на квартиру 2020 года + выплаченным за два года процентам.

	На сколько выросла стоимость средней квартиры 2020-2022	Сколько выплачено процентов по ипотеке 2020-2022	Выгода от ипотеки, тыс. р.(разница в стоимости квартиры сейчас и стоимость квартиры в 2020 г. +выплаченные проценты за два года), тыс. р.	Срок компенсированной переплаты на будущее за счет роста цен		Ипотечная "скидка" разница между стоимостью квартиры в 2020 году + выплаченные по ней проценты (2020-20220)  и текущей ценой квартиры
				Лет	месяцев
Краснодар	2700	524,4	2 176	9	3	34%
Омск	1852,2	384,4	1 468	8	5	32%
Барнаул	1906,2	407,2	1 499	8	1	31%
Казань	2953,8	649,3	2 305	7	9	30%
Кемерово	1771,2	393,5	1 378	7	8	30%
Самара	2122,2	472,6	1 650	7	7	30%
Воронеж	1738,8	412,5	1 326	6	11	28%
Ростов-на-Дону	1971	491,7	1 479	6	5	27%
Рязань	1512	382	1 130	6	4	27%
Санкт-Петербург	4012,2	1018	2 994	6	3	27%
Нижний Новгород	2214	569,3	1 645	6	2	26%
Липецк	1414,8	368,4	1 046	6	1	26%
Пенза	1512	395	1 117	6	0	26%
Томск	1809	484,1	1 325	5	10	25%
Астрахань	1247,4	342,5	905	5	8	25%
Саратов	1328,4	366,9	962	5	7	24%
Волгоград	1420,2	395	1 025	5	6	24%
Ульяновск	1285,2	359,3	926	5	5	24%
Ярославль	1501,2	420,2	1 081	5	5	24%
Челябинск	1144,8	322,7	822	5	5	24%
Киров	1274,4	362,3	912	5	4	24%
Красноярск	1636,2	500	1 136	4	9	22%
Иркутск	1809	557,2	1 252	4	9	22%
Новосибирск	1819,8	564	1 256	4	8	22%
Тюмень	1684,8	524,4	1 160	4	8	21%
Оренбург	1053	349,4	704	4	2	20%
Уфа	1409,4	552,6	857	3	2	16%
Екатеринбург	1420,2	570,9	849	3	1	16%
Пермь	1112,4	465,8	647	2	10	15%
Хабаровск	1533,6	670	864	2	8	14%
Ижевск	945	418,6	526	2	7	13%
Москва	3888	1813	2 075	2	4	12%
Владивосток	1809	984,9	824	1	8	9%
Все города			1 252,00	5	5	22%

3. На первый взнос копили полгода, теперь – на три месяца больше

За прошедшие два года средняя заработная плата по городам с населением от 500 тыс. человек выросла на 5%, а стоимость недвижимости – в полтора раза. В результате копить на первый взнос стало сложнее. В среднем по всем городам первоначальный взнос в размере 15% от стоимости в 2020 году на приобретение средней квартиры составлял 6,1 заработных плат в должности «ведущий специалист». В 2022 году тот же первоначальный взнос в 15% от стоимости составляет уже 8,6 средних зарплат, то есть откладывать теперь придется еще две зарплаты, чтобы накопить хотя бы первый взнос по кредиту. Больше одной годовой зарплаты еще в 2020 году первый взнос составлял в Москве и Санкт-Петербурге (19,7 и 14,6 месяцев соответственно). В 2022 году срок вплотную приблизился к двум годам – 22,8 в Москве и 21,9 месяце в Санкт-Петербурге. Причем именно в последнем наблюдается наибольший прирост сроков накоплений среди всех других городов – сразу на 7 месяцев. На 3-3,4 зарплаты – прибавка в Казани, Краснодаре, Нижнем Новгороде, Самаре и Москве.

Наименьшее количество зарплат в первом взносе в 2020 году было в Челябинске – 3,9%. В 2022 году наименьшее количество зарплат в первом взносе в Оренбурге и в Челябинске (5,5 среднемесячных доходов).

4. В 2020 году – ипотечный платеж составлял менее трети зарплаты, в 2022 – почти половину

Наличие ипотеки – серьезная нагрузка на любой семейный бюджет. В среднем по городам с населением от полумиллиона человек, ипотечный платеж при кредите сроком 23 года и первым взносом 15%, составляет 29% одной средней заработной платы. Только по двум городам – Москве и Санкт-Петербургу – платеж составлял больше половины средней заработной платы: 68% от дохода в Санкт-Петербурге и 92% в Москве. Менее четверти дохода ипотечный платеж составлял для жителей 16 городов, наименьший процент оказался характерен для челябинцев (18%). Средний размер платежа в рублевой выражении составил 26 тыс. рублей.

В 2022 году городов, где больше половины среднего дохода составляет ипотека, стало больше – помимо столиц, к списку прибавились также Нижний Новгород (52%), Владивосток и Казань (57% дохода), в Москве и Санкт- Петербурге теперь средний платеж по ипотеке превысил среднюю заработную плату. В Москве при средней зарплате «на руки» в 110 тыс. рублей, платеж с минимальным первым взносом составляет 131 тыс. в месяц. В Санкт-Петербурге при заработной плате в 76,8 тыс.  по ипотеке нужно платить 88 тыс. То есть жители этих городов должны собрать взнос выше, чем 15%, либо же брать кредит в расчете на двоих работающих в семье. В 2022 году не осталось городов, где ипотечный платеж был до четверти от среднего дохода.

В денежном выражении по всем городам в целом платеж вырос до 43,3 тыс. рублей против 26,4 тыс. для ипотеки в 2020 году: +64%

Город	Количество средних зарплат в первом взносе 15%			Средний платеж по ипотеке, тыс. р.			Доля платежа по ипотеке от средней заработной платы в городе
	2020	2022	Динамика 2020/2022	2020	2022	Динамика 2020/2022	2020	2022	Динамика 2020/2022
Москва	19,7	22,8	3,1	90,3	131,0	45%	92%	119%	27%
Санкт-Петербург	14,6	21,9	7,4	50,7	87,9	73%	68%	114%	46%
Владивосток	9,6	11,0	1,4	49,1	68,8	40%	45%	57%	12%
Казань	7,6	11,0	3,4	32,3	59,1	83%	35%	57%	22%
Нижний Новгород	6,8	9,9	3,1	28,4	48,9	72%	32%	52%	20%
Краснодар	5,5	8,9	3,4	26,1	50,2	92%	26%	47%	21%
Самара	5,6	8,8	3,1	23,5	42,8	82%	26%	46%	19%
Барнаул	5,6	8,5	2,9	20,3	37,5	85%	26%	44%	18%
Ростов-на-Дону	5,7	8,3	2,6	24,5	42,7	74%	27%	43%	17%
Томск	5,5	8,3	2,8	24,1	41,0	70%	26%	43%	17%
Новосибирск	5,9	8,2	2,3	28,1	45,5	62%	28%	43%	15%
Хабаровск	6,2	7,9	1,7	33,4	49,2	47%	29%	41%	12%
Кемерово	5,2	7,9	2,7	19,6	35,7	82%	24%	41%	17%
Уфа	5,9	7,7	1,8	27,5	41,7	51%	28%	40%	12%
Ярославль	5,3	7,5	2,2	20,9	35,1	68%	25%	39%	14%
Пенза	4,8	7,5	2,7	19,7	33,8	72%	23%	39%	17%
Воронеж	5,1	7,5	2,4	20,6	36,5	78%	24%	39%	15%
Екатеринбург	5,9	7,5	1,5	28,4	42,8	50%	28%	39%	11%
Иркутск	5,5	7,5	1,9	27,8	45,1	62%	26%	39%	13%
Тюмень	5,5	7,5	2,0	26,1	42,3	62%	26%	39%	13%
Киров	4,7	7,2	2,5	18,0	30,1	67%	22%	38%	16%
Красноярск	5,0	7,1	2,0	24,9	40,6	63%	24%	37%	13%
Липецк	4,5	7,1	2,5	18,4	31,5	72%	21%	37%	16%
Пермь	5,6	7,0	1,4	23,2	34,6	49%	26%	37%	10%
Рязань	4,4	7,0	2,6	19,0	33,0	74%	20%	37%	16%
Ижевск	5,4	7,0	1,6	20,9	30,6	47%	25%	36%	11%
Волгоград	4,6	6,9	2,2	19,7	33,0	68%	22%	36%	14%
Омск	4,2	6,8	2,6	19,1	35,8	87%	20%	36%	16%
Ульяновск	4,4	6,6	2,1	17,9	30,0	68%	21%	34%	13%
Саратов	4,5	6,5	2,0	18,3	30,8	68%	21%	34%	13%
Астрахань	4,2	6,5	2,3	17,1	28,8	69%	20%	34%	14%
Оренбург	4,3	5,5	1,3	17,4	27,6	59%	20%	29%	9%
Челябинск	3,9	5,4	1,5	16,1	26,9	67%	18%	28%	10%
Все города	6,1	8,6	2,5	26,4	43,4	64%	29%	45%	16%

5. За два года срок кредитовании вырос на 4 года

Рост среднего срока ипотеки в РФ может потребовать ужесточения мер ЦБ, по данным Аналитического кредитного рейтингового агентства. Сегодня максимальный срок ипотеки в большинстве банков ограничен 30 годами. В июне 2022 года он составил в среднем по РФ уже 22,5 года – на 55 месяцев больше, чем летом 2020 года. То есть за два года средний кредит вырос на четыре с половиной года, как ответ на удорожание стоимости квадратного метра при фактически стагнирующих доходах населения. 

Максимальные сроки кредитования, июнь 2022			Минимальные сроки кредитования, июнь 2022
Регион	Срок кредитования, месяцев	Срок кредитования, лет	Регион	Срок кредитования, месяцев	Срок кредитования, лет
Республика Ингушетия	319	26,6	Чукотский автономный округ	211	17,6
Республика Калмыкия	298	24,9	Челябинская область	233	19,4
Краснодарский край	296	24,6	Забайкальский край	241	20,1
Ленинградская область	293	24,4	Ненецкий автономный округ	244	20,3
Адыгея	292	24,4	Республика Хакасия	246	20,5
Республика Дагестан	292	24,3	Магаданская область	248	20,7
Чеченская Республика	290	24,2	Республика Саха (Якутия)	248	20,7
Санкт-Петербург	289	24,1	Республика Тыва	250	20,8
Карачаево-Черкесская Республика	284	23,7	Приморский край	251	20,9
Московская область	284	23,6	Красноярский край	251	20,9

Четверть века средний срок кредитования превысил пока только в одном регионе – Ингушетии. Еще в шести срок кредитования – 24-25 лет. Средний срок кредитования до 20 лет – в Чукотском АО и Челябинской области. Еще летом 2020 года только в двух регионах – Крыму и Ингушетии – средний срок кредитования был выше 20 лет.

 

1. Рынок ипотеки восстанавливается за снижением ключевой ставки

В первом полугодии 2022 года в целом по РФ было выдано 545 тыс. ипотек – это на 37% ниже по количеству сделок в сравнении с аналогичным периодом 2021 года и почти в два раза – на 44% – ниже, чем во втором полугодии 2021 года. По объемам кредитования за счет роста цен просадка оказалась меньше: на 37% относительно первого полугодия 2021 года, на 30% в сравнении со вторым полугодием 2021 года.

Снижение числа выданных ипотек пришлось на апрель и май 2022 года – на фоне высоких ставок россияне отложили приобретение в ипотеку. В апреле относительно марта просадка по числу сделок составила 70%, в мае относительно апреля – еще на 26%. В июне спрос вырос на 79%, количество ипотечных сделок в сравнении с апрелем – выше на треть.

6. Каждый россиянин «задолжал» 85 тысяч рублей в ипотеку

Общая задолженность по ипотеке превысила 12,5 трлн рублей. В пересчете на каждого жителя РФ, каждый россиянин, вне зависимости от возраста, должен банкам 85 тыс. рублей, а с учётом только городского населения (без проживающих в сельской местности) – 113,7 тыс. рублей.

Самая большая «задолженность» у городских жителей малонаселенных регионов: более 200 тысяч рублей на каждого жителя ЯНАО, Якутии и Чукотского АО. Менее 50 тыс. рублей долга на каждого городского жителя - в Крыму и Севастополе, а также ряде республик Северного Кавказа (Ингушетия, Чечня, Дагестан), где в целом ипотечное кредитования развито не так активно. В Москве «задолженность» составила 136,5 тыс. р. на каждого жителя.

Самыми «активными» ипотечными заемщиками по числу оформленных ипотек также в пересчете на городских жителей в первом полугодии 2022 года стали жители Чечни, Удмуртии и Якутии, где в среднем одна ипотека была оформлена за последние полгода на 90-110 жителей (см. таблицу). На полтысячи городских жителей ипотека была взята в 2022 году в Дагестане, на 793 жителя – в Севастополе и на 1235 – в Ингушетии. В Москве – одна ипотека “оформлена” на 320 человек.

В целом по РФ одна ипотека выдана в 2022 году на 270 человек. С учетом только городского населения – один кредит на 202 жителя

Для сравнения – во втором полугодии 2021 года одна ипотека выдавалась на 113 городских жителей, а во втором полугодии 2020 года с рекордным числом сделок ипотеку «взял» каждый сотый житель. «Долги» по ипотеке выросли с 65 тыс. в 2019 году до 113,7 тыс. в 2022 (+75%).

	Количество ипотек за полгода на одного жителя		"Задолженность" каждого жителя РФ по ипотеке, тыс. р.
	Все население РФ	Только городское	Все население РФ	Только городское
1 полугодие 2019	251	188	48,5	64,9
2 полугодие 2019	203	151	52,0	69,6
1 полугодие 2020	226	169	55,8	74,6
2 полугодие 2020	130	97	63,2	84,6
1 полугодие 2021	157	118	71,9	96,2
2 полугодие 2021	151	113	80,0	107,0
1 полугодие 2022	270	202	85,1	113,7

Источник: Расчеты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ и Росстата

«Рост цен, фиксируемый в последние два года, действительно сделал ипотеку выгодным инструментом покупки, несмотря на переплату, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Но в последние несколько месяцев мы видим замедление индексации цен, а по некоторым городам даже отмечена минимальная отрицательная динамика. Не факт, что проценты по ипотеке смогут быть компенсированы ростом цен и дальше, текущая ситуация говорит об обратном. С учетом ипотечных ставок в районе 10%, в среднесрочной перспективе переплата вряд ли будет нивелирована приростом стоимости, но в условиях высоких инфляционных рисков даже такой расклад выгоден на долгом сроке».

«Увеличение сроков накоплений на жилье ведет к пересмотру банками условий кредитования, - отмечает Наталья Данина, директор департамента аналитических бизнес-решений hh.ru и руководитель сервиса Банк данных заработных плат hh.ru. – Практически все кредиторы готовы выдавать кредит сроком на 30 лет, а максимальный возраст заемщика на момент погашения уже превышает возраст выхода на пенсию и доходит до 75 лет. Одновременно снижается и минимальный порог входа - первый взнос. Если стандартно он был на уровне 20%, то сейчас банки снизили его до 15%. Это позволяет частично нивелировать дисбаланс между ростом заработных плат и цен на недвижимость, копить можно было бы еще дольше, если бы первый взнос остался прежним или же банки не стали расширять возраст заемщика для кредитования».

---

---

Регион	Количество ипотек за полгода на одного жителя в 2022 году		"Задолженность" каждого жителя РФ по ипотеке, тыс. р. в 2022 году		Кол-во ипотек в I полугодии, тыс.		Динамика сделок за год	Объем ипотечного кредитования в I полугодии, млрд р.		Динамика за год
	Все население РФ	Только городское	Все население РФ	Только городское	2021	2022	2021/2022	2021	2022	2021/2022
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ	270	202	85,1	113,7	936,8	544,8	-42%	2 693,5	1 879,8	-30%
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	308	253	101,0	123,1	233,3	130,9	-44%	919,7	614,5	-33%
Белгородская область	356	232	56,2	86,2	7,8	4,3	-45%	18,6	13,0	-30%
Брянская область	358	249	56,0	80,6	5,8	3,3	-44%	14,1	8,9	-36%
Владимирская область	326	253	59,5	76,7	8,0	4,1	-48%	18,1	11,7	-35%
Воронежская область	276	189	66,3	96,8	14,8	8,4	-43%	32,9	23,8	-28%
Ивановская область	350	286	50,5	61,6	4,7	2,7	-43%	10,5	7,3	-31%
Калужская область	293	220	88,3	117,8	7,0	3,6	-48%	19,3	12,1	-37%
Костромская область	260	192	63,6	86,3	3,8	2,2	-41%	7,7	5,5	-28%
Курская область	340	233	58,4	85,3	5,5	3,2	-42%	12,9	9,6

№	Название	Девелопер	Округ	Район
1	Никольские луга	ГК ПИК	ЮЗАО	Южное Бутово
2	Мой Адрес в Алтуфьево	КП УГС	СВАО	Алтуфьевский
3	New Form Аминьевское*	Pioneer Finance	ЗАО	Очаково-Матвеевское

*Старт бронирования

Источник: «Метриум»

 

Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих проектах:

– «Михайловский парк» (корп. 1);

– «Волжский парк» (корп. 4.1, 4.2);

– «Митинский лес» (корп. 1.3, 1.4);

– «Амурский парк» (корп. 2);

– «Зеленая Вертикаль» (корп. 7);

– «Руставели 14» (корп. 2.3);

– «Большая Академическая 85» (корп. 2.1, 2.2).

Наибольшая доля квартир по-прежнему сосредоточена в ЮВАО – 27,6%. По сравнению с прошлым месяцем она уменьшилась на 1,9 п.п. из-за активного вымывания предложения в проектах данного округа. На втором месте – ЗАО (19,6%, +1,2 п.п.). Объем экспозиции западного округа пополнился благодаря старту бронирования квартир в «New Form Аминьевское» (девелопер Pioneer Finance), а также за счет наращивания экспозиции в проектах ГК «ПИК»: «Академика Павлова» и «Матвеевский парк». На третьем месте находится САО с долей квартир в 16,7% (+0,3 п.п.). Минимальное количество лотов сосредоточено в ЮЗАО (3,4%, +0,2 п.п.), где стартовал новый проект «Никольские луга» с ограниченным пулом квартир.

Источник: «Метриум»

На рынке отмечается рост строительной готовности основной массы недавно стартовавших домов. Доля квартир в корпусах на начальном этапе строительства за месяц сократилась на 7,5 п.п. и составила 27,7% всей экспозиции. Напомним, что в августе 2021 года доля подобного предложения находилась на рекордно высоком уровне в 44,9%. В октябре более половины объема экспозиции массового сегмента было представлено в корпусах на этапе монтажа – 52% (+6,1 п.п. по сравнению с прошлым месяцем). На этапе отделочных работ – 16,1% квартир (+2,4 п.п.). Наименьшая доля рынка стабильно приходится на готовые квартиры (4,1%, -0,9 п.п.).

 

Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)

Источник: «Метриум»

 

Структура предложения массового сегмента по типу квартир за прошедший месяц не претерпела существенных изменений. Постепенно увеличивается доля студий на фоне сокращения доли остальных форматов квартир. Наибольший объем предложений приходится на однокомнатные (35,3%, -0,6 п.п.) и двухкомнатные (29,4%, -0,5 п.п.) квартиры. Доля студий выросла на 1,7 п.п. и составила 21%. Трехкомнатные квартиры занимают 13,7% рынка (-0,4 п.п.). Меньше всего на рынке представлено многокомнатных квартир (0,7%, -0,2 п.п.).

 

Структура предложения по типу квартир

(внешний круг – октябрь 2021 г., внутренний круг – сентябрь 2021 г.), количество квартир

Источник: «Метриум»

 

В октябре доля квартир с отделкой выросла: квартиры с готовым ремонтом составили 71,5% рынка (+3,3 п.п.), с отделкой white box – 12,8% (+0,5 п.п.). На квартиры без отделки пришлось всего 15,8% от всей экспозиции (-3,7 п.п.), что является рекордно низким показателем за всю историю наблюдений.

 

Структура предложения по типу отделки

(внешний круг – октябрь 2021 г., внутренний круг – сентябрь 2021 г.), количество квартир

Источник: «Метриум»

 

По итогам октября средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента составила 262 070 руб. за кв. м (+2,2% за прошедший месяц; +26,3% с начала года; +32% за 12 месяцев).

В разрезе округов средняя цена выросла в целом равномерно. Наибольший прирост (+3,7%) пришелся на ЮВАО – в округе сосредоточена наибольшая часть массового рынка квартир, во многих проектах произошло плановое поднятие цен в связи с повышением стадии строительной готовности. Снижение средней цены отмечено в ЮЗАО на 1,4%, где вышел новый проект «Никольские луга» (ГК ПИК) с рекордно низкой ценой за квадратный метр (около 176,4 тыс. руб.). Незначительная коррекция средней цены наблюдалась в СЗАО (-0,3%). В ВАО цены остались на прежнем уровне. В остальных округах отмечается повышение цены в пределах 2,0-2,2%.

 

Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента в октябре 2021 г., руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

 

Несмотря на увеличение стоимости квадратного метра, рост доли студий в экспозиции и сокращение средней площади большинства форматов квартир сохраняет бюджет предложения на прежнем уровне. Средний показатель на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,8 млн руб. (-0,2% за прошедший месяц; +12,6 % с начала года; +15% за 12 месяцев). Средняя площадь квартиры в экспозиции составила 48,9 кв.м (- 1,2 кв.м за месяц; - 6 кв.м с начала года; -7,2 кв.м за 12 месяцев).

Снижение бюджета предложения произошло только в студиях за счет уменьшения средней площади на 0,9 кв.м (с 24,7 до 23,8 кв.м), стоимость остальных форматов выросла или осталась без изменений. В октябре 2021 года зафиксированы следующие средние бюджеты предложения по типам квартир:

– студии – 7,33 млн руб. (-2,9%);

– однокомнатные – 10,97 млн руб. (+1,6%);

– двухкомнатные – 15,24 млн руб. (+0,7%);

– трёхкомнатные – 20,08 млн руб. (+2,1%);

– многокомнатные – 27 млн руб. (+0,0%).

 

Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии

Кол-во комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость квартир, руб.
	мин	ср	макс	мин	ср	макс	мин	ср	макс
СТ	12,3	23,8	42,7	205 000	308 105	478 000	3 605 776	7 332 131	13 269 510
1К	31,2	39,5	93,3	173 600	277 985	531 400	6 212 640	10 974 960	21 075 000
2К	42,4	60,4	103,5	153 600	252 440	433 800	8 240 260	15 237 505	29 826 205
3К	61,1	84,2	139,6	140 400	238 525	382 900	11 352 300	20 082 120	38 162 580
4К+	75,4	108,0	129,9	173 000	249 965	372 000	14 846 100	26 997 070	44 788 800
итого[2]	12,3	48,9	139,6	140 400	262 070	531 400	3 605 775	12 823 945	44 788 800

Источник: «Метриум»

 

Рейтинг самых доступных предложений в октябре 2021 года:

– ЖК «New Form Аминьевское» (ЗАО / р-н Очаково-Матвеевское): студия площадью 12,3 кв. м за 3,6 млн руб.

– ЖК «MySpace на окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 13,7 кв. м за 4,6 млн руб.

– ЖК «Никольские луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,9 кв. м за 4,7 млн руб.

 

Основные тенденции

«В октябре 2021 года объем предложения квартир массового сегмента в «старой» Москве продолжил плавно увеличиваться –+2,6% за месяц по количеству квартир, но при этом совокупная их площадь выросла всего на 0,2%, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это свидетельствует о продолжении тренда на экспозицию компактных лотов (особенно в проектах ГК «ПИК») и снижение средней площади квартиры (-1,2 кв.м за месяц). Текущий объем экспозиции насчитывает почти 15,7 тыс. квартир, и дальнейшая динамика показателя будет зависеть от спроса в ноябре-декабре. Вероятнее всего, при сохранении текущей активности покупателей до конца года предложение останется на уровне 15-16 тыс. квартир.

Девелоперскую активность можно охарактеризовать как умеренную. За прошедший месяц старт продаж был объявлен в трех проектах, также начались продажи в корпусах семи ранее представленных на рынке жилых комплексов. Девелопером большинства проектов, за счет которых произошло пополнение объема экспозиции, остается ГК ПИК. В 2020 году за аналогичный период продажи стартовали в пяти новых проектах.

Цены за квадратный метр продолжают плавно расти за счет снижения площади квартир. Цена квадратного метра в новостройках массового сегмента выросла до 262 тыс. руб. (+2,2% за месяц), при этом средний бюджет практически не изменился и составил 12,8 млн руб. (-0,2%). Подобная динамика отмечается из-за увеличившейся доли студий в экспозиции, а также тенденции к уменьшению средней площади всех квартир. Средняя площадь квартиры в экспозиции составила 48,9 кв.м (- 1,2 кв.м за месяц; - 6 кв.м с начала года; -7,2 кв.м за 12 месяцев).

Застройщики формируют структуру экспозиции с учетом спроса, делая акцент в новых объемах на наиболее компактных и доступных квартирах. Это позволяет сдерживать рост стоимость жилья – средние цены на квартиры в массовом сегменте не претерпевали значительных изменений, начиная с июня 2021 года, несмотря на положительную динамику цен за квадратный метр.

В октябре 2021 года, по предварительным данным, зарегистрировано 4,9 тыс.[3] договоров долевого участия на первичном рынке Москвы по всем классам (+3% за месяц; +15% к аналогичному периоду 2019 года). В октябре 2020 года наблюдался аномальный спрос почти в 8 тыс. ДДУ, так как изначально планировалось завершить программу льготной ипотеки в ноябре. Таким образом, текущий уровень спроса можно охарактеризовать как умеренный и плавно растущий. В статистике за ноябрь, вероятнее всего, скажется введение нерабочих дней в начале месяца, тем не менее до конца года мы ожидаем увеличения активности покупателей на рынке. Планы по дальнейшему повышению ключевой ставки и удорожание ипотеки подталкивает людей как можно быстрее закрыть сделки по покупке недвижимости».   

 

[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

[2] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой

 

[3] Сделки физических лиц, без оптовых покупок (без учета Новой Москвы)