Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве. Февраль 2010 г.
Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги февраля
Рынок в целом: «желаемое» далеко от «действительного»
Данные первого рабочего месяца 2010 года отражают не столько истинное положение дел на рынке коммерческой недвижимости, сколько чаяния и ожидания его игроков. Стабилизация цен, некоторое оживление деловой активности, бодрые статьи и сообщения о конце кризиса и начале восстановления экономики – все это позволяет участникам рынка рассчитывать на близлежащий рост.
Именно эти ожидания и оказали влияние на рынок: в феврале экспонировалось 1344 объекта общей площадью 2597 кв.м. и общей стоимостью 11 млрд.$, что больше январских показателей предложения соответственно на 27%, 25% и 35%. Более того, средневзвешенная цена предложения, хотя и продолжает оставаться на более низком, нежели год назад уровне, за месяц выросла весьма ощутимо - на 8% до 4235$/кв.м.
Впрочем, рост цен – это, скорее, желаемое, чем действительное. Общий позитив, скорее желаемый участниками рынка, подталкивает собственников к выставлению новых объектов в продажу с более высокими ценовыми ожиданиями.
В реальности же о заметной активизации спроса говорить преждевременно. Заявить к продаже и продать – совсем не одно и то же. И эту суровую правду вполне осознают продавцы объектов, выставленных на продажу в конце прошлого и начале этого года. Не случайно цены по объектам, продолжившим экспонирование, остались на уровне января.
Рынок в целом
|
Все сегменты |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средяя цена, $/м2 |
|
значение |
1 344 |
10 998 |
2 597 |
1,93 |
4 235 |
|
к январю 2010 |
+ 27% |
+ 35% |
+ 25% |
− 2% |
+ 8% |
|
к февралю 2009 |
+ 30% |
+ 10% |
+ 26% |
− 4% |
− 13% |
Торговая недвижимость
Рост объема предложения торговых предложений в феврале соответствовал общим настроениям на рынке. При этом было отмечено и появление в экспозиции крупных объектов. Так, в феврале выставлен на продажу торговый комплекс «Москвичка» на Новом Арбате (объект площадью 8267 кв.м. предлагается по цене 13667 $/кв.м.).
Динамика цен по торговым объектам характеризовалась отсутствием их изменения по объектам, продолжившим позиционирование, но, вместе с тем, - появлением новых объектов в феврале по завышенной цене. При этом уходят с рынка относительно дешевые объекты. Это в очередной раз свидетельствует о том, что рынок продолжает находиться в стадии, когда явные тенденции в ценовой динамике пока еще отсутствуют, а попытки зондирования рынка на предмет ценовых тенденций носят единичный и локальный характер.
Причем данный процесс ярче выражен в периферийной части столицы. Цена по объектам, которые продолжили экспонирование, не изменилась. Тем не менее, за счет окончания в январе экспонирования таких дешевых объектов как на Пятницком ш. (9363 кв.м., 1550$/кв.м.) и на 1-м Варшавском проезде (5000 кв.м., 1400$/кв.м.), а также выставления в феврале на продажу ряда дорогих торговых объектов на Кутузовском пр-те (1460 кв.м., 22600$/кв.м.), на Ленинском пр-те (3065 кв.м., 9790$/кв.м.) и на Ленинградском пр-те (3682 кв.м., 9504$/кв.м.) средневзвешенная цена по всем объектам возросла. В результате средневзвешенная цена по торговым объектам за пределами Садового Кольца в феврале выросла на 11% до 5272 $/кв.м.
А вот внутри Садового Кольца в феврале – напротив – средневзвешенная цена по торговым объектам снизилась на 3% до 13801 $/кв.м. Однако, специалисты не склонны считать это отражение какой-либо тенденции рынка. Скорее, при общем небольшом количестве предлагаемых в центре объектов, такой эффект дало появление в феврале ряда относительно дешевых предложений. В частности, на Новинском бульваре (366 кв.м., 8197$/кв.м.), на ул.Валовой (603 кв.м., 8067$/кв.м.) и на Рождественском бульваре (3388 кв.м., 5903$/кв.м.). Цена же по объектам, продолжившим экспонирование, осталась на уровне января.
Торговые помещения внутри Садового Кольца
|
Торговые внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
74 |
508 |
37 |
0,50 |
13 801 |
|
к январю 2010 |
+ 23% |
+ 69% |
+ 74% |
+ 41% |
− 3% |
|
к февралю 2009 |
+ 21% |
+ 40% |
+ 72% |
+ 42% |
− 18% |
Торговые помещения вне Садового Кольца
|
Торговые вне СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
342 |
1 720 |
326 |
0,95 |
5 272 |
|
к январю 2010 |
+ 25% |
+ 56% |
+ 41% |
+ 12% |
+ 11% |
|
к февралю 2009 |
+ 14% |
+ 4% |
0% |
− 13% |
+ 4% |
Офисная недвижимость: стабильная нестабильность
Надежды продавцов офисных помещений выразились в существенном увеличении объема предложения. Стоит отметить, что если год назад собственники снимали свои объекты с продажи, предпочитая не тратить впустую средства на рекламу, то сейчас общее ожидание скорого выхода из кризиса подталкивает к обратным действиям.
Внутри Садового Кольца в феврале 2010 года было выставлено на продажу 379 тыс. кв.м офисных площадей, что на 80% больше, чем в феврале 2009-го. Прирост предложения вне Садового Кольца оказался не столь внушительным, но тоже немалым – 35%.
Между тем, офисный сегмент по-прежнему находится в менее стабильном состоянии, чем остальные виды коммерческой недвижимости. Несмотря на явное замедление снижения цен, еще осенью прошлого года, продавцы и покупатели офисной недвижимости продолжают «нащупывать» справедливый уровень цен. Все это влечет за собой сильный разброс цен, который далеко не всегда прямо зависит от качества объектов.
Владельцы офисных зданий и помещений следуют совершенно противоположной логике, нежели продавцы торговой недвижимости. Видимо устав от ожидания прохождения дна, владельцы продаваемых объектов предприняли попытку поднять цены. В центре столицы цена по объектам, продолжившим экспонирование с предыдущих месяцев, выросла на 4%. За пределами Садового Кольца этот рост был скромнее – на 1%.
При этом новые предложения оцениваются несколько ниже. Так, в феврале появилось несколько недорогих «центровых» предложений: на ул. Б.Полянка (32926 кв.м., 4859 $/кв.м.) и на Земляном Валу (60000 кв.м., 50000 $/кв.м.). Дорогие же (например, бизнес-центр на пр-те Ак.Сахарова площадью 16239 кв.м. по цене 10900 $/кв.м.) были сняты с продажи. В итоге средневзвешенная цена по офисным объектам внутри Садового Кольца снизилась на 7% до 7422 $/кв.м..
А вот за пределами Садового Кольца офисная недвижимость, по всей вероятности, действительно, достигла нижнего порога: выросла и цена по объектам, которые продолжили экспонирование, и новые предложения оказались не дешевле. Среди последних – объект на Воробьевском ш. (6320 кв.м., 12737$/кв.м.) и рядом со ст.м. Курская (10000 кв.м., 10000$/кв.м.).
Офисные помещения внутри Садового Кольца
|
Офисные внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
значение |
209 |
2 809 |
379 |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Вентилируемые (навесные) фасады появились на российском рынке около 15 лет назад. Конструкция навесного фасада представляет собой специальные облицовочные плиты из различных материалов, которые крепятся к стене посредством специальной системы направляющих и кронштейнов. Между облицовкой и стеной может быть расположен слой утеплителя (стекловата, базальтовая вата, XPS). Фасад монтируется таким образом, чтобы между стеной (либо утеплителем, прикрепленным к стене) и облицовочным материалом сохранилась воздушная прослойка. Система навесного фасада производится из алюминия или стали. В настоящее время на российском рынке преобладают стальные системы. Для изготовления системы, в 99% случаев используется обычная тонкая оцинкованная сталь, соответствующая ГОСТ. Оба варианта системы весьма недолговечны. По мнению специалистов, стальная система может прослужить от 5 до 10 лет, алюминиевая – до 30 лет, но и на данный срок нет гарантии, что не понадобится ремонт фасада. Эксперты видят определенные перспективы в производстве систем из новых материалов – стеклопластика и углепластика. Эти материалы обладают великолепными характеристиками: в четыре раза легче, чем сталь, и обладают как раз такой прочностью, которая для этих конструкций требуется. В качестве облицовочного материала, в навесных фасадах могут применяться композитные панели, фиброцементные или асбестоцементные листы, керамогранит или металл (сайдинг, кассеты или панели). В качестве теплоизоляционного слоя в навесных фасадах применяется минеральная вата. Для защиты утеплителя от влаги, теплоизоляционный слой покрывают защитной пленкой (влагозащитной мембраной), дополнительная защита теплоизоляции необходима в северных районах, где отверстия фасада нередко забиваются снегом. Перспективным видом утеплителя, по мнению экспертов, является сочетание минеральной ваты с пенополистиролом. Рынок вентилируемых фасадов в России достаточно насыщен – более 70 игроков (включая иностранные компании-системодержатели) ведут на нем свою конкурентную борьбу. Структура рынка схожа с моделью несовершенной конкуренции. Крупных игроков на рынке два: компании U-KON и Краспан, на долю которых в совокупности приходится около 30% рынка. Чуть более 20 компаний имеют от 7% до 2% рынка. Оставшаяся часть приходится на мелких игроков, выпускающих лишь продукцию одного вида (один вид облицовки и один материал системы креплений), недостающие части фасадной системы закупая у крупных компаний. Следует учесть, что в данном случае, утеплитель не включается в фасадную систему. Как правило, все компании комплектуют фасады, закупая утеплитель в момент продажи или этим занимается компания-подрядчик при монтаже фасада на объекте. Основными сегментами потребления навесных (вентилируемых) фасадов являются: Ø Жилые дома (городские и загородные) Ø Нежилая недвижимость · Спортивные центры · Производственные помещения · Торговые центры · Офисные и административные здания · Складские комплексы Ø Прочее Доля каждого сегмента в общем объеме потребления представлена в таблице 1. Таблица 1. Размер и доля сегментов в общем объеме потребления Доля каждого сегмента, в общем объеме спроса Складские комплексы 14% Офисные и административные здания 31% Торговые центры 15% Производственные помещения 11% Спортивные центры 4% Жилые дома 24% Прочее 1% Емкость рынка (объем потребления) 100% Источник: данные Росстат, экспертный опрос, аналитика IndexBox Потребителями вентилируемых фасадов являются строительные компании, осуществляющие монтаж фасадов на конечном объекте. В 2007 году на отделку складских комплексов было потрачено 14% от всего объема рынка вентилируемых (навесных) фасадов. Основными факторами, которые влияют на рост рынка складских помещений, являются значительное улучшение инвестиционного климата в России, стабильный рост производства, развитие торгового сектора и сектора оптовых продаж, проникновение на рынок больших компаний, нуждающихся в современных складских комплексах, соответствующих международным стандартам. В 2007 году рост потребления вентилируемых фасадов, со стороны строительства складских помещений составил 129%. На конец 2008 года прогнозируется некоторое снижение темпов роста, связанное с влиянием международного финансового кризиса на строительный рынок в России. Тем не менее, положительный прирост потребления в данном сегменте прогнозируется вплоть до 2015 года. (см. рисунок 1) Основное увеличение потребления в среднесрочной перспективе ожидается в Центральном, Приволжском и Уральском Федеральных округах. Через ЦФО проходят основные транспортные коридоры, а также происходит активное развитие торговли. Данные факторы обуславливают активное строительство складских комплексов на территории округа. Поскольку в ближайшем Подмосковье к 2008 году образовался дефицит свободных земель, склады будут перемещаться дальше от города (за пределы Малого бетонного кольца). Рост строительства складов ожидается и в ближайших к Москве крупных городах – Калуге, Рязани, Твери и пр., которые сейчас активно застраиваются торговыми центрами. Через ПФО и УФО проходит транспортный коридор «Восток-Запад», соединяющий центральную Россию с Казахстаном, Китаем, Японией и восточными регионами страны Строительство офисных и административных зданий является основным сегментом потребления вентилируемых (навесных) фасадов (более 30% фасадов монтируются именно на офисных объектах). В 2007 году спрос со стороны данного сегмента составил 5,45 млн.кв.м. В условиях сохраняющегося высокого спроса на качественные офисные площади происходит увеличение объемов строительства офисных помещений среднего класса. В I квартале 2008 года объемы ввода в эксплуатацию офисных площадей выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 75,7%. В целом, несмотря на постоянные переносы сроков ввода объектов в эксплуатацию налицо масштабный рост предложения, который продлится еще минимум 4-5 лет (по данным Cushman & Wakefield). Рост спроса на вентилируемые фасады по федеральным округам будет идти относительно пропорционально. Более активное потребление ожидается в ЦФО и ПФО. Показатель перспективной емкости рынка основан на показателе относительного потребления. Известно, что в настоящее время, в крупных европейских странах (Франция, Германия, Великобритания и пр.) потребление вентилируемых фасадов составляет 0,49 кв.м. на человека. Для стран Скандинавии этот показатель немного выше – 0,69, что связано с более холодным климатом. По мнению экспертов, Скандинавский показатель более реалистичен для России. Для России данный показатель в настоящее время не превышает 0,26 кв.м. на человека. В таблице 2 приведен расчет перспективной емкости спроса на вентилируемые фасады, исходя из этих двух показателей. Таблица 2. Расчет перспективной емкости рынка вентилируемых фасадов по федеральным округам РФ Численность населения, 2007 г. Объем смонтированных вентилируемых фасадов, из расчета 0,26 кв.м. на человека, тыс.кв.м Перспективный объем смонтированных вентилируемых фасадов, с учетом нормы европейского потребления 0,69 кв.м. на человека, тыс.кв.м Перспективная емкость российского рынка, тыс.кв.м. (3-2) 1 2 3 4 Российская Федеpация 142 114 903 36 949,87 98 059,28 61 109,41 Центральный федеральный округ 37 184 399 9 667,94 25 657,24 15 989,29 Северо-Западный федеральный округ 13 525 500 3 516,63 9 332,60 5 815,97 Южный федеральный округ 22 806 232 5 929,62 15 736,30 9 806,68 Приволжский федеральный округ 30 293 874 7 876,41 20 902,77 13 026,37 Уральский федеральный округ 12 235 453 3 181,22 8 442,46
Вот некоторые ключевые данные, полученные Jones Lang LaSalle. Во-первых, гипермаркеты стали якорными арендаторами в 75% всех новых крупных проектов в 2007-2008 гг. Все более популярными становятся магазины модной одежды, поскольку владельцы торговых центров стремятся максимизировать доходы от аренды и посещаемости покупателей. Такие магазины, как, например, H&M, все чаще можно встретить в торговых центрах по всей Европе. В прошлом году эти магазины стали арендаторами крупнейших торговых центров в Чешской Республике, Венгрии, Польше и Великобритании. Во-вторых, предложение торговых марок также становится шаблонным, что отражает растущую интернационализацию торгового сектора и желание воспроизвести в новых проектах уже проверенную «удачную формулу» торговых центров. Продавцы одежды заняли почти половину площадей в каждом торговом центре, открытом в прошлом году, причем среди них доминируют международные бренды. В-третьих, развлекательные зоны также становятся все более похожими друг на друга, несмотря на незначительное количество новых необычных аттракционов – таких как аквариум в Forum Istanbul в Турции, или проектируемая трасса для автогонок, которая будет совмещаться с торговым центром Пескары в Италии. Кинотеатры остаются самыми популярными местами досуга, они присутствуют в 85% новых проектов. Владельцы кинотеатров стремятся разнообразить свое предложение, в частности, представляют трехмерные цифровые экраны и VIP-залы. Все более популярной в Западной Европе становится концепция использования торгово-развлекательных центров в качестве места для встреч и общения, которые могут стать такими же популярными местами для социализации как дом и работа. Это заставило разработчиков так проектировать торговые центры, чтобы они могли использоваться и для общественной жизни. Таким образом, магазины становятся не только местом, которое люди посещают специально для того, чтобы что-то купить. Теперь торговые центры становятся местом для прогулок в свободное время, во время которых могут заодно совершаться покупки. Очевидно, что экологический аспект становится очень важным для девелоперов торговых центров во всей Европе. Однако пока экологичность зданий не сильно влияет на величину арендных ставок и не становится дополнительным преимуществом для привлечения арендаторов. Однако аналитики уверены, что в ближайшем будущем эта ситуация обязательно изменится. Джеймс Долфин, начальник отдела европейской торговой недвижимости компании Jones Lang LaSalle, прокомментировал эти данные: «В конечном итоге, у европейских потребителей есть выбор. Они могут выбирать, где совершать покупки, отдыхать или общаться. Эта возможность выбора стимулирует девелоперов торговых центров создавать обстановку, побуждающую потребителей покупать, и, что еще более важно, разрабатывать такие проекты, которые могут предложить более привлекательные условия, чем те, которые есть у конкурентов, в том числе и у интернет-магазинов. Создание и развитие уникальных отличительных черт – это центральный элемент новой стратегии, и он гарантирует, что однообразия не будет никогда, даже если состав арендаторов будет становиться все более однородным». Некоторые аспекты развития новых торговых центров в Европе не настолько однотипны. Невиль Мосс, начальник отдела европейских исследований компании Jones Lang LaSalle, заявил: «Существует большая разница между Восточной и Западной Европой, которая определяется труднодоступностью участков в городских центрах Восточной Европы и тенденцией к реализации проектов по обновлению городских центров и проведению политики «в первую очередь – городской центр» в Западной Европе. Более 60% новых крупных торговых центров в Западной Европе расположено в городских центрах, тогда как в Восточной Европе таких проектов всего 28%». Александр Тишков, директор по России и СНГ, начальник отдела сдачи в аренду торговых помещений компании Jones Lang LaSalle, комментирует: «Функциональные элементы концепций торговых центров и методы воплощения унифицируются. Не менее 50% сдаваемых в аренду площадей предполагают наличие ключевых международных брендов. Труднее игнорировать локальные особенности потребительского поведения. В поиске конкурентного преимущества проекты вынуждены отличаться, следуя принципам развития индустрии моды, устанавливая стиль жизни. В целом по России только 25-30% населения регулярно посещают торговые центры. Видимо, предложенные в настоящий момент на российском рынке концепции торговых центров недостаточно убедительны для оставшейся многомиллионной аудитории. Сегодня для многих образцом удачного девелопмента торговых центров является проекты шведской компании ИКЕА МЕГА, в основе концепции заложена идея самого большого семейного центра – это действительно очень успешные проекты, но оставшиеся потенциальные возможности более многообразны. Уверен, что в России будут иметь большой успех хорошо интегрированные в городскую среду концепции «Место встреч», которые будут посещать не только для шоппинга, но и для общения и встреч с друзьями, а также многофункциональные центры, модернизирующие целые кварталы городов. За городом будут пользоваться популярностью такие концепции как дисконтные центры «Outlet center», «Power center» или «Retail park», а также специализированные торгово-развлекательные центры с различной доминантой (развлекательной, детской, спортивной и т.п.), ориентированные на определенную целевую группу». |
Начало 
В своем новом отчете