Спрос в сегменте новостроек бизнес-класса в Москве снизился до уровня 2017 года
Во II квартале 2022 г. объем спроса в сегменте новостроек бизнес-класса в Москве составил 161 тыс. кв. м, что на 57% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 67% меньше, чем год назад. Это исторический минимум за последние 5 лет. Еще более низкий уровень спроса в данном сегменте был зафиксирован только во II квартале 2017 года — тогда было зарегистрировано сделок на 143 тыс. кв. м. При этом мы наблюдаем увеличение количества новых проектов в сегменте, что поможет уменьшить дефицит предложения, который присутствует на рынке уже несколько лет. На фоне роста предложения, а также благодаря программе льготной ипотеки и смешанной ипотеки, по прогнозам Nikoliers, спрос в этом сегменте будет плавно увеличиваться.
Динамика объема предложения и спроса, бизнес-класс
Предложение
Во II квартале 2022 г. объем предложения бизнес-класса составил 1 070 тыс. кв. м, что на 39% больше, чем в I квартале 2022 г., и на 29% выше объема II квартала 2021 г. В бизнес-классе зафиксировано наибольшее увеличение объема предложения за квартал по сравнению с другими сегментами, за счет увеличения нового предложения, а также за счет снижения объема зарегистрированных сделок в 2,3 раза.
Объем предложения, впервые выведенный на рынок, увеличился — во II квартале 2022 г. объем нового предложения составил 149 тыс. кв. м, что почти в 3 раза выше, чем в предыдущем квартале, но все еще на 17% меньше показателя за аналогичный период прошлого года.
На апартаменты приходится 12% от общего объема предложения в бизнес-классе. Наибольшая доля апартаментов представлена в формате студий — 32%, за квартал их доля снизилась на 5 п. п. Наибольшая доля апартаментов представлена площадью до 40 кв. м — 41% (за квартал их доля снизилась на 7 п. п.).
В формате квартир наибольший объем экспозиции представлен однокомнатными лотами — 36%, за квартал их доля не изменилась. Распределение долей квартир в структуре по площади за квартал практически не изменилось.
Цены
Средневзвешенная цена во II квартале 2022 г. составила 441 тыс. кв. м, что на 5% больше показателя I квартала 2022 г. и на 25% больше, чем год назад.
Наибольший объем предложения апартаментов представлен в бюджете до 10 млн руб. — 24%, что на 8 п. п. ниже, чем в прошлом квартале. Наибольшая доля квартир представлена бюджетами от 20 до 25 млн руб. и более 40 млн руб. При этом самым дорогим районом среди проектов с предложением покупки квартир является ЗАО (495 тыс. руб./кв. м), апартаментов — ЦАО с показателем 618 тыс. руб./кв. м.
Динамика средневзвешенной цены, бизнес-класс
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «В сегменте новостроек бизнес-класса в Москве зафиксирован наибольший рост объема предложения за квартал. Хотя это и произошло за счет резкого снижения спроса со стороны клиентов, а также выхода большого количества новых проектов за квартал, мы прогнозируем дальнейшее восполнение дефицита предложения, формировавшегося последние несколько лет. Сейчас действуют различные льготные ипотечные программы, для бизнес-класса актуальна - смешанная ипотека, при которой возможно применение сразу нескольких льготных ипотечных программ, тем самым увеличивая сумму кредита. Такие программы, по нашему мнению, будут стимулировать спрос в этом сегменте и постепенно возвращать рынок до показателей 2019 года».
В Санкт-Петербурге активно ведутся работы по восстановлению объектов культурного наследия. SuperJob представляет подборку вакансий для профессионалов и экспертов по сохранению памятников архитектуры: востребованы руководители реставрационных работ, инженеры, сметчики, производители работ, реставраторы.
Самая дорогая вакансия – ведущий конструктор с высшим образованием, опытом проектной работы по основному профилю не менее 10 лет и зарплатой 125 тысяч рублей в месяц. Специалист должен обладать знаниями прикладных программ на уровне опытного пользователя. Успешному кандидату предоставляют работу в комфортабельном офисе в центре города и возможность корпоративного обучения.
На втором месте − вакансия сметчика, который будет заниматься составлением сметной документации на реставрационные, проектные, строительно-монтажные работы. Специалист должен иметь высшее строительное образование и опыт работы в сфере реставрации. Работодатель предлагает полный социальный пакет компенсацию на питание и зарплату 100 тысяч рублей в месяц.
Третье место в рейтинге занимает должность ведущего архитектора/главного архитектора проекта (ГАП) с заработной платой – от 90 тысяч рублей в месяц. Специалист должен иметь высшее образование в сфере реставрации или строительства, преимуществом будет аттестация в Министерстве культуры. Успешному кандидату предлагают работу в офисе и бесплатное питание.
В рейтинг также вошли вакансии инженеров с зарплатами от 45 до 65 тысяч рублей. Работодатель предлагает работу в офисе и участие в интересных проектах.
Также компании нуждаются в производителе работ по реконструкции, мастере производственного обучения, руководителе проекта. Кандидатам предлагают зарплату по итогам прохождения собеседования.
Вакансии в сфере реставрации культурного наследия в Санкт-Петербурге, Исследовательский центр SuperJob:
|
Позиция |
Зарплатное предложение, Net, руб. в месяц |
|
100 000—125 000 |
|
|
100 000 |
|
|
90 000 |
|
|
65 000 |
|
|
55 000—65 000 |
|
|
45 000—55 000 |
|
|
45 000 |
|
|
По дог. |
|
|
По дог. |
|
|
По дог. |
|
|
По дог. |
Вакансии в сфере реставрации культурного наследия в Москве, Исследовательский центр SuperJob:
|
Позиция |
Зарплатное предложение,Net, руб. в месяц |
|
100 000 |
|
|
100 000 |
|
|
80 000—95 000 |
|
|
80 000—90 000 |
|
|
80 000 |
|
|
80 000 |
|
|
70 000 |
|
|
60 000—65 000 |
|
|
62 000 |
|
|
61 000 |
|
|
59 000 |
|
|
По дог. |
|
|
По дог. |
Доля квартир на рынке новостроек премиум-класса в Москве достигла во II квартале 60% – максимума за последние три года, подсчитали аналитики «Метриум». Число апартаментов (формально нежилых помещений) при этом сократилась до 40%. Одновременно апартаменты оказались в среднем на 7% дороже квартир.
По подсчетам аналитиков «Метриум», на рынке новостроек премиум-класса во II квартале девелоперы продавали в сумме 2 тыс. лотов, из которых жилой статус имели 1,2 тыс. (то есть это квартиры), а 815 формально были нежилыми (апартаменты). К примеру, год назад квартир и апартаментов в продаже было почти поровну – порядка 1,3 тыс.
Таким образом доля квартир за последние 12 месяцев увеличилась с 50% до 60%, а доля апартаментов соответственно сократилась до 40%. Эксперты «Метриум» отмечают, что удельный вес апартаментов в предложении на премиальном рынке новостроек в последние три года устойчиво рос, а в 2020 года квартиры вовсе оказались в меньшинстве. С начала 2021 года ситуации начала меняться, и квартир вновь стало больше.
«В высокобюджетном сегменте покупатели не так чувствительны к юридическому статусу приобретаемого жилья, как в массовом, – комментирует Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Однако при прочих равных девелоперы новостроек в этом сегменте все равно стремятся строить дома с жилым статусом помещений. Они вызывают меньше вопросов у покупателей, то есть по меньшей мере такие объекты легче продавать. Впрочем, я не исключаю, что текущая ситуация со структурой предложения по статусу жилья скорее стала результатом стечения обстоятельств. Доля апартаментов все равно будет оставаться высокой, так как наиболее подходящие участки для размещения премиальной недвижимости часто имеют сложности с переводом в жилой статус или получение документов под жилье потребует слишком высоких не окупаемых затрат».
Источник: «Метриум»
Несмотря на то, что апартаменты обычно дешевле квартир, сейчас структура предложения такова, что в среднем комплексы апартаментов премиум-класса дороже, чем квартиры. Это связано с тем, что многие проекты застройки с нежилым статусом имеют более выгодное расположение и, как следствие, более высокий уровень цен.
По данным аналитиков «Метриум», во II квартале 2021 года квартиры в новостройках премиум-класса продавались в среднем за 698 тыс. рублей за кв.м, тогда как апартаменты – за 747 тыс. рублей за кв.м. За прошедшие 12 месяце квартиры выросли в цене на 16%, а апартаменты – на 28%. Средняя стоимость квартиры премиум-класса составляет порядка 77 млн рублей, а апартамента – 84 млн рублей. Впрочем, отмечают аналитики, ретроспектива показывает, что в последние три года уровень цен на квартиры и апартаменты примерно схожий и имеет одинаковую динамику роста.
Источник: «Метриум»
«В целом апартаменты и квартиры в премиум-классе пользуются одинаково высоким спросом, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Юридический статус не находится в приоритете у большинства потенциальных покупателей. Намного большее значение для них имеют локация, концепция проекта, транспортная доступность, собственная инфраструктура и т.п. Впрочем, для инвесторов, которых сейчас немало, юридический статус все-таки интересен с точки зрения величины эксплуатационных расходов и налогов».