Доля квартир со скидкой в столичных ЖК доходит до 25-30%, а платежи по ипотеке становятся всё меньше
Специалисты «НДВ Супермаркет Недвижимости» исследовали основные летние тенденции на рынке новостроек старой Москвы. Одна из них – постепенное уменьшение среднего уровня цен. Согласно подсчётам аналитиков компании, по итогам июля средняя цена 1 кв. м в проектах комфорт-класса снизилась на 1,2%, бизнес-класса – на 0,9%. На это повлияло в том числе увеличение доли жилых комплексов, где покупателям предлагаются скидки до 15-25%, иногда на старте продаж. В некоторых проектах объем предложения квартир с дисконтом доходит до 25-30%.
Программы субсидированной ипотеки также остаются одним из основных инструментов для поддержания спроса. А размеры ежемесячных платежей уменьшаются и становятся всё более удобными для покупателей жилья. Специалисты компании подсчитали, что в Зеленограде (ЗелАО), где зафиксированы самые доступные цены на квартиры в новостройках масс-маркета, ежемесячный ипотечный платёж по небольшой студии в крупном ЖК может быть в 1,8 раза меньше, чем средняя ставка найма такого объекта. А в Очаково-Матвеевском (ЗАО), где стоимость лотов комфорт-класса особенно высока, ежемесячные выплаты по студии в востребованном проекте в 2,4 раза меньше средней арендной ставки.
По данным специалистов «НДВ Супермаркет Недвижимости», на первичном рынке жилья старой Москвы началась ценовая стагнация. По итогам июля средняя цена 1 кв. м в комфорт-классе снизилась на 1,2%, в бизнес-классе на 0,9%. Основная причина этого – сжатие спроса заставляет застройщиков в массовом порядке корректировать перегретые в 2021 году цены, вводя крупные дисконты на большие массивы квартир.
Комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «На рынке новостроек одной из основных тенденций этого лета стало увеличение доли жилых комплексов, где на существенный пул квартир предлагаются скидки порой до 15-25%. Более того, в некоторых проектах доля квартир, на которые распространяется дисконт, составляет не менее 25-30%. Иногда застройщики предлагают крупные скидки уже на старте продаж. Однако необходимо учитывать, что даже самый выгодный дисконт не будет интересен покупателям, если не сопровождается интересными ипотечными программами».
Что же касается сферы ипотечного кредитования, то в июле ключевая ставка рефинансирования снизилась в очередной раз – до 8%, вслед за этим начали уменьшаться ипотечные ставки. Кроме того, сейчас застройщики в массовом порядке вводят субсидированные ставки по ипотеке, до 0,1% – даже несмотря на то, что стоимость квартир при этом повышается в среднем на 15-20%, ежемесячный платеж всё равно будет в 2 раза меньше, чем при покупке недвижимости по программе господдержки.
В «НДВ Супермаркет Недвижимости» подчёркивают, что на сегодняшний день наибольшее значение для потребителей имеет не бюджет квартиры, а условия по обслуживанию ипотечного кредита, в том числе размер ежемесячного платежа по ипотеке. Поэтому застройщики сейчас нацелены на то, чтобы предлагать покупателям как можно больше программ с субсидированной ипотекой и небольшим ежемесячным платежом – фактически на любой бюджет.
Ипотека vs аренда
Аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» рассмотрели две локации – Зеленоград (ЗелАО) и район Очаково-Матвеевское (ЗАО). Именно здесь, согласно их статистике, зафиксированы одни из самых низких и высоких ценовых показателей на массовом рынке как аренды, так и новостроек. Для расчётов аналитики брали из открытых источников среднюю ставку найма объекта в данных локациях, а также рассматривали стоимость аналогичных по характеристикам квартир в проектах на первичном рынке.
В Зеленограде (ЗелАО) средняя ставка аренды квартиры студийного формата составляет сейчас 27,5 тыс. рублей. Для сравнения можно взять один из самых крупных проектов города комфорт-класса, ЖК «Зелёный парк» (ПИК, выдача ключей планируется в июле 2024 г.) – здесь компактная студия площадью 19,6 кв. м стоит 6,2 млн рублей. При оформлении субсидированной ипотеки со ставкой 0,1% и первоначальным взносом 15% (964 тыс. рублей) ежемесячный платеж будет 14,9 тыс. рублей, что в 1,8 раза меньше средней ставки найма. При этом размер первоначального взноса – около 30 месяцев аренды такой жилплощади.
В Очаково-Матвеевском (ЗАО) средняя ставка аренды 1-комнатной квартиры составляет 45,5 тыс. рублей. В одном из крупных проектов «Новое Очаково» (ПИК, выдача ключей планируется в декабре 2024 г.) компактная студия площадью 20,1 кв. м стоит 7,9 млн рублей. При оформлении субсидированной ипотеки со ставкой 0,1% и первоначальным взносом 15% (1,1 млн рублей) ежемесячный платёж будет 19 тыс. рублей, что в 2,4 раза меньше средней ставки найма. При этом размер первоначального взноса – около 23 месяцев аренды такой жилплощади.
Согласно наблюдениям специалистов «НДВ Супермаркет Недвижимости», благодаря низким ставкам и небольшим ежемесячным платежам доступность ипотеки для покупателей квартир в новостройках повышается. А вопрос снимать квартиру или приобрести собственную всё чаще решается в пользу ипотеки.
Доля новостроек премиум- и элитного класса, которые продаются на начальном этапе строительства в Москве, выросла в два раза за год, подсчитали аналитики «Метриум». В премиальном сегменте их доля достигла 48%, а в элитном – 21%. Это стало возможным благодаря увеличению предложения в крупных проектах, а также в связи с выходом новинок.
Выбор премиального и элитного жилья для вложений на раннем этапе его строительства в Москве существенно расширился в начале 2022 года. Между тем, напоминают аналитики «Метриум», в предыдущие годы в этих сегментах рынка вариантов жилья на «котловане» было недостаточно. В 2021 году ситуация поменялась.
Так, в начале 2021 года девелоперы новостроек премиум-класса продавали 579 квартир и апартаментов, а в начале 2022 года – уже 1,2 тыс. То есть предложение жилья на раннем этапе строительства увеличилось в этом сегменте за год более чем в два раза. Доля такого жилья по сравнению с вариантами в зданиях более высокой строительной готовности (возведение этажей, отделка помещений и готовые дома) выросла с 25% до 48%. То есть почти половина предложения рынка новостроек премиум-класса сейчас – это котлован.
«Изменение структуры предложения в премиум-классе может быть связано с появлением в продаже масштабных проектов, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – К примеру, мы реализуем проекты премиум-класса Hide, Mod, Symphony 34, Slava и новую очередь Filicity. Это не точечная застройка, а полноценные проекты развития территории, которые включают масштабное строительство жилья и инфраструктуры, что позволит улучшить качество жизни всех резидентов прилегающих территорий. Потенциальные покупатели в премиум-классе сегодня заинтересованы в новостройках, которые возведены по принципу “город в городе”, когда в шаговой доступности, есть все необходимые коммерческие услуги надлежащего уровня, а также приватная территория, не уступающая по качеству современным городским паркам. Предложения таких квартир и апартаментов растет в силу того, что застройщики активно реагируют на спрос и предлагают новые проекты, отвечающие интересам покупателей».
Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», в 2021 году стартовали продажи 11 премиальных проектов, что соответствует уровню 2020 года, когда также началась реализация 11 новостроек в этом сегменте. Увеличивая предложение на котловане, в 2021 году девелоперы стремились восполнить дефицит, возникший из-за ажиотажного спроса в последние два года. А приобретали клиенты в этот период в основном квартиры и апартаменты в домах с высокой стадией готовности.
Источник: «Метриум»
Схожие процессы наблюдались и в более дорогом элитном сегменте московского рынка новостроек. В феврале 2021 года на этапе котлована застройщики продавали 129 квартир и апартаментов, тогда как к февралю 2022 года их число выросло до 159, то есть на 23%. Удельный вес предложения на раннем этапе реализации повысился с 9% до 21% за этот период.
Впрочем, в отличие от премиального сегмента, на рынке элитных новостроек представлены в основном готовые квартиры и апартаменты, на долю которых приходится 53% предложения. В 2021 году застройщики начали реализацию пяти проектов против шести в 2020 году. Аналитики «Метриум» отмечают, что высокая доля предложения в готовых домах – это нормальная практика для элитного рынка, так как период продаж квартир здесь длительный. К тому же многие комплексы в этом сегменте застройщики сейчас начинают продавать не раньше этапа отделки, как и в проектах реконструкции. Во многих домах есть «трофейная» недвижимость, то есть действительно редкие или уникальные квартиры, которые долго ждут своего нового владельца.
«В 2022 году мы ожидаем дальнейший рост активности девелоперов, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Сейчас предложение на элитном рынке явно недостаточное – менее тысячи квартир и апартаментов, и это не соответствует реальному запросу со стороны клиентов. Последние два года вновь показали, что ликвидная недвижимость – это надежный инструмент вложения средств, поэтому интересоваться элитным и премиальным жильем среди прочих покупателей и будут и инвесторы. Все это стимулирует продажи как в строящихся, так и готовых комплексах».
Источник: «Метриум»
В 2021 году интерес населения к инвестициям продолжал расти существенными темпами: общее число клиентов ВТБ Капитал Инвестиции выросло на 51% в сравнении с 2020 годом, до 2,3 млн человек. Значительно увеличилась доля молодежи до 25 лет – с 6,2% до 8,7% от общей клиентской базы. Становится все больше женщин-инвесторов – их доля выросла с 36% до 37,5%. Растет интерес к инвестициям у людей, состоящий в браке, – их доля выросла с 78,7% до 81%.
«Инвестиции становятся частью жизни для обычных людей, инвесторы становятся активнее, они постоянно следят за своими портфелями, за новостями, аналитикой, инвестидеями, заходят в мобильное приложение. Ежедневная аудитория ВТБ Мои Инвестиции за год выросла в два раза и сегодня превышает 450 тысяч человек. При этом клиенты понимают важность диверсификации, мы видим, что основная часть клиентских активов – в широко диверсифицированных портфелях. Отдельно отмечу, что география клиентов растет, инвестициями сегодня интересуются все, вне зависимости от возраста, региона проживания, уровня дохода. Рынок розничных инвестиций будет развиваться, и мы ждем, что темпы роста числа инвесторов в этом году будут сопоставимы с прошлогодними», - отметил Владимир Потапов, главный исполнительный директор ВТБ Капитал Инвестиции, старший вице-президент ВТБ.
За прошедшие 3 года количество инвесторов в возрасте до 25 лет выросло в 33 раза, а в возрасте от 25 до 35 лет – в 14 раз. В результате доля клиентов ВТБ Капитал Инвестиции младше 35 лет за 3 года увеличилась с 11% до 34%.
За счет активного роста интереса населения к инвестициям в российских регионах несколько снизилась доля клиентов из Центрального федерального округа (с 42,1% до 41,2%) и Северо-Западного федерального округа (с 13,2% до 12,7%).
Все больше клиентов понимает важность диверсификации: по итогам 2021 г. 70% клиентских активов находится в диверсифицированных портфелях (от 5 бумаг и более), три года назад - по итогам 2018-го, было 45%. Растет интерес к продуктам коллективных инвестиций: доля ПИФ в портфелях инвесторов в 2021 г. составила 6% против 3% в 2020 г. и 1% в 2019 году. Также выросла доля иностранных акций (17% в 2021 г., 13% - в 2020 г., 3% - в 2019 г.). В целом инвесторы стали менее консервативными: в 2019 г. на различные облигации в портфелях клиентов приходилось 66%, по итогам 2021 г. – 46%.
Доля российских акций в 2021 г. выросла с 18% до 19%. Топ-5 российских бумаг по объему в клиентских портфелях в 2021 г. остался без изменений: на акции Газпрома приходится 2,8% всех активов, ФосАгро - 1,6%, Сбербанка - 1,5%, Норникеля - 1,15%, ВТБ - 0,9%. Среди иностранных акций самыми популярными по итогам 2021 г. являются Alibaba, Polymetal, En+ Group, Apple, Tesla.
Инвестиции становятся неотъемлемой частью сбережений: четыре из пяти клиентов пополняли свои счета в 2021 г., при этом половина из них - более чем на 100 тыс. рублей. Клиенты все активнее совершают сделки и ребалансируют портфели. Доля тех, кто совершает менее 5 сделок в год снизилась с 92% в 2018 г. до 40% - в 2021 г. 38% совершили 5-100 сделок в 2021 г.
Самыми популярными активами у инвесторов в 2021 г. были российские акции. С ними совершили сделки 54% клиентов (53% в 2020 г.), на втором месте по популярности - иностранные акции - 47% клиентов в 2021 г. и 44% в 2020 г. Значительно повысилась популярность инструментов коллективных инвестиций - уже 39% клиентов в 2021 г. совершали сделки с паями фондов против 30% в 2020 г.,8% - в 2019 г. В 2021 г. снизилась популярность сделок с валютой – 43% клиентов совершали такие сделки против 46% в 2020 г.