Стабилизация и восстановление – итоги июля на рынке жилья Москвы
В июле аналитики «Метриум» зафиксировали первые признаки восстановления спроса на новое жилье в Москве. Число сделок с дольщиками выросло на 31%, количество ипотечных кредитов – на 19% относительно июня по данным Росреестра Москвы. На рынке вторичного жилья активность клиентов сохранилась на уровне июня.
В июле участники долевого строительства, по данным Росреестра Москвы, заключили 8,2 тыс. ДДУ, что на 31% больше, чем в июне. Более того, спрос в прошлом месяце оказался более активным, чем в июле 2021 года, когда покупатели заключили только 6,7 тыс. договоров долевого участия. В годовом выражении количество ДДУ выросло на 22%. В целом спрос в июле 2022 года был высоким. Во все прошлые годы в этом месяце на рынке московских новостроек дольщики и застройщики заключали меньше сделок.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Если сравнивать показатели июльского спроса с аналогичным периодом 2021 года, мы можем иметь дело с эффектом низкой базы, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Напомню, что в июле 2021 года изменились условия программы льготной ипотеки – она была сильно ограничена, а ставка повышена, что вызвало резкий спад активности покупателей на рынке новостроек. Впрочем, текущие показатели спроса всё равно высокие и примерно соответствуют среднегодовому уровню за 2021 год».
На рынке ипотеки наблюдалась схожая динамика. В июле заемщики получили почти 8,1 тыс. кредитов на покупку нового и вторичного жилья, тогда как в июле 2021 года Росреестр Москвы зафиксировал почти 11,9 тыс. ипотечных сделок. Таким образом, в годовом измерении спрос на кредит сократился на 32%.
Однако относительно предыдущего месяца, июня 2022 года, активность заемщиков повысилась на 19%. В целом спрос в июле 2022 года соответствовал уровню вполне благополучных 2018 или 2019 гг.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На вторичном рынке жилья в Москве наметилась стабилизация спроса. В июле зарегистрировано 8,3 тыс. договоров купли-продажи вторичных квартир, а также жилья в готовых новостройках, что равно июньскому показателю (8,3 тыс.).
В годовом выражении число вторичных сделок снизилось на 38% относительно июля 2021 года. В последний раз так мало соглашений в июле в Росреестре Москвы зарегистрировали в июле 2015 года (8,8 тыс. сделок).
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«В целом ситуация на рынке жилья в Москве улучшается, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Число сделок на рынке новостроек быстро восстанавливается, тогда как вторичный рынок закономерно отстает из-за более высоких ставок и отсутствия стимулирующих ипотечных программ. Но даже с учетом этих вводных сохранение числа сделок в июле на уровне июня – это хороший знак, ведь обычно летом спрос заметно снижался. Шансы на полное восстановление привычной активности на московском рынке жилья до конца 2022 года растут».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам июня 2022 г. совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы составил 327,5 тыс. кв. м (-1,9% за месяц, +19,7% за год) и 7,3 тыс. лотов (+0% за месяц, +59,7% за год). От совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы доля предложения апартаментов составляет 15%.
Большая часть предложения приходится на бизнес-класс – 36,3% (-1,3% за месяц, -0,4% за год). На втором месте - комфорт-класс, на который приходится 30,6% (+1% за месяц, +4,5% за год). На долю премиального сегмента приходится 26,4% (+2,2% за месяц, -10,3% за год). Доля стандарт-класса составила 6,7% (-1,9% за месяц, +6,2% за года).
Средневзвешенная цена квадратного метра по итогам июня 2022 г. составила 445,1 тыс. руб. (-1,2% за месяц, +7,1% за год). В бизнес-классе СВЦ за месяц снизилась на 4,2% до 363,6 тыс. руб. (+17,5% за год) и в комфорт-классе – на 1,8% до 282,4 тыс. руб. (+15,6% за год). Небольшой рост отмечается в премиальном сегменте - на 1,3% до 787,9 тыс. руб. (+21,9%) и в стандарт-классе – на 0,1% до 282,8 тыс. руб. (+4,6% за год).
В месячной динамике наибольший рост по средневзвешенной цене зафиксирован в районах: Замоскворечье (+8,3%), за счет выхода нового проекта премиум-класса ЖК «Kosmo 4/22», Можайский (+3,8%) в результате запуска в единственном проекте в этом районе ЖК «Верейская 41» новой опции с мебелью, и в районе Ясенево (+3,7%) в результате изменения структуры экспозиции по типу лотов. В районе Аэропорт наряду с ЖК «ВТБ. Арена парк» в реализации находится проект после капитального ремонта ЖК «Травелто Петровский парк», в котором средняя цена квадратного метра за месяц выросла на 5,7% в результате изменения структуры экспозиции на верхних этажах. В районе Басманный в реализации находится 3 проекта – введенный ЖК «Tatlin Apartments» и на завершающей стадии строительной готовности ЖК «Kazakov Grand Loft» и ЖК «Chkalov». В двух последних проектах был отмечен рост средней цены квадратного метра на 6,5-8,5% в крупноформатных лотах (3е и 4е).
Районы с наибольшим ростом средневзвешенной цены за месяц
№ |
Район |
май.22 |
июн.22 |
Динамика, % |
1 |
Замоскворечье |
533,8 |
577,8 |
8,3% |
2 |
Можайский |
349,6 |
362,8 |
3,8% |
3 |
Ясенево |
282,6 |
293,0 |
3,7% |
4 |
Аэропорт |
524,9 |
543,1 |
3,5% |
5 |
Басманный |
771,9 |
797,8 |
3,4% |
6 |
Сокол |
272,7 |
281,8 |
3,3% |
7 |
Нижегородский |
338,2 |
349,3 |
3,3% |
8 |
Филевский парк |
508,8 |
525,4 |
3,3% |
9 |
Нагорный |
298,7 |
307,7 |
3,0% |
10 |
Дмитровский |
251,2 |
256,4 |
2,1% |
«По итогам продаж июня 2022 г. большая часть спроса приходится на проекты комфорт-класса – 68,4% (+1,4% за месяц, +10,5% за год). На долю бизнес-класса приходится 24,6% (+1,7% за месяц, -4,2% за год) и премиум-класса – 7% (-3,1% за месяц, -6,3% за год). В абсолютных значениях спрос на апартаменты в июне вырос на 8,5% по сравнению с уровнем мая, но в годовой динамике снижение составило 42%. Росту спроса способствовало то, что некоторые застройщики запустили ипотеку с субсидированной ставкой, программы рассрочки, а также давали скидки до 20%», - отмечает Валерия Цветкова, управляющий директор компании «БОН ТОН».
ТОП-10 самых продаваемых проектов, июнь 2022 г.
№ |
Проект |
Класс |
Доля от общего спроса, % |
1 |
Верейская 41 |
комфорт |
18,3% |
2 |
HighWay |
комфорт |
16,7% |
3 |
N'ICE Loft |
бизнес |
7,4% |
4 |
Волоколамское 24 |
комфорт |
7,0% |
5 |
Slava |
премиум |
5,4% |
6 |
ФизтехСити |
комфорт |
5,4% |
7 |
Перец |
комфорт |
5,1% |
8 |
Измайловский парк |
комфорт |
4,7% |
9 |
Level Стрешнево |
бизнес |
3,1% |
10 |
Mainstreet |
бизнес |
3,1% |
Итого |
|
|
76,3% |
Консалтинговая компания Knight Frank St. Petersburg проанализировала изменения в сегменте встроенных коммерческих помещений в Петербурге. Согласно исследованию, за шесть месяцев 2022 года общее количество открытий на рынке стрит-ретейла Петербурга составило 437 объектов, что на 19% превышает прошлогодний показатель, при этом количество закрытых объектов – 440, что на 53% больше, чем в аналогичном периоде 2021 года. Объем свободного предложения за полугодие увеличился с 46,6 кв. м до 49 тыс. кв. м. По географическому расположению долей вакантных площадей наибольшее увеличение размера вакансии было зафиксировано на основных торговых коридорах спальных районов города – до 8,9%, в основном по причине закрытия части точек общественного питания. В целом петербургский рынок стрит-ретейла показал устойчивость к влиянию внешних факторов благодаря накопленному во время пандемии опыту и гибкости участников рынка.
- Несмотря на сложную внешнеполитическую обстановку, спрос на помещения формата стрит-ретейл сохранился. Доля вакантных площадей в среднем по городу составила 9,4%, увеличившись за полугодие на 0,4 п. п. Данное значение ниже показателей аналогичных периодов 2020 года (14,1%) и 2021 года (10,2%).
- На основных и второстепенных торговых коридорах центральных районов Петербурга доля свободных помещений на конец I полугодия 2022 года составила по 9,4% и 9,5% соответственно, что сопоставимо с результатами II полугодия 2021 года. На рассматриваемых торговых коридорах наибольшее снижение вакансии зафиксировано на ул. Садовой (-26,3%) и на Невском пр-те (-11%), что объясняется высоким спросом на локации у ретейлеров и снижением арендных ставок. В числе улиц с наибольшей вакансией лидирующие позиции занимают ул. Маяковского– 19,1%, Каменноостровский пр-т – 17,6%, ул. Кирочная– 17,1%.
Географическое распределение долей вакантных площадей
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
- Рынок стрит-ретейла продемонстрировал устойчивость к изменениям: количество открытых объектов было сопоставимо с количеством закрытых – 437 против 440 соответственно. Общее количество открытий на 19% больше прошлогоднего показателя. В структуре открытий лидирующими профилями являются общественное питание (33% всех открытий), продукты (11%) и магазины одежды (10%). Изменения по сравнению с итогами II полугодия 2021 года по данным профилям незначительны и составляют +2,1%, +1,8%, -0,5% соответственно.
- С января по июнь было открыто 146 объектов общественного питания. За аналогичные периоды 2021 года и 2020 года данный показатель составлял 139 и 96 соответственно, что свидетельствует о развитии сегмента вследствие ослабления пандемийных ограничений. Среди открытий ресторанов стоит выделить Alice Garden, Linguini, Mukbang, BlackWood, Agerari, Antico и Redbox, Yesenin wine bar.
Топ-10 профилей арендаторов по открытиям за I полугодие 2022 г.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
- В сегменте продуктового ретейла было открыто 48 объектов, что на 30% больше, чем в I полугодии 2021 года. Среди наиболее заметных открытий – четыре магазина сети «ВкусВилл», три торговых точки «Красное&Белое» и другие.
- Рынок российского fashion-ретейла в Петербурге увеличился на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: в I полугодии 2022 года было открыто 43 магазина одежды, например, VGA, Monochrome, Dreamwhite и Unique Fabric.
- В структуре закрытых арендаторов наибольшая доля – у объектов общественного питания (28% от всех закрытий), продуктовых ретейлеров (13%) и магазинов одежды (9%).
- Количество закрытых заведений общественного питания составило 121 шт., что на 21% больше показателя I полугодия 2021 года и на 49% меньше показателя за аналогичный период 2020 года. К наиболее значимым закрытиям заведений можно отнести McDonald’s, а также рестораны Demidoff, «Санкт-Петербург», Sicaffe, Crazy Wine, «Издательство».
В сегменте fashion-ретейла произошло незначительное уменьшение количества закрытий торговых точек (на 2,4%) по сравнению с данными за I полугодие 2021 года. Всего было закрыто 40 объектов. Также было закрыто 55 продуктовых магазинов, что на 49% превышает показатель аналогичного периода 2021 года.
- Общее количество закрытий на рассматриваемых торговых коридорах составило 440 объектов, что на 53% больше показателя I полугодия 2021 года.
Топ-10 профилей арендаторов по закрытиям за I полугодие 2022 г.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
- По итогам I полугодия 2022 года в среднем по городу ротация составила 5,7%. Стоит отметить улицы, на которых чаще других сменялись арендаторы: Средний пр-т В. О. (11%), Литейный пр-т (9%), ул. Гороховая (8%), Комендантский пр-т (8%), Ленинский пр-т (7%).
- Активный спрос на помещения, связанный с сезонностью середины года, положительно повлиял на коммерческие условия торговых помещений на улицах города. В целом по рынку наблюдается незначительное увеличение средних арендных ставок (до 3,6%), в основном это связано с увеличением минимальных ставок в рассматриваемых коридорах.
- Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg: «Значительного увеличения доли свободных помещений по итогам 2022 года не предвидится. Даже при условии, что иностранные бренды, приостановившие деятельность, уйдут с локального рынка, общая доля свободных площадей может увеличиться до 11%, что не является критичным для нашего рынка. Что касается арендных ставок, то, скорее всего, произойдет корректировка в сторону их снижения. В целом рынок будет подстраиваться под текущие реалии с учетом накопленного опыта и, благодаря открытию новых возможностей, освободившиеся ниши рынка будут осваиваться новыми концепциями и форматами».