Стабилизация и восстановление – итоги июля на рынке жилья Москвы
В июле аналитики «Метриум» зафиксировали первые признаки восстановления спроса на новое жилье в Москве. Число сделок с дольщиками выросло на 31%, количество ипотечных кредитов – на 19% относительно июня по данным Росреестра Москвы. На рынке вторичного жилья активность клиентов сохранилась на уровне июня.
В июле участники долевого строительства, по данным Росреестра Москвы, заключили 8,2 тыс. ДДУ, что на 31% больше, чем в июне. Более того, спрос в прошлом месяце оказался более активным, чем в июле 2021 года, когда покупатели заключили только 6,7 тыс. договоров долевого участия. В годовом выражении количество ДДУ выросло на 22%. В целом спрос в июле 2022 года был высоким. Во все прошлые годы в этом месяце на рынке московских новостроек дольщики и застройщики заключали меньше сделок.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Если сравнивать показатели июльского спроса с аналогичным периодом 2021 года, мы можем иметь дело с эффектом низкой базы, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Напомню, что в июле 2021 года изменились условия программы льготной ипотеки – она была сильно ограничена, а ставка повышена, что вызвало резкий спад активности покупателей на рынке новостроек. Впрочем, текущие показатели спроса всё равно высокие и примерно соответствуют среднегодовому уровню за 2021 год».
На рынке ипотеки наблюдалась схожая динамика. В июле заемщики получили почти 8,1 тыс. кредитов на покупку нового и вторичного жилья, тогда как в июле 2021 года Росреестр Москвы зафиксировал почти 11,9 тыс. ипотечных сделок. Таким образом, в годовом измерении спрос на кредит сократился на 32%.
Однако относительно предыдущего месяца, июня 2022 года, активность заемщиков повысилась на 19%. В целом спрос в июле 2022 года соответствовал уровню вполне благополучных 2018 или 2019 гг.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На вторичном рынке жилья в Москве наметилась стабилизация спроса. В июле зарегистрировано 8,3 тыс. договоров купли-продажи вторичных квартир, а также жилья в готовых новостройках, что равно июньскому показателю (8,3 тыс.).
В годовом выражении число вторичных сделок снизилось на 38% относительно июля 2021 года. В последний раз так мало соглашений в июле в Росреестре Москвы зарегистрировали в июле 2015 года (8,8 тыс. сделок).
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«В целом ситуация на рынке жилья в Москве улучшается, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Число сделок на рынке новостроек быстро восстанавливается, тогда как вторичный рынок закономерно отстает из-за более высоких ставок и отсутствия стимулирующих ипотечных программ. Но даже с учетом этих вводных сохранение числа сделок в июле на уровне июня – это хороший знак, ведь обычно летом спрос заметно снижался. Шансы на полное восстановление привычной активности на московском рынке жилья до конца 2022 года растут».
В 2021 году из-за резкого роста цен московские новостройки стали менее доступными, но к концу года благодаря оптимизации предложения и расширению семейной ипотеки их доступность вновь возросла. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», которые в очередной раз подсчитали коэффициент доступности новостроек в Москве. К концу 2021 года на покупку средней новой квартиры в столице ушло бы 7 лет и 9 месяцев.
Эксперты «Метриум» снова подсчитали, сколько лет понадобится московской семье со средним доходом, чтобы накопить на среднестатистическую квартиру в массовой новостройке Москвы. Для этого соотносится чистый годовой доход семьи со стоимостью такого объекта. Методология исследования описана в конце релиза.
В 2021 году коэффициент доступности новостройки в Москве изменился зигзагообразно – в первом полугодии доступность новостроек снижалась, а во втором полугодии – скорректировалась.
В IV квартале 2020 года на покупку квартиры москвичам в среднем пришлось бы откладывать 8 лет и 6 месяцев при тогдашнем уровне цен и доходов. За 2020 год коэффициент увеличился на один год, то есть доступность заметно сократилась.
В 2021 году этот процесс поначалу продолжился. В I квартале коэффициент увеличился до 8 лет и 9 месяцев и сохранился на этом уровне во II квартале. Однако в III квартале этот показатель снизился до 8 лет и 4 месяцев, а в IV квартале – до 7 лет и 9 месяцев. В итоге коэффициент доступности вернулся к уровню, который последний раз фиксировался во II квартале 2020 года (7 лет и 9 месяцев).
Аналитики «Метриум» поясняют, что такой результат обусловлен разными факторами. Прежде всего, Росстат дает заметно высокую оценку денежным доходам жителей Москвы. Если верить официальным данным ведомства, суммарный среднедушевой денежный доход в столице в 2021 году вырос на 17% по сравнению с 2020 годом.
Одновременно власти Москвы изменили методику подсчета прожиточного минимума. Если раньше суммарная стоимость продуктовой корзины обновлялась каждый квартал (и, как правило, росла), с 2021 года величина прожиточного минимума устанавливается на весь год и не меняется. Соответственно, таким образом оценка покупательной способности москвичей могла искусственно вырасти.
Вместе с тем на доступность жилья повлияла и ситуация на рынке. Средняя стоимость квартиры в новостройке массового сегмента в IV квартале 2021 года составила 12,8 млн рублей против 11,4 млн рублей в конце 2020 года. Таким образом, показатель вырос только на 13%, хотя квадратный метр подорожал за этот же период на 27%. Рост общей стоимости квартир, отмечают эксперты «Метриум», был сдержан путем оптимизации их площади. Выросла доля студий в продаже, а также заметно сократилась площадь квартир всех типов по числу комнат в них. Средняя площадь квартиры в массовой новостройке уменьшилась за 2021 год с 54,9 кв. м до 48,9 кв. м.
«Доступность новостроек удалось сохранить благодаря оптимизации площади квартир, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Если бы за год средняя площадь квартиры в продаже в массовых новостройках Москвы не сократилась на шесть квадратных метров, то стоимость такого жилья к концу года составила бы не 12,8 млн рублей, а примерно 14,5 млн рублей. И в этом случае доступность московского жилья, конечно, упала бы по итогам года и составила 8 лет и 9 месяцев. По-видимому, оптимизация предложения стала одним из факторов, который позволил удержать продажи на относительно высоком уровне во втором полугодии 2021 года, когда завершилась программа субсидирования ипотеки».
Ипотечная нагрузка на бюджет составила 48%
Аналитики «Метриум» также проанализировали, как изменилась доступность квартиры для покупателей, которые привлекали ипотеку в 2021 году. Для этого они посчитали, какую долю ежемесячный платеж по ипотеке занимает в чистом доходе московской семьи из двух работающих взрослых.[1]
По подсчетам аналитиков «Метриум», в IV квартале 2021 года среднестатистическая квартира в массовой новостройке в ипотеку обошлась бы семье в 48% их чистого денежного дохода. Между тем в IV квартале 2020 года этот показатель составлял 51%. Снижение ипотечной нагрузки стало возможным благодаря сдержанному росту ипотечных ставок, который произошел во второй половине 2021 года. По данным ЦБ РФ, в декабре 2020 года этот показатель составил 7,4%, в конце I квартала 2021 – 7,2%, в конце II квартала – 7,1%, в конце III квартала – 7,7%, в конце IV квартала – 7,8%.
«Рынок ипотеки во второй половине прошлого года поддержало расширение программы субсидий для семей, – говорит Надежда Коркка. – Если раньше кредит со ставкой под 4-5% годовых могли получить только семьи, в которых два и более детей, то с лета 2021 года в семейную ипотеку включили семьи с одним ребенком, а таких гораздо больше. Молодые семьи – это основной клиент на рынке новостроек. После расширения программы они постепенно начали приходить на рынок новостроек, что позволило поддержать спрос во втором полугодии 2021 года, а средние ставки по рынку ипотеки росли умеренно, хотя уже к концу прошлого года кредит по не субсидируемым программам предлагался под 9-10% годовых».
Источник: «Метриум», Росстат, ЦБ РФ
Методика
Коэффициент доступности новостроек «Метриум» рассчитывается как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру со средней по рынку ценой. При этом принимается в расчет, что они получают доход, равный среднедушевому денежному доходу москвича по данным Росстата. Из их совокупного дохода вычитается прожиточный минимум двух взрослых трудоспособных жителей Москвы, устанавливаемый властями столицы. Стоимость квартиры – это средняя цена квартиры массового сегмента рынка новостроек Москвы по данным «Метриум». Предполагается, что семья откладывает на покупку весь чистый доход за вычетом прожиточного минимума. Пример: в IV кв. 2017 года индекс доступности жилья «Метриум» составил 7,7. Это значит, что, если бы семья из двух работающих со средним на тот момент доходом собралась накопить на квартиру по средней на тот момент цене, ей понадобилось бы 7 лет и 7 месяцев.
[1] Были приняты следующие допущения: срок кредита – 20 лет; ставка по ипотеке – средневзвешенная по выданным на конец квартала кредитам по данным ЦБ РФ; первоначальный взнос – 20% от стоимости квартиры. Стоимость квартиры – средняя цена по рынку новостроек массового сегмента на конец квартала предполагаемой покупки.
Любой кризис – это окно возможностей для определенных отраслей, рынков и участников экономики. В текущей ситуации такие возможности открываются перед девелоперами и инвесторами на локальном рынке новостроек Новой Москвы. Аналитики «Метриум» раскрывают пять возможных источников роста сектора недвижимости ТиНАО в кризисных условиях.
- Цены на новостройки в Новой Москве доступнее старомосковских
Основное антикризисное преимущество новомосковского рынка жилья – это более низкие цены по сравнению с теми, что есть на рынке «старой» Москвы. В условиях кризиса уровень реальных доходов потенциальных покупателей неизбежно снизится, что заставит их искать более доступные альтернативы жилью в старых границах столицы.
По данным «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы составляет 210 тыс. рублей. В Новомосковском округе этот показатель достигает 218 тыс. рублей, а в Троицком – 115 тыс. рублей. Между тем в «старой» Москве цены существенно выше. Так, в массовом сегменте местного рынка новостроек средняя стоимость квадратного метра повысилась до 280 тыс. рублей. Таким образом в Новой Москве новое жилье на 25% доступнее.
Прежде всего на Новую Москву переориентируются жители «старой» Москвы, перед которыми сейчас стоит жилищный вопрос. Таких на новомосковском рынке большинство – 63%. Из-за дорогой ипотеки они будут опираться преимущественно на собственные сбережения, а также на выручку от продажи старой квартиры. Для них основной альтернативой станет Новая Москва, где они смогут сохранить столичную регистрацию, различные льготы. Уровень развития инфраструктуры в Троицком и Новомосковском округах также уже сопоставим с округами внутри МКАД.
Значительна доля покупателей жилья в Новой Москве и из других регионов, прежде всего, из Московской области. Для них Новая Москва в ближайшие годы останется наиболее доступной альтернативой.
«Новая Москва сохраняет более привлекательные цены и на новостройки бизнес-класса, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District). – Если в старых границах квадратный метр в новостройках бизнес-класса сейчас обходится в среднем в 394 тыс. рублей, то в Новой Москве – примерно в 250 тыс. рублей. В частности, в нашем жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District именно такой уровень цен. При этом по всем качественным характеристикам наш проект соответствует конкурентам в пределах МКАД, но в то же время у него есть и серьезное новомосковское преимущество – благоприятное экологическое окружение. Рядом с кварталом сразу два лесопарка – Ватутинский и Десеновский, причем последний благоустроен спортивной и детской инфраструктурой с футбольным, волейбольным и хоккейными площадками, воркаутами, памп трекам, беговыми трассами и пространством для отдыха и прогулок. Таким образом, в Новой Москве можно пользоваться инфраструктурой городского уровня, но иметь доступ к загородному формату жизни».
- В Новой Москве продолжит расти население
Спрос на недвижимость в Новой Москве в условиях кризиса не только сохранится, но и будет расти. Это связано с очень быстрым ростом численности жителей в ТиНАО. Соответственно, у местных застройщиков будет много работы, а инвесторы смогут заработать на аренде.
В январе 2022 года, по данным мэрии Москвы, население Новой Москвы достигло 630 тыс. человек. Только за 2021 год этот показатель увеличился на 65 тыс. человек. Новую Москву можно сопоставить по численности жителей с такими крупными региональными центрами как Ульяновск, Хабаровск, Иркутск, в каждом из которых живут 610-625 тыс. человек.
«ТиНАО привлекает жителей Москвы и других регионов России среди прочего благодаря новой социальной инфраструктуре, – говорит Владимир Щекин. – Именно здесь сейчас появляются самые современные школы, детские сады и поликлиники в стране, причем среди них есть и уникальные. В частности, в нашем жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District откроются уникальные образовательные платформы: Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Школа единоборств Fight Nights под руководством Камила Гаджиева, Школа дизайна и технологий DATA (Design And Technology Art School)».
Кризис только усиливает маятниковую миграцию в стране. Рост безработицы будет вынуждать многих россиян переезжать в более благополучный столичный регион. Такая тенденция, в частности, наблюдалась в период пандемии коронавируса. С 2019 года число россиян, желающих переехать в Москву, выросло с 9% до 24%, по данным опросов Всероссийского центра общественного мнения (ВЦИОМ).
Ограниченность финансовых возможностей клиентов из регионов заставит их искать наиболее доступные варианты жилья на московском рынке. При этом им будет важно наличие транспортной доступности их нового дома, возможность быстрого сообщения со «старой» Москвой.
- Рынок аренды в Новой Москве станет более привлекательным
Далеко не все приезжие из регионов или «старой» Москвы в условиях кризиса смогут позволить себе приобретение квартиры. Поэтому значительный потенциал востребованности жилья в Новой Москве будет реализован на арендном рынке.
Кризис стимулирует прежде всего внутреннюю экономическую миграцию – лишившиеся работы россияне отправятся в Москву, где долгие годы уровень безработицы не превышал 2-4%. Средств у приезжих будет немного, и они станут ориентироваться на самые доступные предложения аренды. Преимущественно речь идет о студиях и однокомнатных квартирах. Сейчас в Новой Москве насчитывается порядка 1 тыс. арендных предложений такого рода, тогда как в «старой» Москве – около 4,5 тыс. (не считая центра).
Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Новой Москве составляет 38 тыс. рублей в месяц, тогда как в «старой» Москве – 44 тыс. рублей. То есть снять жилье в Новой Москве на 14% дешевле. Однако, как правило, в ТиНАО доступно арендное жилье больших размеров, чем за те же деньги в пределах МКАД. Средняя ставка аренды студии и однокомнатной квартиры за квадратный метр в Новой Москве составляет 1 073 рубля, тогда как за аналогичное жилье в «старой» Москве – 1 301 рубль. Таким образом, аренда в Новой Москве на 18% доступнее.
Новая Москва привлекательна для арендаторов не только благодаря более демократичным расценкам, но и хорошей транспортной доступности. Идет активное строительство Троицкой ветки, и до 2027 года предполагается ввести в эксплуатацию еще шесть станций. Помимо этого, в Новой Москве действуют 168 автобусных маршрутов. Все эти факторы делают новомосковский рынок очень привлекательным для арендаторов.
- В Новой Москве продолжат селиться удаленные работники
Кризис укрепит тенденцию к децентрализации занятости в Москве. Многие компании будут оптимизировать издержки среди прочего путем сокращения арендуемых площадей для офисов. Работающих на них сотрудников отправят на удаленку. Помимо этого, может снизиться доля постоянно занятых специалистов в креативной сфере, электронной торговле, HR, юриспруденции, онлайн-образовании. Многие из них перейдут в статус фрилансеров, которые работают в основном удаленно. В Москве эти специалисты также будут заинтересованы в том, чтобы снизить издержки на аренду жилья, переехав в более доступный по цене район, но при этом сохранить привычное качество жизни и возможность быстро доехать до центра. С этой точки зрения наиболее подходящим пунктом переезда может стать Новая Москва.
По данным ВЦИОМ, 70% жителей Новой Москвы считают, что за последние два года качество жизни на присоединенных территориях улучшилось и, действительно, сейчас ТиНАО становится одной из самых комфортных локаций в Московском регионе. Переезд высококвалифицированных специалистов отмечался здесь и раньше.
«В нашем жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District с самого начала реализации проекта сформировалась среда покупателей, состоящих из успешных представителей разных отраслей, – комментирует Владимир Щекин. – В основном, это бизнесмены, интеллигенция, менеджеры, врачи, IT-специалисты. Мы ожидаем увеличение числа удаленных специалистов среди наших клиентов. С одной стороны, качество жилой среды и инфраструктура нашего кластера позволяет вести здесь абсолютно автономный образ жизни. У нас предусмотрены государственная школа и детский сад, спортивные и профессиональные школы для детей и взрослых, культурно-выставочное пространство, музей арт-объектов под открытым небом. С другой стороны, местные жители смогут пользоваться всеми преимуществами загородной жизни – рядом благоустроенная набережная реки Десна и Ватутинский лесопарк. При этом в шаговой доступности от нашего квартала откроется станция метро, а по Калужскому шоссе уже сейчас до Москвы можно доехать за 15-20 минут».
Миграция дистанционных работников в Новую Москву повысит спрос на жилье на местном рынке. Причем речь идет о специалистах с относительно высоким уровнем дохода, что поддержит активность девелоперов в сегменте рынка новостроек бизнес-класса.
- Новая Москва станет одним из центров развития экономики
В непростых экономических условиях власти столицы сделают ставку на Новую Москву как на одну из точек антикризисного роста. До 2035 года, по данным мэрии, сюда планируется инвестировать 7 трлн рублей. К этому времени в Новой Москве создадут 1 млн рабочих мест, тогда как с момента присоединения этих территорий к столице занятость здесь увеличилась в три раза.
Также у властей есть амбициозные планы развития транспортной инфраструктуры. Помимо строительства Троицкой ветки метро, к 2024 году в Новой Москве построят 185 километров дорог. Еще 100 млрд рублей выделят на создание инженерных коммуникаций, из которых 27 объектов введут в эксплуатацию до 2022 года.
Среди знаковых мегапроектов в Новой Москве – бизнес-квартал, Парк наук РАН, Академия спорта, Drive Arena, аква- и горнолыжный курорты, музей ретромобилей и фестивальная площадка. Значительную часть этих проектов реализуют девелоперы жилья.
Реализация всех этих проектов будет иметь мощный мультипликативный эффект в местном девелопменте и усилит спрос на местную жилую недвижимость, привлечет в Новую Москву высококвалифицированных специалистов, которые будут покупать и арендовать квартиры.
«Рынок жилья Новой Москвы может получить определенные импульсы для развития в текущей непростой ситуации, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум. – Активное развитие инфраструктуры, качественное жилищное строительство, мощная экологическая составляющая и сравнительно доступные цены – все эти факторы будут стимулировать здесь спрос на жилье, а значит поддержит девелоперскую активность на высоком уровне».