Стабилизация и восстановление – итоги июля на рынке жилья Москвы
В июле аналитики «Метриум» зафиксировали первые признаки восстановления спроса на новое жилье в Москве. Число сделок с дольщиками выросло на 31%, количество ипотечных кредитов – на 19% относительно июня по данным Росреестра Москвы. На рынке вторичного жилья активность клиентов сохранилась на уровне июня.
В июле участники долевого строительства, по данным Росреестра Москвы, заключили 8,2 тыс. ДДУ, что на 31% больше, чем в июне. Более того, спрос в прошлом месяце оказался более активным, чем в июле 2021 года, когда покупатели заключили только 6,7 тыс. договоров долевого участия. В годовом выражении количество ДДУ выросло на 22%. В целом спрос в июле 2022 года был высоким. Во все прошлые годы в этом месяце на рынке московских новостроек дольщики и застройщики заключали меньше сделок.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Если сравнивать показатели июльского спроса с аналогичным периодом 2021 года, мы можем иметь дело с эффектом низкой базы, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Напомню, что в июле 2021 года изменились условия программы льготной ипотеки – она была сильно ограничена, а ставка повышена, что вызвало резкий спад активности покупателей на рынке новостроек. Впрочем, текущие показатели спроса всё равно высокие и примерно соответствуют среднегодовому уровню за 2021 год».
На рынке ипотеки наблюдалась схожая динамика. В июле заемщики получили почти 8,1 тыс. кредитов на покупку нового и вторичного жилья, тогда как в июле 2021 года Росреестр Москвы зафиксировал почти 11,9 тыс. ипотечных сделок. Таким образом, в годовом измерении спрос на кредит сократился на 32%.
Однако относительно предыдущего месяца, июня 2022 года, активность заемщиков повысилась на 19%. В целом спрос в июле 2022 года соответствовал уровню вполне благополучных 2018 или 2019 гг.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На вторичном рынке жилья в Москве наметилась стабилизация спроса. В июле зарегистрировано 8,3 тыс. договоров купли-продажи вторичных квартир, а также жилья в готовых новостройках, что равно июньскому показателю (8,3 тыс.).
В годовом выражении число вторичных сделок снизилось на 38% относительно июля 2021 года. В последний раз так мало соглашений в июле в Росреестре Москвы зарегистрировали в июле 2015 года (8,8 тыс. сделок).
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«В целом ситуация на рынке жилья в Москве улучшается, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Число сделок на рынке новостроек быстро восстанавливается, тогда как вторичный рынок закономерно отстает из-за более высоких ставок и отсутствия стимулирующих ипотечных программ. Но даже с учетом этих вводных сохранение числа сделок в июле на уровне июня – это хороший знак, ведь обычно летом спрос заметно снижался. Шансы на полное восстановление привычной активности на московском рынке жилья до конца 2022 года растут».
Специалисты Аналитического центра НДВ Супермаркет Недвижимости проследили за тем, как объем предложения квартир в новостройках распределяется по округам ближнего Подмосковья. Кроме того, они проанализировали состояние первичного рынка жилья в Ленинском городском округе, который лидирует среди прочих локаций по объему предложения квартир в новостройках.
По итогам марта в Ленинском округе экспонируется 271,4 тыс. кв. м. жилой недвижимости в 19 проектах, средняя стоимость объекта – 7,7 млн рублей. При этом почти две трети квартир от общего объема предложения (66,9%) расположены в новостройках, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2023 году. А больше половины лотов (58,4%) экспонируются в проектах на начальной стадии строительства.
По результатам марта 2022 года наибольший объем предложения объектов в новостройках на территории ближнего Подмосковья сконцентрирован в Ленинском городском округе – 24,9%, на втором месте г. о. Люберцы – 16,7%, на третьем – г. о. Одинцовский с долей 16,3%.
Структура предложения по округам ближнего Подмосковья в марте 2022 года, кв. м., %
Комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «В последние годы девелоперы активно застраивают Московскую область, особенно ее ближние локации по отношению к столице. Здесь появляется все больше привлекательных проектов с точки зрения архитектурных и планировочных решений, развитости внутренней инфраструктуры, а также транспортной доступности. Кроме того, улучшается и уровень жизни в Подмосковье, что является еще одним фактором, влияющим на повышение активности покупателей жилья».
Ленинский городской округ
Ленинский городской округ – лидер по объему предложения в новостройках среди прочих локаций ближнего радиуса Подмосковья. Доля предложения, экспонируемого здесь, составляет 24,9%, на данный момент в реализации находится 271,4 тыс. кв. м. жилой недвижимости в 19 проектах. Средневзвешенная цена квадратного метра составляет 157 тыс. руб., а средняя стоимость лота - 7,7 млн руб.
Наибольшая часть предложения на первичном рынке г. о. Ленинский экспонируется с финишной отделкой от застройщика (73,3%). Квартиры без отделки занимают 17,3% экспозиции, а доля предложения с отделкой white box – 9,4%.
Основная доля предложения сосредоточена в жилых комплексах, чей ввод в эксплуатацию запланирован на 2023 год – 66,9%.
Структура предложения в новостройках округа Ленинский по сроку ввода в эксплуатацию, кв. м., %
Если же рассматривать стадии строительной готовности, то более половины экспозиции (58,4%) находится в проектах на начальной стадии строительства.
Распределение предложения по стадиям строительной готовности новостроек округа Ленинский, кв. м., %
Одним из самых доступных проектов в Ленинском городском округе является жилой комплекс «Три квартала». Проект расположен в поселке Развилка (3 км от МКАД), в 3 минутах езды от МКАД и 5 минутах езды от станции метро «Домодедовская». Стоимость квартир здесь стартует от 5,8 млн рублей, что на 24,6% меньше среднего уровня цен на первичном рынке жилья данного округа.
Объём просроченных ипотечных кредитов на балансах банков с начала года в целом по стране сократился на незначительные 0,05% или на 29 млн рублей. В годовом выражении на 1 марта 2022 года размер накопленных просроченных платежей по кредитам на покупку жилья упал на 18% или 14 млрд рублей. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» на основе изучения статистики Банка России.
«Рост цен на надвижимость в предыдущие периоды позволил заемщикам выходить из просроченных кредитов с меньшими потерями, а для кредиторов – сократить сроки взыскания по кредитам, поэтому объём просроченной ипотеки снизился, — комментирует Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — В выбранной статистике пока нет последствий роста курсов валют и снижения уровня доходов населения, также пока незаметно влияние сокращения количества сделок на рынке недвижимости из-за резкого роста ставок по кредитам. При отсутствии спроса маловероятно, что заёмщикам и банкам будет удаваться регулировать просроченную задолженность быстрой реализацией объектов залога».
Доля валютной просроченной ипотеки в общем объеме проблемной задолженности составляет 7% или 16,8 млрд. Она формируется в рублях по официальному курсу на дату отчёта, за февраль 2022 года доллар США вырос на 20%, на начало апреля по сравнению с началом февраля – на 9%, что уже через месяц математически существенно увеличит как объём, так и долю просроченной валютной ипотеки и ухудшит общие показатели.
Регионы-лидеры по абсолютному приросту просроченной ипотечной задолженности
|
Регион |
Изменение январь-февраль 2022 года |
Изменение февраль 2021 – февраль 2022 года |
||
|
% |
млн руб. |
% |
млн руб. |
|
|
Сахалинская область |
8,2% |
15 |
11,2% |
20 |
|
Ивановская область |
1,0% |
3 |
5,0% |
15 |
|
Удмуртская Республика |
6,7% |
29 |
3,1% |
14 |
|
Республика Ингушетия |
0,0% |
0 |
38,7% |
12 |
|
Республика Крым |
3,3% |
2 |
19,2% |
10 |
|
Курганская область |
7,0% |
13 |
1,0% |
2 |
|
Чукотский автономный округ |
100,0% |
5 |
11,1% |
1 |
|
Республика Хакасия |
-3,6% |
-6 |
-0,6% |
-1 |
|
Тульская область |
7,9% |
28 |
-0,8% |
-3 |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
0,6% |
3 |
-0,6% |
-3 |
|
Орловская область |
10,2% |
15 |
-2,4% |
-4 |
|
Костромская область |
1,8% |
2 |
-5,9% |
-7 |
|
Республика Марий Эл |
0,0% |
0 |
-5,8% |
-8 |
|
Еврейская автономная область |
0,0% |
0 |
-11,4% |
-8 |
|
Архангельская область |
7,9% |
18 |
-4,3% |
-11 |
«На фоне практически полной остановки выдачи ипотечных кредитов в марте ситуация с проблемной ипотекой заметно ухудшится, пока же доля проблемных ипотечных кредитов находится в целом по стране на уровне 0,5% от общей задолженности против 0,8% годом ранее», — резюмировал Аксёнов.