Стабилизация и восстановление – итоги июля на рынке жилья Москвы
В июле аналитики «Метриум» зафиксировали первые признаки восстановления спроса на новое жилье в Москве. Число сделок с дольщиками выросло на 31%, количество ипотечных кредитов – на 19% относительно июня по данным Росреестра Москвы. На рынке вторичного жилья активность клиентов сохранилась на уровне июня.
В июле участники долевого строительства, по данным Росреестра Москвы, заключили 8,2 тыс. ДДУ, что на 31% больше, чем в июне. Более того, спрос в прошлом месяце оказался более активным, чем в июле 2021 года, когда покупатели заключили только 6,7 тыс. договоров долевого участия. В годовом выражении количество ДДУ выросло на 22%. В целом спрос в июле 2022 года был высоким. Во все прошлые годы в этом месяце на рынке московских новостроек дольщики и застройщики заключали меньше сделок.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Если сравнивать показатели июльского спроса с аналогичным периодом 2021 года, мы можем иметь дело с эффектом низкой базы, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Напомню, что в июле 2021 года изменились условия программы льготной ипотеки – она была сильно ограничена, а ставка повышена, что вызвало резкий спад активности покупателей на рынке новостроек. Впрочем, текущие показатели спроса всё равно высокие и примерно соответствуют среднегодовому уровню за 2021 год».
На рынке ипотеки наблюдалась схожая динамика. В июле заемщики получили почти 8,1 тыс. кредитов на покупку нового и вторичного жилья, тогда как в июле 2021 года Росреестр Москвы зафиксировал почти 11,9 тыс. ипотечных сделок. Таким образом, в годовом измерении спрос на кредит сократился на 32%.
Однако относительно предыдущего месяца, июня 2022 года, активность заемщиков повысилась на 19%. В целом спрос в июле 2022 года соответствовал уровню вполне благополучных 2018 или 2019 гг.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На вторичном рынке жилья в Москве наметилась стабилизация спроса. В июле зарегистрировано 8,3 тыс. договоров купли-продажи вторичных квартир, а также жилья в готовых новостройках, что равно июньскому показателю (8,3 тыс.).
В годовом выражении число вторичных сделок снизилось на 38% относительно июля 2021 года. В последний раз так мало соглашений в июле в Росреестре Москвы зарегистрировали в июле 2015 года (8,8 тыс. сделок).
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«В целом ситуация на рынке жилья в Москве улучшается, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Число сделок на рынке новостроек быстро восстанавливается, тогда как вторичный рынок закономерно отстает из-за более высоких ставок и отсутствия стимулирующих ипотечных программ. Но даже с учетом этих вводных сохранение числа сделок в июле на уровне июня – это хороший знак, ведь обычно летом спрос заметно снижался. Шансы на полное восстановление привычной активности на московском рынке жилья до конца 2022 года растут».
В департаменте аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» подсчитали, как в новостройках столицы сократилась средняя площадь квартир всех типов и во всех классах жилья. Эта тенденция начала проявляться после кризиса 2014-2015 гг., а во время пандемии 2020 г. получила дальнейшее развитие. За последний год (в сравнении с прошлым мартом) больше всего снизилась средняя площадь квартир стандарт-класса – на 29,1% (на 18,1 кв. м), с 62 до 43,9 кв. м.
Что же касается разных категорий комнатности, то за отчетный период больше всего сократилась площадь евротрешек – на 6,1% (на 4,3 кв. м), с 70,4 до 66,1 кв. м.
Согласно наблюдениям аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», на первичном рынке старой Москвы во всех классах жилья наблюдается серьезное уменьшение средних площадей квартир. Причем специалисты компании фиксируют сокращение метражей как в 2021 году, так и в 2022 году.
Комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Сокращение средней площади лотов во всех классах связано со снижением платежеспособного спроса населения. Девелоперы отвечают на это оптимизацией планировочных решений, уменьшением нежилой площади и рационализацией пространства. Особенно сильно сократилась средняя площадь лотов в стандарт-классе – на 28% с марта 2020 года (с 61,1 кв. м), за год – на 29,1%, с 62 кв. м. до 43,9 кв. м. Это связано с переходом от типового панельного строительства к вариантам жилых комплексов с улучшенной панелью, в которых предусмотрены квартиры евроформата».
В комфорт-классе средняя площадь квартир сейчас составляет 48,5 кв. м, она сократилась на 17,3% (с 58,7 кв. м) по сравнению с 2020 г. и почти на 13% по сравнению с 2021 г. (с 55,7 кв. м). В бизнес-классе уменьшение площадей за 2 года составило 10,6% (с 76,8 кв. м), за год – 5,8%, с 72,9 кв. м до 68,6 кв. м. Премиум-класс также не стал исключением: здесь средний метраж за 2 года сократился на 9% (со 107,8 кв. м до 98 кв. м), в 2021 г. он практически не изменился (99,2 кв. м).
Средняя площадь квартир по классам на первичном рынке старой Москвы, 2020-2022 гг.
|
Класс |
Средняя площадь квартир, кв. м |
||||
|
2020 г. |
2021 г. |
2022 г. |
Изменения, 2020-2022 гг. |
Изменения, 2021-2022 гг. |
|
|
Стандарт |
61,1 |
62 |
43,9 |
-28,0% |
-29,1% |
|
Комфорт |
58,7 |
55,7 |
48,5 |
-17,3% |
-12,9% |
|
Бизнес |
76,8 |
72,9 |
68,6 |
-10,6% |
-5,8% |
|
Премиум |
107,8 |
98 |
99,2 |
-8,0% |
+1,2% |
Данные департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Если рассматривать разные типы квартир, то, по данным аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», за 2 года больше всего уменьшилась средняя площадь евродвушек – на 13,6%, с 48,6 кв. м до 42 кв. м. Если же рассматривать изменения за последний год, то стоит выделить сегмент евротрешек – на 6,1% (с 70,4 кв. м до 66,1 кв. м) и студий – на 5,7% (с 27,2 кв. м до 25,7 кв. м).
Средняя площадь квартир по типологии на первичном рынке старой Москвы, 2020-2022 гг.
|
Кол-во комнат |
Средняя площадь квартир, кв. м |
||||
|
2020 г. |
2021 г. |
2022 г. |
Изменения, 2020-2022 гг. |
Изменения, 2021-2022 гг. |
|
|
3-ком. (евроформат) |
71,8 |
70,4 |
66,1 |
-8,0% |
-6,1% |
|
Студия |
27,3 |
27,2 |
25,7 |
-5,9% |
-5,7% |
|
2-ком. |
62,5 |
61,7 |
58,3 |
-6,8% |
-5,6% |
|
2-ком. (евроформат) |
48,6 |
44,3 |
42 |
-13,6% |
-5,4% |
|
3-ком. |
87,7 |
85,9 |
81,9 |
-6,6% |
-4,7% |
|
4-ком. (евроформат) |
104,7 |
101,2 |
96,5 |
-7,9% |
-4,6% |
|
1-ком. |
40,2 |
39,6 |
38 |
-5,4% |
-3,9% |
|
4-ком. |
116,7 |
115,5 |
111,9 |
-4,0% |
-3,1% |
|
Многокомнатные лоты |
149,5 |
141,3 |
140,7 |
-5,9% |
-0,4% |
|
Общий итог |
71,2 |
65,9 |
58,4 |
-18,0% |
-11,4% |
Данные департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»
В течение года в Петербурге к освобождению планируется 109 830 кв. м складских площадей, подсчитали в консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International.
По итогам 1 квартала 2022 г. объем нового предложения составил 21 730 кв. м, при этом на класс А из них пришлось 7 570 кв. м, на класс В, соответственно, 14 160 кв. м. Плановый показатель по итогам года составляет 593 900 кв. м, однако фактический, вероятно, окажется в два раза меньше. Из наиболее крупных объектов до конца года к вводу в эксплуатацию заявлены распределительный центр OZON (134 849 кв. м), распределительный центр Wildberries (100 000 кв. м), склад DNS (61 850 кв. м).
Объем вакансии за первый квартал вырос и составил 71 420 кв. м, при этом в классе А уровень свободных площадей – 1,4%, в классе В – 2,3%.
Больше всего свободных площадей представлено на юге Петербурга – 42 170 кв. м, или 59%. 23% (16 610 кв. м) от всех доступных к аренде площадей приходится на восточное направление и, соответственно, 18% (12 640 кв. м) – на северное. В западном направлении Петербурга свободных площадей нет. С точки зрения расположения относительно КАД почти 60% вакансии (41 740 кв. м) расположено на расстоянии до 15 км за ее пределами.
Больше всего свободных площадей представлено на юге Петербурга – 42 170 кв. м, или 59%. 23% (16 610 кв. м) от всех доступных к аренде площадей приходится на восточное направление и, соответственно, 18% (12 640 кв. м) – на северное. В западном направлении Петербурга свободных площадей нет. С точки зрения расположения относительно КАД почти 60% вакансии (41 740 кв. м) расположено на расстоянии до 15 км за ее пределами.
В течение года к освобождению планируется 109 830 кв. м, из них 94 860 кв. м приходится на класс А и 14 970 кв. м на класс В. Основной объем так называемой скрытой вакансии формируют компании, у которых за счет нарушения логистических цепочек образовался дефицит товара и, как следствие, излишние площади. Досрочный выход из «длинного» договора аренды влечет за собой крупные штрафы, поэтому арендаторам выгоднее сдать часть площадей в субаренду, таким образом оптимизировав затраты.
Средневзвешенная арендная ставка в классе А на конец квартала составила 6 320 руб./кв. м/год в классе А и 4 720 руб./кв. м/год в классе В. По отношению к концу года рост составил 5,5% и 10,5% соответственно.
Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC Int., отмечает, что спрос на складские площади сейчас формируют в основном производственные компании, логистические операторы и дистрибьюторы.