В I полугодии 2022 года на рынке загородной недвижимости Ленинградской области было продано в два раза меньше лотов, чем годом ранее
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg подвели итоги I полугодия 2022 года на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Согласно исследованию, в период с января по июнь было реализовано 43 объекта класса А («элит») и B («бизнес»), что почти в два раза меньше, чем годом ранее. Средняя стоимость элитного коттеджа выросла на 36% в годовой динамике – до 89,6 млн рублей, а коттеджа бизнес-класса – на 3%, до 27,1 млн рублей. При этом объем предложения в поселках класса А увеличился на 11%, составив 266 лотов, а в поселках класса B – на 28%, до 470 лотов. На вторичном рынке также отмечено увеличение свободного предложения на 27%, до 607 лотов. При этом спрос на загородную недвижимость сократился: в элитных поселках – на 43%, в поселках бизнес-класса – на 73%.
Предложение
- По итогам I полугодия в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 13 элитных коттеджных поселках объем свободного предложения составил 266 лотов – это на 11% больше, чем годом ранее. В 19 коттеджных поселках бизнес-класса в продаже находилось 470 лотов, что на 28% больше, чем годом ранее.
- За этот период в продажу был выведен один коттеджный поселок бизнес-класса CORNER KALTINO во Всеволожском районе с 57 лотами, при этом элитных поселков в продажу не вышло.
- Объем предложения загородной недвижимости класса А (коттеджи стоимостью дороже 50 млн рублей) значительно пополнился за счет вторичного рынка, размер которого по итогам шести месяцев составил 607 лотов, что на 27% превышает показатель I полугодия 2021 года. Основной причиной увеличения числа объектов стало изменение места жительства людей, а также вывод инвесторами в продажу коттеджей, построенных еще до повышения цен на стройматериалы.
- Предложение вторичного рынка стало более обширно по распределению в локациях, в отличие от первичного рынка, где объекты элитного класса представлены только во Всеволожском, Выборгском и Курортном районах.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
Спрос
- По итогам I полугодия 2022 года совокупный показатель продаж коттеджей классов А и В составил 53 лота, что в два раза меньше аналогичного периода 2021 года. В классе А было реализовано 28 лотов, что на 43% меньше, чем годом ранее, в классе B – 15 лотов, что на 78% меньше прошлогоднего показателя. Надо отметить, что спрос 2020–2021 годов в основном формировался ажиотажными настроениями на фоне пандемии, поэтому его снижение ожидаемо. Так, в допандемийном 2019 году в I полугодии было продано сопоставимое число лотов – 45.
- Текущая ситуация в большей мере оказывает влияние на строительство коттеджных поселков бизнес-класса, где происходит удорожание лотов и предложение приходит в стадию несоответствия цены и качества, что влияет на их ликвидность.
- По мнению Татьяны Любимовой, директора департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, спрос на вторичные объекты загородного рынка остается высоким. Покупатели больше заинтересованы в приобретении готовых коттеджей с ремонтом и мебелью, чтобы быть уверенными в качестве отделки. С точки зрения экономической выгоды, покупка и ремонт в новом коттедже с учетом текущих цен будет стоить на 15–20% дороже, чем приобретение качественного загородного жилья на вторичном рынке.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
Коммерческие условия
- В I полугодии 2022 года средняя стоимость элитного коттеджа составила 89,6 млн рублей, увеличившись на 36% за год, что в том числе объясняется удорожанием себестоимости строительства. Средняя стоимость коттеджа в классе В увеличилась на 3% и составила 27,1 млн рублей.
- Также в листингах объектов отмечается появление лотов, номинированных в иностранной валюте, причем как на первичном, так и на вторичном рынке, что в последний раз наблюдалось 10 лет назад.
- На вторичном рынке на фоне снижения спроса средняя цена предложения практически не изменилась, а дисконт? при сделках мог достигать 20–30%.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
- Светлана Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg: «Развитие рынка до конца года будет проходить с минимальными корректировками: девелоперская активность по выводу новых проектов значительно не увеличится, поэтому объем предложения в поселках элитного и бизнес-класса будет сокращаться. Текущая динамика спроса дает основания предполагать, что итоги 2022 года на рынке высокобюджетных коттеджей будут ниже показателей прошлых двух лет, однако при стабилизации цен смогут достигнуть значений 2019 года».
В 2021 году московские девелоперы массовых новостроек планируют ввести в эксплуатацию более 232 жилых домов или корпусов в проектах комплексов квартир и апартаментов, подсчитали эксперты компании «Метриум». Это только на 10% больше, чем было построено в 2020 году.
В 2021 году девелоперы предполагают полностью или частично завершить реализацию 82 проектов новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве. В текущем году в «старой» Москве будут введены в эксплуатацию корпуса 44 комплексов, а в Новой Москве – 24. Среди них – 13 проектов апартаментов и один мультиформатный комплекс, то есть в нём есть как квартиры, так и апартаменты (ЖК «Летний сад» учтен в статистике жилых и апартаментных комплексов «старой» Москвы).
Источник: «Метриум»
В 2021 году застройщики планируют достроить 232 здания или корпуса в комплексе квартир или апартаментов. В «старой» Москве возводят 136 таких домов, а в Новой – 96. Ввод в эксплуатацию намечен в основном на II квартал (34% корпусов) и I квартал (28%). В III квартале достроят 20% домов, а в IV – 18%.
Источник: «Метриум»
Жилые комплексы массового сегмента «старой» Москвы
В 2021 году больше всего жилых домов построят на территории «старой» Москвы: 124 корпуса в 44 квартирных комплексах. В основном они будут завершены в I и II кварталах (соответственно 40 и 33). В III квартале введут в эксплуатацию 26 корпусов, а в IV – 25.
Самая доступная по цене квартира, в которую можно будет въехать в этом году, продается в ЖК «MySpace на Фестивальной». Студия площадью 11 кв.м. обойдется в 3,1 млн рублей. Застройщик планирует ввести в эксплуатацию комплекс с ней во II квартале. В похожем по концепции проекте «MySpace на Окской» можно приобрести студию площадью 14 кв.м за 3,6 млн рублей и с таким же сроком ввода.
Жилые комплексы массового сегмента в «старой» Москве со сроком ввода в 2021 году
|
Проект |
Район |
Срок ввода |
Средняя стоимость, тыс. руб./кв.м |
|
Митинский лес |
Митино |
IV кв. |
152 |
|
Квартал Некрасовка |
Некрасовка |
I кв. |
177 |
|
Измайловский пр-д 22-1 |
Измайлово |
II кв. |
166 |
|
Мякинино парк |
Кунцево |
III кв. |
178 |
|
Люблинский парк |
Люблино |
I-III кв. |
192 |
|
Сказочный лес* |
Ярославский |
II кв. |
178 |
|
Столичные поляны |
Южное Бутово |
II-III кв. |
196 |
|
Stellar City |
Можайский |
I-II кв. |
201 |
|
Каширка.Like |
Москворечье-Сабурово |
IV кв. |
208 |
|
Михайловский парк |
Рязанский |
II кв. |
207 |
|
Дмитровский парк |
Дмитровский |
IV кв. |
208 |
|
Домашний |
Домашний |
I кв. |
205 |
|
Тринити |
Западное Дегунино |
III кв. |
221 |
|
Дом на Барвихинской |
Можайский |
I кв. |
214 |
|
Дмитриевский |
Косино-Ухтомский |
IV кв. |
208 |
|
Тополя |
Марьино |
II кв. |
208 |
|
Ильменский 17 |
Западное Дегунино |
IV кв. |
233 |
|
Life-Варшавская |
Москворечье-Сабурово |
II кв. |
232 |
|
MySpace на Фестивальной |
Головинский |
II кв. |
217 |
|
Ты и Я |
Лосиноостровский |
III кв. |
236 |
|
Настроение |
Ярославский |
I, III кв. |
225 |
|
Green Park |
Останкинский |
IV кв. |
232 |
|
FoRest |
Ново-Переделкино |
I-II кв. |
232 |
|
Шереметьевский |
Марьина Роща |
I, IV кв. |
233 |
|
Лучи |
Солнцево |
I, III-IV кв |
236 |
|
Сиреневый парк |
Метрогородок |
II кв. |
236 |
|
L'Club |
Люблино |
IV кв. |
244 |
|
Летний сад |
Дмитровский |
II кв. |
240 |
|
Кварталы 21/19 |
Рязанский |
II кв. |
234 |
|
Город на реке Тушино - 2018 |
Покровское-Стрешнево |
II, IV кв. |
256 |
|
Фонвизинский |
Бутырский |
I кв. |
252 |
|
Академика Павлова |
Кунцево |
I кв. |
279 |
|
Селигер Сити |
Западное Дегунино |
IV кв. |
251 |
|
ÀLIA |
Покровское-Стрешнево |
III кв. |
264 |
|
Level Амурская |
Гольяново |
I кв. |
279 |
|
Талисман на Дмитровском |
Западное Дегунино |
II кв. |
274 |
|
Лефортово парк |
Лефортово |
I кв. |
270 |
|
MySpace на Окской |
Кузьминки |
II кв. |
280 |
|
Discovery Park |
Ховрино |
I кв. |
274 |
|
Преображение |
Богородское |
II, IV кв. |
276 |
|
Талисман на Водном |
Головинский |
I кв. |
277 |
|
Молодогвардейская 36 |
Кунцево |
II кв. |
306 |
|
Квартал на Никулинской |
Тропарёво-Никулино |
II кв. |
301 |
|
Огни** |
Раменки |
I кв. |
271 |
|
Балтийский |
Войковский |
III кв. |
287 |
*Ввод запланирован на 2021 г. В январе 2021 г. Арбитражный суд Москвы направил ЖК на экспертизу с целью установления возможного негативного воздействие на природу парка «Лосиный остров».
**Остались последние квартиры в продаже.
Источник: «Метриум»
Жилые комплексы Новой Москвы
В Новой Москве в 2021 году будут частично или полностью достроены 24 жилых комплекса. Разрешение на ввод в эксплуатацию должны получить 96 корпусов. В основном их строительство будет завершено во II и I кварталах (соответственно 43 и 21 корпусов). В III квартале планируется окончить 19 строек, а в IV квартале – 13.
«В Новой Москве преимущественно возводятся крупные жилые комплексы, насчитывающие десятки корпусов, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – С этой точки зрения у покупателей квартир в ТиНАО есть небольшое потребительское преимущество – они могут оценить готовый продукт, прежде чем вкладываться на раннем этапе строительства в один из проектируемых корпусов того же комплекса. Среди наших проектов готовые корпуса в этом году можно будет приобрести в ЖК “Скандинавия” и “Москва А101”».
Самую недорогую квартиру в почти готовых домах в Новой Москве можно купить в жилом комплексе «Борисоглебское» за 3,2 млн рублей (34 кв.м) Сроки ввода зависят от выбора корпуса – некоторые будут введены в эксплуатацию в I квартале, другие – в IV квартале. На втором месте по уровню ценовой доступности – ЖК «Баркли Медовая долина»[1], где минимальная стоимость жилья составляет 3,7 млн рублей (20 кв.м). Ввод намечен на I-II кварталы.
ЖК массового сегмента в Новой Москве со сроком сдачи в 2021 году*
|
Проект |
Поселение |
Срок ввода |
Средняя стоимость, тыс. руб./кв.м |
|
Борисоглебское |
Новофёдоровское |
I, IV кв. |
89 |
|
Внуково Парк |
Марушкинское |
IV кв |
107 |
|
Андерсен |
Десеновское |
I кв. |
117 |
|
Новые Ватутинки, микрорайон Десна |
Десёновское |
II кв. |
119 |
|
Баркли Медовая долина |
Марушкинское |
I-II кв. |
139 |
|
Цветочные поляны |
Филимоновское |
II кв. |
148 |
|
Первый Московский |
Московский |
III кв. |
153 |
|
Позитив |
Московский |
III кв. |
153 |
|
Бунинские луга |
Сосенское |
II, IV кв. |
154 |
|
Городские истории |
Внуковское |
I кв. |
154 |
|
Москва A101 |
Сосенское |
I кв. |
156 |
|
Саларьево парк |
Сосенское |
III-IV кв. |
159 |
|
Южное Бунино |
Сосенское |
I кв. |
159 |
|
Остафьево |
Рязановское |
I, III-IV кв. |
165 |
|
Кленовые аллеи |
Десеновское |
II кв. |
169 |
|
Скандинавия |
Сосенское |
I-IV кв. |
179 |
|
Алхимово |
Рязановское |
II кв. |
181 |
|
Переделкино Ближнее |
Внуковское |
I кв. |
183 |
|
Рассказоvo |
Внуковское |
IV кв. |
187 |
|
Калипсо-3** |
Щербинка |
II кв. |
- |
|
Москвичка** |
Сосенское |
I кв. |
- |
|
Новая Звезда** |
Сосенское |
II кв. |
- |
|
Новое Бутово** |
Язово |
III кв. |
- |
|
Филатов луг** |
Московский |
I кв. |
- |
*По данным на конец 2020 года
**Продажи завершены или приостановлены
Источник: «Метриум»
Комплексы апартаментов массового сегмента «старой» Москвы
В 2021 году московские девелоперы апартаментов планируют завершить строительство 14 корпусов в 13 комплексах. Почти все здания такого формата застройщики собираются ввести в эксплуатацию в I и IV кварталах (по 4 корпуса). Еще три здания достроят во II квартале, два – в III квартале.
Самый доступный апартамент можно приобрести в комплексе «Станция» – от 3,3 млн рублей за 18,8 кв.м. В проекте «16 Уровень» можно купить такое же по стоимости и площади помещение. В «Легендарном квартале на Березовой аллее»[2] студию площадью 24,4 кв.м можно купить за 3,3 млн рублей.
Комплексы массовых апартаментов Москвы со сроком сдачи в 2021 году*
|
Проект |
Район |
Срок ввода |
Средняя стоимость, тыс. руб/кв.м |
|
Nord |
Северный |
I кв. |
152 |
|
16 Уровень |
Марьино |
I кв. |
159 |
|
Станция |
Чертаново Северное |
I кв. |
175 |
|
Летний сад |
Дмитровский |
II кв. |
178 |
|
Легендарный квартал на Березовой Аллее |
Останкинский |
I кв. |
179 |
|
Аэровилла |
Орехово-Борисово |
I кв. |
196 |
|
LOFT Вольный |
Соколиная гора |
I кв. |
212 |
|
Nakhimov |
Черёмушки |
I кв. |
216 |
|
Monodom Family |
Лефортово |
IV кв. |
222 |
|
Савеловский Сити |
Бутырский |
I кв. |
223 |
|
YE’S Botanica |
YE’S Botanica |
I кв. |
248 |
|
Зорге 9 |
Хорошевский |
IV кв. |
286 |
|
YE'S Технопарк |
Даниловский |
II кв. |
271 |
|
Донской Квартал |
Донской |
III кв. |
328 |
*По данным на конец 2020 года
Источник: «Метриум»
«Наращивание объемов ввода поможет сбалансировать предложение нового жилья, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Сейчас преобладает предложение квартир в домах на стадии активных строительных работ (монтаж) – 45% от общего числа объектов. Если же клиент хочет приобрести квартиру в готовом доме, то выбор у него небольшой – всего 7% объектов продаются в корпусах с полученным разрешением на ввод. Причем в основном это остаточные варианты – большие и дорогие квартиры. Соответственно, значительная часть клиентов, не готовых ждать долго завершения строительства, отсекается от рынка и уходит во вторичный сегмент. Если девелоперы повысят темпы ввода, они смогут нормализовать ситуацию».
[1] Некоторые корпуса данного ЖК попадали в реестр проблемных объектов (Корпуса 3 этапа (4, 5, 6))
[2] Проект можно отнести к долгостроям. Согласно первой проектной декларации, первая очередь должна была быть сдана ещё в первом квартале 2018-го.
В феврале 2021 года число квартир на рынке новостроек комфорт- и эконом-класса в Москве сократилось до 11,8 тыс., подсчитали аналитики «Метриум». Это самый низкий уровень предложения с конца 2015 года. За прошедшие 12 месяцев выбор вариантов жилья в массовых новостройках у покупателей сократился на 20%.
Предложение квартир в новостройках массового сегмента столичного рынка жилья снизилось до рекордно низкого показателя с 2015 года. В феврале застройщики продавали 11,8 тыс. квартир. С января, когда на рынке их было 13 тыс., предложение уменьшилось на 10%. В феврале 2020 насчитывалось 14,8 тыс. вариантов жилья, то есть за 12 месяцев их количество сократилось на 20%.
Сейчас предложение новостроек самое низкое с 2015 года. Меньше вариантов квартир в продаже было только в октябре 2015 года, когда застройщики пытались реализовать 11,3 тыс. квартир. Затем предложение увеличивалось и достигло пика в августе 2017 года (21,8 тыс. квартир). После показатель постепенно сокращался, стабилизировался и вновь начал падать в 2020 году.
Эксперты «Метриум» объясняют такую тенденцию двумя причинами: застройщики начали выставлять меньше квартир в продажу в расчете на один проект, а спрос при этом резко возрос. Например, в октябре 2015 года на рынке насчитывалось 33 жилых комплекса эконом- и комфорт-класса, и в среднем в каждом проекте застройщики продавали по 340 квартир, в августе 2017 года на 66 проектов приходилось по 315 квартир, а в сентябре 2018 года уже 86 комплексов со средним количеством квартир в них 168 единиц. С тех пор общее число ЖК в продаже принципиально не увеличилось (около 85-90 проектов), а среднее количество квартир, приходящееся на один проект, варьировалось от 131 до 201 ед. Помимо этого, в феврале резко сократилось предложения квартир в проектах крупнейшего девелопера – ГК «ПИК», что повлияло на общую картину.
«С середины 2018 года идет реформа долевого строительства, которая серьезно повлияла на активности девелоперов, – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – Привлекать деньги дольщиков напрямую с того времени застройщики не могут, а переход на банковское финансирование оказался не для всех простым. Некоторые девелоперы были вынуждены пересмотреть концепцию проекта и очередность строительства, отложить старт продаж или вовсе отказаться от реализации новых проектов. С тех пор общее количество предложения на рынке стагнирует – значительную часть раскупают клиенты, и девелоперы едва успевают восполнять недостающие объемы».
Одновременно быстрыми темпами вырос спрос на жилье. Если в 2015 году в Москве, по данным Росреестра по Москве, дольщики заключили с застройщиками почти 20 тыс. договоров долевого участия, то в 2020 году уже 83 тыс. Таким образом, рынок строящегося жилья в столице за 5 лет вырос более чем в 4 раза.
«Поскольку предложение новостроек снижается, конкуренция покупателей обостряется, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Спросом пользуются наиболее ликвидные квартиры, и именно их становится меньше, потому что на таких объектах сконцентрировано внимание клиентов. Соответственно, необходимо быстрее принимать решение о покупке. Хотя проектов на рынке много, количество ликвидных квартир в них постоянно уменьшается, поэтому рассчитывать на быстрые поиски подходящей альтернативы не следует. Впрочем, дефицитом текущее положение также назвать нельзя: в продаже много жилых комплексов с большим числом корпусов, поэтому постепенно рынок будет пополняться новым предложением».