В I полугодии 2022 года на рынке загородной недвижимости Ленинградской области было продано в два раза меньше лотов, чем годом ранее
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg подвели итоги I полугодия 2022 года на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Согласно исследованию, в период с января по июнь было реализовано 43 объекта класса А («элит») и B («бизнес»), что почти в два раза меньше, чем годом ранее. Средняя стоимость элитного коттеджа выросла на 36% в годовой динамике – до 89,6 млн рублей, а коттеджа бизнес-класса – на 3%, до 27,1 млн рублей. При этом объем предложения в поселках класса А увеличился на 11%, составив 266 лотов, а в поселках класса B – на 28%, до 470 лотов. На вторичном рынке также отмечено увеличение свободного предложения на 27%, до 607 лотов. При этом спрос на загородную недвижимость сократился: в элитных поселках – на 43%, в поселках бизнес-класса – на 73%.
Предложение
- По итогам I полугодия в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 13 элитных коттеджных поселках объем свободного предложения составил 266 лотов – это на 11% больше, чем годом ранее. В 19 коттеджных поселках бизнес-класса в продаже находилось 470 лотов, что на 28% больше, чем годом ранее.
- За этот период в продажу был выведен один коттеджный поселок бизнес-класса CORNER KALTINO во Всеволожском районе с 57 лотами, при этом элитных поселков в продажу не вышло.
- Объем предложения загородной недвижимости класса А (коттеджи стоимостью дороже 50 млн рублей) значительно пополнился за счет вторичного рынка, размер которого по итогам шести месяцев составил 607 лотов, что на 27% превышает показатель I полугодия 2021 года. Основной причиной увеличения числа объектов стало изменение места жительства людей, а также вывод инвесторами в продажу коттеджей, построенных еще до повышения цен на стройматериалы.
- Предложение вторичного рынка стало более обширно по распределению в локациях, в отличие от первичного рынка, где объекты элитного класса представлены только во Всеволожском, Выборгском и Курортном районах.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
Спрос
- По итогам I полугодия 2022 года совокупный показатель продаж коттеджей классов А и В составил 53 лота, что в два раза меньше аналогичного периода 2021 года. В классе А было реализовано 28 лотов, что на 43% меньше, чем годом ранее, в классе B – 15 лотов, что на 78% меньше прошлогоднего показателя. Надо отметить, что спрос 2020–2021 годов в основном формировался ажиотажными настроениями на фоне пандемии, поэтому его снижение ожидаемо. Так, в допандемийном 2019 году в I полугодии было продано сопоставимое число лотов – 45.
- Текущая ситуация в большей мере оказывает влияние на строительство коттеджных поселков бизнес-класса, где происходит удорожание лотов и предложение приходит в стадию несоответствия цены и качества, что влияет на их ликвидность.
- По мнению Татьяны Любимовой, директора департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, спрос на вторичные объекты загородного рынка остается высоким. Покупатели больше заинтересованы в приобретении готовых коттеджей с ремонтом и мебелью, чтобы быть уверенными в качестве отделки. С точки зрения экономической выгоды, покупка и ремонт в новом коттедже с учетом текущих цен будет стоить на 15–20% дороже, чем приобретение качественного загородного жилья на вторичном рынке.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
Коммерческие условия
- В I полугодии 2022 года средняя стоимость элитного коттеджа составила 89,6 млн рублей, увеличившись на 36% за год, что в том числе объясняется удорожанием себестоимости строительства. Средняя стоимость коттеджа в классе В увеличилась на 3% и составила 27,1 млн рублей.
- Также в листингах объектов отмечается появление лотов, номинированных в иностранной валюте, причем как на первичном, так и на вторичном рынке, что в последний раз наблюдалось 10 лет назад.
- На вторичном рынке на фоне снижения спроса средняя цена предложения практически не изменилась, а дисконт? при сделках мог достигать 20–30%.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
- Светлана Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg: «Развитие рынка до конца года будет проходить с минимальными корректировками: девелоперская активность по выводу новых проектов значительно не увеличится, поэтому объем предложения в поселках элитного и бизнес-класса будет сокращаться. Текущая динамика спроса дает основания предполагать, что итоги 2022 года на рынке высокобюджетных коттеджей будут ниже показателей прошлых двух лет, однако при стабилизации цен смогут достигнуть значений 2019 года».
Объем складских площадей в Москве и Санкт-Петербурге, которые занимают ТОП-10 игроков рынка 3PL-услуг, составляет 1,99 млн кв. м – это 8,5% от общего объема складов в этих городах. Сейчас спрос на такие услуги возрастает со стороны компаний, на которых наиболее существенно отразилось изменение логистических цепочек. Они могут отказаться от части арендуемых напрямую складских помещений, передав эти функции сторонним исполнителям, таким образом нивелируя риски простоя незаполненных товарами площадей.
3PL (Third-party logistics)— комплексный логический аутсорсинг, предполагающий доставку, хранение, обработку и управление запасами, комплектацию заказов и доставку конечным потребителям.
Рейтинг 10 ведущих игроков рынка 3PL-услуг в Москве и Санкт-Петербурге возглавляет компания FM Logistic – она занимает 508 тыс. кв. м площадей, ее основными клиентами являются «М-Видео», «Магнит», «Лента», «Ашан», «Леруа Мерлен» и т. д. На втором месте Tab Logix, которая занимает 411 тыс. кв. м площадей. На третьем месте компания 20А (200 тыс. кв. м площадей).
Распределение ключевых 3PL-операторов по объему складских мощностей в Москве и Санкт-Петербурге
Источник: Nikoliers
Коммерческие условия на складские услуги
По итогам первой половины 2022 г. мы не отмечаем сильного роста цен на услуги 3PL-операторов. В сравнении с концом 2021 году увеличилась верхняя граница стоимости услуг по погрузке/разгрузке на 20 рублей за европоддона (14%).
|
Регионы |
Хранение, руб./ |
Погрузка/Разгрузка (механизированная), руб./европоддон* |
Упаковка, руб./коробка* |
|
|
Москва, |
19-20 |
110-160 |
9-15 |
* Включая НДС
В целом по исследуемым регионам зафиксированы следующие диапазоны коммерческих условий на ключевые услуги 3PL-операторов:
- Хранение: 19-20 руб./европаллето место за сутки.
- механические погрузочно-разгрузочные работы: 110-160 руб./европоддон;
- комплектация и упаковка заказа: 9-15 руб./коробка.
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers: «Услуги 3PL-операторов становятся все более актуальны - текущая ситуация на рынке логистики в той или иной степени затронула многие бизнес-отрасли. В связи с этим сейчас сложно однозначно выбрать перечень сегментов, со стороны которых наиболее ярко выражен интерес к подобному формату. Однако, мы наблюдаем повышенную заинтересованность среди FMCG-компаний, а также ритейлеров из сферы fashion-индустрии. Среди текущих пользователей услуг 3PL-операторов также наблюдается сокращение занимаемых площадей, но на их место приходят новые резиденты, ранее арендующие классические склады. При этом игроки, которые решат все возникающие вопросы в текущей ситуации, начнут экспансию и будут увеличивать свои мощности, что положительно скажется на спросе».
*В список исследуемых 10 ведущих организаций не были включены логистические компании, основной бизнес которых сосредоточен на транспортных услугах (DHL, DPD, Деловые линии, ПЭК, СДЭК и др.), а также центры выполнения заказов, разработанные ключевыми торговыми площадками электронной коммерции в России (Ozon, Wildberries , Яндекс Маркет, СберМаркет).
В мае 2022 года доля квартир с предчистовой отделкой в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве впервые достигла 20% от общего объема предложения жилья в этом сегменте, подсчитали аналитики «Метриум». Только за последний месяц их количество увеличилось на 21%, а по сравнению с маем 2021 года – в 2 раза.
В мае 2022 года московские застройщики продавали на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса 16,7 тыс. квартир. Из них 3,4 тыс. квартир предлагались с предчистовой отделкой (white box), которая предполагает возведение межкомнатных перегородок, прокладку коммуникаций (электричество, водоснабжение), штукатурку, шпатлевку стен и потолка, устройство черновой стяжки пола.
Между тем, в апреле таких квартир было 2,8 тыс., а в мае 2021 года – 1,6 тыс. Таким образом, только за месяц их число увеличилось на 21%, а за год – в 2 раза. Квартиры в формате white box с февраля 2022 года начали вытеснять квартиры без отделки, которые долго преобладали на рынке. В мае доля последних составила 19%. Большая часть новостроек сейчас в этом сегменте предлагается с полной отделкой (61%).
«Отделка в формате white box позволяет покупателям избежать самого трудоемкого и затратного чернового этапа работ, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine). – В то же время клиент сможет выбрать наиболее подходящие дизайнерские решения в отделке помещений. При этом квартиры с white box при прочих равных будут доступнее, чем жилье под ключ, то есть их выбирают еще и из соображений относительной экономии. В частности, в нашем апарт-комплексе Clementine мы предусмотрели предчистовую отделку во всех помещениях. Более того, по запросу клиента можем провести финишную отделку выбранного апартамента. В ЖК “Любовь и голуби” все квартиры и апартаменты сдаются с отделкой white box. В текущих условиях предложение квартир с предчистовой отделкой может увеличиваться и дальше».
«В текущих условиях жилье с отделкой вновь может стать редким явлением, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Рост себестоимости строительства, сокращение импортных поставок, а также снижение платежеспособности потенциальных покупателей могут заставить девелоперов вновь вернуться к практике продаж черновых квартир. Впрочем, если ипотека станет доступной, этого удастся избежать».
Источник: «Метриум»