Итоги июля на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги июля на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 4,8%. Средневзвешенная цена кв. метра в июне составила 291 835 руб. (+3,6% за месяц, +17,2% за год).
По данным «Метриум», по итогам июля 2022 года на рынке новостроек массового сегмента в реализации находилось 89 жилых комплексов. Суммарный объем предложения на конец месяца составил 19 280[1] квартир общей площадью 883,1 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно июня увеличилось на 4,8%, а продаваемая площадь — на 2,5%.
В июле увеличение объема экспозиции происходило за счет выхода на рынок новых корпусов уже существующих комплексов:
– Перовское 2 (корп. 3.1, 3.2);
– Амурский парк (корп. 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5);
– Holland park (корп. 9).
За месяц количество квартир в реализации выросло на 4,8% до 19,3 тыс. лотов.
Динамика объема предложения на первичном рынке жилья массового сегмента по месяцам, шт.
Источник: Метриум
Лидером в структуре предложения в разрезе округов остается ЮВАО (22,7%, +0,4 п.п. за месяц). На второе место поднялся ЗАО (18,7%, +1,5 п.п.), обогнав САО (16,6, -1,6 п.п.), который по итогу июля занял третью строку.
Структура предложения по округам г. Москвы, количество квартир
Источник: Метриум
Вследствие выхода в продажу квартир в новых корпусах в наибольшей степени вырос объем предложения на начальном этапе строительства (46,7%, +4,8 п.п.). Относительный объем предложения на более высоких стадиях строительной готовности соразмерно уменьшился.
Структура предложения по стадии строительной готовности, количество квартир
Источник: Метриум
В разрезе типологий структура предложения остается стабильной: на рынке массовых новостроек превалируют одно- (36,4%, +1,2 п.п) и двухкомнатные (27,9%, -1,2 п.п.) квартиры.
Структура предложения по типу квартир, количество квартир
Источник: Метриум
Объем предложения без отделки впервые за долгое время начал превышать объем предложения с отделкой white box: доля таких лотов на конец июля составила 20,1% (+2,3 п.п). Доля квартир с чистовой отделкой практически не изменилась и сохраняет количественное преимущество на массовом рынке квартир (63,9%, +0,3 п.п.).
Структура предложения по типу отделки, количество квартир
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. метра в июне составила 291 835 руб. (+3,6% за месяц, +17,2% за год). По округам наблюдается разнонаправленная динамика. В наибольшей степени выросли цены в СВАО (+6,6%). Снижение средневзвешенной цены отмечается в ВАО (-0,4%).
Средневзвешенная цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м
Источник: Метриум
За месяц цена в среднем выросла на 3,6% — это наиболее значительное изменение за последние полгода. Столь резкое удорожание последний раз наблюдалось в феврале 2022 года — тогда цены за месяц выросли на 5,1%.
Средневзвешенная цена предложения в новостройках массового сегмента по месяцам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Средняя площадь квартир продолжает уменьшаться: по итогу июля она составила 45,8 кв. м, что на 2,2% меньше, чем месяцем ранее. Средняя стоимость предложений, однако, растет:
- студии — 8,2 млн руб. (+1,4%);
- однокомнатные — 11,6 млн руб. (+2,9%);
- двухкомнатные — 16,4 млн руб. (+2,8%);
- трёхкомнатные — 21 млн руб. (+2,6%);
- многокомнатные — 30,5 млн руб.
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
11 |
23,8 |
77,3 |
235 980 |
344 530 |
621 505 |
4 345 000 |
8 212 510 |
28 959 810 |
|
1К |
31 |
38,1 |
71,8 |
182 400 |
306 010 |
595 135 |
6 745 095 |
11 660 700 |
34 733 920 |
|
2К |
38 |
58,6 |
117,6 |
177 745 |
279 787 |
505 000 |
9 476 215 |
16 385 615 |
43 329 000 |
|
3К |
57,4 |
80,6 |
130,8 |
156 200 |
260 925 |
473 700 |
12 573 210 |
21 040 965 |
49 749 740 |
|
4К+ |
83,8 |
109,3 |
165,6 |
169 850 |
278 835 |
463 900 |
15 422 380 |
30 470 690 |
55 760 780 |
|
итого |
11 |
45,8 |
165,6 |
156 200 |
291 835 |
621 505 |
4 345 000 |
13 366 440 |
55 760 780 |
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений в июле 2022 года выглядит следующим образом:
– ЖК «Аминьевское 5» (ЗАО / р-н Очаково-Матвеевское): студия площадью 11 кв. м за 4,3 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 15,7 кв. м за 5,1 млн руб.
– ЖК «Люблинский парк» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 19,7 кв. м за 5,2 млн руб.
Количество сделок по итогу июля 2022 года составило 2,85 тыс. ДДУ. Это немного меньше, чем в июне (2,9 тыс. штук), но все же больше, чем в начале II квартала текущего года. Активность покупателей растет после резкого падения в апреле.
Количество сделок по договорам ДДУ в новостройках массового сегмента по месяцам, шт.
Источник: Метриум
Основные тенденции
«С февраля 2022 года количество квартир на рынке массовых новостроек непрерывно увеличивалось, – подводит итог Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». – К концу июля суммарная экспозиция достигла 19,3 тыс. квартир — это наибольший показатель на последние 4,5 года. Рост связан как с выходом в продажу новых корпусов, так и со снижающейся активностью покупателей, которую застройщики стараются восстановить в том числе путем увеличения количества предложений в продаже.
Повышение доступности ипотеки за последний месяц, а также расширение скидочных программ у многих застройщиков оказали влияние на рост средневзвешенной цены. После некоторого снижения в мае и июне, за июль цена выросла на 3,6% и достигла 291,8 тыс. рублей за кв. м. Стоимость предложений также выросла, хотя тенденция к уменьшению средней площади квартир сохраняется и наблюдается в отношении всех типологий.
Активность покупателей на рынке массовых новостроек держится на уровне прошлого месяца: после падения количества зарегистрированных сделок в апреле-мае текущего года, рынок недвижимости постепенно начал восстанавливаться за счёт активного внедрения как субсидированных ставок по ипотеке и скидочных предложений со стороны застройщиков, так и поддержки кредитных программ от государства».
[1] для отдельных комплексов объем предложения определен экспертно
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения увеличился на 7,9%. Средневзвешенная цена составила 223 195 руб. за кв. м (+1,8% за квартал; +6,5% за 6 месяцев, +16,5% за год).
По данным «Метриум», по итогам I полугодия 2022 года на первичном рынке новостроек Новой Москвы было представлено 32 жилых комплекса, с совокупным объемом предложения 12 114 квартир[1] общей площадью 614,2 тыс. кв. м. С начала года на рынок вышел всего один новый проект ЖК «МелисСад» от компании МИЦ. Кроме того, возобновились продажи квартир в ЖК «Филатов луг». Таким образом, с начала года предложение увеличилось на 7,9% по количеству квартир и на 8,8% по общей площади экспозиции.
Динамика объема предложения на рынке Новой Москвы (количество квартир)
Источник: Метриум
За первые шесть месяцев рынок пополнился новыми корпусами в следующих комплексах:
– homecity, корп. 1;
– «Бунинские луга», корп. 3.4.1, 3.7.1, 3.7.2;
– «Новое Внуково», корп. 11, 12, 15, 16;
– «Остафьево», корп. 12.1, 12.2, 12.3;
– «Первый Московский», кв-л 7 корп. 2, кв-л 11 корп. 4;
– «Переделкино Ближнее», кв-л 16, корп. 2, 3;
– «Прокшино», корп. 8.1, 8.2, 8.3, 8.4, 8.5, 8.6, 5.2;
– «Середневский лес», корп. 3.1;
– «Скандинавия», корп. 35.1., 36.2;
– «Цветочные поляны» (новая очередь) корп. 1, 2, 3, 6;
Структура предложения по округам не претерпела существенных изменений. По-прежнему основной объем сосредоточен в Новомосковском административном округе – 92,9%. Доля Троицкого округа (ТАО) составила 7,1%.
Структура предложения по округам (количество квартир)
Источник: Метриум
Наибольшая доля квартир экспонировалась в многоэтажных новостройках – 84% (-2,9 п.п. за полугодие). В среднеэтажных домах продавалось 14,2% лотов. За счет выхода нового проекта «МелисСад» (9 этажей), а также нового предложения в уже реализуемых комплексах средней высотности, доля этого сегмента с начала года увеличилась на +3,2 п.п. Оставшаяся часть – предложение в малоэтажных корпусах (1,8%, -0,3 п.п.).
Структура предложения по этажности (количество квартир)
Источник: Метриум
Наибольший объем квартир сосредоточен в домах на начальном этапе строительства – 46,9% (+4 п.п.). В первом полугодии 2022 года стартовали продажи в 29 новых корпусах в локации. Доля лотов в домах на стадии СМР заняла 21,4% и на этапе отделочных работ – 17,9% рынка. Их доля сократилась на 8,4 п.п. и 2,3 п.п. соответственно. В сданных корпусах экспонировалось 13,8% квартир (+6,7 п.п.). Если в IV квартале 2021 года разрешение на ввод в эксплуатацию получили 4 новостройки, то по итогам в I кв. 2022 года – 25 корпусов, во II кв. 2022 года – 16 домов. Кроме того, за отчетный период возобновлены продажи в готовых домах ЖК «Филатов луг».
Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)
Источник: Метриум
Во II квартале 2022 года основной объем предложения на рынке новостроек Новой Москвы смещен в сторону студий и однокомнатных квартир – их совокупная доля составила 49%. В равных долях остаются однокомнатные (33,4%) и двухкомнатные лоты (33,0%), скорректировавшись за полгода на -2,1 п.п. и -1,7 п.п. соответственно. Сопоставимые доли заняли студии (15,6%), сохранившие позиции на рынке, и трехкомнатные лоты – 16,3%, прибавившие +3,6 п.п. Наименьшая доля относится к многокомнатным лотам – 1,7% (+0,2 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
Источник: Метриум
Несмотря на тот факт, что количество квартир с отделкой выросло до 6,3 тыс. лотов (в конце IV квартала 2021 года в локации предлагалось 5,9 тыс. лотов с отделкой). В относительных значениях доля квартир с полной отделкой сократилась до 51,8% (-0,8 п.п.). Квартиры без ремонта заняли 41% (+0,5 п.п.). Оставшаяся часть (7,2%) – предложение с предчистовой отделкой white box.
Структура предложения по типу отделки квартир
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена на первичном рынке жилья Новой Москвы по итогам I полугодия 2022 года составила 223 195 руб. за кв. м (+1,8% за квартал; +6,5% за 6 месяцев, +16,5% за год). В динамике рост среднего уровня цены в НАО замедлился: в I квартале +5,1%, во II квартале +2,3% – до 234 005 руб. В ТАО темпы роста выше: +4,5% во II квартале до 124 245 руб. (в первом квартале рост составил +3,3%).
Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м
[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
По итогам I полугодия 2022 г. Екатеринбург (753 кв. м/1000 человек), Краснодар (741 кв. м), Самара (737 кв. м) стали самыми обеспеченными торговыми площадями городами-миллионниками. Далее идут Москва (633 кв. м) и Санкт-Петербург (602 кв. м).
По нашим оценкам, реальный прирост обеспеченности торговыми площадями по итогам первых шести месяцев 2022 г. зафиксирован только в Москве (+25 тыс. кв. м) и Перми (+40,5 тыс. кв. м). Прирост либо сокращение обеспеченности торговыми площадями в остальных 14 городах-миллионниках был связан с переоценкой численности населения в большую или меньшую сторону.
В наибольшей степени переоценка численности населения отразилась на показателе обеспеченности Краснодара – сокращение показателя составило -68 кв. м на 1 000 человек из-за прироста численности населения с 949 тыс. человек в 2021 г. до 1 063 тыс. человек по оценке в 2022 г.
Анна Никандрова, партнер Nikoliers: «Предварительные итоги переписи показывают рост населения в 13 из 14 городов-миллионников (помимо Москвы и Санкт-Петербурга, где также выросло население), что отражает желание людей концентрироваться в крупных региональных центрах вблизи источников доходов и работы. Прирост населения гармонично сочетается со сдержанным девелопментом качественных торговых центров. На наш взгляд, постепенный прирост численности населения в большинстве городов указывает, что потенциал для регионального девелопмента еще не исчерпан, однако на высококонкурентном рынке в текущих условиях будут востребованы только хорошо подготовленные проекты с качественной концепцией. В то же время многие собственники будут активнее задумываться не только о реализации новых проектов, но и о реконцепции существующих объектов под актуальные требования рынка».