Итоги июля на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги июля на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 4,8%. Средневзвешенная цена кв. метра в июне составила 291 835 руб. (+3,6% за месяц, +17,2% за год).
По данным «Метриум», по итогам июля 2022 года на рынке новостроек массового сегмента в реализации находилось 89 жилых комплексов. Суммарный объем предложения на конец месяца составил 19 280[1] квартир общей площадью 883,1 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно июня увеличилось на 4,8%, а продаваемая площадь — на 2,5%.
В июле увеличение объема экспозиции происходило за счет выхода на рынок новых корпусов уже существующих комплексов:
– Перовское 2 (корп. 3.1, 3.2);
– Амурский парк (корп. 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5);
– Holland park (корп. 9).
За месяц количество квартир в реализации выросло на 4,8% до 19,3 тыс. лотов.
Динамика объема предложения на первичном рынке жилья массового сегмента по месяцам, шт.
Источник: Метриум
Лидером в структуре предложения в разрезе округов остается ЮВАО (22,7%, +0,4 п.п. за месяц). На второе место поднялся ЗАО (18,7%, +1,5 п.п.), обогнав САО (16,6, -1,6 п.п.), который по итогу июля занял третью строку.
Структура предложения по округам г. Москвы, количество квартир
Источник: Метриум
Вследствие выхода в продажу квартир в новых корпусах в наибольшей степени вырос объем предложения на начальном этапе строительства (46,7%, +4,8 п.п.). Относительный объем предложения на более высоких стадиях строительной готовности соразмерно уменьшился.
Структура предложения по стадии строительной готовности, количество квартир
Источник: Метриум
В разрезе типологий структура предложения остается стабильной: на рынке массовых новостроек превалируют одно- (36,4%, +1,2 п.п) и двухкомнатные (27,9%, -1,2 п.п.) квартиры.
Структура предложения по типу квартир, количество квартир
Источник: Метриум
Объем предложения без отделки впервые за долгое время начал превышать объем предложения с отделкой white box: доля таких лотов на конец июля составила 20,1% (+2,3 п.п). Доля квартир с чистовой отделкой практически не изменилась и сохраняет количественное преимущество на массовом рынке квартир (63,9%, +0,3 п.п.).
Структура предложения по типу отделки, количество квартир
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. метра в июне составила 291 835 руб. (+3,6% за месяц, +17,2% за год). По округам наблюдается разнонаправленная динамика. В наибольшей степени выросли цены в СВАО (+6,6%). Снижение средневзвешенной цены отмечается в ВАО (-0,4%).
Средневзвешенная цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м
Источник: Метриум
За месяц цена в среднем выросла на 3,6% — это наиболее значительное изменение за последние полгода. Столь резкое удорожание последний раз наблюдалось в феврале 2022 года — тогда цены за месяц выросли на 5,1%.
Средневзвешенная цена предложения в новостройках массового сегмента по месяцам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Средняя площадь квартир продолжает уменьшаться: по итогу июля она составила 45,8 кв. м, что на 2,2% меньше, чем месяцем ранее. Средняя стоимость предложений, однако, растет:
- студии — 8,2 млн руб. (+1,4%);
- однокомнатные — 11,6 млн руб. (+2,9%);
- двухкомнатные — 16,4 млн руб. (+2,8%);
- трёхкомнатные — 21 млн руб. (+2,6%);
- многокомнатные — 30,5 млн руб.
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
11 |
23,8 |
77,3 |
235 980 |
344 530 |
621 505 |
4 345 000 |
8 212 510 |
28 959 810 |
|
1К |
31 |
38,1 |
71,8 |
182 400 |
306 010 |
595 135 |
6 745 095 |
11 660 700 |
34 733 920 |
|
2К |
38 |
58,6 |
117,6 |
177 745 |
279 787 |
505 000 |
9 476 215 |
16 385 615 |
43 329 000 |
|
3К |
57,4 |
80,6 |
130,8 |
156 200 |
260 925 |
473 700 |
12 573 210 |
21 040 965 |
49 749 740 |
|
4К+ |
83,8 |
109,3 |
165,6 |
169 850 |
278 835 |
463 900 |
15 422 380 |
30 470 690 |
55 760 780 |
|
итого |
11 |
45,8 |
165,6 |
156 200 |
291 835 |
621 505 |
4 345 000 |
13 366 440 |
55 760 780 |
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений в июле 2022 года выглядит следующим образом:
– ЖК «Аминьевское 5» (ЗАО / р-н Очаково-Матвеевское): студия площадью 11 кв. м за 4,3 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 15,7 кв. м за 5,1 млн руб.
– ЖК «Люблинский парк» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 19,7 кв. м за 5,2 млн руб.
Количество сделок по итогу июля 2022 года составило 2,85 тыс. ДДУ. Это немного меньше, чем в июне (2,9 тыс. штук), но все же больше, чем в начале II квартала текущего года. Активность покупателей растет после резкого падения в апреле.
Количество сделок по договорам ДДУ в новостройках массового сегмента по месяцам, шт.
Источник: Метриум
Основные тенденции
«С февраля 2022 года количество квартир на рынке массовых новостроек непрерывно увеличивалось, – подводит итог Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». – К концу июля суммарная экспозиция достигла 19,3 тыс. квартир — это наибольший показатель на последние 4,5 года. Рост связан как с выходом в продажу новых корпусов, так и со снижающейся активностью покупателей, которую застройщики стараются восстановить в том числе путем увеличения количества предложений в продаже.
Повышение доступности ипотеки за последний месяц, а также расширение скидочных программ у многих застройщиков оказали влияние на рост средневзвешенной цены. После некоторого снижения в мае и июне, за июль цена выросла на 3,6% и достигла 291,8 тыс. рублей за кв. м. Стоимость предложений также выросла, хотя тенденция к уменьшению средней площади квартир сохраняется и наблюдается в отношении всех типологий.
Активность покупателей на рынке массовых новостроек держится на уровне прошлого месяца: после падения количества зарегистрированных сделок в апреле-мае текущего года, рынок недвижимости постепенно начал восстанавливаться за счёт активного внедрения как субсидированных ставок по ипотеке и скидочных предложений со стороны застройщиков, так и поддержки кредитных программ от государства».
[1] для отдельных комплексов объем предложения определен экспертно
Порядка 30% квартир в продаже на рынке новостроек Новой Москвы имеют европланировку, то есть гостиная и кухня в них объединены, подсчитали эксперты Группы «Родина». При этом классическая планировка по-прежнему преобладает на рынке – на ее долю приходится 70% квартир в продаже. Как правило, квартиры классического формата дороже «европейских».
Каждая третья квартира на рынке новостроек Новой Москвы имеет европейскую планировку – кухня объединена в ней с гостиной, подсчитали аналитики Группы «Родина». Между тем, из порядка 11 тыс. квартир, которые сейчас продают девелоперы в ТиНАО, 70% имеют отдельную кухню.
Среди квартир европейского формата преобладают студии, которые составляют 33% от общего числа квартир с европланировкой. За ними следуют «евродвушки», то есть квартиры с одной спальней и кухней-гостиной (31% предложения). Значительная доля также у «евротрёшек», то есть квартир с двумя спальнями и кухней-гостиной (28%). В оставшихся 8% квартир с кухней-гостиной предусмотрены три больше спален.
В классическом формате предложение однокомнатных и двухкомнатных квартир примерно одинаковое – по 39% от общего числа помещений с классической планировкой. На долю трехкомнатных квартир приходятся 15% предложения, а на квартиры с четырьмя и более комнатами – 2%.
Средняя площадь студий составляет 24 кв. м, а квадратный метр в них, как правило, стоит 289 тыс. рублей – это самый высокий показатель удельной цены квартиры на новомосковском рынке новостроек. Однако по общей стоимости студии всё равно остаются самым доступным вариантом жилья со средней стоимостью 6,87 млн рублей.
«Евродвушки» (кухня-гостиная + спальня) в среднем достигают в площади 40 кв. м, а их средняя стоимость составляет 9,8 млн рублей (244 тыс. рублей за кв. м). У классических однокомнатных квартир между тем площадь – 39 кв. м, а стоимость – 8,56 млн рублей (222 тыс. рублей за кв. м).
«Евротрёшки» (кухня-гостиная + 2 спальни) занимают, как правило, 61 кв. м, а их стоимость достигает 13,3 млн рублей (219 тыс. рублей за кв. м). Классическая двухкомнатная квартира (кухня + гостиная + спальня) достигает в площади в среднем 59 кв. м, её стоимость составляет 11,24 млн рублей («квадрат» в среднем стоит 190 тыс. рублей).
Средняя площадь квартиры евроформата с тремя спальнями и кухней-гостиной обычно составляет 74 кв. м., а ее стоимость – 15,5 млн рублей (210 тыс. рублей за кв. м). Трехкомнатная квартира классического формата обычно достигает в площади 81 кв. м, а ее стоимость – 15,2 млн рублей (182 тыс. рублей за кв. м).
«У квартир как европейского, так и классического формата есть свои плюсы, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина». – В первом случае в квартире появляется более просторное и интерактивное пространство для всей семьи, где можно собираться для праздничных ужинов, отдыхать, играть и так далее. Некоторым клиентам это важнее, чем наличие перегородки между гостиной и кухней. К тому же, есть тенденция к тому, что люди все реже готовят дома, и кухня используется эпизодически, поэтому нет необходимости отводить для нее отдельное помещение. В то же время есть и более консервативно настроенные клиенты, которые предпочитают разделить гостиную и кухонную зоны. В этом случае функционал четко разграничен между разными помещениями, и в этом тоже есть плюсы, скажем, для тех, кто любит готовить. Поэтому в нашем проекте Russian Design District мы спроектировали по 50% квартир обоих типов».
В январе 2022 года средняя стоимость квартиры, которую продают московские застройщики в массовом сегменте рынка, впервые составила 13 млн рублей, подсчитали аналитики компании «Метриум». Только за первый месяц наступившего года показатель средней цены вырос на 2%.
В январе 2022 года средняя стоимость квартир на московском рынке новостроек эконом- и комфорт-класса составила 13,08 млн рублей. Между тем, в декабре 2021 года в среднем такую квартиру можно было приобрести за 12,84 млн рублей. Таким образом, за прошедший месяц средняя стоимость выросла на 2%. То есть только за четыре недели среднестатистическая квартира подорожала на 240 тыс. рублей.
Год назад, в январе 2021 года, средняя квартира в массовых новостройках Москвы обходилась в 11,57 млн руб., а в тот же месяц 2020 года – 10,36 млн. Таким образом, за прошедший год цены выросли на 13%, а за два года – на 26%.
Квартиры разных типов росли в цене в январе неодинаково. Заметнее всего подорожали студии – их средняя стоимость увеличилась за месяц на 4% до 7,85 млн рублей. Далее следуют однокомнатные квартиры, которые стали стоить на 2% дороже, чем в декабре (сейчас в среднем 10,95 млн рублей). Двух- и трехкомнатные квартиры подорожали на 1% до 15,45 млн и 20,58 млн рублей соответственно.
В годовом измерении динамика средних цен схожая. Больше других выросли в цене студии (24%), за ними следуют однокомнатные квартиры (22%), далее двух- и трехкомнатные квартиры (по 19%).
«Студии пользуются спросом среди покупателей, которых стимулируют госпрограммы поддержки ипотеки, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Минимальный бюджет покупки привлекает молодых покупателей, которые ранее не могли позволить себе однокомнатные квартиры классического формата и уходили с рынка. Приобретают студии инвесторы, рассчитывающие на перепродажу и особенно арендный бизнес».
Аналитики «Метриум» отмечают, что за прошедший год заметно сократилась площадь квартир в продаже на фоне роста цен на них. Так, студии стали меньше на 1,3 кв. м и их средняя площадь составила 24,9 кв. м, однокомнатные квартиры уменьшились в среднем на 1,4 кв. м (до 38,9 кв. м), двухкомнатные квартиры «пострадали» больше всех – минус 2,3 кв. м (60 кв. м средняя площадь сейчас), а трехкомнатные практически не изменились – на 0,2 кв. м (84,3 кв. м).
«Сейчас рост цен на новостройки обусловлен в основном повышением себестоимости строительства, – считает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За последний год этот показатель вырос на 20-30%, причем в основном из-за увеличения цен на строительные материалы и дефицита рабочей силы. Это значит, что несмотря на коррекцию спроса, которую мы видели во второй половине 2021 года, цены если и замедлят рост, то точно не будут значительно сокращаться, потому что рентабельность строительства вновь пострадала от экономической конъюнктуры».
Источник: «Метриум»