Итоги июля на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги июля на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 4,8%. Средневзвешенная цена кв. метра в июне составила 291 835 руб. (+3,6% за месяц, +17,2% за год).
По данным «Метриум», по итогам июля 2022 года на рынке новостроек массового сегмента в реализации находилось 89 жилых комплексов. Суммарный объем предложения на конец месяца составил 19 280[1] квартир общей площадью 883,1 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно июня увеличилось на 4,8%, а продаваемая площадь — на 2,5%.
В июле увеличение объема экспозиции происходило за счет выхода на рынок новых корпусов уже существующих комплексов:
– Перовское 2 (корп. 3.1, 3.2);
– Амурский парк (корп. 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5);
– Holland park (корп. 9).
За месяц количество квартир в реализации выросло на 4,8% до 19,3 тыс. лотов.
Динамика объема предложения на первичном рынке жилья массового сегмента по месяцам, шт.
Источник: Метриум
Лидером в структуре предложения в разрезе округов остается ЮВАО (22,7%, +0,4 п.п. за месяц). На второе место поднялся ЗАО (18,7%, +1,5 п.п.), обогнав САО (16,6, -1,6 п.п.), который по итогу июля занял третью строку.
Структура предложения по округам г. Москвы, количество квартир
Источник: Метриум
Вследствие выхода в продажу квартир в новых корпусах в наибольшей степени вырос объем предложения на начальном этапе строительства (46,7%, +4,8 п.п.). Относительный объем предложения на более высоких стадиях строительной готовности соразмерно уменьшился.
Структура предложения по стадии строительной готовности, количество квартир
Источник: Метриум
В разрезе типологий структура предложения остается стабильной: на рынке массовых новостроек превалируют одно- (36,4%, +1,2 п.п) и двухкомнатные (27,9%, -1,2 п.п.) квартиры.
Структура предложения по типу квартир, количество квартир
Источник: Метриум
Объем предложения без отделки впервые за долгое время начал превышать объем предложения с отделкой white box: доля таких лотов на конец июля составила 20,1% (+2,3 п.п). Доля квартир с чистовой отделкой практически не изменилась и сохраняет количественное преимущество на массовом рынке квартир (63,9%, +0,3 п.п.).
Структура предложения по типу отделки, количество квартир
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. метра в июне составила 291 835 руб. (+3,6% за месяц, +17,2% за год). По округам наблюдается разнонаправленная динамика. В наибольшей степени выросли цены в СВАО (+6,6%). Снижение средневзвешенной цены отмечается в ВАО (-0,4%).
Средневзвешенная цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м
Источник: Метриум
За месяц цена в среднем выросла на 3,6% — это наиболее значительное изменение за последние полгода. Столь резкое удорожание последний раз наблюдалось в феврале 2022 года — тогда цены за месяц выросли на 5,1%.
Средневзвешенная цена предложения в новостройках массового сегмента по месяцам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Средняя площадь квартир продолжает уменьшаться: по итогу июля она составила 45,8 кв. м, что на 2,2% меньше, чем месяцем ранее. Средняя стоимость предложений, однако, растет:
- студии — 8,2 млн руб. (+1,4%);
- однокомнатные — 11,6 млн руб. (+2,9%);
- двухкомнатные — 16,4 млн руб. (+2,8%);
- трёхкомнатные — 21 млн руб. (+2,6%);
- многокомнатные — 30,5 млн руб.
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
11 |
23,8 |
77,3 |
235 980 |
344 530 |
621 505 |
4 345 000 |
8 212 510 |
28 959 810 |
|
1К |
31 |
38,1 |
71,8 |
182 400 |
306 010 |
595 135 |
6 745 095 |
11 660 700 |
34 733 920 |
|
2К |
38 |
58,6 |
117,6 |
177 745 |
279 787 |
505 000 |
9 476 215 |
16 385 615 |
43 329 000 |
|
3К |
57,4 |
80,6 |
130,8 |
156 200 |
260 925 |
473 700 |
12 573 210 |
21 040 965 |
49 749 740 |
|
4К+ |
83,8 |
109,3 |
165,6 |
169 850 |
278 835 |
463 900 |
15 422 380 |
30 470 690 |
55 760 780 |
|
итого |
11 |
45,8 |
165,6 |
156 200 |
291 835 |
621 505 |
4 345 000 |
13 366 440 |
55 760 780 |
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений в июле 2022 года выглядит следующим образом:
– ЖК «Аминьевское 5» (ЗАО / р-н Очаково-Матвеевское): студия площадью 11 кв. м за 4,3 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 15,7 кв. м за 5,1 млн руб.
– ЖК «Люблинский парк» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 19,7 кв. м за 5,2 млн руб.
Количество сделок по итогу июля 2022 года составило 2,85 тыс. ДДУ. Это немного меньше, чем в июне (2,9 тыс. штук), но все же больше, чем в начале II квартала текущего года. Активность покупателей растет после резкого падения в апреле.
Количество сделок по договорам ДДУ в новостройках массового сегмента по месяцам, шт.
Источник: Метриум
Основные тенденции
«С февраля 2022 года количество квартир на рынке массовых новостроек непрерывно увеличивалось, – подводит итог Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». – К концу июля суммарная экспозиция достигла 19,3 тыс. квартир — это наибольший показатель на последние 4,5 года. Рост связан как с выходом в продажу новых корпусов, так и со снижающейся активностью покупателей, которую застройщики стараются восстановить в том числе путем увеличения количества предложений в продаже.
Повышение доступности ипотеки за последний месяц, а также расширение скидочных программ у многих застройщиков оказали влияние на рост средневзвешенной цены. После некоторого снижения в мае и июне, за июль цена выросла на 3,6% и достигла 291,8 тыс. рублей за кв. м. Стоимость предложений также выросла, хотя тенденция к уменьшению средней площади квартир сохраняется и наблюдается в отношении всех типологий.
Активность покупателей на рынке массовых новостроек держится на уровне прошлого месяца: после падения количества зарегистрированных сделок в апреле-мае текущего года, рынок недвижимости постепенно начал восстанавливаться за счёт активного внедрения как субсидированных ставок по ипотеке и скидочных предложений со стороны застройщиков, так и поддержки кредитных программ от государства».
[1] для отдельных комплексов объем предложения определен экспертно
Аналитики Циан подвели итоги 1 полугодия на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Цены выросли на 11% за полгода, что снизило спрос – на фоне завершения программы льготного кредитования рекордов по сделкам не было.
I. Продажи в первой половине 2021 года - всего на 10% выше, чем год назад
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 1 полугодии 2021 года заключено 44,9 тыс. ДДУ с физлицами. Относительно 2 полугодия 2020 года спрос оказался ниже на 21% - тогда было зарегистрировано 66,8 тыс. договоров. В годовой динамике (в сравнении с 1 полугодием 2020 года) активность оказалась выше несущественно: всего на 10%, при том, что на тот период пришелся локдаун, а льготная ипотека была запущена только в последние месяцы.
Динамика на первичном рынке сопоставима как для Санкт-Петербурга, так и Ленинградской области. В Санкт-Петербурге заключено в 2021 году порядка 35 тыс. ДДУ (-21% за полугодие, +9% за год). В Ленинградской области зарегистрировано порядка 10 тыс. ДДУ (-22% за полугодие, +13% за год).
Январь и май 2021 года оказались самыми слабыми по спросу из-за длинных каникул. С февраля по апрель наблюдался восходящий тренд по числу сделок. Июньские показатели, несмотря на последний месяц действия льготной ипотеки, оказались не впечатляющими: спрос был ниже, чем весной этого же года примерно на 20%. Льготная ипотека уже не позволяет компенсировать произошедший рост цен за период действия субсидии, что и стало основной причиной отсутствия ажиотажа на рынке, пока действовала ставка ниже 6%.
Более того, в 1 полугодии 2021 года заключено даже меньше сделок, чем в допандемийном 1 полугодии 2019 года - текущий спрос ниже на 17%.
II. Доля ипотечных сделок увеличилась с 52% до 73%
Отсутствие рекордов по количеству сделок в июне 2021 года скомпенсировано рекордами по доле договоров, подписанных с привлечением кредитов. Впервые в истории доля ипотечных сделок за месяц достигла 73% (в целом по Санкт-Петербургу и Ленинградской области). Для сравнения – в первые месяцы старта льготного ипотечного кредитования в кредит проходило 70% сделок. А до льготного кредитования – в апреле 2020 года – доля сделок в ипотеку составляла только 52%.
В июне 2021 года рекорд был обновлен как для Санкт-Петербурга (73% сделок в ипотеку), так и Ленинградской области (74%). В целом по рынку доля ипотечных сделок составила в Петербургском регионе за 1 полугодие 67%.
III. Недвижимость продолжает дорожать: +11% за полгода, +30% за год
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербургского региона достигла по итогам 1 полугодия 161,6 тыс. рублей: +10,7% за полгода и +29,8% в годовой динамике (относительно июля 2020 года).
Новостройки Ленинградской области дорожают быстрее: средняя цена «квадрата» сегодня – 118 тыс. рублей: +23% за полгода, +39,5% за год. Первичная недвижимость Санкт-Петербурга обойдется сейчас в среднем в 179,1 тыс. рублей – это на 11,8% выше, чем в начале года и на 32% больше, чем год назад.
IV. Девелоперы нарастили выручку, несмотря на падение сделок
Выручка девелоперов Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 1 полугодии 2021 года составила 276,5 млрд рублей, что на 5% ниже, чем в прошлом полугодии (количество сделок при этом снизилось на 21%). В годовой динамике (в сравнении с 1 полугодием 2020 года) выручка девелоперов увеличился в полтора раза – на 48%. И для Санкт-Петербурга, и для Ленинградской области динамика сопоставима.
Основная часть выручки в 2021 году сгенерирована за счет продаж проектов в Санкт-Петербурге: 85%, что сопоставимо с прошлым годом.
Топ-10 застройщиков сгенерировали 58% всей выручки от продажи строящегося жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Лидер продаж: компания Setl City, сформировавший почти четверть (23%) всей выручки. В тройку лидеров также входят компании: Группа ЛСР (9%) и ЦДС (6%).
V. Самые продаваемые новостройки Петербургской агломерации в 2021 году
На 10 проектов Санкт-Петербурга с лучшими продажами пришлось 40% всех сделок (против 36% по итогам всего 2020 года). В Ленинградской области – 47%, как и в прошлом году.
Средняя стоимость квадратного метра в сделке в целом по первичному рынку Санкт-Петербурга увеличилась за полгода со 145 тыс. до 171 тыс. рублей. В Ленинградской области – с 97 тыс. до 110 тыс. рублей. В среднем же по всем сделкам за полгода средняя стоимость кв.м в сделке составила 158 тыс. рублей. Только по двум из десяти проектов-лидеров продаж средняя цена «квадрата» превышает рыночные значения.
В Ленинградской области цена кв.м в сделке составила за полгода – 106 тыс. рублей. Данный показатель превышен в 7 из 10 лидирующих по продажам ЖК – в них цена «квадрата» в сделке оказалась больше среднерыночных значений.
Средний «чек сделки» в Санкт-Петербурге в 1 полугодии составил 6,7 млн рублей, в Ленинградской области – 4,2 млн.
В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
“После сокращения лимита по программе льготного кредитования до 3 млн, доля жилья в Санкт-Петербурге, доступного при минимальном первом взносе, сократилась до 5%, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В результате во второй половине года ожидается дальнейшее снижение спроса, что уже наблюдается в последний квартал. Соответственно, индексация цен также замедлится. Новых ценовых рекордов по темпам роста мы не ждем, к тому же невысокая активность девелоперов стимулирует покупателей рассматривать вторичный рынок, который без льготной ипотеки “на первичке” получил значительное преимущество”.
Эксперты департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet опросили тех, кто покупает в Москве первое жильё, и выяснили, что чаще всего они выбирают студии и компактное жилье евроформата. Ради бюджета и транспортной доступности такие покупатели даже готовы жертвовать комфортом.
Среди тех, кто покупает в Москве своё первое жилье, можно условно выделить несколько основных категорий:
- семейные пары без детей
- дети, которые съезжают от родителей
- приезжие
Для каждой из этих категорий ключевыми факторами выбора недвижимости являются:
- невысокий бюджет покупки,
- локация,
- хорошая доступность личным и общественным транспортом,
- развитая инфраструктура (в большей степени она важна для семейных пар, в меньшей – для молодых покупателей, которые съезжают от родителей).
«При этом ради доступного бюджета и хорошей транспортной доступности более 80% покупателей первого жилья бывают готовы пожертвовать комфортом и выбрать ЖК, расположенный рядом с железнодорожными путями или в окружении промзон, – рассказывает Роман Родионцев, руководитель департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. – В качестве первого жилья чаще всего рассматриваются студии, небольшие однокомнатные и двухкомнатные квартиры, в том числе евроформата».
К проектам массового сегмента с компактными студиями можно отнести:
ЖК «Амурский парк», расположенный с недавно открывшимся Восточным вокзалом и в пешей доступности до станции МЦК «Локомотив» и станции метро «Черкизовская» Сокольнической линии. ЖК расположен в непосредственной близости от Северо-Восточной хорды и Щёлковского шоссе. Средняя площадь студий составляет 19,6 кв. м, а минимальная стоимость – 6,5 млн руб. Все квартиры в «Амурском парке» реализуются с готовой чистовой отделкой.
Ещё один проект, в котором предлагаются студии компактных площадей, также обладающий хорошей транспортной доступностью – ЖК «Талисман на Рокоссовского». Средняя площадь студий в ЖК составляет 19,7 кв. м. Проект расположен также в ВАО, рядом с Северо-Восточной хордой. В пешей доступности – две одноимённых станции «Бульвар Рокоссовского» (МЦК и Сокольнической линии). Минимальная стоимость лота – 7,5 млн руб. за студию площадью 19,9 кв. м с отделкой.
Также к проектам с компактными студиями относится ЖК «Молодогвардейская 36», расположенный в пешей доступности от станции метро «Молодёжная» Арбатско-Покровской линии. Средняя площадь студий в проекте – 19,8 кв. м. В наличии – единичные лоты, минимальная стоимость такой студии с готовой отделкой – 8,8 млн руб.
Компактные однокомнатные квартиры можно приобрести в апарт-комплексе «Лофты на Соколиной горе». Средняя площадь однушек здесь – 30,1 кв. м. Комплекс расположен в пешей доступности до станции МЦК «Соколиная Гора». Минимальный бюджет покупки однокомнатных апартаментов – 8,0 млн руб.
В апарт-комплексе «Измайловский парк», недавно вышедшем в реализацию, средняя площадь однокомнатных апартаментов составляет 33,5 кв. м. Проект находится в пешей доступности от станции МЦК «Измайлово». Минимальная стоимость однокомнатного лота площадью 31,8 кв. м составляет 7,6 млн руб. Все апартаменты реализуются с готовой чистовой отделкой и оборудованной кухней, оснащённой бытовой техникой.
Средняя площадь однокомнатных квартир в жилом комплексе «Аквилон Beside», расположенном недалеко от станции «Нижегородская» (МЦК, Некрасовской линии и БКЛ) и всего в 3,5 км от ТТК, составляет 34,5 кв. м. Минимальная стоимость однушек – 10,3 млн руб. (без учета 15% скидки).
Небольшие двухкомнатные лоты есть в ЖК «Перовское 2», расположенном рядом со станцией метро и МЦК «Нижегородская». Причём в экспозиции представлены как двушки евро-формата площадью от 32,6 кв. м, так и небольшие двухкомнатные квартиры классической планировки. Средняя площадь классических двушек в ЖК – 50,8 кв. м, минимальная стоимость – 8,0 млн руб. за евродвушку площадью 32,6 кв. м. Все квартиры реализуются с отделкой.
Маленькие двушки классической планировки представлены в ЖК «Мякинино парк» - их площадь начинается от 45 кв. м. В недавно вышедшем в реализацию проекте «Южные сады» площадь двухкомнатных квартир классического формата начинается от 49,5 кв. м, а минимальная стоимость – от 8,8 млн руб. за площадь 51,7 кв. м. Двухкомнатные квартиры площадью 45 кв. м классической планировки представлены в ЖК «Большая Академическая 85».
