Итоги июля на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги июля на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 4,8%. Средневзвешенная цена кв. метра в июне составила 291 835 руб. (+3,6% за месяц, +17,2% за год).
По данным «Метриум», по итогам июля 2022 года на рынке новостроек массового сегмента в реализации находилось 89 жилых комплексов. Суммарный объем предложения на конец месяца составил 19 280[1] квартир общей площадью 883,1 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно июня увеличилось на 4,8%, а продаваемая площадь — на 2,5%.
В июле увеличение объема экспозиции происходило за счет выхода на рынок новых корпусов уже существующих комплексов:
– Перовское 2 (корп. 3.1, 3.2);
– Амурский парк (корп. 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5);
– Holland park (корп. 9).
За месяц количество квартир в реализации выросло на 4,8% до 19,3 тыс. лотов.
Динамика объема предложения на первичном рынке жилья массового сегмента по месяцам, шт.
Источник: Метриум
Лидером в структуре предложения в разрезе округов остается ЮВАО (22,7%, +0,4 п.п. за месяц). На второе место поднялся ЗАО (18,7%, +1,5 п.п.), обогнав САО (16,6, -1,6 п.п.), который по итогу июля занял третью строку.
Структура предложения по округам г. Москвы, количество квартир
Источник: Метриум
Вследствие выхода в продажу квартир в новых корпусах в наибольшей степени вырос объем предложения на начальном этапе строительства (46,7%, +4,8 п.п.). Относительный объем предложения на более высоких стадиях строительной готовности соразмерно уменьшился.
Структура предложения по стадии строительной готовности, количество квартир
Источник: Метриум
В разрезе типологий структура предложения остается стабильной: на рынке массовых новостроек превалируют одно- (36,4%, +1,2 п.п) и двухкомнатные (27,9%, -1,2 п.п.) квартиры.
Структура предложения по типу квартир, количество квартир
Источник: Метриум
Объем предложения без отделки впервые за долгое время начал превышать объем предложения с отделкой white box: доля таких лотов на конец июля составила 20,1% (+2,3 п.п). Доля квартир с чистовой отделкой практически не изменилась и сохраняет количественное преимущество на массовом рынке квартир (63,9%, +0,3 п.п.).
Структура предложения по типу отделки, количество квартир
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. метра в июне составила 291 835 руб. (+3,6% за месяц, +17,2% за год). По округам наблюдается разнонаправленная динамика. В наибольшей степени выросли цены в СВАО (+6,6%). Снижение средневзвешенной цены отмечается в ВАО (-0,4%).
Средневзвешенная цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м
Источник: Метриум
За месяц цена в среднем выросла на 3,6% — это наиболее значительное изменение за последние полгода. Столь резкое удорожание последний раз наблюдалось в феврале 2022 года — тогда цены за месяц выросли на 5,1%.
Средневзвешенная цена предложения в новостройках массового сегмента по месяцам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Средняя площадь квартир продолжает уменьшаться: по итогу июля она составила 45,8 кв. м, что на 2,2% меньше, чем месяцем ранее. Средняя стоимость предложений, однако, растет:
- студии — 8,2 млн руб. (+1,4%);
- однокомнатные — 11,6 млн руб. (+2,9%);
- двухкомнатные — 16,4 млн руб. (+2,8%);
- трёхкомнатные — 21 млн руб. (+2,6%);
- многокомнатные — 30,5 млн руб.
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
11 |
23,8 |
77,3 |
235 980 |
344 530 |
621 505 |
4 345 000 |
8 212 510 |
28 959 810 |
|
1К |
31 |
38,1 |
71,8 |
182 400 |
306 010 |
595 135 |
6 745 095 |
11 660 700 |
34 733 920 |
|
2К |
38 |
58,6 |
117,6 |
177 745 |
279 787 |
505 000 |
9 476 215 |
16 385 615 |
43 329 000 |
|
3К |
57,4 |
80,6 |
130,8 |
156 200 |
260 925 |
473 700 |
12 573 210 |
21 040 965 |
49 749 740 |
|
4К+ |
83,8 |
109,3 |
165,6 |
169 850 |
278 835 |
463 900 |
15 422 380 |
30 470 690 |
55 760 780 |
|
итого |
11 |
45,8 |
165,6 |
156 200 |
291 835 |
621 505 |
4 345 000 |
13 366 440 |
55 760 780 |
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений в июле 2022 года выглядит следующим образом:
– ЖК «Аминьевское 5» (ЗАО / р-н Очаково-Матвеевское): студия площадью 11 кв. м за 4,3 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 15,7 кв. м за 5,1 млн руб.
– ЖК «Люблинский парк» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 19,7 кв. м за 5,2 млн руб.
Количество сделок по итогу июля 2022 года составило 2,85 тыс. ДДУ. Это немного меньше, чем в июне (2,9 тыс. штук), но все же больше, чем в начале II квартала текущего года. Активность покупателей растет после резкого падения в апреле.
Количество сделок по договорам ДДУ в новостройках массового сегмента по месяцам, шт.
Источник: Метриум
Основные тенденции
«С февраля 2022 года количество квартир на рынке массовых новостроек непрерывно увеличивалось, – подводит итог Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». – К концу июля суммарная экспозиция достигла 19,3 тыс. квартир — это наибольший показатель на последние 4,5 года. Рост связан как с выходом в продажу новых корпусов, так и со снижающейся активностью покупателей, которую застройщики стараются восстановить в том числе путем увеличения количества предложений в продаже.
Повышение доступности ипотеки за последний месяц, а также расширение скидочных программ у многих застройщиков оказали влияние на рост средневзвешенной цены. После некоторого снижения в мае и июне, за июль цена выросла на 3,6% и достигла 291,8 тыс. рублей за кв. м. Стоимость предложений также выросла, хотя тенденция к уменьшению средней площади квартир сохраняется и наблюдается в отношении всех типологий.
Активность покупателей на рынке массовых новостроек держится на уровне прошлого месяца: после падения количества зарегистрированных сделок в апреле-мае текущего года, рынок недвижимости постепенно начал восстанавливаться за счёт активного внедрения как субсидированных ставок по ипотеке и скидочных предложений со стороны застройщиков, так и поддержки кредитных программ от государства».
[1] для отдельных комплексов объем предложения определен экспертно
Юго-восточный административный округ по-прежнему сохраняет статус крупнейшего хаба новостроек в границах «старой» Москвы. На местной витрине сейчас выставлены 7 тыс. квартир и апартаментов, что примерно соответствует полугодовому объема спроса. Дефицит жилья этой локации явно не грозит. Чего нельзя сказать о коммерческих помещениях. Как установили специалисты портала Arendator.ru, жилые комплексы ЮВАО содержат менее 40свободных юнитов, которые подходят для ведения бизнеса. Причем большинство из них сконцентрировано за МКАД – в Некрасовке.
Вклад юго-восточных новостроек в общемосковскую экспозицию коммерческих помещений довольно скромный. По информации Arendator.ru он ограничен 37 лотами общей площадью менее 9,0 тыс. кв. м. Для сравнения, за первое полугодие 2021-го в ЮВАО был реализован 61 объект коммерческого назначения (12,0 тыс. кв. м). Кроме того, нужно учитывать, что в комплексах «Кварталы 21/19» и «Соседи 21/19» пока еще доступны 26 юнитов, готовых к сдаче в аренду. Вместе они увеличивают площадь коммерческой недвижимости в границах округа на 2,0 тыс. кв. м.
Совокупная стоимость нераспроданных коммерческих активов оценивается в 1,48 млрд рублей. Это примерный эквивалент трехдневной выручки, которую застройщики, работающие в ЮВАО, получают от реализации жилья. 45% указанной суммы приходятся на долю трех офисов в составе 17-го и 18-го корпусов ЖК «Символ». Самый крупный из них (объект с габаритами 1735,1 кв. м) пополнит кассу «Донстроя» на 260,27 млн рублей. Успешная продажа двух других объектов даст компании еще 219,77 млн и 192,48 млн рублей соответственно. Помимо названных лотов в новостройках ЮВАО экспонируется только одно помещение с бюджетом 100+ млн рублей – объект площадью 273,8 кв. м с выполненной отделкой и панорамным остеклением. Он расположен на первом этаже 13-го корпуса в ЖК «Кварталы 21/19». Девелопер («Векторстройфинанс») выставил на этот объект ценник в 101,31 млн рублей.
Столь дорогое предложение – редкость для локального рынка ЮВАО. 45,9% юнитов, выставленных на витрину, имеют прайс до 20 млн рублей. Еще треть экспозиции занимают помещения с чеком от 20 до 30 млн рублей. В настоящее время порог входа для предпринимателей, желающих открыть свое дело в новостройке на юго-востоке Москвы, держится на уровне 10,10 млн рублей (объект свободного назначения площадью 76,0 кв. м в ЖК «Некрасовка»).
В целом застройщики стремятся насыщать экспозицию просторными помещениями. Почти четыре пятых пула коммерческой недвижимости образуют объекты с габаритами более 100 кв. м. Площадь каждого четвертого лота превышает 150 кв. м.
56,2% от совокупного метража коммерческих объектов в ЮВАО аккумулировано в районе Лефортово. Это пять крупногабаритных помещений из фонда ЖК «Символ» и один компактный юнит (89,1 кв. м) по адресу «Красноказарменная 15».
По количеству лотов на витрине лидирует Некрасовка. Районный пул формируют ЖК «Квартал Некрасовка» (6 помещений общей площадью 0,7 тыс. кв. м) и ЖК «Некрасовка» (15 помещений общей площадью 1,8 тыс. кв. м).
Еще 0,8 тыс. кв. м коммерческих площадей распределены между тремя новостройками Рязанского района – ЖК «Перовское 2», ЖК «Михайлова, 31» и ЖК «Кварталы 21/19».
История Охты неразрывно связана с основанием и развитием Санкт-Петербурга. Крепость Ниеншанц, верфи, ключевые промышленные предприятия. «Память места» отражается в архитектурном разнообразии: дореволюционные постройки соседствуют с хрущевками и точечными жилыми домами и кварталами XXI века. В последние годы локация привлекла особое внимание девелоперов – здесь стали появляться проекты, ставшие ключевыми для петербургского рынка жилья. В рамках цикла исследования «Миллионы квадратов», рассказывающего о перспективных для девелопмента городских локациях, аналитики Colliers нашли еще 85 га для нового строительства жилой недвижимости.
По данным Colliers, за последнее десятилетие в локации Охта (границы муниципальных образований «Малая Охта» и «Большая Охта») было построено, строится и проектируется 15 жилых комплексов общей площадью 716,5 тыс. кв. м. Из них сейчас 138 тыс. кв. м находятся на этапе строительства, еще 115 тыс. кв. м – на стадии проектирования.
Сейчас на Охте реализуется жилье комфорт- и бизнес-классов – на них приходится 57% и 43% соответственно от всего объема первичного предложения жилья, который на данный момент составляет 463,5 тыс. кв. м. При этом, наблюдается четкая дифференциация локаций: Большая Охта преимущественно застраивается жильем комфорт-класса (здесь сосредоточено 74% от объема предложения в этом сегменте), в то время как Малая Охта уверенно становится местом для жилья более высокого класса – здесь сконцентрировано 58% предложения бизнес-класса в локации.
С 2017 года средневзвешенная стоимость квадратного метра выросла более чем в 2,2 раза и по состоянию на конец третьего квартала 2021 года достигла 217 тыс. кв. м. В локации Малой Охты стоимость квадратного метра составляет 264 тыс. руб., в Большой – 256 тыс. руб. Динамичный рост цен связан с эволюцией образа локации (из промышленного – в деловой) и с выходом в продажу новых качественных проектов высокого ценового сегмента.
«Набережные Невы Красногвардейского района уже получили статус «нового центра» и развиваются с начала 2000-ых. Жилые проекты на Охте отличаются близостью к центру города, а также (в некоторых случаях) видовыми характеристиками на архитектурные доминанты города. Однако, для формирования комфортной среды необходимо совершенствовать социальную и транспортную инфраструктуру. Например, северная часть локации значительно удалена от ближайших станций метро «Новочеркасская» и «Ладожская», а транзитный трафик на набережной приводит к постоянным транспортным заторам», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
В рамках исследования «Миллионы квадратов» специалисты Colliers выявили еще около 85 га территории, перспективной для редевелопмента, из которых более 70 га требуют смены функциональной зоны для реализации проектов жилья или апартаментов. Наибольший потенциал развития территории сконцентрирован на Большой Охте (68 га), где, в случае комплексного подхода к редевелопменту и выводу предприятий, может быть построено более 1 млн кв. м жилья. В локации Малой Охты свободными остаются 18 га, на которых может появиться 210 тыс. кв. м жилья.
«Промышленный облик локации и наличие действующих индустриальных площадок могут стать препятствием для освоения территории Охты. Многие площадки не имеют прямого доступа к воде и расположены рядом с промзонами. В таких условиях девелоперы должны будут разрабатывать более интересные и концептуальные предложения, чтобы компенсировать неблагоприятное окружение», - отмечает Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.
История освоения локации
Одним из первых проектов в этой локации стал ЖК «Новый город» на Малой Охте, реализация которого началась в 2007-2009 гг. Активное освоение территории началось в 2014-2015 годах на волне редевелопмента бывших промзон в центральных районах Петербурга. Тогда же на Малой Охте стартовали продажи проектов ЖК «Тойве» («ЮИТ Санкт-Петербург»), ЖК «ЗимаЛето» (Setl City), и первая очередь проекта реновации ЖК «Малая Охта» («СПб Реновация»). Одним из ключевых проектов Большой Охты, пополнивших рынок в то время, стал ЖК «Четыре горизонта» (RBI). В то же время на соседнем участке появился проект в стиле хай-тек «Платинум» («Квартира.ру Платинум»).
В 2017-2019 году на Малой Охте начались продажи ЖК «Два ангела» (РСТИ) и первых очередей ЖК Magnifika Lifestyle (Bonava) и ЖК Magnifika Residence (Bonava). Квартал Magnifika на Магнитогорской улице стал знаковым для всего Петербурга. Девелопер полностью изменил промышленный образ локации, создав не только комфортную среду внутри своего комплекса, но и обустроив городскую набережную.
Следующий виток развития пришелся на 2020 год, когда стартовали ЖК Alter (AAG), «Малоохтинский 68» (Legenda Intelligent Development) и вторая очередь ЖК «Малая Охта» («СПб Реновация»). В 2021 году Bonava вывела на рынок новую очередь Magnifika Lifestyle и Magnifika Residence, а AAG и GloraX начали продажи в ЖК AKZENT и ЖК City Zanevsky соответственно.