Дайджест развития Новой Москвы во II квартале 2022 года: социальные объекты, рабочие места и жильё
Во II квартале 2022 года общий объем инвестиций в Новую Москву за прошедшие 10 лет с создания ТиНАО достиг 3 трлн рублей. Две трети этих средств – частные вложения, преимущественно девелоперов, которые последние три месяца также активно продолжали строить социальные и коммерческие объекты. Об этих и других итогах развития Троицкого и Новомосковского административных округов рассказывают аналитики «Метриум».
В июле 2022 года исполнилось 10 лет с момента образования Новой Москвы. По данным департамента развития новых территорий, за это время общий объем вложений в ТиНАО достиг 3 трлн рублей. Из них 2,4 трлн рублей пришлись на частных инвесторов, а 600 млрд рублей – бюджетные средства. К 2032 году планируется вложить еще 3 трлн рублей.
I. Социальные объекты
Образование
Во II квартале в Новой Москве завершилось строительство двух детских садов и началось строительство еще двух. Так, в ЖК «Саларьево парк» открылся детский сад, который стал четвертым по счету дошкольным учреждением в этом комплексе. Площадь трехэтажного здания составляет 3,5 тыс. кв. м, и он рассчитан на 220 воспитанников.
В детском саду предусмотрены девять блоков (по одной группе на блок), в которые входят спальня, раздевалка, буфет и туалеты. Также в комплексе построен спортивный зал, кабинет для музыкальных занятий, медицинский блок, кухня, комната для кружковых занятий.
Территория садика озеленена и благоустроена для прогулок и игр на свежем воздухе. Малыши смогут заниматься на спортивных площадках или весело проводить время в игровых зонах с современным оборудованием и теневыми навесами.
Еще один детский сад построен в жилом комплексе «ЭкоБунино» в поселении Сосенское. Здание площадью площадью более 2,6 тыс. кв. м сможет принять 200 детей. В садике предусмотрены блоки для восьми групп, каждая из них рассчитана на 25 мест. В ДОУ есть спальни для тихого часа, игровые комнаты, залы для занятий музыкой и физкультурой, а также медкабинет, кухня, буфетные, кладовые для инвентаря и административные помещения.
Территория садика оснащена навесами, защищающими от осадков и солнца, а также физкультурными площадками, игровыми зонами.
Во втором квартале началось строительство еще двух детских садов «Веселое королевство» и «Лесной ручей» для жилых комплексов «Скандинавия» и «Москва А101». В обоих случаях девелопером проектов выступает ГК «А101».
В центральной части здания «Веселого королевства» организовано многофункциональное внутреннее пространство. Это позволяет устроить несколько открытых амфитеатров, которые могут выполнять образовательную, информационную или игровую функцию. При этом с помощью мобильных перегородок можно организовать разные типы активностей по возрастным группам. Также можно убрать все перегородки и создать большой спортивный зал на все 8 групп или место для проведения общих праздников.
Каждая из 9 групп в детском саду «Лесной ручей» станет трансформируемой, что позволит или разделять спальную и игровую зоны, или объединить их, формируя пространство под различные активности. Кружковые помещения для развития интеллекта, мелкой моторики и образного мышления будут оснащены необходимыми игрушками и материалами для творческих занятий. Музыкальный зал будет оборудован для проведения концертов и праздников.
Среди основных особенностей прилегающей территории садика – обособленная зоозона с кормушками для птиц и белок. Там под присмотром воспитателей дети смогут кормить животных, следить за их поведением. Это развивает эмпатию и наблюдательность, дает первое представление о разнообразии жизни на нашей планете. Вокруг кормушек высадят новые деревья и кустарники для создания привычной, более богатой экосистемы для животных.
Медицина
Завершилось строительство крупного учреждения здравоохранения в Коммунарке. Объект спроектирован, построен и оснащен за счет Департамента развития новых территорий г. Москвы, генеральным подрядчиком выступала ГК «А101». Здесь начала работу детско-взрослая поликлиника с женской консультацией на 750 посещений в смену. Площадь здания составила свыше 11,7 тысяч кв. м. В поликлинике будут работать более 220 врачей и 300 медсестер, которые смогут использовать современное диагностическое оборудование (аппараты МРТ, КТ, УЗИ, эндоскопическое оборудование). Здание центра состоит из двух блоков, каждый из которых имеет отдельный вход. Здесь откроются отделения реабилитации, функциональной диагностики, медицинской профилактики. До конца 2022 года планируется достроить еще один корпус в многофункциональном центре в Коммунарке – детский стационар.
Всего за 10 лет в Новой Москве ввели в эксплуатацию 18 медицинских объектов, благодаря которым сеть поликлиник в ТиНАО стала более сбалансированной. До 2028 года планируется построить еще 35 объектов здравоохранения. Сейчас на разных этапах реализации находятся поликлиники на 520 посещений в смену в ЖК «Испанские кварталы», 750 посещений в смену для жителей ЖК «Скандинавия», на 475 посещений в смену в ЖК «Бунинские луга», на 750 посещений в смену в ЖК «Переделкино-Ближнее», на 750 посещений в смену в ЖК «Первый Московский город-парк», на 140 посещений в смену в ЖК «Новое Бутово».
II. Инфраструктура, дороги и жилье
С начала 2022 года в Новой Москве построили более 100 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. До конца года власти планируют выдать разрешения на ввод в эксплуатацию еще 500 тыс. кв. м. Помимо этого, во втором квартале завершилось строительство важной дороги, а один из застройщиков дал старт строительству нового объекта развлекательной инфраструктуры.
Инфраструктура
ГК «А101» объявила о том, что уже в 2022 году в рамках развития событийно-развлекательного кластера в Прокшино начнет строительство музея ретроавтомобилей, оператором которого станет известный московский музей «Автомобили мира». Выставочная площадь двухэтажного здания музея составит порядка 5 тыс. кв. м.
Посетители смогут познакомиться с историей мирового автомобилестроения, а также сделать фото на память в уникальных фотозонах для съемки в салоне ретроавтомобиля. Музей будет площадкой для культурных и просветительских событий: лекций, фестивалей, кинопоказов, творческих встреч. При этом команда музея сможет посещать автопробеги и авторалли, а также станет активной частью различных клубов автолюбителей.
Музей ретроавтомобилей будет находиться в спортивно-событийном кластере «Прокшино», в который также войдут всесезонный курорт с горнолыжным склоном и аквакурорт с профессиональным дайвинг-центром и серфинг-центром.
Во II квартале в Новой Москве появился еще один «автомобильный» объект инфраструктуры. Рядом с деревней Николо-Хованское построен шестиэтажный наземный паркинг в рамках проекта «Саларьево Парк». Автостоянка достигает в площади более 11 тыс. кв. м. Паркинг оснащен двумя рампами, а также лифтом грузоподъемностью 630 кг.
Дороги
С 2012 года в Новой Москве построили свыше 320 км дорог. Во II квартале 2022 года завершено строительство участка дороги в поселке Коммунарка. Протяженность новой дороги – 1,7 км. Этот участок значительно улучшит улично-дорожную сеть в поселке Коммунарка и, в частности, облегчит доступ к строящемуся здесь масштабному административно-деловому центру (АДЦ).
Коммунарка станет своеобразным центром Новой Москвы, поэтому дорогам здесь уделяется большое внимание. Проект развития улично-дорожной сети предусматривает также реконструкцию участка Калужского шоссе длиной более 470 метров. Помимо этого, в районе Калужского шоссе на бульваре Мечникова построят три путепровода, проложат новые тротуары и инженерные коммуникации. Также во II квартале был продлен Юдинский бульвар от пересечения с бульваром Мечникова до Калужского шоссе. Все эти улучшения позволят автомобилистам и общественному транспорту быстрее добираться до будущего административного центра Новой Москвы.
Жилье
В юбилейный год развития Новой Москвы власти подсчитали общее количество жилых квадратных метров, которые были построены за это время на присоединенных к столице территориях. В общей сложности за это время застройщики возвели здесь жилье площадью 20 млн кв. м.
Во II квартале девелоперы завершили строительство корпусов во многих масштабных комплексах в Новой Москве. Так, новый корпус появился в ЖК «Середневский лес». В ЖК «Солнцево парк» ввели здание с 345 апартаментами. По три корпуса построили в ЖК «Первый Московский» и ЖК «Алхимово». Завершено строительство очередного корпуса в жилом комплексе «Медовая долина» и в ЖК «Борисоглебское».
Застройщик ГК «А101» получил разрешение на ввод в эксплуатацию двух корпусов в северной части ЖК «Скандинавия». В них насчитывается 616 квартир, причем в трети из них есть помещение, которое можно использовать в качестве кладовой, гардеробной или мастерской.
«Сейчас можно признать, что проект Новой Москвы оказался весьма успешным, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Бюджетные ассигнования составляют только пятую часть от общего объема вложенных в развитие этих территорий средств, тогда как 80% – это инвестиции застройщиков и других бизнесменов. При этом спрос на жилье в Новой Москве устойчиво высокий, и уже очевидно, что люди приезжают сюда не только из-за доступных цен на квартиры, но и благодаря особенной семейной атмосфере, а также ради новой инфраструктуры, качественной городской среды и, конечно, экологии».
По итогам II квартала в экспозицию выведено 92 корпуса в 53 проектах новостроек Москвы в «старых» границах (без учета элит-класса), из них 26 проектов впервые выведены на рынок. Общий объем площади жилья в этих проектах и корпусах (по проектным декларациям) составляет порядка 1,4 млн кв. м, что почти в 2 раза больше, чем за I квартал 2022 г. При этом в настоящий момент в продажу выведено всего 26% от общей продаваемой площади новых проектов - 347 тыс. кв. м. Это в 2,3 раза больше, чем в прошлом квартале, при этом за год показатель увеличился всего на 3%. Мы прогнозируем, что дальнейший вывод в реализацию оставшейся площади (порядка 1 млн кв. м) новых проектов поможет восполнить дефицит предложения в различных сегментах жилой недвижимости, который сформировался на протяжении последних нескольких лет.
Динамика объема предложения и спроса
По итогам II квартала 2022 г. общий объем предложения на рынке жилой недвижимости Москвы (без учета элит-класса) составил 2,3 млн кв. м, что на 25% больше, чем в прошлом квартале и на 35% больше, чем за аналогичный период 2021 года.
В количественном выражении на рынке представлена 41 тыс. лотов, при этом за год количество выросло на 53%, а за квартал, как и в квадратных метрах, объем предложения вырос на 25%. Средняя площадь лота в экспозиции во II квартале 2022 г. осталась без изменений, при этом средняя площадь реализованного лота уменьшилась на 4 кв. м до показателя 48 кв. м.
В структуре текущего предложения наибольшая доля приходится на бизнес-класс (47%), во-первых, за счет увеличения спроса на комфорт-класс на фоне субсидирования ипотеки, а во-вторых, за счет более активного вывода нового предложения в бизнес-классе в рамках квартала. На комфорт-класс пришлось 44% текущего предложения, на премиум-класс - 9%.
Проекты с предложением покупки квартир еще активнее выводились на рынок, за счет чего в структуре предложения по типу недвижимости квартиры нарастили свою долю с 83% до 85% по итогу II квартала.
По количеству комнат в структуре предложения по-прежнему преобладают двухкомнатные лоты и за квартал (32%) их доля практически не изменилась. Снизилась доля однокомнатных лотов с 28% до 25%. В разбивке предложения по округам также, как и в прошлом квартале, лидирует ЗАО (22%), нарастив свою долю за квартал на 4 п. п.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «В последние несколько лет при колоссальных показателях спроса мы фиксировали дефицит предложения на рынке новостроек. При этом дефицит связан и с объемом строительства, которого даже в рамках Московского региона не хватает для поддержания клиентского спроса на высоком уровне. Здесь важно учитывать, что помимо целевых показателей по вводу жилья, стоит задача и по увеличению обеспеченности населения жильем, а для достижения таких целей необходим вывод новых проектов на рынок.
Сейчас, несмотря на вывод большого количества новых проектов и сокращения спроса в моменте, дефицит предложения сохраняется. Мы прогнозируем, что при привлечении на столичный рынок новых игроков, а также при реализации мер поддержки для застройщиков, объем строительства будет увеличен до уровня, необходимого для восполнения дефицита».
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения увеличился на 7,9%. Средневзвешенная цена составила 223 195 руб. за кв. м (+1,8% за квартал; +6,5% за 6 месяцев, +16,5% за год).
По данным «Метриум», по итогам I полугодия 2022 года на первичном рынке новостроек Новой Москвы было представлено 32 жилых комплекса, с совокупным объемом предложения 12 114 квартир[1] общей площадью 614,2 тыс. кв. м. С начала года на рынок вышел всего один новый проект ЖК «МелисСад» от компании МИЦ. Кроме того, возобновились продажи квартир в ЖК «Филатов луг». Таким образом, с начала года предложение увеличилось на 7,9% по количеству квартир и на 8,8% по общей площади экспозиции.
Динамика объема предложения на рынке Новой Москвы (количество квартир)
Источник: Метриум
За первые шесть месяцев рынок пополнился новыми корпусами в следующих комплексах:
– homecity, корп. 1;
– «Бунинские луга», корп. 3.4.1, 3.7.1, 3.7.2;
– «Новое Внуково», корп. 11, 12, 15, 16;
– «Остафьево», корп. 12.1, 12.2, 12.3;
– «Первый Московский», кв-л 7 корп. 2, кв-л 11 корп. 4;
– «Переделкино Ближнее», кв-л 16, корп. 2, 3;
– «Прокшино», корп. 8.1, 8.2, 8.3, 8.4, 8.5, 8.6, 5.2;
– «Середневский лес», корп. 3.1;
– «Скандинавия», корп. 35.1., 36.2;
– «Цветочные поляны» (новая очередь) корп. 1, 2, 3, 6;
Структура предложения по округам не претерпела существенных изменений. По-прежнему основной объем сосредоточен в Новомосковском административном округе – 92,9%. Доля Троицкого округа (ТАО) составила 7,1%.
Структура предложения по округам (количество квартир)
Источник: Метриум
Наибольшая доля квартир экспонировалась в многоэтажных новостройках – 84% (-2,9 п.п. за полугодие). В среднеэтажных домах продавалось 14,2% лотов. За счет выхода нового проекта «МелисСад» (9 этажей), а также нового предложения в уже реализуемых комплексах средней высотности, доля этого сегмента с начала года увеличилась на +3,2 п.п. Оставшаяся часть – предложение в малоэтажных корпусах (1,8%, -0,3 п.п.).
Структура предложения по этажности (количество квартир)
Источник: Метриум
Наибольший объем квартир сосредоточен в домах на начальном этапе строительства – 46,9% (+4 п.п.). В первом полугодии 2022 года стартовали продажи в 29 новых корпусах в локации. Доля лотов в домах на стадии СМР заняла 21,4% и на этапе отделочных работ – 17,9% рынка. Их доля сократилась на 8,4 п.п. и 2,3 п.п. соответственно. В сданных корпусах экспонировалось 13,8% квартир (+6,7 п.п.). Если в IV квартале 2021 года разрешение на ввод в эксплуатацию получили 4 новостройки, то по итогам в I кв. 2022 года – 25 корпусов, во II кв. 2022 года – 16 домов. Кроме того, за отчетный период возобновлены продажи в готовых домах ЖК «Филатов луг».
Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)
Источник: Метриум
Во II квартале 2022 года основной объем предложения на рынке новостроек Новой Москвы смещен в сторону студий и однокомнатных квартир – их совокупная доля составила 49%. В равных долях остаются однокомнатные (33,4%) и двухкомнатные лоты (33,0%), скорректировавшись за полгода на -2,1 п.п. и -1,7 п.п. соответственно. Сопоставимые доли заняли студии (15,6%), сохранившие позиции на рынке, и трехкомнатные лоты – 16,3%, прибавившие +3,6 п.п. Наименьшая доля относится к многокомнатным лотам – 1,7% (+0,2 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
Источник: Метриум
Несмотря на тот факт, что количество квартир с отделкой выросло до 6,3 тыс. лотов (в конце IV квартала 2021 года в локации предлагалось 5,9 тыс. лотов с отделкой). В относительных значениях доля квартир с полной отделкой сократилась до 51,8% (-0,8 п.п.). Квартиры без ремонта заняли 41% (+0,5 п.п.). Оставшаяся часть (7,2%) – предложение с предчистовой отделкой white box.
Структура предложения по типу отделки квартир
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена на первичном рынке жилья Новой Москвы по итогам I полугодия 2022 года составила 223 195 руб. за кв. м (+1,8% за квартал; +6,5% за 6 месяцев, +16,5% за год). В динамике рост среднего уровня цены в НАО замедлился: в I квартале +5,1%, во II квартале +2,3% – до 234 005 руб. В ТАО темпы роста выше: +4,5% во II квартале до 124 245 руб. (в первом квартале рост составил +3,3%).
Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м
[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.