Дайджест развития Новой Москвы во II квартале 2022 года: социальные объекты, рабочие места и жильё
Во II квартале 2022 года общий объем инвестиций в Новую Москву за прошедшие 10 лет с создания ТиНАО достиг 3 трлн рублей. Две трети этих средств – частные вложения, преимущественно девелоперов, которые последние три месяца также активно продолжали строить социальные и коммерческие объекты. Об этих и других итогах развития Троицкого и Новомосковского административных округов рассказывают аналитики «Метриум».
В июле 2022 года исполнилось 10 лет с момента образования Новой Москвы. По данным департамента развития новых территорий, за это время общий объем вложений в ТиНАО достиг 3 трлн рублей. Из них 2,4 трлн рублей пришлись на частных инвесторов, а 600 млрд рублей – бюджетные средства. К 2032 году планируется вложить еще 3 трлн рублей.
I. Социальные объекты
Образование
Во II квартале в Новой Москве завершилось строительство двух детских садов и началось строительство еще двух. Так, в ЖК «Саларьево парк» открылся детский сад, который стал четвертым по счету дошкольным учреждением в этом комплексе. Площадь трехэтажного здания составляет 3,5 тыс. кв. м, и он рассчитан на 220 воспитанников.
В детском саду предусмотрены девять блоков (по одной группе на блок), в которые входят спальня, раздевалка, буфет и туалеты. Также в комплексе построен спортивный зал, кабинет для музыкальных занятий, медицинский блок, кухня, комната для кружковых занятий.
Территория садика озеленена и благоустроена для прогулок и игр на свежем воздухе. Малыши смогут заниматься на спортивных площадках или весело проводить время в игровых зонах с современным оборудованием и теневыми навесами.
Еще один детский сад построен в жилом комплексе «ЭкоБунино» в поселении Сосенское. Здание площадью площадью более 2,6 тыс. кв. м сможет принять 200 детей. В садике предусмотрены блоки для восьми групп, каждая из них рассчитана на 25 мест. В ДОУ есть спальни для тихого часа, игровые комнаты, залы для занятий музыкой и физкультурой, а также медкабинет, кухня, буфетные, кладовые для инвентаря и административные помещения.
Территория садика оснащена навесами, защищающими от осадков и солнца, а также физкультурными площадками, игровыми зонами.
Во втором квартале началось строительство еще двух детских садов «Веселое королевство» и «Лесной ручей» для жилых комплексов «Скандинавия» и «Москва А101». В обоих случаях девелопером проектов выступает ГК «А101».
В центральной части здания «Веселого королевства» организовано многофункциональное внутреннее пространство. Это позволяет устроить несколько открытых амфитеатров, которые могут выполнять образовательную, информационную или игровую функцию. При этом с помощью мобильных перегородок можно организовать разные типы активностей по возрастным группам. Также можно убрать все перегородки и создать большой спортивный зал на все 8 групп или место для проведения общих праздников.
Каждая из 9 групп в детском саду «Лесной ручей» станет трансформируемой, что позволит или разделять спальную и игровую зоны, или объединить их, формируя пространство под различные активности. Кружковые помещения для развития интеллекта, мелкой моторики и образного мышления будут оснащены необходимыми игрушками и материалами для творческих занятий. Музыкальный зал будет оборудован для проведения концертов и праздников.
Среди основных особенностей прилегающей территории садика – обособленная зоозона с кормушками для птиц и белок. Там под присмотром воспитателей дети смогут кормить животных, следить за их поведением. Это развивает эмпатию и наблюдательность, дает первое представление о разнообразии жизни на нашей планете. Вокруг кормушек высадят новые деревья и кустарники для создания привычной, более богатой экосистемы для животных.
Медицина
Завершилось строительство крупного учреждения здравоохранения в Коммунарке. Объект спроектирован, построен и оснащен за счет Департамента развития новых территорий г. Москвы, генеральным подрядчиком выступала ГК «А101». Здесь начала работу детско-взрослая поликлиника с женской консультацией на 750 посещений в смену. Площадь здания составила свыше 11,7 тысяч кв. м. В поликлинике будут работать более 220 врачей и 300 медсестер, которые смогут использовать современное диагностическое оборудование (аппараты МРТ, КТ, УЗИ, эндоскопическое оборудование). Здание центра состоит из двух блоков, каждый из которых имеет отдельный вход. Здесь откроются отделения реабилитации, функциональной диагностики, медицинской профилактики. До конца 2022 года планируется достроить еще один корпус в многофункциональном центре в Коммунарке – детский стационар.
Всего за 10 лет в Новой Москве ввели в эксплуатацию 18 медицинских объектов, благодаря которым сеть поликлиник в ТиНАО стала более сбалансированной. До 2028 года планируется построить еще 35 объектов здравоохранения. Сейчас на разных этапах реализации находятся поликлиники на 520 посещений в смену в ЖК «Испанские кварталы», 750 посещений в смену для жителей ЖК «Скандинавия», на 475 посещений в смену в ЖК «Бунинские луга», на 750 посещений в смену в ЖК «Переделкино-Ближнее», на 750 посещений в смену в ЖК «Первый Московский город-парк», на 140 посещений в смену в ЖК «Новое Бутово».
II. Инфраструктура, дороги и жилье
С начала 2022 года в Новой Москве построили более 100 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. До конца года власти планируют выдать разрешения на ввод в эксплуатацию еще 500 тыс. кв. м. Помимо этого, во втором квартале завершилось строительство важной дороги, а один из застройщиков дал старт строительству нового объекта развлекательной инфраструктуры.
Инфраструктура
ГК «А101» объявила о том, что уже в 2022 году в рамках развития событийно-развлекательного кластера в Прокшино начнет строительство музея ретроавтомобилей, оператором которого станет известный московский музей «Автомобили мира». Выставочная площадь двухэтажного здания музея составит порядка 5 тыс. кв. м.
Посетители смогут познакомиться с историей мирового автомобилестроения, а также сделать фото на память в уникальных фотозонах для съемки в салоне ретроавтомобиля. Музей будет площадкой для культурных и просветительских событий: лекций, фестивалей, кинопоказов, творческих встреч. При этом команда музея сможет посещать автопробеги и авторалли, а также станет активной частью различных клубов автолюбителей.
Музей ретроавтомобилей будет находиться в спортивно-событийном кластере «Прокшино», в который также войдут всесезонный курорт с горнолыжным склоном и аквакурорт с профессиональным дайвинг-центром и серфинг-центром.
Во II квартале в Новой Москве появился еще один «автомобильный» объект инфраструктуры. Рядом с деревней Николо-Хованское построен шестиэтажный наземный паркинг в рамках проекта «Саларьево Парк». Автостоянка достигает в площади более 11 тыс. кв. м. Паркинг оснащен двумя рампами, а также лифтом грузоподъемностью 630 кг.
Дороги
С 2012 года в Новой Москве построили свыше 320 км дорог. Во II квартале 2022 года завершено строительство участка дороги в поселке Коммунарка. Протяженность новой дороги – 1,7 км. Этот участок значительно улучшит улично-дорожную сеть в поселке Коммунарка и, в частности, облегчит доступ к строящемуся здесь масштабному административно-деловому центру (АДЦ).
Коммунарка станет своеобразным центром Новой Москвы, поэтому дорогам здесь уделяется большое внимание. Проект развития улично-дорожной сети предусматривает также реконструкцию участка Калужского шоссе длиной более 470 метров. Помимо этого, в районе Калужского шоссе на бульваре Мечникова построят три путепровода, проложат новые тротуары и инженерные коммуникации. Также во II квартале был продлен Юдинский бульвар от пересечения с бульваром Мечникова до Калужского шоссе. Все эти улучшения позволят автомобилистам и общественному транспорту быстрее добираться до будущего административного центра Новой Москвы.
Жилье
В юбилейный год развития Новой Москвы власти подсчитали общее количество жилых квадратных метров, которые были построены за это время на присоединенных к столице территориях. В общей сложности за это время застройщики возвели здесь жилье площадью 20 млн кв. м.
Во II квартале девелоперы завершили строительство корпусов во многих масштабных комплексах в Новой Москве. Так, новый корпус появился в ЖК «Середневский лес». В ЖК «Солнцево парк» ввели здание с 345 апартаментами. По три корпуса построили в ЖК «Первый Московский» и ЖК «Алхимово». Завершено строительство очередного корпуса в жилом комплексе «Медовая долина» и в ЖК «Борисоглебское».
Застройщик ГК «А101» получил разрешение на ввод в эксплуатацию двух корпусов в северной части ЖК «Скандинавия». В них насчитывается 616 квартир, причем в трети из них есть помещение, которое можно использовать в качестве кладовой, гардеробной или мастерской.
«Сейчас можно признать, что проект Новой Москвы оказался весьма успешным, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Бюджетные ассигнования составляют только пятую часть от общего объема вложенных в развитие этих территорий средств, тогда как 80% – это инвестиции застройщиков и других бизнесменов. При этом спрос на жилье в Новой Москве устойчиво высокий, и уже очевидно, что люди приезжают сюда не только из-за доступных цен на квартиры, но и благодаря особенной семейной атмосфере, а также ради новой инфраструктуры, качественной городской среды и, конечно, экологии».
В феврале зафиксирован самый резкий рост средней стоимости квадратного метра на рынке массовых новостроек Москвы по меньшей мере с 2014 года. За месяц квадратный метр подорожал на 5% и достиг в цене 281 тыс. рублей, подсчитали аналитики компании «Метриум». При этом все типы квартир по количеству комнат обновили исторические рекорды по своей средней стоимости.
В феврале средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы выросла до 281 тыс. рублей. Между тем, еще в январе этот показатель составлял 261 тыс. рублей. Таким образом, только за один месяц удельная стоимость новостроек комфорт- и эконом-класса в Москве поднялась на 5% или на 20 тыс. рублей.
Это самый резкий месячный рост показателя за всю историю наблюдения за рынком компании «Метриум», которая работает в Московском регионе десять лет. Предыдущий максимум ценового всплеска был зафиксирован в 2014 году. Тогда в марте средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы увеличилась на 4,8% – со 144 тыс. до 151 тыс. рублей. В среднем каждый месяц массовые новостройки Москвы дорожали последние десять лет примерно на 0,7%.
В последующие годы резкий рост цен на новостройки часто совпадал по времени с девальвацией рубля. Так, повышение курса доллара с 56 рублей до 65 рублей в декабре 2014 года и январе 2015 года привело к росту средней стоимости квадратного метра на 3,6% в тот же период. В январе 2016 года 12-процентная девальвация рубля (рост курса доллара с 70 рублей до 77 рублей) спровоцировала повышение цен на массовые новостройки за месяц на 2%, хотя в предыдущие полгода они только снижались. Рост курса доллара в марте 2020 года на 15% (с 64 рублей до 74 рублей) отразился в повышении стоимости квадратного метра на 2,3%. Плавная девальвация рубля в июле-октябре 2020 года привела к росту цен на массовые новостройки на 4,1% в сентябре и еще на 4,5% в октябре того же года.
«Курс валют – это своеобразный индикатор прогноза инфляции, поэтому девелоперы обращают на него внимание при формировании политики ценообразования, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Ослабление рубля обычно ускоряет рост цен в экономике, так как дорожают многие импортные товары, от стоимости которых косвенно зависит всё. И эти ожидания закономерно отражаются в ценах. Однако сейчас многие застройщики стараются вести сдержанную ценовую политику, стремясь привлечь клиентов, и выделяясь тем самым на фоне конкурентов. К тому же у покупателей есть альтернатива – апартаменты, которые примерно на 20-30% доступнее, чем аналогичные по качеству комплексы с квартирами».
На фоне повышения цен обновили исторические максимумы и показатели средней стоимости разных типов квартир в массовых новостройках Москвы. Так, впервые за отметку в 8 млн рублей перешла средняя стоимость студий. За месяц они подорожали на 4,3% и достигли 8,2 млн рублей. Впервые дороже 11 млн рублей стоят однокомнатные квартиры, чья стоимость увеличилась за месяц на 5,6% и составила 11,6 млн рублей. Двухкомнатные квартиры подорожали до 16,3 млн рублей против 15,5 млн месяцем ранее, то есть на 5,2%. Больше 21 млн теперь обойдется средняя трехкомнатная квартира в массовых новостройках. За месяц её стоимость увеличилась на 5,3%.
«Резкий рост цен в феврале обусловлен многими факторами, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – С одной стороны, мы наблюдали высокий спрос в течение месяца, который привел к сокращению в продаже наиболее доступных вариантов жилья, что повлияло на рост средних расценок. С другой стороны, многие застройщики поспешили отреагировать на девальвацию рубля в конце февраля резким ростом цен, связанным со всплеском инвестиционной активности на фоне нестабильности в экономике и политике. Ретроспектива показывает, что часто после резких всплесков курса валют цены на жилье ведут себя похожим образом: сначала растут, а потом стабилизируются. Исключением, пожалуй, стал только 2021 год, когда цены росли под влиянием не валютного рынка, а иных факторов, таких как повышение себестоимости строительства и льготная ипотека».
Источник: «Метриум»
В квартирах с отделкой в московских новостройках комфорт- и бизнес-класса средняя стоимость квадратного метра выросла за год на 29–50%, подсчитали аналитики компании «Метриум». Это больше, чем в квартирах без отделки соответствующих сегментов рынка. В комфорт-классе средняя стоимость квадратного метра в квартирах с отделкой составила 256 тыс. рублей, а в бизнес-классе – 470 тыс. рублей.
В феврале 2021 года средняя стоимость квартиры с отделкой в массовых (эконом- и комфорт-класса) новостройках Москвы составила 256 тыс. рублей за кв. м. Между тем в аналогичный период 2020 года такое жилье можно было приобрести в среднем за 199 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, за 12 месяцев квартиры в массовых новостройках Москвы с отделкой от застройщика подорожали на 29%.
Между тем квартиры без отделки тоже выросли в цене, но в меньшей мере. Если сейчас они продаются в среднем по 273 тыс. рублей за кв. м, то год назад они обходились в 216 тыс. рублей за кв. м. Итого, жилье без отделки подорожало на 27%.
Средняя цена квадратного метра в квартирах с предчистовой отделкой (white box) за год увеличилась с 240 тыс. до 283 тыс. рублей за кв. м, то есть на 18%.
«Квартиры с отделкой стали популярной опцией у покупателей московских новостроек, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Сейчас застройщики предлагают довольно сложные дизайнерские решения, оснащают квартиры современными коммуникациями, осветительной и санитарной техникой. За прошедший год себестоимость отделочных работ заметно возросла, что не могло не сказаться на расценках на такие квартиры. В нашем комплексе мы предлагаем два пакета отделочных решений: “бизнес” и более доступный по цене “комфорт”».
Источник: Метриум»
В жилых комплексах бизнес-класса в Москве наблюдались такие же тенденции. За 2021 год квартиры с отделкой в новостройках бизнес-класса в Москве стали дороже на 50%. Если в феврале средняя стоимость квадратного метра в них составляла 314 тыс. рублей, то в конце февраля этот показатель вырос до 470 тыс. рублей.
Квартиры с другими опциями готовности в новостройках бизнес-класса в столице подорожали не столь же заметно. Так, квартира без отделки в феврале 2021 года продавалась в среднем по 299 тыс. рублей за кв. м. Сейчас такое жилье можно приобрести в среднем за 388 тыс. рублей за кв. м. Соответственно, за год квартиры без отделки выросли в цене на 30%.
Новостройки с предчистовой отделкой (white box) также подорожали. В феврале их стоимость составила 297 тыс. рублей за кв. м, а в феврале 2021 года – 371 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, цена квартир с отделкой white box увеличилась на 25%.
«Как показывает практика, спросом пользуются все возможные варианты отделки, равно как и квартиры без неё, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Однако на фоне снижения ипотечных ставок в 2020-2021 всё больше клиентов стремились приобрести жилье с готовым ремонтом, чтобы не тратить время и средства на самостоятельный поиск дизайнера, закупку строительных материалов, контроль мастеров. Квартира с отделкой фактически стала пакетным предложением, которым удобно воспользоваться тем, кто привлекает ипотечный кредит. Возможно, именно поэтому они дорожали быстрее, чем другие варианты жилья».
«Увеличение средней цены квартир с отделкой связно отчасти и с изменением структуры предложения, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В новых проектах в 2020-2021 годах стартовый уровень цен был заметно выше, чем во многих других комплексах, продажи в которых открылись 3-5 лет назад. И именно в новых проектах девелоперы чаще предлагали жилье с полной или предчистовой отделкой, так как спрос на эти опции заметно увеличился. Помимо этого, повышение расценок на жилье с отделкой отчасти связано с заметным ростом себестоимости строительства, которая затронула отделочные материалы и работы».
Источник: «Метриум»