Самара лидирует по объему сделок со складской недвижимостью в регионах России
В I полугодии 2022 г. совокупный объем сделок в сегменте складской недвижимости в регионах составил 271 тыс. кв. м, что на 35% ниже результата за первое полугодие 2021 г., а также двукратно уступает значению первого полугодия 2020 г. По объему сделок лидирует Самара – 111 508 кв. м площадей, далее следуют Екатеринбург (92 619 кв. м), Тверь (27 167 кв. м), Новосибирск (19 975 кв. м), Нижний Новгород (8 720 кв. м).
В отличие от 2021 г., когда ключевыми драйверами спроса выступили игроки рынка e-commerce (66%), в I полугодии 2022 г. первое место по объему спроса заняли компании, специализирующиеся на розничной офлайн-торговле — их доля составила 69%. В свою очередь, онлайн-ритейлеры сместились на третье место и в совокупном объеме спроса сформировали 6%. Это свидетельствует о том, что компании электронной коммерции временно скорректировали планы по развитию в регионах России, в то время как продуктовый ритейл, напротив, наращивает темпы региональной экспансии.
Если в 2021 г. доля сделок купли-продажи в совокупном объеме составляла всего 5%, то в первом полугодии 2022 г. данный показатель приблизился к своим среднерыночным значениям 2019-2020 гг. и достиг отметки в 37%.
Распределение спроса по регионам
Предложение
По итогам I полугодия 2022 г. объем нового строительства в регионах составил 228 тыс. кв. м, что в два раза меньше, чем в I полугодии 2022 г. Снижение объемов ввода обусловлено корректировкой сроков строительства заявленных проектов на фоне текущей ситуации. Помимо этого, некоторые клиенты вступили в повторный диалог с девелоперами касательно условий реализации объектов built-to-suit, сделки по которым были закрыты в течение 2021 г. и начале 2022 г., что оказало непосредственное влияние на показатель ввода.
По объему реализованных проектов в I полугодии 2022 г. лидируют Екатеринбург и Казань - 63 тыс. кв. м и 50 тыс. кв. м соответственно. По итогам 2022 г. совокупный объем ввода складских помещений в регионах России может достичь 831 тыс. кв. м, из которых 64% представлены складскими комплексами, реализуемыми под конечного пользователя.
Новое строительство в региональных городах
Вакантность и ставки аренды
В I полугодии 2022 г. уровень вакантности в сегменте складов в регионах России составил 2,7%, что на 0,2 п.п. выше по сравнению с концом 2021 г. Наибольшая доля свободных площадей зафиксирована во Владивостоке (9,1%), Самаре (8,5%) и Челябинске (8,1%).
Средневзвешенная ставка аренды на качественные складские площади по итогам первого полугодия 2022 г. составила 4 670 руб./кв. м/год. Несмотря на снижение показателей спроса, собственники пока не готовы корректировать ставки аренды. Однако на фоне стагнации рынка и возникновения скрытой вакансии вполне вероятно, что динамика ставок аренды изменится, и уже во втором полугодии 2022 г. мы будем наблюдать снижение показателей.
Наибольшие ставки аренды на складские помещения по итогам первого полугодия 2022 г. были зафиксированы в таких городах, как Владивосток (5 250 руб./кв. м/год), Воронеж (5 200 руб./кв. м/год), а также Ростов-на-Дону (5 020 руб./кв. м/год). Стоит отметить, что на региональном рынке объем доступного свободного предложения в существующих складах остается на сравнительно невысоком уровне, в результате чего ставки аренды могут отражать запрашиваемые условия по единичным предложениям в каждом из регионов, нежели среднюю ставку с учетом заполненных объектов.
Распределение свободных площадей и уровня вакантности по городам
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers: «Геополитическая и экономическая ситуация оказала непосредственное влияние на рынок складской недвижимости в регионах по итогам первого полугодия 2022 г. Из новых тенденций, в первую очередь, стоит отметить растущие объемы субаренды, которые на конец первого полугодия 2022 г. насчитывают порядка 250 тыс. кв. м. Регионами-лидерами по предложению площадей в субаренду являются Екатеринбург (43 660 кв. м), Самара (28 740 кв. м) и Ростов-на-Дону (20 180 кв. м). Изменение логистических цепочек и, как следствие, временные перебои с поставкой зарубежных товаров может повлиять на распределение складских мощностей в регионах России в долгосрочной перспективе. Вполне вероятно, что уже в следующем году мы будем наблюдать образование новых логистических хабов вокруг новых центров поставок».
В мае аналитики «Метриум» продолжили фиксировать снижение активности покупателей жилья в столице на основе данных Росреестра Москвы. заметнее всего упал спрос на вторичное жилье – на 45%, а число договоров долевого участия сократилось на 31% относительно мая 2021 года. Ипотечные сделки также снизились на 40%.
В мае участники долевого строительства, по данным Росреестра Москвы, заключили 4,9 тыс. ДДУ, что на 31% меньше, чем в мае 2021 года. Впрочем, в апреле 2022 года спрос на строящееся жилье в Москве оказался ниже на 36%, чем в апреле 2021 года, то есть наблюдается небольшая положительная динамика в годовом измерении.
По сравнению с апрелем 2022 года, когда было заключено 5,2 тыс. ДДУ, майское число сделок ниже на 7%, тогда как в апреле спрос на новостройки в Москве относительно марта обвалился на 45%.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке ипотеки наблюдалась другая динамика. В мае заемщики получили почти 5,9 тыс. кредитов на покупку нового и вторичного жилья, тогда как в мае 2021 года Росреестр Москвы зафиксировал почти 9,9 тыс. ипотечных сделок. Таким образом, в годовом измерении спрос на кредит упал на 40%. Для сравнения: в апреле в столице заключили на 38% меньше сделок, чем в апреле 2021 года
Относительно апреля 2022 года, когда было зарегистрировано 8 тыс. кредитов, спрос на ипотеку в мае сократился на 26%. Между тем в апреле относительно марта динамика была хуже – тогда банки выдали на 35% кредитов меньше, чем в марте.
«Сейчас мы наблюдаем реакцию покупателей на кризис, а также на первые меры поддержки властей, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В мае вышли на финальные этапы сделок те немногие покупатели, которые остались на рынке в марте-апреле. Поэтому пока рано судить о долгосрочном значении майской статистики. Немалое значение имело и быстрое улучшение условий кредитования, которое стимулировало покупателей откладывать сделку в ожидании еще более выгодных условий. Полагаю, уже июньские данные по продажам будут значительно лучше».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Самый резкий спад зафиксирован на вторичном рынке жилья в Москве. В мае зарегистрировано 7,3 тыс. договоров купли-продажи вторичных квартир, а также жилья в готовых новостройках, что на 45% меньше, чем в мае 2021 года, и на 37% меньше, чем в апреле 2022 года.
Динамика вторичного рынка в мае ухудшилась. В апреле в годовом выражении число вторичных сделок было только на 34% меньше, чем в апреле 2021 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«В отличие от резкого падения спроса в период пандемии в 2020 году, теперь нас ожидает более длительный период восстановления покупательской активности, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Сейчас клиентов удерживает от заключения сделки масса факторов, причем преимущественно не связанных с рынком жилья. Впрочем, май никогда не был самым показательным месяцем для анализа спроса, как и другие отпускные периоды. По-настоящему понятная картина откроется только осенью, когда станет понятен масштаб текущих процессов в экономике».
Показатели спроса на клубный формат новостроек за последний год не опускаются ниже 50 тыс. кв. м реализованных площадей, что говорит о стабильном интересе со стороны покупателей на небольшие дома точечной застройки. Если говорить о предыдущих периодах, то мы фиксировали стабильный рост спроса, начиная с середины 2020 года. По итогам 2021 г. суммарный объем сделок в данном сегменте составил 234 тыс. кв. м, что на 43% превышает показатели 2020 г. и на 78% - показатели 2019 г. В I квартале 2022 г. объем сделок составил 58 тыс. кв. м, что на 10% больше, чем в I квартале 2021 г.
Рост интереса к клубным домам объясняется прежде всего нехваткой инвестиционных форматов недвижимости на рынке. Клиенты, понимая потенциал роста цен в проектах с небольшим количество квартир или апартаментов, а также минимальную конкуренцию при дальнейшей сдаче в аренду или перепродаже, предпочитают для покупки именно такой формат недвижимости. А на фоне появления все больше проектов комплексного развития территории, который не дает такую потенциальную прибыль на выходе из проекта или сдаче в аренду, клубный формат становится все более привлекательным для инвесторов.
В настоящее время на рынке клубных домов наметился дефицит: в общей структуре предложения клубные дома составляют всего 3%, тогда как в структуре спроса за I квартал 2022 г. доля клубных лотов составила около 6%. Статистика говорит о продолжении роста дефицита данного продукта. Превалирующая часть проектов в экспозиции находится на высокой стадии строительства либо уже сданы в эксплуатацию. Новых проектов выходит все меньше и меньше.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «В последние годы мы фиксируем рост интереса клиентов к клубному формату – в первую очередь, за счет приватности, ценность которой так остро ощутили жители больших городов в период пандемии. В то же время мы наблюдаем увеличение дефицита предложения в элит-сегменте, который на фоне сокращения девелоперской активности в среднесрочной перспективе будет еще больше. Растущий дефицит может привести к существенному росту цен на недвижимость клубного формата».
Динамика объема спроса по зарегистрированным ДДУ
В настоящее время не существует единых критериев для отнесения новостройки к клубному формату, в связи с чем присвоение подобного статуса остается вопросом позиционирования застройщиком. В текущей экспозиции на рынке Москвы в «старых» границах представлен 41 проект клубного формата от комфорт- до элит-класса.
Среди характеристик, объединяющих все клубные дома, в первую очередь, выделяется их небольшой размер: в большинстве случаев клубные дома представлены точечной застройкой общей площадью до 20 тыс. кв. м. Количество квартир и апартаментов в большей части проектов не превышает 200 лотов. Среднее количество этажей в подобных проектах – 10. Большая часть клубных домов расположена в центральной части Москвы: 26 из 41 дома в текущей экспозиции сконцентрированы в ЦАО.
В текущем предложении под статусом «клубный дом» объединены проекты, предлагающие покупателю уникальные архитектурные решения – как в формате нового строительства, так и в формате реконструкции исторических особняков. Например, апарт-комплекс Vernissage от застройщика Ziggurat Development спроектирован в стиле ар-деко. Другой пример - жилой комплекс «Дом с Атлантами» от «ВМС Девелопмент» является реконструкцией объекта культурного наследия 1882 года постройки.
Помимо архитектуры большое внимание уделяется наполнению клубных домов: большая часть клубных домов в текущем предложении имеет расширенные лобби с отделкой из натуральных материалов. Например, оформление трех лобби в проекте Artisan от USM Development выполнено калькуттским мрамором, латунью и деревом. В апарт-комплексе Monodom Family от Sun Development отделка просторных входных групп выполнена из высококачественных материалов в соответствии с дизайн-проектом творческого производственного объединения PRIDE.
В позиционировании клубных домов зачастую используются такие атрибуты как «приватность», «спокойствие», «тишина», что подчеркивает уникальность формата для крупного города. Клубные дома нередко включают закрытые дворы: например, проект Turandot Residences от Valartis оборудован собственным садом для медитаций. Проектом Woods от застройщика AB Development помимо приватного двора предусмотрено собственное поле для гольфа.
Текущее предложение квартир и апартаментов клубного формата составляет 74,2 тыс. кв. м или 832 лота. Наибольшее количество лотов – 132 апартамента – представлено в «Клубном доме в Рублево» от СЗ «Универсаль».
Своим масштабом выделяется дом Chkalov от Ikon Development (20,8 тыс. кв. м или 396 лотов, согласно ПД), расположенный на первой линии Садового кольца: архитектура дома разработана лондонским дизайнером Martin Hulbert, для будущих жителей дома предусмотрены сервисные услуги. Напротив, самым небольшим по площади является клубный дом «Пречистенка 8» от застройщика Insolver (1,3 тыс. кв. м): дом является реконструкцией особняка XVII в., проектом предусмотрено всего 8 апартаментов.
Наибольшая доля предложения приходится на элит-класс (36%), сопоставимая доля (31%) приходится на премиум-класс. В разбивке по типу помещения преобладают апартаменты – 72% от общего объема предложения, доля квартир составляет лишь 28%.
Структура предложения клубных домов по классу
Структура предложения клубных домов по типу помещения
Средневзвешенная цена составляет 918 тыс. руб./кв. м. Средний бюджет предложения – 80,7 млн руб. Минимальный бюджет представлен в проекте «Менжинского 30» составляет 4,9 млн руб. за апартамент 26,9 кв. м. Наибольший бюджет предложения – 1,7 млрд руб. за пентхаус площадью 392 кв. м – представлен в проекте «Клубный дом в Газетном». Всего дом включает 17 апартаментов.
Превалирующая доля квартир и апартаментов в текущем предложении представлена без отделки – 64%. В чистовой отделке представлено лишь 11% лотов.
Структура предложения клубных домов по типу отделки
Карта клубных домов в текущем предложении
(нумерация проектов на карте совпадает с нумерацией в таблице)
Текущее предложение на рынке клубных домов
|
№ |
Проект |
Девелопер |
Тип |
Срок сдачи |
Кол-во лотов в проекте, шт. |
Кол-во лотов в экспозиции, шт. |
Средневзв. цена, |
|
комфорт-класс |
|||||||
|
3 |
Менжинского 30 |
АЛВЕК |
Апартаменты |
II кв. 2023 |
189 |
23 |
201 155 |
|
4 |
Клубный дом "Октябрь" |
АЛВЕК |
Апартаменты |
IV кв. 2022 |
400 |
61 |
234 687 |
|
32 |
Расцветай в Люблино |
ГК «Расцветай» |
Квартиры |
III кв. 2022 |
112 |
3 |
326 642 |
|
бизнес-класс |
|||||||
|
1 |
Клубный дом Рублево |
СЗ «Универсаль» |
Апартаменты |
II кв. 2022 |
164 |
132 |
285 710 |
|
2 |
Парк Плаза |
HITECH DEVELOPMENT |
Апартаменты |
II кв. 2022 |
32 |
10 |
214 681 |
|
5 |
Verdi |
Glincom |
Апартаменты |
IV кв. 2023 |
107 |
19 |
396 264 |
|
6 |
DIN HAUS |
Phoenix |
Апартаменты |
II кв. 2022 |
46 |
9 |
524 488 |
|
12 |
Dialog |
Центр-Инвест |
Квартиры |
III кв. 2022 |
210 |
20 |
638 447 |
|
25 |
Chkalov |
Ikon Development |
Апартаменты |
IV кв. 2022 |
396 |
49 |
776 509 |
|
30 |
Клубный дом на Рогожском |
СпектрСтрой |
Апартаменты |
Сдан ГК |
27 |
2 |
595 091 |
|
31 |
Monodom Family |
Sun Development |
Апартаменты |
II кв. 2022 |
160 |
6 |
313 023 |
|
34 |
logos |
Sense |
Апартаменты |
III кв. 2024 |
255 |
24 |
506 376 |
|
35 |
Residence Hall Шаболовский |
ГК «Новая Жизнь» |
Апартаменты |
II кв. 2022 |
90 |
27 |
663 389 |
|
41 |
Концепт House |
Концепт Инвест |
Квартиры |
Сдан ГК |
101 |
1 |
230 914 |
|
премиум-класс |
|||||||
|
7 |
GloraX Aura Белорусская |
GloraX |
Апартаменты |
III кв. 2024 |
174 |
125 |
634 233 |
|
8 |
MAISON ROUGE |
Hutton Development |
Апартаменты |
Сдан ГК |
38 |
1 |
900 000 |
|
9 |
Fantastic House |
СЗ «Полинессо» |
Квартиры |
Сдан ГК |
24 |
1 |
1 725 000 |
|
10 |
Долгоруковская 25 |
БЭЛ Девелопмент |
Апартаменты |
Сдан ГК |
42 |
13 |
1 400 681 |
|
11 |
Sole Hills |
«Еврофармакол» |
Апартаменты |
IV кв. 2023 |
108 |
73 |
550 000 |
|
13 |
RestART |
Restart |
Апартаменты |
III кв. 2022 |
32 |
32 |
1 161 191 |
|
21 |
Маросейка 11 |
СК Маросейка 11 |
Квартиры |
Сдан ГК |
33 |
1 |
- |
|
22 |
LUMIN |
Hutton Development |
Апартаменты |
IV кв. 2022 |
54 |
21 |
961 656 |
|
28 |
BOGENHOUSE |
Lexion Development |
Апартаменты |
Сдан ГК |
43 |
3 |
1 500 000 |
|
29 |
Клубный дом на Котельнической набережной |
Русский монолит |
Квартиры |
Сдан ГК |
140 |
2 |
1 161 244 |
|
33 |
Vernissage |
Ziggurat Development |
Апартаменты |
II кв. 2024 |
26 |
12 |
566 945 |
|
36 |
Данилов дом |
СМУ-6 |
Апартаменты |
Сдан ГК |
30 |
2 |
550 000 |
|
37 |
Magnum |
Magnum Development |
Апартаменты |
Сдан ГК |
44 |
8 |
1 088 656 |
|
элит-класс |
|||||||
|
14 |
Клубный дом Turgenev |
НеоСтрой |
Квартиры |
IV кв. 2022 |
93 |
4 |
1 541 967 |
|
15 |
Клубный дом в Газетном |
Актив-Центр |
Апартаменты |
II кв. 2022 |
17 |
8 |
2 977 056 |
|
16 |
Turandot Residences |
Valartis |
Апартаменты |
Сдан ГК |
62 |
19 |
1 070 891 |
|
17 |
Artisan |
Valartis |
Квартиры |
Сдан ГК |
39 |
9 |
1 455 078 |
|
18 |
Пречистенка 8 |
Insolver |
Апартаменты |
Сдан ГК |
8 |
4 |
- |
|
19 |
MOSS Apartments |
ГК Adwill |
Апартаменты |
Сдан ГК |
13 |
4 |
1 070 817 |
|
20 |
Чистые Пруды |
Sminex |
Квартиры |
II кв. 2025 |
31 |
25 |
2 175 914 |
|
23 |
Дом с Атлантами |
ВМС Девелопмент |
Квартиры |
II кв. 2022 |
19 |
3 |
1 595 708 |
|
24 |
Тессинский, 1 |
Insigma |
Квартиры |
IV кв. 2022 |
71 |
30 |
1 250 078 |
|
26 |
Cloud Nine |
Vesper |
Кв/ап |
I кв. 2022 |
38 |
1 |
1 800 000 |
|
27 |
Mon Cher |
Capital Group |
Апартаменты |
Сдан ГК |
30 |
3 |
647 780 |
|
38 |
Пироговская, 14 |
Elbert Development |
Апартаменты |
II кв. 2022 |
53 |
5 |
- |
|
39 |
Astris |
USM Development |
Апартаменты |
II кв. 2022 |
50 |
9 |
- |
|
40 |
Woods |
AB Development |
Квартиры |
II кв. 2024 |
54 |
28 |
1 213 658 |