Самара лидирует по объему сделок со складской недвижимостью в регионах России
В I полугодии 2022 г. совокупный объем сделок в сегменте складской недвижимости в регионах составил 271 тыс. кв. м, что на 35% ниже результата за первое полугодие 2021 г., а также двукратно уступает значению первого полугодия 2020 г. По объему сделок лидирует Самара – 111 508 кв. м площадей, далее следуют Екатеринбург (92 619 кв. м), Тверь (27 167 кв. м), Новосибирск (19 975 кв. м), Нижний Новгород (8 720 кв. м).
В отличие от 2021 г., когда ключевыми драйверами спроса выступили игроки рынка e-commerce (66%), в I полугодии 2022 г. первое место по объему спроса заняли компании, специализирующиеся на розничной офлайн-торговле — их доля составила 69%. В свою очередь, онлайн-ритейлеры сместились на третье место и в совокупном объеме спроса сформировали 6%. Это свидетельствует о том, что компании электронной коммерции временно скорректировали планы по развитию в регионах России, в то время как продуктовый ритейл, напротив, наращивает темпы региональной экспансии.
Если в 2021 г. доля сделок купли-продажи в совокупном объеме составляла всего 5%, то в первом полугодии 2022 г. данный показатель приблизился к своим среднерыночным значениям 2019-2020 гг. и достиг отметки в 37%.
Распределение спроса по регионам
Предложение
По итогам I полугодия 2022 г. объем нового строительства в регионах составил 228 тыс. кв. м, что в два раза меньше, чем в I полугодии 2022 г. Снижение объемов ввода обусловлено корректировкой сроков строительства заявленных проектов на фоне текущей ситуации. Помимо этого, некоторые клиенты вступили в повторный диалог с девелоперами касательно условий реализации объектов built-to-suit, сделки по которым были закрыты в течение 2021 г. и начале 2022 г., что оказало непосредственное влияние на показатель ввода.
По объему реализованных проектов в I полугодии 2022 г. лидируют Екатеринбург и Казань - 63 тыс. кв. м и 50 тыс. кв. м соответственно. По итогам 2022 г. совокупный объем ввода складских помещений в регионах России может достичь 831 тыс. кв. м, из которых 64% представлены складскими комплексами, реализуемыми под конечного пользователя.
Новое строительство в региональных городах
Вакантность и ставки аренды
В I полугодии 2022 г. уровень вакантности в сегменте складов в регионах России составил 2,7%, что на 0,2 п.п. выше по сравнению с концом 2021 г. Наибольшая доля свободных площадей зафиксирована во Владивостоке (9,1%), Самаре (8,5%) и Челябинске (8,1%).
Средневзвешенная ставка аренды на качественные складские площади по итогам первого полугодия 2022 г. составила 4 670 руб./кв. м/год. Несмотря на снижение показателей спроса, собственники пока не готовы корректировать ставки аренды. Однако на фоне стагнации рынка и возникновения скрытой вакансии вполне вероятно, что динамика ставок аренды изменится, и уже во втором полугодии 2022 г. мы будем наблюдать снижение показателей.
Наибольшие ставки аренды на складские помещения по итогам первого полугодия 2022 г. были зафиксированы в таких городах, как Владивосток (5 250 руб./кв. м/год), Воронеж (5 200 руб./кв. м/год), а также Ростов-на-Дону (5 020 руб./кв. м/год). Стоит отметить, что на региональном рынке объем доступного свободного предложения в существующих складах остается на сравнительно невысоком уровне, в результате чего ставки аренды могут отражать запрашиваемые условия по единичным предложениям в каждом из регионов, нежели среднюю ставку с учетом заполненных объектов.
Распределение свободных площадей и уровня вакантности по городам
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers: «Геополитическая и экономическая ситуация оказала непосредственное влияние на рынок складской недвижимости в регионах по итогам первого полугодия 2022 г. Из новых тенденций, в первую очередь, стоит отметить растущие объемы субаренды, которые на конец первого полугодия 2022 г. насчитывают порядка 250 тыс. кв. м. Регионами-лидерами по предложению площадей в субаренду являются Екатеринбург (43 660 кв. м), Самара (28 740 кв. м) и Ростов-на-Дону (20 180 кв. м). Изменение логистических цепочек и, как следствие, временные перебои с поставкой зарубежных товаров может повлиять на распределение складских мощностей в регионах России в долгосрочной перспективе. Вполне вероятно, что уже в следующем году мы будем наблюдать образование новых логистических хабов вокруг новых центров поставок».
Объем складских площадей в Москве и Санкт-Петербурге, которые занимают ТОП-10 игроков рынка 3PL-услуг, составляет 1,99 млн кв. м – это 8,5% от общего объема складов в этих городах. Сейчас спрос на такие услуги возрастает со стороны компаний, на которых наиболее существенно отразилось изменение логистических цепочек. Они могут отказаться от части арендуемых напрямую складских помещений, передав эти функции сторонним исполнителям, таким образом нивелируя риски простоя незаполненных товарами площадей.
3PL (Third-party logistics)— комплексный логический аутсорсинг, предполагающий доставку, хранение, обработку и управление запасами, комплектацию заказов и доставку конечным потребителям.
Рейтинг 10 ведущих игроков рынка 3PL-услуг в Москве и Санкт-Петербурге возглавляет компания FM Logistic – она занимает 508 тыс. кв. м площадей, ее основными клиентами являются «М-Видео», «Магнит», «Лента», «Ашан», «Леруа Мерлен» и т. д. На втором месте Tab Logix, которая занимает 411 тыс. кв. м площадей. На третьем месте компания 20А (200 тыс. кв. м площадей).
Распределение ключевых 3PL-операторов по объему складских мощностей в Москве и Санкт-Петербурге
Источник: Nikoliers
Коммерческие условия на складские услуги
По итогам первой половины 2022 г. мы не отмечаем сильного роста цен на услуги 3PL-операторов. В сравнении с концом 2021 году увеличилась верхняя граница стоимости услуг по погрузке/разгрузке на 20 рублей за европоддона (14%).
|
Регионы |
Хранение, руб./ |
Погрузка/Разгрузка (механизированная), руб./европоддон* |
Упаковка, руб./коробка* |
|
|
Москва, |
19-20 |
110-160 |
9-15 |
* Включая НДС
В целом по исследуемым регионам зафиксированы следующие диапазоны коммерческих условий на ключевые услуги 3PL-операторов:
- Хранение: 19-20 руб./европаллето место за сутки.
- механические погрузочно-разгрузочные работы: 110-160 руб./европоддон;
- комплектация и упаковка заказа: 9-15 руб./коробка.
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers: «Услуги 3PL-операторов становятся все более актуальны - текущая ситуация на рынке логистики в той или иной степени затронула многие бизнес-отрасли. В связи с этим сейчас сложно однозначно выбрать перечень сегментов, со стороны которых наиболее ярко выражен интерес к подобному формату. Однако, мы наблюдаем повышенную заинтересованность среди FMCG-компаний, а также ритейлеров из сферы fashion-индустрии. Среди текущих пользователей услуг 3PL-операторов также наблюдается сокращение занимаемых площадей, но на их место приходят новые резиденты, ранее арендующие классические склады. При этом игроки, которые решат все возникающие вопросы в текущей ситуации, начнут экспансию и будут увеличивать свои мощности, что положительно скажется на спросе».
*В список исследуемых 10 ведущих организаций не были включены логистические компании, основной бизнес которых сосредоточен на транспортных услугах (DHL, DPD, Деловые линии, ПЭК, СДЭК и др.), а также центры выполнения заказов, разработанные ключевыми торговыми площадками электронной коммерции в России (Ozon, Wildberries , Яндекс Маркет, СберМаркет).
В мае 2022 года доля квартир с предчистовой отделкой в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве впервые достигла 20% от общего объема предложения жилья в этом сегменте, подсчитали аналитики «Метриум». Только за последний месяц их количество увеличилось на 21%, а по сравнению с маем 2021 года – в 2 раза.
В мае 2022 года московские застройщики продавали на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса 16,7 тыс. квартир. Из них 3,4 тыс. квартир предлагались с предчистовой отделкой (white box), которая предполагает возведение межкомнатных перегородок, прокладку коммуникаций (электричество, водоснабжение), штукатурку, шпатлевку стен и потолка, устройство черновой стяжки пола.
Между тем, в апреле таких квартир было 2,8 тыс., а в мае 2021 года – 1,6 тыс. Таким образом, только за месяц их число увеличилось на 21%, а за год – в 2 раза. Квартиры в формате white box с февраля 2022 года начали вытеснять квартиры без отделки, которые долго преобладали на рынке. В мае доля последних составила 19%. Большая часть новостроек сейчас в этом сегменте предлагается с полной отделкой (61%).
«Отделка в формате white box позволяет покупателям избежать самого трудоемкого и затратного чернового этапа работ, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine). – В то же время клиент сможет выбрать наиболее подходящие дизайнерские решения в отделке помещений. При этом квартиры с white box при прочих равных будут доступнее, чем жилье под ключ, то есть их выбирают еще и из соображений относительной экономии. В частности, в нашем апарт-комплексе Clementine мы предусмотрели предчистовую отделку во всех помещениях. Более того, по запросу клиента можем провести финишную отделку выбранного апартамента. В ЖК “Любовь и голуби” все квартиры и апартаменты сдаются с отделкой white box. В текущих условиях предложение квартир с предчистовой отделкой может увеличиваться и дальше».
«В текущих условиях жилье с отделкой вновь может стать редким явлением, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Рост себестоимости строительства, сокращение импортных поставок, а также снижение платежеспособности потенциальных покупателей могут заставить девелоперов вновь вернуться к практике продаж черновых квартир. Впрочем, если ипотека станет доступной, этого удастся избежать».
Источник: «Метриум»