Студии в новостройках дорожают быстрее других типов квартир в Новой Москве
Средняя стоимость студий в новостройках Новой Москвы во II квартале 2022 года достигла 7,2 млн рублей, что на 20% больше, чем в такой же период 2021 года. Это самый интенсивный рост цены по сравнению с другими типами квартир на местном рынке новостроек, отмечают аналитики «Метриум». Средняя стоимость квадратного метра в новомосковских студиях впервые превысила 300 тыс. рублей.
Во II квартале 2022 года средняя стоимость студии в новостройках Новой Москвы превысила 7,2 млн рублей. Три месяца назад студию можно было приобрести в среднем за 7,1 млн рублей, а год назад, во II квартале 2021 года, – за 6 млн рублей. Таким образом, за прошедшие три месяца новомосковские студии подорожали на 2,4%, а за 12 месяцев – на 20%.
По темпам прироста средней цены студии остаются самым быстро дорожающим форматом жилья в Новой Москве. Между тем стоимость однокомнатной квартиры в среднем составила во II квартале 9,4 млн рублей, что на 17% больше, чем год назад. Двухкомнатные квартиры продаются за 12,4 млн рублей – прирост за год составил 15%. Трехкомнатные квартиры стоят 15,8 млн рублей, что на 11% больше, чем 12 месяцев назад.
«Студии нередко покупаются или в инвестиционных целях, например, под сдачу в аренду, или в качестве первого жилья и первого серьёзного актива для молодого человека, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Это обусловлено доступностью такого предложения: к примеру, в наших проектах минимальная стоимость студии составляет 6,5 млн рублей. В то же время доля студий не может быть большой, особенно в проектах, ориентированных на семейное проживание, а в ТиНАО большинство проектов именно такие».
Студии в новостройках Новой Москвы также являются самым дорогим жильем в пересчете на стоимость квадратного метра, отмечают аналитики «Метриум». В II квартале этот показатель впервые превысил 300 тыс. рублей, тогда как средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы составляет 223 тыс. рублей. Покупатели однокомнатных квартир в среднем платят за квадратный метр 245 тыс. рублей, двухкомнатных – 211 тыс. рублей, трехкомнатных – 202 тыс. рублей.
«Студии пользуются высоким спросом в Новой Москве в силу особенностей покупательской аудитории на местном рынке, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District). – В Новую Москву часто приезжают молодые и одинокие профессионалы в поисках своего первого жилья, и они выбирают именно студии. Наконец, ипотечные клиенты также приобретают студии, особенно прошедшей весной, когда застройщики активно предлагали дополнительную субсидированную ставку по ипотеке».
Несмотря на рост цен, средняя площадь студий за прошедший год сократилась, отмечают аналитики «Метриум». Сейчас студия в среднем занимает 23,8 кв. м площади, тогда как год назад – 24,6 кв. м. Другие форматы жилья тоже уменьшились за последний год; однокомнатные и двухкомнатные квартиры – на 1 кв. м (до 38,4 кв. м и 58,6 кв. м). Площадь трехкомнатной квартиры сократилась на 3 кв. м (до 77,8 кв. м).
«Доля студий в структуре предложения новостроек заметно растет, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Застройщики делают долгосрочные ставки на такие квартиры в условиях кризиса, снижения доходов населения и повышении себестоимости строительства. При этом потенциальных покупателей у таких квартир много, и все эти факторы приводят к своеобразному “перегреву” этой рыночной ниши. Пока что предпосылок к прекращению этой тенденции нет».
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», в проектах 10 самых успешных девелоперов «старой» Москвы в 2021 году было продано на 22% больше площади, чем в 2020 году. Это обеспечило рост выручки почти на 39%. Объем реализованного лидером рейтинга метража за год увеличился более чем на 42%, а поступления от продажи квартир и апартаментов – на 72%.
В 2021 в новостройках «старой» Москвы с физическими лицами было заключено 69,2 тыс. договоров долевого участия на 3,8 млн кв. м. По сравнению с 2020 годом количество сделок выросло на 11,7%, а проданная площадь – на 12,2%.
На долю проектов от 10 самых успешных девелоперов «старой» Москвы в 2021 году пришлось 64,8% от общего объема сделок в новостройках, что на 3,4% больше, чем год назад. Реализованная площадь в данных комплексах по итогам 2021 года выросла на 22% (до 2,4 млн кв. м.) по сравнению с показателями 2020 года, а выручка – на 38,9% (до 689,5 млрд рублей).
За прошедшие 12 месяцев рейтинг обновился на 30%. Стоит отметить, что в тройку лидеров с 2016 года стабильно входят ГК «ПИК», «ДОНСТРОЙ» и MR Group.
Первое место уже на протяжении 6 лет сохраняет за собой ГК «ПИК». В 2021 году в его проектах было заключено 21,1 тыс. договоров долевого участия на более чем 1 млн кв. м. (27,5% от общего объема проданной площади), что принесло застройщику 243,5 млрд рублей – это больше, чем суммарные поступления от продаж у застройщиков, расположившихся на втором и третьем месте. По сравнению с 2020 годом, количество ДДУ выросло на 50,7%, реализованный метраж – на 42,5%, выручка – на 72,2%. Самые успешные проекты – ЖК «Люблинский парк», «Перовское 2», «Амурский парк».
Второе место занял девелопер «ДОНСТРОЙ». По итогам 2021 года ему удалось заключить 5,9 тыс. ДДУ на 379,5 тыс. кв. м., что обеспечило выручку в размере 134,9 млрд рублей. Относительно показателей 2020 года количество сделок увеличилось на 9,2%, проданная площадь – на 18,9%, поступления от реализации – на 63,1%. Наиболее востребованные проекты застройщика – ЖК «Символ», «Остров», «Событие».
Третье место сохранила за собой компания MR Group. В 2021 году в комплексах данного девелопера было заключено 4,7 тыс. сделок на 258,1 тыс. кв. м., что принесло 88,8 млрд рублей. По сравнению с 2020 годом реализованная площадь выросла на 3,4%, количество сделок осталось практически неизменным, а выручка увеличилась на 42,5%. Самые успешные проекты – ЖК «Метрополия», Mod, Filicity.
«Несмотря на серьезную конкуренцию на первичном рынке, в 2021 году количество наших проектов в рейтингах самых продаваемых новостроек бизнес-класса и премиального сегмента выросло вдвое, – комментирует Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Мы стремимся создавать продукт, который не только полностью соответствует, но и превосходит ожидания клиентов».
Из иных тенденций стоит выделить двукратное увеличение объема реализованной площади у застройщика Seven Suns Development. Кроме того, более чем на треть (39,2%) сократился проданный метраж у компании INGRAD по причине вымывания предложения.
Рейтинг самых успешных девелоперов «старой» Москвы в 2021 году*
|
|
|
Девелопер |
Продано площадей в 2020., тыс. кв. м |
Продано площадей в 2021, тыс. кв. м |
Динамика, % |
Количество заключенных ДДУ в 2021, тыс. ед. |
Выручка в 2021, млрд руб.** |
Доля рынка по проданной площади |
|
1 |
▬ |
ГК ПИК |
733,3 |
1045 |
42,5% |
21,1 |
243,5 |
27,3% |
|
2 |
▬ |
ДОНСТРОЙ |
319,1 |
379,5 |
18,9% |
5,9 |
134,9 |
9,9% |
|
3 |
▬ |
MR Group |
249,6 |
258,1 |
3,4% |
4,7 |
88,8 |
6,7% |
|
4 |
▲ |
ГК Эталон |
121,8 |
127,4 |
4,6% |
2,0 |
38,6 |
3,3% |
|
5 |
▲ |
Seven Suns Development |
61,4 |
124,9 |
в 2 раза |
2,8 |
21,9 |
3,3% |
|
6 |
▼ |
INGRAD |
186,6 |
113,5 |
-39,2% |
1,6 |
40,2 |
3,0% |
|
7 |
▲ |
ГК ФСК |
66,4 |
110 |
65,7% |
1,9 |
39,5 |
2,9% |
|
8 |
▲ |
Tekta Group |
87,3 |
96,3 |
10,3% |
1,5 |
32,6 |
2,5% |
|
9 |
▲ |
ГК Гранель |
58 |
92,9 |
60,2% |
2,2 |
22,4 |
2,4% |
|
10 |
▼ |
ГК Пионер |
103,9 |
83,6 |
-19,5% |
1,4 |
24,1 |
2,2% |
*По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир).
** Экспертная оценка
Источник: «Метриум»
«В 2021 году, даже несмотря на фактическое завершение льготной ипотеки, рост цен и повышение ставок по жилищным займам, большинство компаний, входящих в рейтинг самых успешных девелоперов «старой» Москвы, улучшили свои показатели, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Показательно, что в топ-10 вошли только 4 компании (ГК «ПИК», Seven Suns Development, ГК «Гранель», ГК «Пионер»), у которых более 60% реализованной площади приходится на новостройки массового сегмента. Более того, у занявших второе и третье места компаний «ДОНСТРОЙ» и MR Group практически весь проданный метраж (98,6% и 95,6% соответственно) относится к проектам бизнес-класса и высокобюджетного сегмента, что позволяет достичь высоких показателей выручки при меньшем, чем у лидера, количестве сделок и реализованной площади».
CBRE подвела итоги 2021 года и проанализировала основные тенденции на рынке офисной недвижимости Москвы, а также определила перспективы на 2022 год. По данным CBRE, в 2022 году офисный сегмент продолжит все восходящие тренды и превзойдет результаты 2021 года, когда темпы восстановления рынка оправдали оптимистичные сценарии.
В 2022 году объем нового предложения приблизится к 1 млн. кв. м, и это будет рекордный показатель с 2014 года. Однако для пользователей из них будет доступна лишь часть, так как примерно 40% этой площади уже реализовано. Соответственно, у компаний, планирующих расширение или переезд в 2022 году, выбор офисного пространства будет достаточно ограничен.
В границах Третьего транспортного кольца, на территории ММДЦ Москва-Сити в 2022 году планируется достроить Гранд Сити Тауэр, арендуемой офисной площадью 192,5 тыс. кв. м, – самый большой единовременно построенный офисный центр в Москве, который составит почти треть объема от всего заявленного спекулятивного предложения в 2022 году.
В настоящее время в Москве только 7,7% существующих офисов свободны и предлагаются в аренду или на продажу. Для размещения офиса компании по-прежнему выбирают районы с развитой бизнес и социальной инфраструктурой, что приводит к сокращению доступного предложения в центральных локациях. Так, в границах Третьего транспортного кольца, сейчас арендовать помещение больше 10 тыс. кв. м можно только в 6 объектах, а общий уровень вакансии приближается к 5%, что в три раза ниже показателя пятилетней давности. Значительного увеличения объема доступных помещений в 2022 году не ожидается.
Ограниченный объем доступного предложения будет сдерживать транзакционную активность в 2022 году. Многие крупные компании, реализующие проекты расширения рабочего пространства или переезда в новые офисы, будут вынуждены рассматривать будущие объекты как наиболее вероятную из альтернатив для реализации их планов. Если компании будут готовы входить в проекты на ранних этапах девелопмента, то в 2022 году объем сделок может приблизиться к 2 млн кв. м.
На фоне роста спроса и сокращения доступных площадей ставки аренды возвращаются на траекторию устойчивого роста. В настоящее время, в зависимости от местоположения свободные помещения класса А предлагаются по ставкам от 15 000 до 48 000 руб./кв. м/год. Для помещений класса В этот диапазон еще шире: 6 000 – 40 000 руб./кв. м/год. Наиболее дорогие офисы традиционно расположены в Центральном деловом районе и в Москве-Сити.
Ставки аренды в 2022 году продемонстрируют рост. В разных районах, и в зависимости от качества помещения, удорожание будет различным, но в среднем по рынку рост составит не менее 10%.
Темп роста ставок аренды и, как следствие, доходности объектов, будет определять уровень девелоперской активности на рынке в ближайшие годы.
Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента и направления интегрированных решений для клиентов CBRE в России:
«Мы видим высокую активность арендаторов на рынке, их интерес к современным офисным пространствам, позволяющим, используя гибкое, экологичное планирование офиса и технологичное наполнение, создавать для сотрудников комфортную среду для работы в офисе и удаленно. В настоящее время реализация такого запроса во многом ограничена существующим предложением, и, учитывая объем доступного нового предложения, такая ситуация сохранится на рынке, как минимум, в ближайшие два года».