Студии в новостройках дорожают быстрее других типов квартир в Новой Москве
Средняя стоимость студий в новостройках Новой Москвы во II квартале 2022 года достигла 7,2 млн рублей, что на 20% больше, чем в такой же период 2021 года. Это самый интенсивный рост цены по сравнению с другими типами квартир на местном рынке новостроек, отмечают аналитики «Метриум». Средняя стоимость квадратного метра в новомосковских студиях впервые превысила 300 тыс. рублей.
Во II квартале 2022 года средняя стоимость студии в новостройках Новой Москвы превысила 7,2 млн рублей. Три месяца назад студию можно было приобрести в среднем за 7,1 млн рублей, а год назад, во II квартале 2021 года, – за 6 млн рублей. Таким образом, за прошедшие три месяца новомосковские студии подорожали на 2,4%, а за 12 месяцев – на 20%.
По темпам прироста средней цены студии остаются самым быстро дорожающим форматом жилья в Новой Москве. Между тем стоимость однокомнатной квартиры в среднем составила во II квартале 9,4 млн рублей, что на 17% больше, чем год назад. Двухкомнатные квартиры продаются за 12,4 млн рублей – прирост за год составил 15%. Трехкомнатные квартиры стоят 15,8 млн рублей, что на 11% больше, чем 12 месяцев назад.
«Студии нередко покупаются или в инвестиционных целях, например, под сдачу в аренду, или в качестве первого жилья и первого серьёзного актива для молодого человека, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Это обусловлено доступностью такого предложения: к примеру, в наших проектах минимальная стоимость студии составляет 6,5 млн рублей. В то же время доля студий не может быть большой, особенно в проектах, ориентированных на семейное проживание, а в ТиНАО большинство проектов именно такие».
Студии в новостройках Новой Москвы также являются самым дорогим жильем в пересчете на стоимость квадратного метра, отмечают аналитики «Метриум». В II квартале этот показатель впервые превысил 300 тыс. рублей, тогда как средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы составляет 223 тыс. рублей. Покупатели однокомнатных квартир в среднем платят за квадратный метр 245 тыс. рублей, двухкомнатных – 211 тыс. рублей, трехкомнатных – 202 тыс. рублей.
«Студии пользуются высоким спросом в Новой Москве в силу особенностей покупательской аудитории на местном рынке, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District). – В Новую Москву часто приезжают молодые и одинокие профессионалы в поисках своего первого жилья, и они выбирают именно студии. Наконец, ипотечные клиенты также приобретают студии, особенно прошедшей весной, когда застройщики активно предлагали дополнительную субсидированную ставку по ипотеке».
Несмотря на рост цен, средняя площадь студий за прошедший год сократилась, отмечают аналитики «Метриум». Сейчас студия в среднем занимает 23,8 кв. м площади, тогда как год назад – 24,6 кв. м. Другие форматы жилья тоже уменьшились за последний год; однокомнатные и двухкомнатные квартиры – на 1 кв. м (до 38,4 кв. м и 58,6 кв. м). Площадь трехкомнатной квартиры сократилась на 3 кв. м (до 77,8 кв. м).
«Доля студий в структуре предложения новостроек заметно растет, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Застройщики делают долгосрочные ставки на такие квартиры в условиях кризиса, снижения доходов населения и повышении себестоимости строительства. При этом потенциальных покупателей у таких квартир много, и все эти факторы приводят к своеобразному “перегреву” этой рыночной ниши. Пока что предпосылок к прекращению этой тенденции нет».
Источник: «Метриум»
Однокомнатные квартиры являются самым распространенным и одновременно самым востребованным продуктом в большинстве регионов. В девяти городах (не считая Москвы и Санкт-Петербурга) максимальный бюджет на вторичном рынке доходит до отметки в 10 млн рублей и даже превышает ее. Эксперты Циан провели исследование, по итогам которого были определены объекты-лидеры по запрашиваемой цене в каждом административном центре России.
1 место. Красногорск
17,90 млн рублей / 60,0 кв. м
Улица Согласия, ЖК «Парк Рублево»
https://krasnogorsk.cian.ru/sale/flat/247817198/
Вопрос о том, какой город считать административным центром Московской области, остается пока открытым. Но областная администрация базируется в Красногорске, как раз в нескольких минутах ходьбы от здания правительства Московской области (а также ТРЦ «Крокус Сити Молл» и гипермаркета «Твой дом») находится премиальный ЖК «Парк Рублево». На шестом этаже его 18-го корпуса продается однокомнатная квартира площадью 60,0 кв. м. Она отличается самым высоким прайсом в своей категории – 17,9 млн рублей. При этом в чек входит и стоимость машиноместа в подземном паркинге.
2 место. Севастополь
16,00 млн рублей / 54,2 кв. м
Улица Ерошенко, ЖК «Вершина успеха»
https://sevastopol.cian.ru/sale/flat/244495169/
Севастопольский рынок лишь немного отстает от подмосковного по уровню цен на однокомнатные квартиры. Так, в 16-этажном комплексе «Вершина успеха» (1 км до пляжа) видовой объект площадью 54,2 кв. м продается за 16,0 млн рублей. Из его окон можно полюбоваться морскими пейзажами и величественными руинами Херсонеса Таврического. Внутренняя отделка соответствует заявленному ценнику – на кухне установлен итальянский гарнитур, полы застелены ясеневым паркетом или брендовой плиткой.
3 место. Краснодар
14,00 млн рублей / 66,0 кв. м
Улица Пушкина, ЖК «Мариинский бульвар»
https://krasnodar.cian.ru/sale/flat/244834450/
В тройку вполне ожидаемо вошел и Краснодар. На территории исторического центра города, неподалеку от памятника Екатерине II, кафедрального собора, Городского сада и набережной Кубани, в 2019 г. был построен ЖК «Мариинский бульвар». Ценник на однокомнатные квартиры в нем достигает 14,0 млн рублей. Это крупный объект площадью 66,0 кв. м, из которых 21,6 кв. м приходятся на кухню.
4 место. Калининград
13,00 млн рублей / 63,0 кв. м
Корабельная улица
https://kaliningrad.cian.ru/sale/flat/230209690/
На верхнем этаже калининградской девятиэтажки, занимающей участок у Верхнего пруда и музея янтаря, готова к продаже квартира 63,0 кв. м. Это хорошо развитая в инфраструктурном отношении локация в паре километров от городского центра. Прайс в 13,0 млн рублей позволяет лоту закрепиться на четвертом месте в рейтинге. Однако следует сделать оговорку, что продажная стоимость завышена более чем на 5 млн рублей.
5 место. Южно-Сахалинск
12,00 млн рублей / 41,9 кв. м
Детская улица, ЖК «Атмосфера»
https://yuzhno-sahalinsk.cian.ru/sale/flat/235705361/
Лот с 12-миллионным чеком из Южно-Сахалинска – первый из фракции представителей Дальнего Востока, вошедшей в рейтинг Циан. При отделке квартиры использовались материалы из Италии и Бельгии. Покупателю достанется мебель турецкого и российского производства, а также немецкая бытовая техника. Дом (2015 года постройки) примыкает к парку имени Гагарина. Неподалеку есть две школы, зоопарк, горнолыжный комплекс.
6 место. Хабаровск
11,50 млн рублей / 48,8 кв. м
Кавказская улица
https://habarovsk.cian.ru/sale/flat/248197336/
У впадения реки Плюснинка в Амур в 2016 г. был возведен 26-этажный жилой комплекс. На его 17-м этаже доступна студия площадью 48,8 кв. м с ремонтом по авторскому дизайн-проекту. Чтобы стать ее первым жильцом, требуется сумма в 11,5 млн рублей.
7 место. Казань
11,50 млн рублей / 53,4 кв. м
Петербургская улица, ЖК «Барселона»
https://kazan.cian.ru/sale/flat/239325236/
Любопытно, что в рейтинге почти отсутствуют города с населением более 1 млн человек. Единственное исключение – Казань. Самая дорогая однокомнатная квартира в столице Татарстана обнаружена в жилом комплексе «Барселона» (полчаса пешей прогулки до Кремля). Она имеет площадь 53,4 кв. м и расположена на пятом этаже. Стоимость лота неоднократно менялась с августа прошлого года, то возрастая, то уменьшаясь, и на сегодняшний день составляет 11,5 млн рублей. Реальный прайс объекта оценивается в куда более скромную сумму – 7,9 млн рублей.
8 место. Владивосток
11,20 млн рублей / 47,1 кв. м
Аксаковская улица
https://vladivostok.cian.ru/sale/flat/232056293/
Владивостокский рекордсмен – квартира площадью 47,1 кв. м в доме по Аксаковской улице (у подножия сопки Орлиное гнездо) – выделяется своими исключительными видовыми характеристиками. Из его окон открывается панорама бухты Золотой Рог с великолепным Золотым мостом – одной из главных достопримечательной города. По мнению собственника квартиры, в октябре поднявшего цену на 600 тыс. рублей, объект стоит не менее 11,2 млн рублей.
9 место. Благовещенск
11,02 млн рублей / 58,0 кв. м
Пионерская улица, ЖК «Дом на Набережной»
https://blagoveschensk.cian.ru/sale/flat/229558955/
Сильной стороной благовещенского чемпиона (как и хабаровского) являются панорамные виды на акваторию Амура. Он представляет собой квартиру площадью 58,0 кв. м в 15-этажном жилом комплексе, который разместился на набережной по соседству с областной администрацией, Краеведческим музеем и Триумфальной аркой. Бюджет объекта заявлен в размере 11,02 млн рублей (190 тыс. рублей за квадратный метр).
10 место. Тюмень
9,90 млн рублей / 52,0 кв. м
Улица Максима Горького
https://tyumen.cian.ru/sale/flat/247025859/
В Тюмени ценовой максимум на однокомнатные квартиры немного не дотягивает до планки в 10 млн рублей. Его обозначает квартира площадью 52,0 кв. м с большой кухней (18,0 кв. м) на первом этаже девятиэтажного дома по улице Максима Горького.
По итогам 2020 года общий объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга (включая приобретение земельных участков) составил $776 млн, что на 36% меньше показателя 2019 года, когда было инвестировано порядка $1 220 млн. Если в 2019 году превалирующая доля инвестиций пришлась на сделки с существующими активами (74%), то в 2020 году интерес инвесторов сместился к земельным площадкам (67%).
В 2020 году объем сделок по приобретению существующих объектов недвижимости снизился на 72% по сравнению с результатом 2019 года и составил $256 млн. Поскольку на петербургском рынке экспонируется мало качественных коммерческих объектов, основной объем инвестиций обычно формируют одна-две крупные сделки. Снижение объема инвестиций в этом сегменте связано с эффектом высокой базы предыдущих годов, когда были заключены сделки по продаже ТРЦ «Галерея» и ТК «Невский центр» в 2019 и 2018 годах соответственно. Отсутствие подобных сделок в 2020 году снизило долю сделок с торговыми площадями с 72% до 4%.
Несмотря на ограничения, связанные с пандемией коронавируса, некоторые сегменты оказались в наиболее выигрышном положении и сумели привлечь интерес инвесторов. Так, в 2020 году инвестиции в складскую недвижимость сформировали 46% от объема вложений в коммерческую недвижимость ($118 млн) – это в 2,1 раза больше показателя 2019 года. Основной спрос в этом сегменте пришелся на покупку складских зданий в инвестиционных целях (87%). Крупнейшими сделками стали покупка логопарка «Троицкий» (Professional Logistics Technologies) и грузового терминала Пулково («Колибри»).
В то же время, доля инвестиций в офисную недвижимость увеличилась с 12% в 2019 году до 23% в 2020. Общий объем сделок с участием офисных объектов снизился на 45% - до $59 млн. Несмотря на снижение в абсолютном выражении, сегмент сохраняет инвестиционный потенциал: с осени спрос на офисные здания заметно активизировался. Однако сейчас на офисном рынке наблюдается низкий объем ввода новых спекулятивных объектов и нехватка качественного предложения по привлекательным для инвесторов ценам, что ограничивает объем и число заключенных сделок.
В 2020 году инвесторов привлекали здания в центральных районах города для дальнейшего приспособления под гостиничные проекты. Доля сделок в гостиничном сегменте выросла с 4% (или $39 млн) в 2019 году до 19% (или $50 млн) в 2020 году.
Много знаковых сделок было заключено в центре Санкт-Петербурга по ценам выше рынка и с активным участием инвесторов. Например, владелец отеля «Введенский» купил здание бывших Центральных железнодорожных касс напротив Казанского собора за 1,15 млрд рублей, а банк «Открытие» продал свой офис на углу Малой Конюшенной улицы и Невского проспекта за 800 млн рублей.
В 2020 году на рынке также было зафиксировано несколько сделок с имуществом банкротов. Например, были проданы торговый комплекс «Ладожские ряды» и бизнес-центр «Лада», реализованные единым лотом, а также бизнес-центр «Монблан» и особняк Мясникова на улице Восстания.
Объем сделок с земельными участками по итогам 2020 года составил $521 млн. 96% сделок (или $500 млн) сформировали участки под жилой девелопмент – в денежном выражении это в два раза больше показателей 2019 года. Рекордный рост цен на первичную недвижимость позволил девелоперам высвободить финансовый ресурс для пополнения земельного банка. Если во второй половине 2018 года и в 2019 году девелоперы занимали выжидательную позицию в связи с переходом на эскроу-счета и проектное финансирование, в 2020 году застройщики искали новые площадки гораздо активнее.
Сегмент инвестиций в участки под коммерческий девелопмент показал отрицательную динамику. В 2020 году сумма инвестиций снизилась на 77% по сравнению с 2019 годом и составила $19 млн. Интересом пользовались площадки для реализации индустриальных и многофункциональных объектов.
«Хотя в 2020 году инвесторы ждали, когда на рынке появятся стрессовые активы с дисконтом, этого не произошло. Многие банки предложили собственникам программы реструктуризации, что позволило владельцам недвижимости сохранить бизнес и не продавать активы по низкой цене. Напротив, некоторые собственники выставляли активы по завышенной цене, что также замедлило процесс совершения сделок, – комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. – На фоне снижения ключевой ставки ЦБ и уменьшения доходности финансовых инструментов недвижимость остается наиболее привлекательным объектом для инвестиций. Мы ожидаем, что в 2021 году интерес инвесторов к недвижимости будет расти. Основной фокус внимания будет направлен на активы со стабильными и потенциально растущими арендными потоками».
Динамика общего объема инвестиций по сегментам, 2020 г.
