Студии в новостройках дорожают быстрее других типов квартир в Новой Москве
Средняя стоимость студий в новостройках Новой Москвы во II квартале 2022 года достигла 7,2 млн рублей, что на 20% больше, чем в такой же период 2021 года. Это самый интенсивный рост цены по сравнению с другими типами квартир на местном рынке новостроек, отмечают аналитики «Метриум». Средняя стоимость квадратного метра в новомосковских студиях впервые превысила 300 тыс. рублей.
Во II квартале 2022 года средняя стоимость студии в новостройках Новой Москвы превысила 7,2 млн рублей. Три месяца назад студию можно было приобрести в среднем за 7,1 млн рублей, а год назад, во II квартале 2021 года, – за 6 млн рублей. Таким образом, за прошедшие три месяца новомосковские студии подорожали на 2,4%, а за 12 месяцев – на 20%.
По темпам прироста средней цены студии остаются самым быстро дорожающим форматом жилья в Новой Москве. Между тем стоимость однокомнатной квартиры в среднем составила во II квартале 9,4 млн рублей, что на 17% больше, чем год назад. Двухкомнатные квартиры продаются за 12,4 млн рублей – прирост за год составил 15%. Трехкомнатные квартиры стоят 15,8 млн рублей, что на 11% больше, чем 12 месяцев назад.
«Студии нередко покупаются или в инвестиционных целях, например, под сдачу в аренду, или в качестве первого жилья и первого серьёзного актива для молодого человека, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Это обусловлено доступностью такого предложения: к примеру, в наших проектах минимальная стоимость студии составляет 6,5 млн рублей. В то же время доля студий не может быть большой, особенно в проектах, ориентированных на семейное проживание, а в ТиНАО большинство проектов именно такие».
Студии в новостройках Новой Москвы также являются самым дорогим жильем в пересчете на стоимость квадратного метра, отмечают аналитики «Метриум». В II квартале этот показатель впервые превысил 300 тыс. рублей, тогда как средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы составляет 223 тыс. рублей. Покупатели однокомнатных квартир в среднем платят за квадратный метр 245 тыс. рублей, двухкомнатных – 211 тыс. рублей, трехкомнатных – 202 тыс. рублей.
«Студии пользуются высоким спросом в Новой Москве в силу особенностей покупательской аудитории на местном рынке, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District). – В Новую Москву часто приезжают молодые и одинокие профессионалы в поисках своего первого жилья, и они выбирают именно студии. Наконец, ипотечные клиенты также приобретают студии, особенно прошедшей весной, когда застройщики активно предлагали дополнительную субсидированную ставку по ипотеке».
Несмотря на рост цен, средняя площадь студий за прошедший год сократилась, отмечают аналитики «Метриум». Сейчас студия в среднем занимает 23,8 кв. м площади, тогда как год назад – 24,6 кв. м. Другие форматы жилья тоже уменьшились за последний год; однокомнатные и двухкомнатные квартиры – на 1 кв. м (до 38,4 кв. м и 58,6 кв. м). Площадь трехкомнатной квартиры сократилась на 3 кв. м (до 77,8 кв. м).
«Доля студий в структуре предложения новостроек заметно растет, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Застройщики делают долгосрочные ставки на такие квартиры в условиях кризиса, снижения доходов населения и повышении себестоимости строительства. При этом потенциальных покупателей у таких квартир много, и все эти факторы приводят к своеобразному “перегреву” этой рыночной ниши. Пока что предпосылок к прекращению этой тенденции нет».
Источник: «Метриум»
Согласно данным консалтинговой компании Knight Frank Russia, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России в апреле-мае 2022 года составил более 25,4 млрд руб. Показатель уже превысил результаты II квартала в 2016 и 2018 годах; также ожидается, что квартальный результат превысит и аналогичный период 2020 года (31,6 млрд руб.). Таким образом, за пять месяцев 2022 года, три из которых проходили в условиях жестких санкций и негативных экономических явлений, объем инвестиций составил 128 млрд руб., что уже превышает прошлогодний полугодовой результат. В основном вклад в такое превышение внес результат I квартала 2022 года, когда был зафиксирован рекордный объем инвестиций на уровне 101,8 млрд руб.
- Лидером в структуре инвестирования в апреле-мае 2022 года вновь стали площадки под девелопмент с долей 57%. На втором месте расположилась торговая недвижимость с долей в 15%, на третьем – офисная, доля в общем объеме составила 13%. Стоит отметить, что в отличие от кризиса, связанного с пандемией коронавируса, когда акцент инвесторов сместился на складскую недвижимость, явного изменения структуры спроса инвесторов сейчас не наблюдается.
|
Распределение инвестиций по сегментам |
Апрель-май 2022 г. |
|
Площадки под девелопмент |
57% |
|
Торговая недвижимость |
15% |
|
Офисная недвижимость |
13% |
|
Складская недвижимость |
8% |
|
Гостиничная недвижимость |
8% |
Источник: Knight Frank Research
- Доля вложений иностранного капитала осталась на минимальном уровне и в апреле-мае 2022 года составила всего 2%. Как минимум до конца года участие иностранных инвесторов на российском рынке инвестиций в недвижимость будет крайне низкой.
- Также наблюдается большое количество сделок по продаже бизнеса компаний, которые приняли решение уйти из рынка России. Зачастую в периметр таких сделок попадают как недвижимые активы, так и средства производства, персонал, бренд, продуктовая линейка и прочее. Среди примеров – продажа бизнеса пивоваренной компании Carlsberg, производителя сыров Valio, производителя кофе Paulig, сети ресторанов «Макдоналдс» и другие. Иногда эти сделки носят формальный характер и представляют собой больше передачу активов в доверительное управление, с целью того, чтобы избежать попадания владельца под санкции.
- Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS, отмечает, что динамика инвестирования до конца 2022 года будет зависеть от экономических и внешнеполитических факторов, в том числе от усиления либо ослабления санкционного давления, а также отказа новых компаний от работы в России. Кроме того, возможным позитивным фактором динамики инвестирования во втором полугодии 2022 года будет ключевая ставка, которая уже снизилась до 9,5%, что сопоставимо с уровнем начала года.
Объем складских площадей в Москве и Санкт-Петербурге, которые занимают ТОП-10 игроков рынка 3PL-услуг, составляет 1,99 млн кв. м – это 8,5% от общего объема складов в этих городах. Сейчас спрос на такие услуги возрастает со стороны компаний, на которых наиболее существенно отразилось изменение логистических цепочек. Они могут отказаться от части арендуемых напрямую складских помещений, передав эти функции сторонним исполнителям, таким образом нивелируя риски простоя незаполненных товарами площадей.
3PL (Third-party logistics)— комплексный логический аутсорсинг, предполагающий доставку, хранение, обработку и управление запасами, комплектацию заказов и доставку конечным потребителям.
Рейтинг 10 ведущих игроков рынка 3PL-услуг в Москве и Санкт-Петербурге возглавляет компания FM Logistic – она занимает 508 тыс. кв. м площадей, ее основными клиентами являются «М-Видео», «Магнит», «Лента», «Ашан», «Леруа Мерлен» и т. д. На втором месте Tab Logix, которая занимает 411 тыс. кв. м площадей. На третьем месте компания 20А (200 тыс. кв. м площадей).
Распределение ключевых 3PL-операторов по объему складских мощностей в Москве и Санкт-Петербурге
Источник: Nikoliers
Коммерческие условия на складские услуги
По итогам первой половины 2022 г. мы не отмечаем сильного роста цен на услуги 3PL-операторов. В сравнении с концом 2021 году увеличилась верхняя граница стоимости услуг по погрузке/разгрузке на 20 рублей за европоддона (14%).
|
Регионы |
Хранение, руб./ |
Погрузка/Разгрузка (механизированная), руб./европоддон* |
Упаковка, руб./коробка* |
|
|
Москва, |
19-20 |
110-160 |
9-15 |
* Включая НДС
В целом по исследуемым регионам зафиксированы следующие диапазоны коммерческих условий на ключевые услуги 3PL-операторов:
- Хранение: 19-20 руб./европаллето место за сутки.
- механические погрузочно-разгрузочные работы: 110-160 руб./европоддон;
- комплектация и упаковка заказа: 9-15 руб./коробка.
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers: «Услуги 3PL-операторов становятся все более актуальны - текущая ситуация на рынке логистики в той или иной степени затронула многие бизнес-отрасли. В связи с этим сейчас сложно однозначно выбрать перечень сегментов, со стороны которых наиболее ярко выражен интерес к подобному формату. Однако, мы наблюдаем повышенную заинтересованность среди FMCG-компаний, а также ритейлеров из сферы fashion-индустрии. Среди текущих пользователей услуг 3PL-операторов также наблюдается сокращение занимаемых площадей, но на их место приходят новые резиденты, ранее арендующие классические склады. При этом игроки, которые решат все возникающие вопросы в текущей ситуации, начнут экспансию и будут увеличивать свои мощности, что положительно скажется на спросе».
*В список исследуемых 10 ведущих организаций не были включены логистические компании, основной бизнес которых сосредоточен на транспортных услугах (DHL, DPD, Деловые линии, ПЭК, СДЭК и др.), а также центры выполнения заказов, разработанные ключевыми торговыми площадками электронной коммерции в России (Ozon, Wildberries , Яндекс Маркет, СберМаркет).