Районы Москвы с наибольшим ростом цен на апартаменты
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам июня 2022 г. совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы составил 327,5 тыс. кв. м (-1,9% за месяц, +19,7% за год) и 7,3 тыс. лотов (+0% за месяц, +59,7% за год). От совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы доля предложения апартаментов составляет 15%.
Большая часть предложения приходится на бизнес-класс – 36,3% (-1,3% за месяц, -0,4% за год). На втором месте - комфорт-класс, на который приходится 30,6% (+1% за месяц, +4,5% за год). На долю премиального сегмента приходится 26,4% (+2,2% за месяц, -10,3% за год). Доля стандарт-класса составила 6,7% (-1,9% за месяц, +6,2% за года).
Средневзвешенная цена квадратного метра по итогам июня 2022 г. составила 445,1 тыс. руб. (-1,2% за месяц, +7,1% за год). В бизнес-классе СВЦ за месяц снизилась на 4,2% до 363,6 тыс. руб. (+17,5% за год) и в комфорт-классе – на 1,8% до 282,4 тыс. руб. (+15,6% за год). Небольшой рост отмечается в премиальном сегменте - на 1,3% до 787,9 тыс. руб. (+21,9%) и в стандарт-классе – на 0,1% до 282,8 тыс. руб. (+4,6% за год).
В месячной динамике наибольший рост по средневзвешенной цене зафиксирован в районах: Замоскворечье (+8,3%), за счет выхода нового проекта премиум-класса ЖК «Kosmo 4/22», Можайский (+3,8%) в результате запуска в единственном проекте в этом районе ЖК «Верейская 41» новой опции с мебелью, и в районе Ясенево (+3,7%) в результате изменения структуры экспозиции по типу лотов. В районе Аэропорт наряду с ЖК «ВТБ. Арена парк» в реализации находится проект после капитального ремонта ЖК «Травелто Петровский парк», в котором средняя цена квадратного метра за месяц выросла на 5,7% в результате изменения структуры экспозиции на верхних этажах. В районе Басманный в реализации находится 3 проекта – введенный ЖК «Tatlin Apartments» и на завершающей стадии строительной готовности ЖК «Kazakov Grand Loft» и ЖК «Chkalov». В двух последних проектах был отмечен рост средней цены квадратного метра на 6,5-8,5% в крупноформатных лотах (3е и 4е).
Районы с наибольшим ростом средневзвешенной цены за месяц
|
№ |
Район |
май.22 |
июн.22 |
Динамика, % |
|
1 |
Замоскворечье |
533,8 |
577,8 |
8,3% |
|
2 |
Можайский |
349,6 |
362,8 |
3,8% |
|
3 |
Ясенево |
282,6 |
293,0 |
3,7% |
|
4 |
Аэропорт |
524,9 |
543,1 |
3,5% |
|
5 |
Басманный |
771,9 |
797,8 |
3,4% |
|
6 |
Сокол |
272,7 |
281,8 |
3,3% |
|
7 |
Нижегородский |
338,2 |
349,3 |
3,3% |
|
8 |
Филевский парк |
508,8 |
525,4 |
3,3% |
|
9 |
Нагорный |
298,7 |
307,7 |
3,0% |
|
10 |
Дмитровский |
251,2 |
256,4 |
2,1% |
«По итогам продаж июня 2022 г. большая часть спроса приходится на проекты комфорт-класса – 68,4% (+1,4% за месяц, +10,5% за год). На долю бизнес-класса приходится 24,6% (+1,7% за месяц, -4,2% за год) и премиум-класса – 7% (-3,1% за месяц, -6,3% за год). В абсолютных значениях спрос на апартаменты в июне вырос на 8,5% по сравнению с уровнем мая, но в годовой динамике снижение составило 42%. Росту спроса способствовало то, что некоторые застройщики запустили ипотеку с субсидированной ставкой, программы рассрочки, а также давали скидки до 20%», - отмечает Валерия Цветкова, управляющий директор компании «БОН ТОН».
ТОП-10 самых продаваемых проектов, июнь 2022 г.
|
№ |
Проект |
Класс |
Доля от общего спроса, % |
|
1 |
Верейская 41 |
комфорт |
18,3% |
|
2 |
HighWay |
комфорт |
16,7% |
|
3 |
N'ICE Loft |
бизнес |
7,4% |
|
4 |
Волоколамское 24 |
комфорт |
7,0% |
|
5 |
Slava |
премиум |
5,4% |
|
6 |
ФизтехСити |
комфорт |
5,4% |
|
7 |
Перец |
комфорт |
5,1% |
|
8 |
Измайловский парк |
комфорт |
4,7% |
|
9 |
Level Стрешнево |
бизнес |
3,1% |
|
10 |
Mainstreet |
бизнес |
3,1% |
|
Итого |
|
|
76,3% |
Аналитики компании «Бон Тон» пришли к выводу, что на первичном рынке Новой Москвы набирает обороты предложение с предчистовой отделкой и отделкой и кухней.
По итогам июня 2022 года на первичном рынке НАО экспонировалось 11,5 тыс. лотов, из которых большая часть была представлена с разными видами отделки – 64,7% (+1,7% с начала года, +13,6% за год): с отделкой – 41,3% (-3,8%, +5,3%), со встроенной кухней - 12% (+0,1%,+4,9%) и с предчистовой отделкой – 10% (+5,3%,+3,4%). На долю предложения без отделки приходилось 35,3% (-1,7%, -13,6%).
Наибольший прирост в экспозиции показали лоты с предчистовой отделкой. С начала года их объем вырос в 2,2 раза (с 594 до 1326 лотов) и на 66,2% за год (с 798 лотов).
«Такой тренд объясняется тем, что часть застройщиков отказалась от полной отделки, но при этом не захотела терять в качестве продукта. С точки зрения потребителя наличие предчистовой отделки в квартире избавляет от самых трудоемких «грязных» работ и повышает потребительскую ценность квартиры», - отмечает Валерия Цветкова, заместитель генерального директора по продажам агентства недвижимости «Бон Тон».
Одновременно происходит прирост предложения с дополнительной опцией в виде встроенной кухни. С начала года количество лотов выросло на 20,2% (с 1157 лотов до 1391 лота), а за год на 96% (с 709 лотов). Тренд на квартиры с дополнительными опциями в виде мебели и встроенной кухни набирал обороты в прошлом году. На сегодняшний день от мебели застройщики отказались в силу разных объективных причин. При этом опция встроенной кухни осталась и предлагается в 3 проектах (год назад было 7 проектов). Застройщики стали предлагать новый формат в связи с выгодой для покупателя. Полную стоимость квартиры можно вписать в тело кредита, сэкономив время и средства на дальнейший ремонт и приобретение кухни и мебели.
По итогам июня 2022 г. средняя цена квартиры на первичном рынке в НАО составила 11,4 млн руб. (+6% с начала года, +17% за год). Больше всего за год выросла средняя цена лота с предчистовой отделкой на 24,2% и составила 12,3 млн руб. (+10,7% с начала года). Средняя цена лота с отделкой и кухней составила - 10,2 млн руб., которая с начала года выросла на 4,6%, а за год – на 19,4%. Средняя стоимость лота с отделкой с начала года увеличилась на 6,9% и составила 10,9 млн руб. (+15,4% за год). Средняя стоимость квартиры без отделки обойдется в 12 млн руб. (+3,2% с начала года, +15,4% за год).
Аналитики компании «Бон Тон» зафиксировали увеличение объема предложения апартаментов стандарт-класса. По итогам мая 2022 года доля апартаментов стандарт-класса впервые составила 11,9%, где объем предложения увеличился на 76,4%. За месяц первичный рынок апартаментов в границах старой Москвы пополнился сразу 10 проектами, среди которых 7 проектов после капитального ремонта и реконструкции: 5 проектов стандарт-класса (Лофт на Соколе, Connect.Moscow, Izmailovo Inn Aparts, Air Space, Friends), комфорт-класса (Берег Яузы) и бизнес-класса (Little). Также в реализацию вышло 3 новых проекта от застройщиков: комфорт-класс ЖК Clementine (СМУ-6) и 2 проекта премиум-класса: ЖК Поклонная №7 (Бэсткон), ЖК Sole Hills (Еврофармакол).
Основную долю предложения 37,6% (-0,8% за месяц, -2,7% за год) по-прежнему занимает бизнес-класс, в котором объем предложения вырос в мае на 11% за счет выхода новых проектов. На втором месте – комфорт-класс с долей 26,3% (-5,3% за месяц, -1,3% за год), за месяц его объем снизился на 5,8%. На долю премиального сегмента пришлось 24,1% (+1,7% за месяц, -6,5% за год), за месяц объем увеличился на 22%.
Наибольший объем экспозиции сосредоточен в 4 округах: ЦАО – 17,4%, СЗАО – 15,4%, САО – 13,8% и ЮВАО – 13,5%. Самый заметный рост предложения отмечается в САО и ЮВАО – на 18% и 16% соответственно.
Структура предложения по классам, кв. м, %
«Увеличение объемов апартаментов стандарт-класса стало возможным за счет реконструкции старых зданий (бывшие гостиницы, общежития, административные здания и т. д). Преимущественно это строения 60-80 гг. постройки, которые выкупают инвесторы и доводят их до готового продукта с отделкой или даже с мебелью. Потребителей такие проекты привлекают уровнем готовности и низкой стоимостью. Многие рассматривают данные проекты как вариант консервативных инвестиций», - отмечает Валерия Цветкова, заместитель генерального директора по продажам агентства недвижимости «Бон Тон».
Средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке апартаментов в границах старой Москвы по итогам мая 2022 г. уменьшилась на 2% и составила 440 тыс. руб. (+14,8% за год). В течение месяца больше всего СВЦ выросла в стандарт-классе – на 1,1% до 291,2 тыс. руб. (+28% за год). В остальных классах произошло снижение: в комфорт-классе – на 0,6% до 284,2 тыс. руб. (+18,5% за год), в бизнес-классе – на 3,4% до 379,6 тыс. руб. (+21,5% за год) и на 6,3% в премиальном сегменте, до 777,6 тыс. руб. (+26,7% за год).
СВЦ по классам, тыс. руб.
|
Класс |
май.21 |
апр.22 |
май.22 |
Динамика, м/м, % |
Динамика, г/г, % |
|
стандарт |
227,5 |
287,9 |
291,2 |
1,1% |
28,0% |
|
комфорт |
239,9 |
286,0 |
284,2 |
-0,6% |
18,5% |
|
бизнес |
312,4 |
392,9 |
379,6 |
-3,4% |
21,5% |
|
премиум |
613,7 |
830,2 |
777,6 |
-6,3% |
26,7% |
|
Общий итог |
383,2 |
449,0 |
440,0 |
-2,0% |
14,8% |
Средняя стоимость апартаментов составила 20,2 млн руб. (-0,5% за месяц, -8,6% за год). Самая низкая средняя цена апартаментов наблюдалась в стандарт-классе – 6,7 млн руб. При этом увеличение за май отмечается на уровне 17,2% (0,9% за год). В комфорт-классе средний бюджет покупки составляет 10,9 млн руб. (+3,4% за месяц, +19,5% за год), в бизнес-классе - 20,67 млн руб. (-0,1% за месяц, +6,4% за год), в премиум-классе – 67,4 млн руб. (-13,4% за месяц, +10% за год).
Средняя цена апартаментов по классам, млн руб.
|
Класс |
май.21 |
апр.22 |
май.22 |
Динамика, м/м, % |
Динамика, г/г, % |
|
стандарт |
6,6 |
5,7 |
6,7 |
17,2% |
0,9% |
|
комфорт |
9,1 |
10,6 |
10,9 |
3,4% |
19,5% |
|
бизнес |
19,4 |
20,70 |
20,67 |
-0,1% |
6,4% |
|
бизнес |
19,4 |
20,70 |
20,67 |
-0,1% |
6,4% |
|
Общий итог |
22,1 |
20,3 |
20,2 |
-0,5% |
-8,6% |