Количество открытых объектов стрит-ритейла в Петербурге увеличилось на 19%, а закрытых – на 53%
Консалтинговая компания Knight Frank St. Petersburg проанализировала изменения в сегменте встроенных коммерческих помещений в Петербурге. Согласно исследованию, за шесть месяцев 2022 года общее количество открытий на рынке стрит-ретейла Петербурга составило 437 объектов, что на 19% превышает прошлогодний показатель, при этом количество закрытых объектов – 440, что на 53% больше, чем в аналогичном периоде 2021 года. Объем свободного предложения за полугодие увеличился с 46,6 кв. м до 49 тыс. кв. м. По географическому расположению долей вакантных площадей наибольшее увеличение размера вакансии было зафиксировано на основных торговых коридорах спальных районов города – до 8,9%, в основном по причине закрытия части точек общественного питания. В целом петербургский рынок стрит-ретейла показал устойчивость к влиянию внешних факторов благодаря накопленному во время пандемии опыту и гибкости участников рынка.
- Несмотря на сложную внешнеполитическую обстановку, спрос на помещения формата стрит-ретейл сохранился. Доля вакантных площадей в среднем по городу составила 9,4%, увеличившись за полугодие на 0,4 п. п. Данное значение ниже показателей аналогичных периодов 2020 года (14,1%) и 2021 года (10,2%).
- На основных и второстепенных торговых коридорах центральных районов Петербурга доля свободных помещений на конец I полугодия 2022 года составила по 9,4% и 9,5% соответственно, что сопоставимо с результатами II полугодия 2021 года. На рассматриваемых торговых коридорах наибольшее снижение вакансии зафиксировано на ул. Садовой (-26,3%) и на Невском пр-те (-11%), что объясняется высоким спросом на локации у ретейлеров и снижением арендных ставок. В числе улиц с наибольшей вакансией лидирующие позиции занимают ул. Маяковского– 19,1%, Каменноостровский пр-т – 17,6%, ул. Кирочная– 17,1%.
Географическое распределение долей вакантных площадей
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
- Рынок стрит-ретейла продемонстрировал устойчивость к изменениям: количество открытых объектов было сопоставимо с количеством закрытых – 437 против 440 соответственно. Общее количество открытий на 19% больше прошлогоднего показателя. В структуре открытий лидирующими профилями являются общественное питание (33% всех открытий), продукты (11%) и магазины одежды (10%). Изменения по сравнению с итогами II полугодия 2021 года по данным профилям незначительны и составляют +2,1%, +1,8%, -0,5% соответственно.
- С января по июнь было открыто 146 объектов общественного питания. За аналогичные периоды 2021 года и 2020 года данный показатель составлял 139 и 96 соответственно, что свидетельствует о развитии сегмента вследствие ослабления пандемийных ограничений. Среди открытий ресторанов стоит выделить Alice Garden, Linguini, Mukbang, BlackWood, Agerari, Antico и Redbox, Yesenin wine bar.
Топ-10 профилей арендаторов по открытиям за I полугодие 2022 г.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
- В сегменте продуктового ретейла было открыто 48 объектов, что на 30% больше, чем в I полугодии 2021 года. Среди наиболее заметных открытий – четыре магазина сети «ВкусВилл», три торговых точки «Красное&Белое» и другие.
- Рынок российского fashion-ретейла в Петербурге увеличился на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: в I полугодии 2022 года было открыто 43 магазина одежды, например, VGA, Monochrome, Dreamwhite и Unique Fabric.
- В структуре закрытых арендаторов наибольшая доля – у объектов общественного питания (28% от всех закрытий), продуктовых ретейлеров (13%) и магазинов одежды (9%).
- Количество закрытых заведений общественного питания составило 121 шт., что на 21% больше показателя I полугодия 2021 года и на 49% меньше показателя за аналогичный период 2020 года. К наиболее значимым закрытиям заведений можно отнести McDonald’s, а также рестораны Demidoff, «Санкт-Петербург», Sicaffe, Crazy Wine, «Издательство».
В сегменте fashion-ретейла произошло незначительное уменьшение количества закрытий торговых точек (на 2,4%) по сравнению с данными за I полугодие 2021 года. Всего было закрыто 40 объектов. Также было закрыто 55 продуктовых магазинов, что на 49% превышает показатель аналогичного периода 2021 года.
- Общее количество закрытий на рассматриваемых торговых коридорах составило 440 объектов, что на 53% больше показателя I полугодия 2021 года.
Топ-10 профилей арендаторов по закрытиям за I полугодие 2022 г.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
- По итогам I полугодия 2022 года в среднем по городу ротация составила 5,7%. Стоит отметить улицы, на которых чаще других сменялись арендаторы: Средний пр-т В. О. (11%), Литейный пр-т (9%), ул. Гороховая (8%), Комендантский пр-т (8%), Ленинский пр-т (7%).
- Активный спрос на помещения, связанный с сезонностью середины года, положительно повлиял на коммерческие условия торговых помещений на улицах города. В целом по рынку наблюдается незначительное увеличение средних арендных ставок (до 3,6%), в основном это связано с увеличением минимальных ставок в рассматриваемых коридорах.
- Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg: «Значительного увеличения доли свободных помещений по итогам 2022 года не предвидится. Даже при условии, что иностранные бренды, приостановившие деятельность, уйдут с локального рынка, общая доля свободных площадей может увеличиться до 11%, что не является критичным для нашего рынка. Что касается арендных ставок, то, скорее всего, произойдет корректировка в сторону их снижения. В целом рынок будет подстраиваться под текущие реалии с учетом накопленного опыта и, благодаря открытию новых возможностей, освободившиеся ниши рынка будут осваиваться новыми концепциями и форматами».
По данным CORE.XP, доля иностранных компаний, объявивших в I кв. 2022 года о приостановлении деятельности, по количеству арендаторов площадей в ТЦ Москвы составляет порядка 20 - 25% (в расчёт включались торговые центры, традиционно востребованные у иностранных ритейлеров). При этом, их доля по квадратным метрам доходит до 40%. В целом, для московских торговых центров окружного, регионального и суперрегионального формата характерна аренда 30-40% площадей международными брендами.
Наибольшие риски увеличения вакантности характерны для суперрегиональных ТЦ (более 80 тыс. кв. метров арендопригодной площади), в которых крупные зарубежные сети арендуют значительную часть площадей. Тем не менее, по итогам I кв. 2022 года изменения вакансии ввиду приостановления деятельности международных брендов не произошло. Операторы пока продолжают выполнять обязательства по договорам и, за редким исключением, не освобождают занятые площади.
В целом, российские представительства международных ритейл операторов имеют возможность оставаться закрытыми и выполнять обязательства по выплате арендной и заработной платы ещё порядка 2 - 3 месяцев. Однако летом необходимо будет производить оценку сложившейся рыночной ситуации и принимать решение о продолжении или же прекращении операций.
В случае негативного развития геополитического сценария, замещение ушедших игроков будет происходить медленно ввиду необходимости решения вопросов выбора локации, юридического оформления, налаживания логистики и позиционирования новых брендов в РФ.
Российские операторы сегмента fashion пока не обладают достаточными мощностями для аренды помещений площадью 1 000 и более кв. м.
Новое предложение
Рост затрат на строительство и высокий уровень рыночных рисков негативно отразятся на объёме ввода торговых площадей. Ожидается, что он будет отложен на более поздние периоды. В случае пессимистичного развития ситуации, перенос затронет 2/3 анонсированных к вводу арендопригодных площадей.
Так, по итогам года, из запланированных 195 тыс. кв. м будут построены около 65 тыс. кв. м. Основой будущего строительства являются ТЦ районного формата.
Примеры торговых объектов, планируемых к открытию в 2022 году
Источник: исследования CORE.XP, I кв. 2022 г.
Самым необеспеченным торговыми площадями округом Москвы является Зеленоградский (220 кв. м/1 000 чел.), больше всего торговых центров в Южном округе (5 560 кв. м/1 000 чел.).
Обеспеченность торговыми площадями по административным округам г. Москвы
Источник: исследования CORE.XP, I кв. 2022 г.
По прогнозам CBRE, реакция на кризисные события имеет отложенный эффект и будет более заметна во втором - третьем кварталах текущего года. Рынок может отреагировать сокращением арендных платежей ввиду падения покупательского спроса и предоставления скидок для ритейл-операторов.
Одновременно с этим мы можем увидеть трансформацию сложившихся логистических процессов, существующего соотношения российских и зарубежных арендаторов в торговых центрах, а также ассортимента товаров.
Марина Малахатько, старший директор, глава ритейл департамента CORE.XP, комментирует:
«Итоги первого квартала пока не отражают происходящие изменения рынка торговой недвижимости. Первые недели апреля уже показали снижение посещаемости как в московских, так и в региональных ТРЦ. Крупные магазины международных брендов остаются закрытыми уже более месяца, но арендаторы пока продолжают платить арендную плату. Диапазон предоставляемых скидок составляет 30-50% от среднегодовой арендной платы (в том числе от товарооборота) за 2021 год. При этом, многие российские и зарубежные ритейлеры накапливают дебиторскую задолженность и получают от арендодателей уведомления о штрафах, которые далее могут привести к расторжению договора со стороны арендодателя при его желании. Таким образом, арендодатели стараются получить возможность для маневра, если поиски альтернативных арендаторов увенчаются успехом. Большинство крупных портфельных девелоперов не готовы долго терпеть закрытые площади и планируют к сентябрю провести замены, если иностранные ритейлеры не откроются во втором квартале. Переговоры ведутся как с российскими компаниями, так и с новыми игроками из Кореи, Турции, Индии и других стран. Инвестиции в бренды из этих стран предполагаются локальные, то есть будут оплачены за счет российских партнеров по франчайзингу или самих девелоперов, вынужденных заполнять пустующие площади за свой счет».
Эксперты петербургского агентства недвижимости «ДАРКО» проанализировали динамику спроса на вторичную недвижимость Санкт-Петербурга. В марте спрос сократился, но по итогам всего первого квартала оказался в плюсе.
В марте 2022 года покупательский спрос на вторичную недвижимость в Санкт-Петербурге снизился 12,06%. Такая корректировка отмечена в сравнении с февралём текущего года. При этом спрос относительно марта 2021 года в нынешнем году не изменился (+0,1%).
На данный момент количество запросов на приобретение готового жилья у физических лиц снижается второй месяц подряд. Так, по итогам февраля, спрос снизился на 1,26% относительно января 2022 года.
В целом, несмотря на снижение, по итогам первого квартала, спрос на покупку вторичного жилья в Петербурге показал рост. В период с января по март 2022 года количество запросов выросло на относительно четвёртого квартала 2021 года и на 16,14% относительно первого квартала прошлого года.
Пик спроса на вторичку в Петербурге пришёлся на январь 2022 года. В этом месяце количество запросов оказалось на 26,02% выше среднемесячного результата 2021 года и в 1,5 раза (+50,85%) выше аналогичного показателя за 2020 год.
В апреле 2022 года на вторичном рынке города экспонируется 19,9 тыс. квартир. По данным экспертов АН «ДАРКО», наиболее доступный объект в этом сегменте сейчас оценивается в 2,7 млн рублей. Этот бюджет позволит приобрести 2-комнатную квартиру площадью 37 кв. м., которая располагается в Разливе.