Самые продаваемые в ипотеку новостройки Москвы в I полугодии
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/10f89f18/3ec16f2ab11e89aedfe84304.jpg)
По подсчетам аналитиков «Метриум», доля ипотечных сделок на столичном рынке новостроек по итогам I полугодия 2022 года осталась практически неизменной относительно показателей того же периода прошлого года. При этом с марта по июнь 2022 года она изменилась более чем на 20%.
По данным ДОМ.РФ, количество выданных ипотечных кредитов на новостройки в январе-июне 2022 года относительно первых шести месяцев 2021 года снизилось на 17% (до 200 тыс. займов), а их объем – на 5% (до 876 млрд рублей). Вместе с тем, по итогам I полугодия 2022 года доля ипотечных сделок на столичном первичном рынке достигла 61,5%, что сравнимо с показателями того же периода 2021 года (61%). Если в марте этого года данный показатель составлял всего 56,8%, то к июню вырос до 75,3%.
В первой половине 2022 года активнее всего в ипотеку приобретались двухкомнатные, трехкомнатные квартиры и апартаменты (по 63,2% от общего объема заключенных ДДУ). Год назад на долю двухкомнатных вариантов приходилось 63,7% от суммарного количества договоров долевого участия, на долю трехкомнатных – 64%.
Массовый сегмент
В I полугодии 2022 года доля ипотечных сделок в массовых новостройках «старой» Москвы составила 71,3%. При этом в июне данный показатель достиг рекордных 87%. На долю 10 самых продаваемых в ипотеку массовых новостроек приходится 35,3% от общего объема сделок с привлечением заемных средств.
Стоит отметить, что 9 из вошедших в топ-10 проектов реализуется одним застройщиком – ГК «ПИК». Комплексы данного девелопера заняли первые три места по количеству ипотечных покупок.
Наибольшая доля ипотечных сделок в массовых новостройках по итогам I полугодия 2022 года зафиксирована в ЖК «Бусиновский парк» (78,7%). При этом он минимально (всего на 0,1%) опередил ближайшего конкурента («Лосиноостровский парк»).
Чаще всего в массовых новостройках «старой» Москвы в ипотеку приобретались трехкомнатные и двухкомнатные квартиры: на их долю приходится 75,4% и 74,4% от общего объема сделок с такими типологиями. Наименьшую ипотечную активность проявляют покупатели студий (67,5% от суммарного количества ДДУ на данный тип квартир).
Почти треть (3 ЖК) из топ-10 проектов расположена в ЮВАО, который является лидером по объему предложения в массовом сегменте. В ВАО находятся два комплекса из рейтинга самых продаваемых в ипотеку массовых новостроек. В ЮЗАО, ЗАО, СЗАО, САО, СВАО – по одному проекту.
Только в 3 из 10 наиболее популярных у ипотечных заемщиков массовых новостройках средняя стоимость квадратного метра выше среднерыночной (281,6 тыс. рублей в июне 2022 года). При этом в занявшем второе место проекте (ЖК «Матвеевский парк») зафиксирована самая высокая средняя стоимость квадратного метра в рейтинге по сегменту.
Самые продаваемые в ипотеку массовые новостройки Москвы в I полугодии 2022 г.
№ п/п |
Проект |
Округ, район |
Всего сделок, шт* |
Ипотечных сделок, шт* |
Доля ипотечных сделок |
Средняя стоимость кв. м в июне 2022 г., тыс. рублей |
1 |
Люблинский парк |
ЮВАО, Люблино |
1000 |
732 |
73,2% |
234,7 |
2 |
Матвеевский парк |
ЗАО, Очаково-Матвеевское |
886 |
658 |
74,3% |
305,4 |
3 |
Амурский парк |
ВАО, Гольяново |
643 |
474 |
73,7% |
261,8 |
4 |
Бусиновский парк |
САО, Западное Дегунино |
591 |
465 |
78,7% |
242 |
5 |
Митинский лес |
СЗАО, Митино |
570 |
447 |
78,4% |
220,5 |
6 |
Руставели 14 |
СВАО, Бутырский |
560 |
428 |
76,4% |
303,9 |
7 |
Волжский парк |
ЮВАО, Текстильщики |
562 |
424 |
75,4% |
262,5 |
8 |
Никольские луга |
ЮЗАО, Южное Бутово |
485 |
380 |
78,4% |
198,8 |
9 |
Лосиноостровский парк |
ВАО, Метрогородок |
481 |
378 |
78,6% |
271,3 |
10 |
PROFIT |
ЮВАО, Нижегородский |
554 |
361 |
65,2% |
296,5 |
*Учитывались все сделки физических лиц
Источник: «Метриум»
Бизнес-класс
В новостройках бизнес-класса за первые шесть месяцев 2022 года с помощью заемных средств было совершено 47% от общего числа заключенных сделок. Благодаря решению правительства о возможности сочетания ипотеки с господдержкой с рыночными программами и одновременным увеличением лимита до 30 млн рублей доля ипотечных сделок в проектах бизнес-класса в июне выросла до максимальных 62%. В 10 самых продаваемых в ипотеку новостройках бизнес-класса в январе-июне 2022 года было заключено 48,7% от общего объема сделок с использованием заемных средств в данном сегменте.
В отличие от массовых проектов в топ-10 вошли комплексы сразу от 7 девелоперов. Лидирующие позиции по количеству объектов в рейтинге занимает «Донстрой» (3 ЖК), за ним следуют MR Group и Level Group (по 2 ЖК). Остальные застройщики реализуют по одному проекту.
Максимальная доля ипотечных сделок по итогам I полугодия 2022 года зафиксирована в ЖК Balance – 83,3%. Это рекордное значение среди всех исследованных проектов. В занявшем второе место ЖК «Level Причальный» данный показатель на 13,8% ниже – 69,5%.
В новостройках бизнес-класса в первой половине 2022 года в ипотеку чаще всего покупались студии и однокомнатные квартиры: на их долю приходится соответственно 54,2% и 47,7% от общего числа сделок с каждым типом квартир. Реже всего в ипотеку приобретались многокомнатные квартиры (41,7% от суммарного количества заключенных ДДУ и ДКП).
Стоит отметить, что 6 из 10 самых продаваемых в ипотеку новостроек бизнес-класса расположены в западной части Москвы: 4 – в СЗАО и 2 – в ЗАО. На юго-востоке Москвы находятся три таких проекта, в ЮАО – один.
В 6 комплексах, вошедших в рейтинг, средняя стоимость квадратного метра ниже среднего значения по рынку (429,9 тыс. рублей). В занявшем первое место по количеству ипотечных сделок проекте (ЖК «Остров») данный показатель составляет 528,6 тыс. рублей, что на 23% больше, чем в среднем по сегменту.
Самые продаваемые в ипотеку новостройки бизнес-класса Москвы в I полугодии 2022 г.
№ п/п |
Проект |
Округ, район |
Всего сделок, шт* |
Ипотечных сделок, шт* |
Доля ипотечных сделок |
Средняя стоимость кв. м в июне 2022 г., тыс. рублей |
1 |
Остров |
СЗАО, Хорошево-Мневники |
833 |
338 |
40,6% |
528,6 |
2 |
Символ |
ЮВАО, Лефортово |
447 |
262 |
58,6% |
371,1 |
3 |
Октябрьское поле |
СЗАО, Щукино |
356 |
230 |
64,6% |
313,6 |
4 |
Событие |
ЗАО, Раменки |
491 |
188 |
38,3% |
455,8 |
5 |
Shagal |
ЮАО, Даниловский |
303 |
177 |
58,4% |
362,2 |
6 |
Level Причальный |
СЗАО, Хорошево-Мневники |
233 |
162 |
69,5% |
489,3 |
7 |
City Bay |
СЗАО, Покровское-Стрешнево |
247 |
157 |
63,6% |
330,1 |
8 |
Level Мичуринский |
ЗАО, Очаково-Матвеевское |
230 |
153 |
66,5% |
420,7 |
9 |
Balance |
ЮВАО, Рязанский |
174 |
145 |
83,3% |
344 |
10 |
Метрополия |
ЮВАО, Южнопортовый |
265 |
121 |
45,6% |
336,3 |
*Учитывались все сделки физических лиц
Источник: «Метриум»
Премиум-класс
В премиальных новостройках столицы за первые шесть месяцев 2022 года доля ипотечных сделок составила 35,6%. В отличие от массового сегмента и бизнес-класса наибольшего значения данный показатель достиг не в июне, а в феврале (42%). На долю 10 самых продаваемых в ипотеку премиальных новостроек столицы по итогам января-июня 2022 года приходятся 75,1% от общего количества заключенных в сегменте сделок.
Половина из входящих в топ-10 комплексов реализуется одним застройщиком – MR Group. Другие девелоперы возводят по одному проекту, вошедшему в рейтинг.
В I полугодии 2022 года наибольшая доля ипотечных сделок зафиксирована в ЖК Mod – 57,4%. Данный проект стал лидером и по количеству покупок с использованием заемных средств.
«Для покупателей недвижимости в премиальных новостройках ипотека стала удобным инструментом, который позволяет быстро выйти на сделку, – отмечает Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Востребованность ипотеки в высокобюджетном сегменте видят и банки, предлагая совместные с застройщиками субсидированные программы. Например, в наших проектах Mod и Symphony 34 действуют специальные условия от крупнейших банков России, в том числе в рамках комбинированной ипотеки с лимитом до 30 млн рублей. Ставка по такой программе может быть ниже, чем по базовым программам господдержки и семейной ипотеки. Есть и другие интересные программы, например ипотека для многодетных семей или IT-специалистов по ставке от 2,9% годовых».
Активнее всего в первой половине года ипотека использовалась при покупке студий, однокомнатных квартир и апартаментов в премиальных новостройках столицы. Их доли в общем объеме заключенных сделок составили 35,7% и 37,7% соответственно. Реже всего ипотека применялась для приобретения многокомнатных вариантов (всего 25,5%).
Больше всего самых продаваемых в ипотеку премиальных новостроек по итогам I полугодия расположено в ЗАО – четыре проекта. В САО находится три таких ЖК, в ЦАО, СЗАО и СВАО – по одному.
Средняя стоимость квадратного метра в премиальных новостройках в июне 2022 года достигла 646,6 тыс. рублей. Стоит отметить, что в 8 из 10 премиальных проектов с наибольшим количеством ипотечных сделок данный показатель ниже.
Самые продаваемые в ипотеку премиальные новостройки Москвы в I полугодии 2022 г.
№ п/п |
Проект |
Округ, район |
Всего сделок, шт* |
Ипотечных сделок, шт* |
Доля ипотечных сделок |
Средняя стоимость кв. м в июне 2022 г., тыс. рублей |
1 |
Mod |
СВАО, Марьина Роша |
148 |
85 |
57,4% |
396,7 |
2 |
Symphony 34 |
САО, Савеловский |
172 |
78 |
45,3% |
414,3 |
3 |
Prime Park |
САО, Хорошевский |
159** |
64** |
40,3% |
632,6 |
4 |
River Park Towers Кутузовский |
ЗАО, Дорогомиловский |
91 |
35 |
38,5% |
568,7 |
5 |
SLAVA |
САО, Беговой |
106 |
31 |
29,2% |
617,4 |
6 |
Filicity |
ЗАО, Филевский парк |
58 |
21 |
36,2% |
498,8 |
7 |
Hide |
ЗАО, Раменки |
75 |
18 |
24% |
577,8 |
8 |
Chkalov |
ЦАО, Басманный |
56 |
18 |
32,1% |
776,5 |
9 |
Victory Park Residence |
ЗАО, Дорогомилово |
67 |
16 |
23,9% |
1 147,7 |
10 |
Клубный город на реке Primavera |
СЗАО, Покровское-Стрешнево |
33 |
14 |
42,4% |
427,5 |
*Учитывались все сделки физических лиц
**Учитывались сделки по ДДУ и ДКП
Источник: «Метриум»
Апартаменты[1]
Доля ипотечных сделок с апартаментами в общем объеме договоров долевого участия с ними по итогам января-июня 2022 года составила 30,9%. При этом в течение полугодия данный показатель колебался от 12% в мае до 32% в июне. Стоит отметить, что он не учитывает сделки во введенных в эксплуатацию комплексах (в том числе после редевелопмента), реализуемых по договорам купли-продажи. В 10 самых популярных у ипотечных заемщиков апарт-комплексах было заключено 73,5% от общего числа сделок с привлечением заемных средств
В топ-10 вошли проекты сразу от 9 застройщиков. Лидером по количеству объектов, включенных в рейтинг, стал ГК «ПИК» (2 МФК).
Наибольшая доля ипотечных сделок по итогам первой половины 2022 года зафиксирована в апарт-комплексе MainStreet. В нем с помощью заемных средств было приобретено ровно 50% лотов.
В январе-июне 2022 года чаще всего ипотека использовалась для покупки апартаментов-студий (35,4% от общего количества ДДУ). Доли остальных типологий сопоставимы: на однокомнатные и многокомнатные апартаменты приходится 29,4% от суммарного объема сделок, на двухкомнатные – 27,7%, на трехкомнатные – 29,8%.
Половина самых продаваемых в ипотеку апарт-комплексов расположена в западной части города (четыре – в СЗАО и один – в ЗАО). В ЮВАО находится два таких проекта, в СВАО, ВАО и ЦАО – по одному.
В 8 из 10 наиболее востребованных у ипотечных заемщиков апарт-комплексов средневзвешенная стоимость квадратного метра ниже среднего значения по сегменту. В июне 2022 года оно составило 320 тыс. рублей.
Самые продаваемые в ипотеку апарт-комплексы Москвы в I полугодии 2022 г.
№ п/п |
Проект |
Округ, район |
Всего сделок, шт* |
Ипотечных сделок, шт* |
Доля ипотечных сделок |
Средняя стоимость кв. м в июне 2022 г., тыс. рублей |
1 |
N'ICE LOFT |
ЮВАО, Нижегородский |
342 |
162 |
47,4% |
341 |
2 |
Волоколамское 24 |
СЗАО, Щукино |
260 |
124 |
47,7% |
244,9 |
3 |
HighWay |
ЮВАО, Южнопортовый |
360 |
113 |
31,4% |
263,6 |
4 |
Легендарный квартал на Березовой Аллее |
СВАО, Останкинский |
256 |
83 |
32,4% |
259 |
5 |
Перец |
СЗАО, Митино |
135 |
60 |
44,4% |
230,7 |
6 |
MainStreet |
ЗАО, Фили-Давыдково |
96 |
48 |
50% |
308,3 |
7 |
Level Стрешнево |
СЗАО, Покровское-Стрешнево |
102 |
41 |
40,2% |
266,5 |
8 |
Движение. Тушино |
СЗАО, Покровское-Стрешнево |
114 |
40 |
35,1% |
278 |
9 |
Сокольнический вал 1 |
ВАО, Сокольники |
86 |
39 |
45,3% |
275,2 |
10 |
Voxhall |
ЦАО, Замоскворечье |
70 |
29 |
41,4% |
485,4 |
*Учитывались все сделки физических лиц
Источник: «Метриум»
Новая Москва
В проектах ТиНАО доля ипотечных сделок с начала текущего года составила 78%. Максимального значения данный показатель достиг в июне – 80,8%. На долю 10 самых популярных у ипотечных заемщиков комплексов пришлось 70,1% от общего объема покупок с заемными средствами.
В отличие от других сегментов первичного рынка, в Новой Москве отсутствует явный лидер по количеству проектов в топ-10. Так, по итогам I полугодия 2022 года, в него вошли по три проекта от ГК «ПИК» и ГК «А101», два – от ГК «Самолет» и по одному – от других застройщиков.
В первой половине года наибольшая доля ипотечных сделок зафиксирована в ЖК «Середневский лес» – 79,9%. В нем также наблюдается минимальная стоимость квадратного метра из всех включенных в рейтинг проектов – 187,7 тыс. рублей.
В отличие от «старой» Москвы, в ТиНАО в ипотеку активнее всего приобретаются трехкомнатные и многокомнатные квартиры. На их долю приходится 75% и 73,4% от общего числа сделок. Для покупки студий заемные средства используют всего 60,6% клиентов.
Все самые продаваемые в ипотеку новостройки ТиНАО располагаются в Новомосковском административном округе. Причем 60% из них находятся в поселениях «первого пояса» – Сосенском, Московском, Внуковском.
В 7 из 10 самых востребованных у ипотечных заемщиков новостроек ТиНАО средняя стоимость квадратного метра выше среднерыночной. Этим ТиНАО коренным образом отличается от «старой» Москвы.
«Спрос на первичное жилье в ТиНАО по-прежнему концентрируется вокруг отдельных локаций, которые отличаются хорошей транспортной доступностью и разнообразной инфраструктурой, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Белые ночи», «Прокшино»). –При этом доступность обеспечивается широкой линейкой комбинированных программ – когда ипотека с господдержкой дополнительно субсидируется девелопером, ставки по которым, например, в проектах ГК «А101» начинаются от 0,1%».
Самые продаваемые в ипотеку проекты Новой Москвы в I полугодии 2022 г.
№ п/п |
Проект |
Округ, поселение |
Всего сделок, шт* |
Ипотечных сделок, шт* |
Доля ипотечных сделок |
Средняя стоимость кв. м в июне 2022 г., тыс. рублей |
1 |
Саларьево Парк |
НАО, Московский |
1041 |
777 |
74,6% |
237,5 |
2 |
Скандинавия |
НАО, Сосенское |
942 |
702 |
74,5% |
254,1 |
3 |
Бунинские луга |
НАО, Сосенское |
810 |
590 |
72,8% |
228,5 |
4 |
Новые Ватутинки. Микрорайон Центральный |
НАО, Десеновское |
1017 |
563 |
55,4% |
201,7 |
5 |
Прокшино |
НАО, Сосенское |
990 |
538 |
54,3% |
267,1 |
6 |
Переделкино Ближнее |
НАО, Внуковское |
588 |
422 |
71,8% |
227,7 |
7 |
Испанские кварталы |
НАО, Сосенское |
515 |
394 |
76,5% |
261,5 |
8 |
Алхимово |
НАО, Рязановское |
501 |
390 |
77,8% |
234,1 |
9 |
Остафьево |
НАО, Рязановское |
482 |
383 |
79,5% |
203,8 |
10 |
Середневский лес |
НАО, Филимонковское |
477 |
381 |
79,9% |
187,7 |
*Учитывались все сделки физических лиц
Источник: «Метриум»
«Сегмент ипотеки в I полугодии 2022 года характеризовался разнонаправленной динамикой, – подводит итоги Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум». – Если до конца февраля основным драйвером были субсидированные рыночные программы, то ближе к середине года лидерство вернулось к ипотеке с господдержкой. Интересно, что по итогам января-июня 2022 года наибольшая доля ипотечных сделок была зафиксирована в новостройке бизнес-класса».
[1] Учитывались апарт-комплексы массового сегмента и бизнес-класса.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/fa918c83/d94ca7d02e64e54ff115148f.jpg)
Исследование, проведенное экспертами премии Urban Awards, подтвердило, что столичный рынок по-прежнему привлекает покупателей из других стран. Только за первую половину текущего года они вложили в московскую недвижимость 12,25 млрд рублей. Наибольшую активность традиционно проявляет азербайджанская диаспора. По объему инвестиций она опережает выходцев из Китая, Турции, США и стран Европы.
Клиенты, приехавшие из-за рубежа, обеспечивают застройщикам «старой» Москвы 2,2% всей выручки. К такому заключению пришли специалисты Urban Awards. По их данным, за первую половину 2021-го иностранцы приобрели в Москве (без учета ТиНАО) 514 квартир и апартаментов, что составляет 1,5% от совокупного объема спроса. Суммарная стоимость этих объектов оценивается в 12,25 млрд рублей.
Уже на протяжении нескольких лет неизменно высокий интерес к новостройках внутри МКАД проявляют покупатели азербайджанского происхождения. За первое полугодие 2021-го они пополнили бюджеты столичных застройщиков на 5,17 млрд рублей (две пятых от объема поступлений в рамках взятой выборки). В пересчете на количество лотов все остальные иностранные общины лишь в совокупности и лишь на немного опережают азербайджанцев.
Среди остальных фракций по уровню вложений в столичную недвижимость выделяются покупатели из США и европейских стран (государства бывшей Югославии, Италия, Германия, Румыния, Болгария). За шесть месяцев 2021-го они оставили на жилищном рынке «старой» Москвы 1,37 млрд рублей (11,2%). Чуть меньше вклад китайской диаспоры – 1,33 млрд рублей (10,9%). За последнее время ее предпочтения заметно изменились. Если раньше китайцы селились, как правило, в новостройках комфорт-класса на юго-востоке Москвы, то теперь их внимание переключилось на комплексы бизнес-и премиум-класса в престижных локациях к западу и северу от ТТК. Также на рынке всегда были заметны турецкие покупатели. Благодаря им проекты в границах МКАД дополнительно получили около 1 млрд рублей выручки (8,1%). Для граждан из Турции характерна ярко выраженная «национальная лояльность» при выборе адреса. Зачастую покупают жилье в тех новостройках, которые возводятся с участием турецких застройщиков.
«Второй эшелон» зарубежных покупателей в «старомосковских» округах образуют приезжие из Индии, Вьетнама и Южной Кореи. Их представительство довольно скромное: вместе по итогам первого полугодия 2021-го они приняли участие в полусотне сделок, увеличив кассу девелоперов на 1,06 млрд рублей (8,6%). Доля других диаспор в структуре затрат на столичное жилье ограничивается 19,0%.
Важно отметить, что выходцы из других стран в большинстве случаев ориентируются на более дорогой сегмент недвижимости. Так, средняя стоимость реализованного лота (данные января-июня 2021 г.) в границах «старой» Москвы определена аналитиками Urban Awards в 16,7 млн рублей. Американцы и европейцы готовы потратить на жилье в российской столице в 1,75 раза больше. Сопоставимыми бюджетами (в среднем 28,9 млн рублей) располагают китайцы. Финансовые возможности представителей Южной Кореи и Вьетнама существенно скромнее. Средние показатели для них находятся на уровне 23,4-24,0 млн рублей. Индийцы и турецкие граждане делают упор на объекты со средним ценником в 22,2-22,5 млн рублей. Ценовой индикатор у азербайджанской аудитории куда ближе к среднегородскому, чем у других групп иностранных покупателей – 20,9 млн рублей.
Иностранный спрос в «старой» Москве распылен по десяткам локаций. Однако ряд географических приоритетов все же прослеживается. Лидирующие позиции занимают районы Раменки (9,5% спроса) и Даниловский (8,9%) спроса. Третью и четвертую строчки с показателем в 6,0% делят Очаково-Матвеевское и Люблино. Замыкает пятерку Лефортово, в границах которого аккумулировано 4,7% зарубежного спроса. Еще у нескольких районов доля в структуре сделок варьируется в пределах 3-4%: Покровское-Стрешнево, Дорогомилово, Пресненский, Хорошево-Мневники, Марьино, Нижегородский. В целом Западный административный округ покрывает четверть(25,5%) всех сделок с участием клиентов из других стран. Еще 23,9% приходятся на юго-восток. Затем следуют ЮАО (15,6%) и САО (11,5%).
«Высокий уровень активности среди иностранных граждан – хороший знак и для московского рынка, и для его российской аудитории. Это означает, что столичные девелоперы выводят по-настоящему качественный и конкурентоспособный продукт. При этом нужно сделать оговорку: многие покупатели с иностранными паспортами уже провели в Москве несколько лет, и, по всей видимости, планируют оставаться здесь на среднесрочную перспективу. Иначе они ограничились бы арендой», – поясняет директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/58588f47/4acbf6fc6c298b7cd6699015.jpg)
Экспозиция в пределах Садового кольца, несмотря на значительные пополнения, так и не может восстановиться до зимнего уровня. Изучив массив данных, собранных аналитиками платформы bnMAP.pro, экспертная группа портала Urbanus.ru выявила признаки истощения местных фондов, которое может наступить уже в ближайшие годы. По сравнению с январем 2021-го предложение потеряло примерно 40% в объеме, а если брать за основу показатели января 2020-го, то приходится констатировать двукратное уменьшение.
На московском рынке Садовое кольцо традиционно воспринимается как граница «настоящего центра». Это делает территорию, очерченную им, чем-то вроде острова. Условия любого острова предполагают постоянный и усиливающийся дефицит земельных ресурсов, а, следовательно, высокую и растущую стоимость жилья. Если площадь физического острова возможно увеличить, например, через намыв грунта, то площадь «статусного» острова остается неизменной. Развитие локального рынка происходит в соответствии с вечным сюжетом: под влиянием интенсивного спроса предложение истощается, это приводит к росту цен, застройщики частично восполняют дефицит, активируя новые адреса, дополнительный объем предложения стимулирует вспышку спроса, и цикл повторяется.
Еще в начале прошлого года в границах Садового кольца были доступны для реализации 1,1 тыс. квартир и апартаментов. Этот пул постепенно ужимался. С мая 2020-го по январь 2021-го он балансировал на уровне 800 юнитов. Весной выбывание из продажи объектов недвижимости приняло уже тревожные масштабы. К марту на витрине оставалось менее 700 объектов. К концу июня был достигнут минимум – 367 квартир и апартаментов. Это втрое меньше январских значений 2020-го. Летом началось постепенное наполнение порядком обедневшей экспозиции новыми адресами. Правда, все они сосредоточены в локации к югу от Москвы-реки – «Лаврушинский», Bogenhouse, Armani / Casa Moscow Residences, «Русские сезоны». К концу августа состав предложения вновь превысил 500 лотов.
Сильнее всего вымывание затронуло категорию готового жилья и проекты редевелопмента. Зимой на локальном рынке в уже сданных проектах экспонировались почти 400 квартир и апартаментов (около половины от общего предложения). К началу октября в их фондах содержалось менее 180 юнитов. В домах, прошедших реконструкцию, по состоянию на январь 2021 г. было сгруппировано 200 лотов. Под занавес сезона из этого пула оказались нераспроданными всего 76 единиц жилой недвижимости. Таким образом одновременно с сжатием экспозиции произошло и ее освежение. В начале года строящиеся комплексы обеспечивали всего 27,2% в совокупной структуре предложения, то к октябрю эта пропорция достигла 50,1%.
Из локаций внутри Садового кольца только Якиманка показала уверенный (на треть) прирост экспозиции. Такому результату она целиком обязана выходом на рынок ЖК «Лаврушинский» (близ Третьяковской галереи). На сегодняшний день это самый крупный проект в рамках выборки. Его фонд покрывает более четверти (27,1%) актуального предложения. В Замоскворечье и Хамовниках девелоперы оперируют по сути тем же объемом лотов, что и в январе. Все остальные районы столкнулись с резким сокращением экспозиции. На Арбате оно выдалось двукратным, в Мещанском, Таганском и Тверском – трехкратным. Всего на сегодняшний день продажи ведутся в 48 корпусах (включая 21 сданный и 8 из состава проектов редевелопмента). В январе выборка состояла из 63 корпусов (в том числе 43 сданных и 10 на реконструкции).
На сегодняшний день в 16 из 36 проектов внутри Садового кольца запасы готовых к реализации квартир и апартаментов ограничены пятью лотами. Еще по 8 адресам на витрины выставлено от 6 до 10 юнитов. Иными словами две трети всех комплексов в историческом центре Москвы – это проекты с малой и сверхмалой выборкой.
Уменьшение экспозиции и дебют ряда комплексов со сверхвысоким ценником привел к повсеместному подъему ценового индекса. Если в начале года насчитывалось пять районов, где средний показатель стоимости квадратного метра все еще находился ниже отметки в 1 млн рублей, то сейчас из них остался один Таганский. Учитывая динамику цен в местных новостройках, вероятно, и он преодолеет указанный рубеж уже в ближайшие месяцы.
Наиболее впечатляющий скачок прайса зафиксирован в Замоскворечье. Начало продаж в комплексе «Русские сезоны» привело к тому, что средний показатель по локации взял планку в 2 млн рублей за квадратный метр. Получив новые драйверы в виде ЖК Armani / Casa Moscow Residences и ЖК «Лаврушинский», существенно (в полтора раза) повысила показатели и Якиманка. Прежний лидер – Пресненский район – истощив все запасы (за исключением единственного апартамента в ЖК «У Патриарших») утратил свои позиции. Тверской район после 30-процентного подорожания сравнялся по стоимости квадратного метра с Хамовниками, где планка опустилась на 117 тыс. рублей (это обусловлено уходом с рынка нескольких проектов вдоль Пречистенской набережной).
*Для клубного дома Bogenhouse подсчет ведется со времени выхода на рынок (середина августа 2021 г.)
Из 20 жилых комплексов с объемом экспозиции более пяти юнитов 13 продемонстрировали мажорную динамику цен. Самый мощный спурт на счету ЖК Titul на Серебрянической – плюс 38,55% по сравнению с январем. Немного уступил ему ЖК «Большая Дмитровка IX». По этому адресу чек вырос на 35,20% в пересчете на квадратный метр. В первую пятерку проектов с наибольшим ростом цен вошли сразу три арбатских комплекса – Artisan (плюс 23,09%), «Дом на Хлебном» (плюс 17,95%) и Turandot Residences (плюс 16,29%).