Самые продаваемые в ипотеку новостройки Москвы в I полугодии
По подсчетам аналитиков «Метриум», доля ипотечных сделок на столичном рынке новостроек по итогам I полугодия 2022 года осталась практически неизменной относительно показателей того же периода прошлого года. При этом с марта по июнь 2022 года она изменилась более чем на 20%.
По данным ДОМ.РФ, количество выданных ипотечных кредитов на новостройки в январе-июне 2022 года относительно первых шести месяцев 2021 года снизилось на 17% (до 200 тыс. займов), а их объем – на 5% (до 876 млрд рублей). Вместе с тем, по итогам I полугодия 2022 года доля ипотечных сделок на столичном первичном рынке достигла 61,5%, что сравнимо с показателями того же периода 2021 года (61%). Если в марте этого года данный показатель составлял всего 56,8%, то к июню вырос до 75,3%.
В первой половине 2022 года активнее всего в ипотеку приобретались двухкомнатные, трехкомнатные квартиры и апартаменты (по 63,2% от общего объема заключенных ДДУ). Год назад на долю двухкомнатных вариантов приходилось 63,7% от суммарного количества договоров долевого участия, на долю трехкомнатных – 64%.
Массовый сегмент
В I полугодии 2022 года доля ипотечных сделок в массовых новостройках «старой» Москвы составила 71,3%. При этом в июне данный показатель достиг рекордных 87%. На долю 10 самых продаваемых в ипотеку массовых новостроек приходится 35,3% от общего объема сделок с привлечением заемных средств.
Стоит отметить, что 9 из вошедших в топ-10 проектов реализуется одним застройщиком – ГК «ПИК». Комплексы данного девелопера заняли первые три места по количеству ипотечных покупок.
Наибольшая доля ипотечных сделок в массовых новостройках по итогам I полугодия 2022 года зафиксирована в ЖК «Бусиновский парк» (78,7%). При этом он минимально (всего на 0,1%) опередил ближайшего конкурента («Лосиноостровский парк»).
Чаще всего в массовых новостройках «старой» Москвы в ипотеку приобретались трехкомнатные и двухкомнатные квартиры: на их долю приходится 75,4% и 74,4% от общего объема сделок с такими типологиями. Наименьшую ипотечную активность проявляют покупатели студий (67,5% от суммарного количества ДДУ на данный тип квартир).
Почти треть (3 ЖК) из топ-10 проектов расположена в ЮВАО, который является лидером по объему предложения в массовом сегменте. В ВАО находятся два комплекса из рейтинга самых продаваемых в ипотеку массовых новостроек. В ЮЗАО, ЗАО, СЗАО, САО, СВАО – по одному проекту.
Только в 3 из 10 наиболее популярных у ипотечных заемщиков массовых новостройках средняя стоимость квадратного метра выше среднерыночной (281,6 тыс. рублей в июне 2022 года). При этом в занявшем второе место проекте (ЖК «Матвеевский парк») зафиксирована самая высокая средняя стоимость квадратного метра в рейтинге по сегменту.
Самые продаваемые в ипотеку массовые новостройки Москвы в I полугодии 2022 г.
№ п/п |
Проект |
Округ, район |
Всего сделок, шт* |
Ипотечных сделок, шт* |
Доля ипотечных сделок |
Средняя стоимость кв. м в июне 2022 г., тыс. рублей |
1 |
Люблинский парк |
ЮВАО, Люблино |
1000 |
732 |
73,2% |
234,7 |
2 |
Матвеевский парк |
ЗАО, Очаково-Матвеевское |
886 |
658 |
74,3% |
305,4 |
3 |
Амурский парк |
ВАО, Гольяново |
643 |
474 |
73,7% |
261,8 |
4 |
Бусиновский парк |
САО, Западное Дегунино |
591 |
465 |
78,7% |
242 |
5 |
Митинский лес |
СЗАО, Митино |
570 |
447 |
78,4% |
220,5 |
6 |
Руставели 14 |
СВАО, Бутырский |
560 |
428 |
76,4% |
303,9 |
7 |
Волжский парк |
ЮВАО, Текстильщики |
562 |
424 |
75,4% |
262,5 |
8 |
Никольские луга |
ЮЗАО, Южное Бутово |
485 |
380 |
78,4% |
198,8 |
9 |
Лосиноостровский парк |
ВАО, Метрогородок |
481 |
378 |
78,6% |
271,3 |
10 |
PROFIT |
ЮВАО, Нижегородский |
554 |
361 |
65,2% |
296,5 |
*Учитывались все сделки физических лиц
Источник: «Метриум»
Бизнес-класс
В новостройках бизнес-класса за первые шесть месяцев 2022 года с помощью заемных средств было совершено 47% от общего числа заключенных сделок. Благодаря решению правительства о возможности сочетания ипотеки с господдержкой с рыночными программами и одновременным увеличением лимита до 30 млн рублей доля ипотечных сделок в проектах бизнес-класса в июне выросла до максимальных 62%. В 10 самых продаваемых в ипотеку новостройках бизнес-класса в январе-июне 2022 года было заключено 48,7% от общего объема сделок с использованием заемных средств в данном сегменте.
В отличие от массовых проектов в топ-10 вошли комплексы сразу от 7 девелоперов. Лидирующие позиции по количеству объектов в рейтинге занимает «Донстрой» (3 ЖК), за ним следуют MR Group и Level Group (по 2 ЖК). Остальные застройщики реализуют по одному проекту.
Максимальная доля ипотечных сделок по итогам I полугодия 2022 года зафиксирована в ЖК Balance – 83,3%. Это рекордное значение среди всех исследованных проектов. В занявшем второе место ЖК «Level Причальный» данный показатель на 13,8% ниже – 69,5%.
В новостройках бизнес-класса в первой половине 2022 года в ипотеку чаще всего покупались студии и однокомнатные квартиры: на их долю приходится соответственно 54,2% и 47,7% от общего числа сделок с каждым типом квартир. Реже всего в ипотеку приобретались многокомнатные квартиры (41,7% от суммарного количества заключенных ДДУ и ДКП).
Стоит отметить, что 6 из 10 самых продаваемых в ипотеку новостроек бизнес-класса расположены в западной части Москвы: 4 – в СЗАО и 2 – в ЗАО. На юго-востоке Москвы находятся три таких проекта, в ЮАО – один.
В 6 комплексах, вошедших в рейтинг, средняя стоимость квадратного метра ниже среднего значения по рынку (429,9 тыс. рублей). В занявшем первое место по количеству ипотечных сделок проекте (ЖК «Остров») данный показатель составляет 528,6 тыс. рублей, что на 23% больше, чем в среднем по сегменту.
Самые продаваемые в ипотеку новостройки бизнес-класса Москвы в I полугодии 2022 г.
№ п/п |
Проект |
Округ, район |
Всего сделок, шт* |
Ипотечных сделок, шт* |
Доля ипотечных сделок |
Средняя стоимость кв. м в июне 2022 г., тыс. рублей |
1 |
Остров |
СЗАО, Хорошево-Мневники |
833 |
338 |
40,6% |
528,6 |
2 |
Символ |
ЮВАО, Лефортово |
447 |
262 |
58,6% |
371,1 |
3 |
Октябрьское поле |
СЗАО, Щукино |
356 |
230 |
64,6% |
313,6 |
4 |
Событие |
ЗАО, Раменки |
491 |
188 |
38,3% |
455,8 |
5 |
Shagal |
ЮАО, Даниловский |
303 |
177 |
58,4% |
362,2 |
6 |
Level Причальный |
СЗАО, Хорошево-Мневники |
233 |
162 |
69,5% |
489,3 |
7 |
City Bay |
СЗАО, Покровское-Стрешнево |
247 |
157 |
63,6% |
330,1 |
8 |
Level Мичуринский |
ЗАО, Очаково-Матвеевское |
230 |
153 |
66,5% |
420,7 |
9 |
Balance |
ЮВАО, Рязанский |
174 |
145 |
83,3% |
344 |
10 |
Метрополия |
ЮВАО, Южнопортовый |
265 |
121 |
45,6% |
336,3 |
*Учитывались все сделки физических лиц
Источник: «Метриум»
Премиум-класс
В премиальных новостройках столицы за первые шесть месяцев 2022 года доля ипотечных сделок составила 35,6%. В отличие от массового сегмента и бизнес-класса наибольшего значения данный показатель достиг не в июне, а в феврале (42%). На долю 10 самых продаваемых в ипотеку премиальных новостроек столицы по итогам января-июня 2022 года приходятся 75,1% от общего количества заключенных в сегменте сделок.
Половина из входящих в топ-10 комплексов реализуется одним застройщиком – MR Group. Другие девелоперы возводят по одному проекту, вошедшему в рейтинг.
В I полугодии 2022 года наибольшая доля ипотечных сделок зафиксирована в ЖК Mod – 57,4%. Данный проект стал лидером и по количеству покупок с использованием заемных средств.
«Для покупателей недвижимости в премиальных новостройках ипотека стала удобным инструментом, который позволяет быстро выйти на сделку, – отмечает Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Востребованность ипотеки в высокобюджетном сегменте видят и банки, предлагая совместные с застройщиками субсидированные программы. Например, в наших проектах Mod и Symphony 34 действуют специальные условия от крупнейших банков России, в том числе в рамках комбинированной ипотеки с лимитом до 30 млн рублей. Ставка по такой программе может быть ниже, чем по базовым программам господдержки и семейной ипотеки. Есть и другие интересные программы, например ипотека для многодетных семей или IT-специалистов по ставке от 2,9% годовых».
Активнее всего в первой половине года ипотека использовалась при покупке студий, однокомнатных квартир и апартаментов в премиальных новостройках столицы. Их доли в общем объеме заключенных сделок составили 35,7% и 37,7% соответственно. Реже всего ипотека применялась для приобретения многокомнатных вариантов (всего 25,5%).
Больше всего самых продаваемых в ипотеку премиальных новостроек по итогам I полугодия расположено в ЗАО – четыре проекта. В САО находится три таких ЖК, в ЦАО, СЗАО и СВАО – по одному.
Средняя стоимость квадратного метра в премиальных новостройках в июне 2022 года достигла 646,6 тыс. рублей. Стоит отметить, что в 8 из 10 премиальных проектов с наибольшим количеством ипотечных сделок данный показатель ниже.
Самые продаваемые в ипотеку премиальные новостройки Москвы в I полугодии 2022 г.
№ п/п |
Проект |
Округ, район |
Всего сделок, шт* |
Ипотечных сделок, шт* |
Доля ипотечных сделок |
Средняя стоимость кв. м в июне 2022 г., тыс. рублей |
1 |
Mod |
СВАО, Марьина Роша |
148 |
85 |
57,4% |
396,7 |
2 |
Symphony 34 |
САО, Савеловский |
172 |
78 |
45,3% |
414,3 |
3 |
Prime Park |
САО, Хорошевский |
159** |
64** |
40,3% |
632,6 |
4 |
River Park Towers Кутузовский |
ЗАО, Дорогомиловский |
91 |
35 |
38,5% |
568,7 |
5 |
SLAVA |
САО, Беговой |
106 |
31 |
29,2% |
617,4 |
6 |
Filicity |
ЗАО, Филевский парк |
58 |
21 |
36,2% |
498,8 |
7 |
Hide |
ЗАО, Раменки |
75 |
18 |
24% |
577,8 |
8 |
Chkalov |
ЦАО, Басманный |
56 |
18 |
32,1% |
776,5 |
9 |
Victory Park Residence |
ЗАО, Дорогомилово |
67 |
16 |
23,9% |
1 147,7 |
10 |
Клубный город на реке Primavera |
СЗАО, Покровское-Стрешнево |
33 |
14 |
42,4% |
427,5 |
*Учитывались все сделки физических лиц
**Учитывались сделки по ДДУ и ДКП
Источник: «Метриум»
Апартаменты[1]
Доля ипотечных сделок с апартаментами в общем объеме договоров долевого участия с ними по итогам января-июня 2022 года составила 30,9%. При этом в течение полугодия данный показатель колебался от 12% в мае до 32% в июне. Стоит отметить, что он не учитывает сделки во введенных в эксплуатацию комплексах (в том числе после редевелопмента), реализуемых по договорам купли-продажи. В 10 самых популярных у ипотечных заемщиков апарт-комплексах было заключено 73,5% от общего числа сделок с привлечением заемных средств
В топ-10 вошли проекты сразу от 9 застройщиков. Лидером по количеству объектов, включенных в рейтинг, стал ГК «ПИК» (2 МФК).
Наибольшая доля ипотечных сделок по итогам первой половины 2022 года зафиксирована в апарт-комплексе MainStreet. В нем с помощью заемных средств было приобретено ровно 50% лотов.
В январе-июне 2022 года чаще всего ипотека использовалась для покупки апартаментов-студий (35,4% от общего количества ДДУ). Доли остальных типологий сопоставимы: на однокомнатные и многокомнатные апартаменты приходится 29,4% от суммарного объема сделок, на двухкомнатные – 27,7%, на трехкомнатные – 29,8%.
Половина самых продаваемых в ипотеку апарт-комплексов расположена в западной части города (четыре – в СЗАО и один – в ЗАО). В ЮВАО находится два таких проекта, в СВАО, ВАО и ЦАО – по одному.
В 8 из 10 наиболее востребованных у ипотечных заемщиков апарт-комплексов средневзвешенная стоимость квадратного метра ниже среднего значения по сегменту. В июне 2022 года оно составило 320 тыс. рублей.
Самые продаваемые в ипотеку апарт-комплексы Москвы в I полугодии 2022 г.
№ п/п |
Проект |
Округ, район |
Всего сделок, шт* |
Ипотечных сделок, шт* |
Доля ипотечных сделок |
Средняя стоимость кв. м в июне 2022 г., тыс. рублей |
1 |
N'ICE LOFT |
ЮВАО, Нижегородский |
342 |
162 |
47,4% |
341 |
2 |
Волоколамское 24 |
СЗАО, Щукино |
260 |
124 |
47,7% |
244,9 |
3 |
HighWay |
ЮВАО, Южнопортовый |
360 |
113 |
31,4% |
263,6 |
4 |
Легендарный квартал на Березовой Аллее |
СВАО, Останкинский |
256 |
83 |
32,4% |
259 |
5 |
Перец |
СЗАО, Митино |
135 |
60 |
44,4% |
230,7 |
6 |
MainStreet |
ЗАО, Фили-Давыдково |
96 |
48 |
50% |
308,3 |
7 |
Level Стрешнево |
СЗАО, Покровское-Стрешнево |
102 |
41 |
40,2% |
266,5 |
8 |
Движение. Тушино |
СЗАО, Покровское-Стрешнево |
114 |
40 |
35,1% |
278 |
9 |
Сокольнический вал 1 |
ВАО, Сокольники |
86 |
39 |
45,3% |
275,2 |
10 |
Voxhall |
ЦАО, Замоскворечье |
70 |
29 |
41,4% |
485,4 |
*Учитывались все сделки физических лиц
Источник: «Метриум»
Новая Москва
В проектах ТиНАО доля ипотечных сделок с начала текущего года составила 78%. Максимального значения данный показатель достиг в июне – 80,8%. На долю 10 самых популярных у ипотечных заемщиков комплексов пришлось 70,1% от общего объема покупок с заемными средствами.
В отличие от других сегментов первичного рынка, в Новой Москве отсутствует явный лидер по количеству проектов в топ-10. Так, по итогам I полугодия 2022 года, в него вошли по три проекта от ГК «ПИК» и ГК «А101», два – от ГК «Самолет» и по одному – от других застройщиков.
В первой половине года наибольшая доля ипотечных сделок зафиксирована в ЖК «Середневский лес» – 79,9%. В нем также наблюдается минимальная стоимость квадратного метра из всех включенных в рейтинг проектов – 187,7 тыс. рублей.
В отличие от «старой» Москвы, в ТиНАО в ипотеку активнее всего приобретаются трехкомнатные и многокомнатные квартиры. На их долю приходится 75% и 73,4% от общего числа сделок. Для покупки студий заемные средства используют всего 60,6% клиентов.
Все самые продаваемые в ипотеку новостройки ТиНАО располагаются в Новомосковском административном округе. Причем 60% из них находятся в поселениях «первого пояса» – Сосенском, Московском, Внуковском.
В 7 из 10 самых востребованных у ипотечных заемщиков новостроек ТиНАО средняя стоимость квадратного метра выше среднерыночной. Этим ТиНАО коренным образом отличается от «старой» Москвы.
«Спрос на первичное жилье в ТиНАО по-прежнему концентрируется вокруг отдельных локаций, которые отличаются хорошей транспортной доступностью и разнообразной инфраструктурой, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Белые ночи», «Прокшино»). –При этом доступность обеспечивается широкой линейкой комбинированных программ – когда ипотека с господдержкой дополнительно субсидируется девелопером, ставки по которым, например, в проектах ГК «А101» начинаются от 0,1%».
Самые продаваемые в ипотеку проекты Новой Москвы в I полугодии 2022 г.
№ п/п |
Проект |
Округ, поселение |
Всего сделок, шт* |
Ипотечных сделок, шт* |
Доля ипотечных сделок |
Средняя стоимость кв. м в июне 2022 г., тыс. рублей |
1 |
Саларьево Парк |
НАО, Московский |
1041 |
777 |
74,6% |
237,5 |
2 |
Скандинавия |
НАО, Сосенское |
942 |
702 |
74,5% |
254,1 |
3 |
Бунинские луга |
НАО, Сосенское |
810 |
590 |
72,8% |
228,5 |
4 |
Новые Ватутинки. Микрорайон Центральный |
НАО, Десеновское |
1017 |
563 |
55,4% |
201,7 |
5 |
Прокшино |
НАО, Сосенское |
990 |
538 |
54,3% |
267,1 |
6 |
Переделкино Ближнее |
НАО, Внуковское |
588 |
422 |
71,8% |
227,7 |
7 |
Испанские кварталы |
НАО, Сосенское |
515 |
394 |
76,5% |
261,5 |
8 |
Алхимово |
НАО, Рязановское |
501 |
390 |
77,8% |
234,1 |
9 |
Остафьево |
НАО, Рязановское |
482 |
383 |
79,5% |
203,8 |
10 |
Середневский лес |
НАО, Филимонковское |
477 |
381 |
79,9% |
187,7 |
*Учитывались все сделки физических лиц
Источник: «Метриум»
«Сегмент ипотеки в I полугодии 2022 года характеризовался разнонаправленной динамикой, – подводит итоги Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум». – Если до конца февраля основным драйвером были субсидированные рыночные программы, то ближе к середине года лидерство вернулось к ипотеке с господдержкой. Интересно, что по итогам января-июня 2022 года наибольшая доля ипотечных сделок была зафиксирована в новостройке бизнес-класса».
[1] Учитывались апарт-комплексы массового сегмента и бизнес-класса.
Восточный административный округ до сих пор находится в числе аутсайдеров по количеству новостроек. Это обусловлено тем, что обширные площади покрыты промышленными зонами, крупными лесопарковыми массивами и многочисленными кварталами типовой застройки 60-70-х гг. (часть из них подлежит реновации). На карте ВАО выделяются всего несколько очагов девелоперской активности – прежде всего, районы Богородское и Гольяново. В тамошних новостройках собрано большинство свободных помещений коммерческого назначения. Особенно в этом плане выделяется ЖК «Сиреневый парк», который охватывает две трети всей экспозиции, – таковы результаты исследования, проведенного специалистами Arendator.ru.
Предложение по коммерческим объектам в восточных новостройках отличается довольно скромными показателями – 4,2 тыс. кв. м площадей общей стоимостью 1,11 млрд рублей, что приблизительно соответствует полугодовому объему спроса (3,9 тыс. кв. м, 0,90 млрд рублей).
Специфика Восточного административного округа заключается в сверхвысокой концентрации доступных для продажи лотов по одному адресу – ЖК «Сиреневый парк». Он строится на месте бывшей промышленной зоны «Калошино» в шаговой доступности от станции метро «Бульвар Рокоссовского». От большинства столичных проектов «Сиреневый парк» выгодно отличается наличием золотого сертификата Green Zoom – таким образом, резиденты смогут значительно сэкономить на коммунальных платежах. Но главное преимущество комплекса в его масштабах – более 3,1 тыс. квартир в восьми корпусах. Это дает гарантированно высокий трафик. На сегодняшний день из 38 коммерческих объектов, образующих восточную экспозицию, 26 (то есть порядка 70%) сгруппированы именно в ЖК «Сиреневый парк». Их совокупная площадь составляет 2,67 тыс. кв. м (64,1% от общего показателя), а совокупная стоимость – 0,78 млрд рублей (70,3% от общего показателя). Линейка лотов включает предложение с прайсом от 11,79 млн до 90,92 млн рублей.
Половина остальной экспозиции на территории ВАО относится к апарт-отелю «Парковая апартаменты», который представляет собой результат реконструкции административного здания 1952 г. постройки. Здесь экспонируются шесть помещений под стрит-ритейл. Их бюджет варьируется от 11,66 до 31,51 млн рублей. В ЖК Level Амурская (корпус Д) остались нераспроданными всего три юнита – все они принадлежат к одной габаритной (около 90 кв. м) и ценовой категориям (20+ млн рублей). Плюс еще одно помещение, примыкающие к зоне касс в магазине «Пятерочка», сдается в аренду по ставке 243,95 тыс. рублей в месяц. Фонд ЖК «Преображение», который на протяжении длительного времени выступал главным конкурентом ЖК Level Амурская, содержит два коммерческих лота. И еще один лот выявлен в ЖК «Счастье в Кусково».
Отдельно отметим, что в апарт-комплексе «Измайловский парк» запроектированы коворкинг (366,01 кв. м), магазин (222,73 кв. м) и фитнес-зал (54,89 кв. м), но они поступят в продажу только через полгода.
Основная масса (79,0%) коммерческих помещений в новостройках на востоке Москвы отличается компактными габаритами – от 50 до 150 кв. м. Более крупные объекты – редкость (всего четыре экземпляра в экспозиции). Максимум зафиксирован по адресу ЖК «Счастье в Кусково» (район Вешняки), где за 44,06 млн рублей продается юнит площадью 352,50 кв. м.
Большая часть предложения (63,2% лотов) ориентирована на малый и средний бизнес – предпринимателей, располагающих бюджетами до 30 млн рублей. Треть витрины (31,6%) занимают объекты с чеком от 30 до 50 млн рублей. Лишь в двух случаях ценник превышает отметку в 50 млн рублей – это юнит площадью 227,64 кв. м в 11-м корпусе ЖК «Преображение» (62,60 млн рублей) и юнит площадью 267,40 кв. м во 2-м корпусе ЖК «Сиреневый парк» (90,92 млн рублей).
Новый локдаун станет серьезным испытанием для рынка офисной недвижимости из-за новых требований по переводу трети сотрудников на удаленную работу. Текущая активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была на «удаленке». Эксперты Циан.Коммерческая выяснили, как меняется активность арендаторов и структура их спроса с целью сокращения бюджета на аренду.
Для оценки потенциального спроса было проанализировано число просмотров объявлений пользователей на сайте cian.ru на рынке коммерческой недвижимости по разным сегментам (офисная, складская и торговая недвижимость) в период 2020-2021 гг. в городах-миллионниках, а также столичных регионах.
Основные тезисы:
- На рынке офисной недвижимости три периода снижения спроса: апрель-май 2020 года (локдаун), декабрь 2020-январь 2021, май 2021 года (длительные «каникулы»). Самым активным периодом с 2020 года стали февраль-апрель 2021 года. Несмотря на деловой сезон, рынок не может вернуться к весенним значениям.
- Рынок офисной недвижимости после ограничительных мер быстрее восстанавливается в столицах. В регионах - с лагом по времени в несколько месяцев, но прирост более устойчивый.
- Рынок офисной недвижимости не восстановился после органический осени прошлого года – потенциальный спрос находится на уровне, когда уже были введены антиковидные меры по переводу сотрудников на «удаленку» ( с 5 октября).
- На подъеме рынка спрос смещается в пользу офисов класса А. Арендаторы экономят, выбирая более бюджетные варианты. В регионах доля спроса на офисы класса А выше, чем в Москве.
- Структура спроса на аренду столичных офисов по округам не меняется: более 40% арендаторов рассматривают ЦАО, как и до самоизоляции.
Спрос на офисную недвижимость не восстановился еще после майских «каникул»
В России продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5-6 млн. Возвращение в офисы половины «удаленщиков» позволило частично восстановить спрос на рынке аренды офисной недвижимости.
В первый локдаун весной 2020 года рынок офисной недвижимости потерял половину спроса. Восстановление активности произошло после снятия ограничений, причем на уровень выше допандемийного спрос вышел только в Московском регионе (+8%), в Петербургской агломерации и крупнейших городах (численностью населения от 1 млн человек), спрос оказался ниже на 15-20% и после снятия основных ограничительных мер: весной-в начале лета 2020 года. Циан отмечает, что после нескольких недель «удаленки» многие задумались о пересмотре занимаемой офисной площади, рассматривая альтернативные варианты. Оптимизация бизнеса и стала главной причиной повышенного интереса к сегменту сразу после первого локдауна.
Только в конце лета-начале осени 2020 года, спрос вернулся к допандемийным значениям в регионах (+10%). В Московском регионе и Санкт-Петербурге спрос, наоборот, оказался ниже допандемийного на фоне «второй волны» заболеваемости. То есть восстановление рынка офисной недвижимости в регионах происходит с лагом по времени, но рост – более устойчивый, чем в столицах.
Следующее падение спроса (на уровне локдауна) произошло в январские каникулы, причем для регионов снижение было существенно ниже – на уровне 20% от допандемийного периода, а для Москвы и Петербурга – на уровне первой самоизоляции.
С февраля 2021 года снова произошло восстановление спроса: в регионах активность была выше допандемийной на 20%, В Москве и Московской области – примерно на докризисном уровне. В Петербургской агломерации восстановление спроса шло хуже всего – спрос был на 15% ниже, чем до самоизоляции.
Период роста спроса на аренду офисной недвижимости прервали майские двухнедельные каникулы, падение составило примерно треть относительно спроса в предыдущих месяцах: феврале-апреле 2021 года. В июне спрос начал восстанавливаться, однако активность так и не вернулась к весенним максимумам. Только в регионах спрос летом и осенью 2021 года оказался примерно на докризисном уровне. В столичных регионах активность - на четверть ниже, чем в начале 2020 года.
В годовой динамике (когда также были анонсированы новые ограничительные меры), спрос на офисную недвижимость остался таким же в Петербурге, В Москве – ниже на 10%, в регионах – выше на 9%. Очевидно, что текущий локдаун станет еще большим испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на «удаленку».
Источник: Циан.Коммерческая
Среди крупнейших городов спрос на офисные помещения на уровне стабильно выше докризисного и выше, чем год назад, наблюдаются в Новосибирске, Самаре, Омске и Ростове-на-Дону. Самая непростая ситуация – в Перми и Челябинске.
Частичные ограничения позволили рынку нарастить активность за счет отсутствия жестких ограничительных мер, как весной 2020 года. Чем строже ограничения, чем хуже восстанавливается спрос на рынке, что подтверждает пример Московского и Петербургского регионов (где спрос ниже докризисного на четверть).
Изменение потенциального спроса на аренду офисов классов А/B по городам
Источник: Циан.Коммерческая
Способы оптимизации затрат арендаторами: Пересмотр класса офиса
Компании-арендаторы экономят, пересматривая класс офисной недвижимости под аренду. По-прежнему основная активность арендаторов приходится на офисы класса А/B. Циан проанализировал, как менялось распределение спроса по классам офисов на примере Москвы и в городов-миллионников (регионы). Смещение спроса в пользу более дорогих и комфортных офисов (класса А) наблюдалось в период активного восстановления рынка – весной 2021 года. В сравнении с допандемийным периодом доля спроса на такие объекты выросла на 2 п. п (с 20 до 22% в Москве) и на аналогичную величину в регионах (с 26% до 28%).
Текущая активность в Москве сосредоточена на аренде офисов класса В (76%), доля класса А в структуре спроса снижается в годовой динамике – это также становится примером оптимизации затрат компаний на аренду. В регионах на офисы класса В приходится 65% спроса, его доля также, как в столице, увеличилась в годовой динамике.
В крупнейших городах на офисы класса А приходится примерно каждый четвертый поисковый запрос. В Москве – каждый пятый.
Распределении спроса по классам офисов
Москва |
Регионы |
|||||
|
А |
В |
С |
А |
В |
С |
До пандемии, начало 2020 года |
20% |
73% |
7% |
26% |
63% |
11% |
Локдаун (апрель-июнь 2020) |
19% |
74% |
7% |
26% |
64% |
10% |
Год назад (осень 2020) |
20% |
73% |
7% |
26% |
62% |
11% |
Активное восстановление рынка (февраль-апрель 2021) |
22% |
72% |
6% |
28% |
61% |
11% |
Текущий спрос |
18% |
76% |
7% |
26% |
65% |
9% |
Источник: Циан.Коммерческая
Арендаторы не готовы уезжать из офисов в центре города
Несмотря на сложную ситуацию, арендаторы не готовы переезжать из центра. 42% потенциального спроса в Москве сосредоточено на офисах в аренду в центре города (ЦАО), что сопоставимо с допандемийными показателями (41%). В тройке лидеров по спросу также – ЮАО (11%) и САО (10%), структура спроса остается прежней.
Источник: Циан.Коммерческая
«Влияние нового локдауна на рынок офисной недвижимости должен привести к меньшему ущербу, в отличие от прошлой осени, - отмечает Александр Павленко, директор по аналитике Циан.Коммерческая недвижимость. – За полтора года после начала пандемии многие компании уже реализовали смешанный формат работы как из дома, так и офиса. Однако нужно учитывать сам факт того, что новый локдаун сегмент встретил с активностью арендаторов ниже прошлогодней, когда треть сотрудников уже была на «удаленке» несколько недель. Одновременно двукратное сокращение количества сотрудников, работающих дистанционно, говорит о том, что не каждой компании подходит данный формат, многие вернулись в офис, об этом свидетельствует и высокий спрос в сегменте весной 2021 года».