Предварительные итоги 2021 года на гостиничных рынках двух столиц

Согласно аналитике консалтинговой компании JLL[1], по итогам 2021 года рынки брендированных гостиниц Москвы и Санкт-Петербурга продемонстрируют значительный – в 2-2,5 раза – рост показателя RevPAR (доход на доступный номер), однако он пока не восстановился к доковидному уровню.

---

В Москве наблюдается значительный рост заполняемости: в брендированных отелях средневзвешенная загрузка составит 60%, увеличившись на 22 п.п. по сравнению с 2020 годом. Средневзвешенный тариф (ADR) вырастет ориентировочно на 19% – до 6,8 тыс. руб. с 5,7 тыс. руб. годом ранее. Таким образом, средневзвешенный показатель дохода на доступный номер увеличится на 88%, приблизившись к 4,1 тыс. руб. Тем не менее RevPAR практически на 30% отстает от допандемийного уровня 2019 года.

Самый высокий рост заполняемости в столице по сравнению с прошлым годом зафиксирован в верхнем пределе среднего сегмента (4 звезды, без расширенного предложения конференц-услуг) – 75% против 49%. Однако два года назад, в 2019-м, те же отели достигали загрузки на уровне 85%.

Самая значительная динамика RevPAR наблюдается в высоких сегментах московского рынка: по оценке JLL, увеличение дохода на доступный номер в сегменте люкс составит более 130% к показателю 2020 года и составит 11,2 тыс. руб. «Загрузка люксовых отелей всё еще сильно отстает от допандемийных значений, и по итогам года она составит примерно 40-42% против 72%% в прежние годы, – говорит Яна Уханова, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. – Средний тариф в люксовом сегменте вырастет примерно на 20% и достигнет 26,5 тыс. руб. При этом, несмотря на существенное увеличение тарифа, RevPAR приблизительно на 20% отстает от уровня 2019 года».

В Санкт-Петербурге средневзвешенная загрузка брендированных гостиниц по итогам года, по прогнозу экспертов JLL, составит около 44%, увеличившись на 15 п.п. к уровню 2020 года. Средний тариф вырастет более чем в 1,5 раза к предыдущему году и почти на треть в сравнении с 2019-м, до 7,5 тыс. руб. Таким образом, RevPAR увеличится приблизительно на 130% и составит 3,3 тыс. руб. Отставание от допандемийного 2019 года составляет около 13%. По мнению экспертов JLL, рост среднего тарифа в Петербурге скорее “искусственный” и вызван “деформацией” спроса: групповой туризм в городе отсутствует и в ограниченном объеме представлены только индивидуальные гости, которые, как правило, бронируют номера по самым высоким тарифам.

Максимальный рост заполняемости на рынке Санкт-Петербурга по сравнению с прошлым годом зафиксирован в высоком ценовом сегменте – 52% против 36% в 2020-м. Однако два года назад те же отели были заполнены на 76%.

Самая высокая динамика RevPAR на петербургском рынке, как и в Москве, наблюдается в сегменте люкс: по подсчетам экспертов JLL, рост дохода на доступный номер в люксовых отелях составит около 180% к показателю 2020 года, в результате показатель приблизится к 10 тыс. руб. «Загрузка люксовых отелей Петербурга всё еще сильно отстает от допандемийных значений и традиционно ниже уровня самых дорогих столичных “конкурентов”: по итогам года она составит около 35% против 58% в 2019 году, а средний тариф вырастет примерно на 79%, до 28,4 тыс. руб., что выше аналогичного показателя в Москве, – комментирует Яна Уханова. – Но, как и в столице, даже при значительном увеличении тарифа RevPAR в сегменте уступает значению 2019 года около 10%».

«Как мы видим, гостиничная индустрия адаптировалась к вспышкам заболеваемости, спрос становится более устойчивым, при этом нельзя сказать, что более предсказуемым: глубина бронирования не превышает двух-трех дней, что связано с высоким уровнем неопределенности. Появление новых штаммов будет способствовать дальнейшему укреплению тренда staycation: многие путешественники, возможно, откажутся от путешествий за границу в пользу поездок внутри страны, – прогнозирует Яна Уханова. – Динамика операционных показателей в следующем году во многом будет зависеть от действующих ограничений, распространяющихся на гостиничную отрасль. При этом наблюдающийся рост загрузки даже несмотря на ограниченное международное сообщение подтверждает наличие устойчивого внутреннего спроса».

 

[1] Анализ основан на данных STR по брендированным гостиницам уровня 3-5 звезд за 11 месяцев 2021 года.

Предложение небоскребов комфорт-класса в Москве удвоилось за 3 года

За три года московские застройщики увеличили предложение квартир в высотных новостройках комфорт-класса в два раза, подсчитали эксперты «Метриум». На долю экспонируемых квартир в корпусах высотой от 30 этажей (около 99,5 метров и выше) приходится 33%. Из 16 высотных проектов комфорт-класса 15 реализует один застройщик.

---

Аналитики компании «Метриум» в очередной раз изучили рынок высотных новостроек Москвы. Согласно классификации международного информационного бюро в сфере строительства Emporis, к небоскребам относят здания выше 100 метров. В рамках данного исследования аналитики «Метриум» отбирали корпуса высотой от 99,5 метров, так как почти все экспонируемые высотки в комфорт-классе незначительно ниже 100 метров. Как правило, это 30-этажные и более высокоэтажные здания, хотя в силу архитектурных особенностей некоторые новостройки могут иметь меньше этажей при высоте более 100 метров. Таким образом, в расчет принимались только те корпуса и жилые комплексы, которые находятся в продаже, по следующим критериям: высота от 99,5 метров и количество этажей от 30.

В ноябре 2021 года на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве девелоперы реализовывали 16 проектов застройки с корпусами выше 99,5 метров. В корпусах от 30 этажей и выше в продаже насчитывалось 6,2 тыс. квартир, что составляет 34% от суммарного предложения квартир и апартаментов в массовых новостройках Москвы. Причем в 2021 году апартаментов в высотных корпусах не было. Поэтому доля квартир в высотных новостройках только с жилым статусом составила 40%.

Между тем в 2018 году аналитики «Метриум» насчитали 15 проектов массового сегмента с высотными корпусами. Тогда застройщики продавали в них 2,5 тыс. квартир и апартаментов, которые составляли 15% предложения новостроек массового сегмента. Таким образом, за три года количество помещений в небоскребах доступного ценового сегмента выросло в 2,5 раза. Доля этих квартир в суммарном предложении увеличилась с 15% до 34%, (а если сравнивать с общим объемом предложения только квартир, то до 40%).

Эксперты отмечают, что несмотря на рост предложения, выбор небоскребов массового сегмента стал менее разнообразным, чем три года назад. Массовые небоскребы возводят только четыре застройщика, тогда как в 2018 году этим занимались десять девелоперских компаний.

Самый высокие небоскребы комфорт-класса строит ГК «ПИК». Речь идет о жилом комплексе «Кронштадтский 14», который возводится в Головинском районе на севере Москвы. Его высота достигает 99,98 метров, а в самом высоком корпусе насчитывается 34 этажа. Средняя стоимость квадратного метра в этом комплексе составляет 270 тыс. рублей за кв. м. Далее следует еще один проект ГК «ПИК» – «Перовское 2», который компания строит в Нижегородском районе (ЮВАО). Высота корпусов достигает 99,97 метров (34 этажа). Средняя стоимость квадратного метра в этом комплексе составляет 239 тыс. рублей. Наконец третий по высоте комплекс также возводит ГК «ПИК». Это проект «Второй Нагатинский» в районе Нагатино-Садовники, где предусмотрены корпуса высотой до 99,95 метров с 35 этажами. Квадратный метр в этом комплексе обойдется потенциальному покупателю в 283 тыс. рублей.

В целом по высотным проектам «квадрат» стоит 258 тыс. рублей, а квартиру можно приобрести за 12,3 млн рублей. Эти показатели соответствует средней стоимости квадратного метра во всех массовых новостройках (262 тыс. рублей) и средней цене квартиры в них (12,8 млн рублей).

Три года назад жилье в высотных комплексах обходилось в 169 тыс. рублей за кв. м, а квартиры в них в среднем продавались за 10 млн рублей. Таким образом, удельная стоимость высотного жилья выросла за три года на 53%, а квартиры в них подорожали примерно на 23%. Средний же показатель по всему рынку новостроек комфорт-класса без учета высотности за это время увеличился на 66%.

«Можно однозначно сказать, что объемы высотного строительства за последние три года резко возросли, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Число застройщиков, которые реализуют такие проекты в комфорт-классе, уменьшилось чисто “технически”: многие компании стали позиционировать свои старые высотные проекты комфорт-класса как новостройки бизнес-класса. Одновременно заметно нарастил объем предложения высотного жилья крупнейший застройщик Московского региона. Судя по динамике цен, увеличение этажности комплексов позволило застройщикам сдерживать рост цен на новостройки, так как квадратный метр в небоскребах подорожал не так сильно, как в среднем по рынку. Также отмечу, что большинство высоток комфорт-класса попадают в рейтинг небоскребов по нижней границе отсечения небоскребов и обычных домов (около 99 метров)».

Самые высокие новостройки комфорт-класса в Москве

Проект	Макс. высота, м*	Этажность	Район	Девелопер	Сред. стоимость, тыс. руб./кв. м**	РВЭ***
Кронштадтский 14	99,98	34	Головинский	ГК ПИК	270	III кв. 2023 – I кв. 2024
Перовское 2	99,97	34	Нижегородский	ГК ПИК	239	IV кв. 2022 – IV кв. 2023
Второй Нагатинский	99,95	35	Нагатино-Садовники	ГК ПИК	283	I кв. 2023 – III кв. 2023
Новохохловская 15	99,95	34	Нижегородский	ГК ПИК	242	II кв. 2023 – III кв. 2023
Мичуринский парк	99,94	34	Очаково-Матвеевское	ГК ПИК	261	III кв. 2023
Амурский парк	99,90	35	Гольяново	ГК ПИК	237	IV кв. 2022
Дмитровский парк	99,90	34	Дмитровский	ГК ПИК	235	IV кв. 2022 – IV кв. 2023
Матвеевский парк	99,90	34	Очаково-Матвеевское	ГК ПИК	292	I кв. 2024
Полярная 25	99,90	34	Южное Медведково	ГК ПИК	223	II кв. 2023
Михайловский парк	99,81	34	Рязанский	ГК ПИК	232	II кв. 2021
Бусиновский парк	99,80	34	Западное Дегунино	ГК ПИК	218	IV кв. 2022 – II кв. 2023
Сигнальный 16	99,80	33	Отрадное	ГК ПИК	236	IV кв. 2022
PROFIT	99,80	31	Нижегородский	ГК Гранель	262	II кв. 2023
Кронштадтский 9	99,79	35	Головинский	ГК ПИК	273	IV кв. 2022 – I кв. 2024
Академика Павлова	99,75	34	Кунцево	ГК ПИК	318	I кв. 2023 – I кв. 2024
Руставели 14	99,62	35	Бутырский	ГК ПИК	275	I кв. 2023 – II кв. 2024

*Максимальная высота среди корпусов более 99 метров

**Средняя цена квадратного метра во всех корпусах от 30 этажей и выше

***Даты ввода в эксплуатацию всех корпусов от 30 этажей и выше

Источник: «Метриум»