Объем поглощения на офисном рынке Петербурга упал на 50%
2022 год уже сейчас можно назвать исключительным для рынка офисной недвижимости Петербурга, рассказывают аналитики консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International. За I полугодие ни один бизнес-центр не был введен в эксплуатацию. При этом ввода ожидают 13 объектов общей арендопригодной площадью (GLA) 193 220 кв. м. Из наиболее крупных из них: БЦ «Невская Ратуша» (II очередь, I этап) общей арендопригодной площадью 44 131,5 кв. м, «Морская столица» (33 219 кв. м GLA), БЦ «Феррум II» (31 200 кв. м GLA).
83% (GLA) нового строительства, с учетом всех заявленных к вводу в этом году бизнес-центров, приходится на класс А. Центральный район Петербурга сместил в первого места по объему нового строительства Московский район, лидирующий по объему ввода последние два года.
В I полугодии 2022 г. наблюдалось снижение спроса на офисную недвижимость. Объем поглощения оказался на 50% ниже, чем показатель 2021 г. Тем не менее, сделки продолжали заключаться. Общая площадь арендованных и купленных помещений по итогам первых шести месяцев составила 100 470 кв. м. Драйверами рынка стали компании сегментов «IT / Media / Телекоммуникации», «Торговля / Производство», «Нефть / Газ». Среди наиболее крупных сделок – аренда 7 279 кв. м в БЦ «Собрание, II очередь», покупка «Петровичем» офиса площадью 5 813,9 в бизнес-центре «Нобель», аренда «Газпром СтройТЭК Салават» 2 590 кв. м в БЦ «Московский 151». Надо заметить, что IT-компании последние три года входят в ТОП-3 среди драйверов офисного рынка. За 2019-2021 гг. компании этого сегмента арендовали более 224 тыс. кв. м офисных площадей.
Наиболее популярным форматом аренды в I полугодии 2022 г. традиционно стали блоки площадью 100-250 кв. м. Наибольший совокупный объем сделок по аренде и продаже пришелся на блоки площадью свыше 3 000 кв. м.
Объем вакансии, по итогам полугодия, составил 417 980 кв. м, за шесть месяцев рост составил 38%. Ставка аренды в классе А за шесть месяцев снизилась на 1,5% и составила 2 020 руб./ кв. м/ мес. (с учетом НДС и коммунальных услуг), в классе В+ – выросла на 9%, до 1 450 руб./ кв. м/ мес. и в классе В увеличилась на 5,2%, составив к концу июня 1 220 руб./ кв. м/ мес. Рост ставки в классе В+ и В обусловлен освобождением лотов в центральных локациях, в том числе (если говорить о классе В+) качественных офисов с мебелью, резидентами которых ранее выступали российские представительства иностранных компаний.
По подсчетам аналитиков «Метриум», в проектах 10 самых успешных девелоперов «старой» Москвы в 2021 году было продано на 22% больше площади, чем в 2020 году. Это обеспечило рост выручки почти на 39%. Объем реализованного лидером рейтинга метража за год увеличился более чем на 42%, а поступления от продажи квартир и апартаментов – на 72%.
В 2021 в новостройках «старой» Москвы с физическими лицами было заключено 69,2 тыс. договоров долевого участия на 3,8 млн кв. м. По сравнению с 2020 годом количество сделок выросло на 11,7%, а проданная площадь – на 12,2%.
На долю проектов от 10 самых успешных девелоперов «старой» Москвы в 2021 году пришлось 64,8% от общего объема сделок в новостройках, что на 3,4% больше, чем год назад. Реализованная площадь в данных комплексах по итогам 2021 года выросла на 22% (до 2,4 млн кв. м.) по сравнению с показателями 2020 года, а выручка – на 38,9% (до 689,5 млрд рублей).
За прошедшие 12 месяцев рейтинг обновился на 30%. Стоит отметить, что в тройку лидеров с 2016 года стабильно входят ГК «ПИК», «ДОНСТРОЙ» и MR Group.
Первое место уже на протяжении 6 лет сохраняет за собой ГК «ПИК». В 2021 году в его проектах было заключено 21,1 тыс. договоров долевого участия на более чем 1 млн кв. м. (27,5% от общего объема проданной площади), что принесло застройщику 243,5 млрд рублей – это больше, чем суммарные поступления от продаж у застройщиков, расположившихся на втором и третьем месте. По сравнению с 2020 годом, количество ДДУ выросло на 50,7%, реализованный метраж – на 42,5%, выручка – на 72,2%. Самые успешные проекты – ЖК «Люблинский парк», «Перовское 2», «Амурский парк».
Второе место занял девелопер «ДОНСТРОЙ». По итогам 2021 года ему удалось заключить 5,9 тыс. ДДУ на 379,5 тыс. кв. м., что обеспечило выручку в размере 134,9 млрд рублей. Относительно показателей 2020 года количество сделок увеличилось на 9,2%, проданная площадь – на 18,9%, поступления от реализации – на 63,1%. Наиболее востребованные проекты застройщика – ЖК «Символ», «Остров», «Событие».
Третье место сохранила за собой компания MR Group. В 2021 году в комплексах данного девелопера было заключено 4,7 тыс. сделок на 258,1 тыс. кв. м., что принесло 88,8 млрд рублей. По сравнению с 2020 годом реализованная площадь выросла на 3,4%, количество сделок осталось практически неизменным, а выручка увеличилась на 42,5%. Самые успешные проекты – ЖК «Метрополия», Mod, Filicity.
«Несмотря на серьезную конкуренцию на первичном рынке, в 2021 году количество наших проектов в рейтингах самых продаваемых новостроек бизнес-класса и премиального сегмента выросло вдвое, – комментирует Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Мы стремимся создавать продукт, который не только полностью соответствует, но и превосходит ожидания клиентов».
Из иных тенденций стоит выделить двукратное увеличение объема реализованной площади у застройщика Seven Suns Development. Кроме того, более чем на треть (39,2%) сократился проданный метраж у компании INGRAD по причине вымывания предложения.
Рейтинг самых успешных девелоперов «старой» Москвы в 2021 году*
|
|
|
Девелопер |
Продано площадей в 2020., тыс. кв. м |
Продано площадей в 2021, тыс. кв. м |
Динамика, % |
Количество заключенных ДДУ в 2021, тыс. ед. |
Выручка в 2021, млрд руб.** |
Доля рынка по проданной площади |
|
1 |
▬ |
ГК ПИК |
733,3 |
1045 |
42,5% |
21,1 |
243,5 |
27,3% |
|
2 |
▬ |
ДОНСТРОЙ |
319,1 |
379,5 |
18,9% |
5,9 |
134,9 |
9,9% |
|
3 |
▬ |
MR Group |
249,6 |
258,1 |
3,4% |
4,7 |
88,8 |
6,7% |
|
4 |
▲ |
ГК Эталон |
121,8 |
127,4 |
4,6% |
2,0 |
38,6 |
3,3% |
|
5 |
▲ |
Seven Suns Development |
61,4 |
124,9 |
в 2 раза |
2,8 |
21,9 |
3,3% |
|
6 |
▼ |
INGRAD |
186,6 |
113,5 |
-39,2% |
1,6 |
40,2 |
3,0% |
|
7 |
▲ |
ГК ФСК |
66,4 |
110 |
65,7% |
1,9 |
39,5 |
2,9% |
|
8 |
▲ |
Tekta Group |
87,3 |
96,3 |
10,3% |
1,5 |
32,6 |
2,5% |
|
9 |
▲ |
ГК Гранель |
58 |
92,9 |
60,2% |
2,2 |
22,4 |
2,4% |
|
10 |
▼ |
ГК Пионер |
103,9 |
83,6 |
-19,5% |
1,4 |
24,1 |
2,2% |
*По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир).
** Экспертная оценка
Источник: «Метриум»
«В 2021 году, даже несмотря на фактическое завершение льготной ипотеки, рост цен и повышение ставок по жилищным займам, большинство компаний, входящих в рейтинг самых успешных девелоперов «старой» Москвы, улучшили свои показатели, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Показательно, что в топ-10 вошли только 4 компании (ГК «ПИК», Seven Suns Development, ГК «Гранель», ГК «Пионер»), у которых более 60% реализованной площади приходится на новостройки массового сегмента. Более того, у занявших второе и третье места компаний «ДОНСТРОЙ» и MR Group практически весь проданный метраж (98,6% и 95,6% соответственно) относится к проектам бизнес-класса и высокобюджетного сегмента, что позволяет достичь высоких показателей выручки при меньшем, чем у лидера, количестве сделок и реализованной площади».
CBRE подвела итоги 2021 года и проанализировала основные тенденции на рынке офисной недвижимости Москвы, а также определила перспективы на 2022 год. По данным CBRE, в 2022 году офисный сегмент продолжит все восходящие тренды и превзойдет результаты 2021 года, когда темпы восстановления рынка оправдали оптимистичные сценарии.
В 2022 году объем нового предложения приблизится к 1 млн. кв. м, и это будет рекордный показатель с 2014 года. Однако для пользователей из них будет доступна лишь часть, так как примерно 40% этой площади уже реализовано. Соответственно, у компаний, планирующих расширение или переезд в 2022 году, выбор офисного пространства будет достаточно ограничен.
В границах Третьего транспортного кольца, на территории ММДЦ Москва-Сити в 2022 году планируется достроить Гранд Сити Тауэр, арендуемой офисной площадью 192,5 тыс. кв. м, – самый большой единовременно построенный офисный центр в Москве, который составит почти треть объема от всего заявленного спекулятивного предложения в 2022 году.
В настоящее время в Москве только 7,7% существующих офисов свободны и предлагаются в аренду или на продажу. Для размещения офиса компании по-прежнему выбирают районы с развитой бизнес и социальной инфраструктурой, что приводит к сокращению доступного предложения в центральных локациях. Так, в границах Третьего транспортного кольца, сейчас арендовать помещение больше 10 тыс. кв. м можно только в 6 объектах, а общий уровень вакансии приближается к 5%, что в три раза ниже показателя пятилетней давности. Значительного увеличения объема доступных помещений в 2022 году не ожидается.
Ограниченный объем доступного предложения будет сдерживать транзакционную активность в 2022 году. Многие крупные компании, реализующие проекты расширения рабочего пространства или переезда в новые офисы, будут вынуждены рассматривать будущие объекты как наиболее вероятную из альтернатив для реализации их планов. Если компании будут готовы входить в проекты на ранних этапах девелопмента, то в 2022 году объем сделок может приблизиться к 2 млн кв. м.
На фоне роста спроса и сокращения доступных площадей ставки аренды возвращаются на траекторию устойчивого роста. В настоящее время, в зависимости от местоположения свободные помещения класса А предлагаются по ставкам от 15 000 до 48 000 руб./кв. м/год. Для помещений класса В этот диапазон еще шире: 6 000 – 40 000 руб./кв. м/год. Наиболее дорогие офисы традиционно расположены в Центральном деловом районе и в Москве-Сити.
Ставки аренды в 2022 году продемонстрируют рост. В разных районах, и в зависимости от качества помещения, удорожание будет различным, но в среднем по рынку рост составит не менее 10%.
Темп роста ставок аренды и, как следствие, доходности объектов, будет определять уровень девелоперской активности на рынке в ближайшие годы.
Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента и направления интегрированных решений для клиентов CBRE в России:
«Мы видим высокую активность арендаторов на рынке, их интерес к современным офисным пространствам, позволяющим, используя гибкое, экологичное планирование офиса и технологичное наполнение, создавать для сотрудников комфортную среду для работы в офисе и удаленно. В настоящее время реализация такого запроса во многом ограничена существующим предложением, и, учитывая объем доступного нового предложения, такая ситуация сохранится на рынке, как минимум, в ближайшие два года».