Системный взгляд на инновации в строительстве


02.03.2010 11:41

Строительная отрасль в настоящее время переживает не лучшие времена. К системному финансовому кризису добавилась проблема государственного «дерегулирования» в строительстве, и, как следствие, выдавливания с легального рынка строительных услуг предприятий малого бизнеса.

Снижение объемов производства строительных материалов, приводит  к остановке и консервации предприятий. Эта тенденция губительна, т.к. уходят и дисквалифицируются специалисты. На их место приходят непрофессионалы, которые усугубляют развал. Развитие новых технологий на разрушенном производстве невозможно. Поэтому главной задачей сегодняшнего периода является задача сохранения существующего производства и его последовательная модернизация.

Строительная отрасль считается самой консервативной в области внедрения новых технологий. Во всем мире их можно пересчитать по пальцам. Примерно по трети этих технологий в России существует научный задел, тот  базис, который смогла создать отечественная строительная наука. При ближайшем рассмотрении очередного заморского «чуда», оказывается, что этим наша строительная наука занималась еще в 70-80-е годы. Большая часть новых материалов и технологий, выдаваемых за инновации - это поднятые с полок строительных НИИ или ВУЗов диссертации и НИРовские отчеты. Тем не менее, сегодня следует обобщить все эти технологии, разработки, исследовательский опыт, четко выделить в отдельные направление, придав им государственный статус.

Для координации разработчиков и концентрации сил на наиболее востребованных строительной отраслью инновационных технологиях и материалах, следует создать Всероссийскую информационно-справочную систему строительных инноваций «Банк инновационных проектов в строительной отрасли». Эта система предназначается для информационного обеспечения инновационной деятельности в строительной отрасли России.

Наиболее востребованными должны стать технологии и строительные материалы, связанные с энергосбережением, использованием вторичного сырья и техногенных отходов. К сожалению, результаты научно-технической деятельности в основной своей массе не являются коммерческим продуктом, готовым для производства и эффективной реализации. Для любого инновационного материала надо создавать новый рынок, и это самая важная задача и для разработчиков материала и для строительной отрасли нашей страны в целом. Сегодня в обществе отсутствует социальный заказ на инновационный прорыв в жилищном строительстве или производстве строительных материалов. Никакой мотивации к такому прорыву нет и у застройщиков- дома с традиционными технологиями и материалами,  и так успешно продаются. Нет необходимых  экономических стимулов, поощряющие внедрение энергоэффективных материалов и технологий (налоговых льгот, грантов, субсидий и проч.). Связующим звеном между крупными застройщиками и промышленностью строительных материалов, должны быть проектировщики и архитекторы, закладывая в проекты современные материалы и инновационные технологии. Чтобы их использование стало распространенным, нужны проектные решения, в которые заложена инновация. К сожалению, проектировщики, решая проблему использования в типовых проектах новых материалов, не рискуют применять их без достаточного нормативно-технического обеспечения. Проектировщики ждут, когда инновационный продукт  станет массовым и будет узаконен нормативами. Сегодня основным критерием оценки стройматериалов или технологий становится их соответствие требованиям технических регламентов, а до их принятия – других действующих нормативных документов. Новые материалы, конструкции, детали, технологии, так же как и методы строительства, требуют пересмотра норм и правил, но на это необходимы и время, и средства.

Предприятия прикладной строительной науки не имеют опыта работы в условиях рыночных реформ, не умеют успешно распоряжаться принадлежащим им интеллектуальным капиталом, не готовы к коммерческой реализации собственных разработок. У большинства предприятий отсутствует единая политика в области охраны интеллектуальной собственности и продвижении своих товаров и технологий на рынок. Это способствует утечке за рубеж новейших знаний в чистом виде, не подкрепленных производственными секретами и инжиниринговым сопровождением.

Как вовлечь в этот процесс малый бизнес, который, в основном, является хозяином предприятий стройиндустрии? Бизнесмен не начнет подготовки серийного производства новой продукции, пока не получит стабильный заказ на нее, либо иную гарантию на сбыт, т.к. застройщиков интересует не технология как таковая, а продукция, которая может быть изготовлена по этой технологии, и ее преимущества, позволяющие ей успешно конкурировать с аналогичной. Другая, не менее важная проблема — это недостаточный уровень квалификации специалистов инновационного менеджмента  большинства предприятий отрасли. В настоящее время строительная отрасль  по ряду причин неблагоприятна для внедрения новейших технологий. Главные из причин состоят в отсутствии специализированной инновационной инфраструктуры, инвестиционных фондов. Необходима национальная инновационная система с участием государства и частного капитала. Разработки и инновации являются успешными, если их создание начинается с изучения и формирования рыночного спроса на новую продукцию.

Достижению баланса интересов строительной науки, промышленности, бизнеса и государства, а также организация их сотрудничества по созданию и коммерциализацию прорывных инновационных строительных технологий может, по нашему мнению, послужить создание Всероссийского агентства коммерциализации строительных инноваций (ВАКСИ). Конечными продуктами ВАКСИ должны являться, готовые к промышленному внедрению, освоению в серийном производстве, инновационные технологии и строительные материалы, имеющие стартовую гарантию на сбыт и спрос на рынке.  Всероссийская информационно-справочная система «Банк инновационных проектов в строительной отрасли» должна стать центральным ядром агентства. Структура ВАКСИ должна быть представлена подразделениями, обеспечивающими весь цикл коммерциализации изобретения (проведение конкурса на лучший инновационный проект, экспертизу новаций, правовую защиту интеллектуальной собственности, маркетинговых исследований, получение финансирования на ее реализацию, НИОКР, разработку нормативной документации, связь с проектировщиками, создание пилотных проектов экспериментального проектирования и строительства как основных инструментов разработки и внедрения инноваций). Готовый инновационный продукт может быть подготовлен для продажи на рынке с помощью рыночных инструментов (лицензий, франчайзинга, опционов, лизинга, аукционов) не только для отечественных предприятий стройиндустрии, но и зарубежных строительных компаний. Кроме этого агентство может решать вопросы трансфера новейших зарубежных строительных технологий в отрасли.

ВАКСИ должно концентрировать усилия на создание отношений между венчурными компаниями, государством, бизнес-ангелами, предприятиями стройиндустрии. При этом очень важен процесс создания законодательных инициатив, снимающих барьеры, препятствующие внедрению инноваций. Это возможно при  главенствующей роли государства в деятельности ВАКСИ. Имея источники финансирования приоритетных направлений развития строительных технологий и материалов можно привлекать  научные лаборатории для проведения необходимых исследований, размещать заказы на опытные образцы новой продукции на действующих предприятиях стройиндустрии. Создание ВАСКСИ — важнейшей структуры национальных строительных инноваций, позволит сконцентрировать  средства на прорывных технологиях и материалах, финансировать исследования, воплощая в реальные строительные технологии и материалы, научные результаты и изобретения. В этом проекте может быть успешно реализована идея частно-государственного партнерства и, при успешном развитии проекта, финансирование прикладной науки будет смещаться в сторону негосударственного сектора.

 

А.Г. Бублиевский, руководитель рабочей группы «Инновационные технологии в промышленности строительных материалов» Российского Союза Строителей, директор НП «Союз производителей бетона»


ИСТОЧНИК: АСН-инфо



18.11.2009 16:33

Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги октября 2009 г.

 

В октябре объем предложения на рынке коммерческой недвижимости продолжил свой рост, начавшийся в сентябре. Количество и площадь объектов коммерческой недвижимости возросли на 15 и 9% соответственно. Всего за октябрь на продажу было выставлено 1438 объектов стоимостью $12,10 млрд.

Следует отметить, что рост количества объектов в экспозиции на 2/3 происходил за счет возвращения на рынок объектов, которые экспонировались до сентября текущего года. Собственники летом нередко снимали объекты с продажи, дожидаясь большей активности и лучшей конъюнктуры рынка. В определенной степени их ожидания оправдались: на рынке действительно наблюдается характерное для осени повышение деловой активности и некоторая активизация спроса. Однако, количество объектов, которые соответствуют спросу по показателям цена-качество, по-прежнему остается незначительным, и стагнация на рынке продолжается.

В структуре предложения по общей площади значительных изменений не произошло – лидирующее положение по-прежнему занимают офисные помещения. Их доля составила 63,2%. На втором месте - сегмент производственно-складских помещений, занимающий 19,4% рынка. Доля торговых предложений составляет 12,1%. Кроме того, офисный сегмент лидирует также по доле в общей стоимости всех объектов на рыке – 71,4%. Далее следуют торговые помещения с долей 15,5%, доля ПСП – 7,6%.

На динамике средневзвешенных цен сказалось изменение курса доллара. Так, в долларовом выражении средневзвешенная цена предложения коммерческой недвижимости в целом по московскому рынку повысилась на 4% и составила 4187 $/кв.м. При этом курс доллара в октябре по отношению к сентябрю снизился на 4,6%. Таким образом, в рублях цены практически не изменились.

 

Торговая недвижимость

В торговом сегменте середина осени ознаменовалась значительным объемом предложения. Всего за месяц на продажу было предложено 438 объектов торгового назначения общей площадью 350 тыс. кв.м. стоимостью $1,878 млрд., что по отношению к сентябрю на 22% выше по количеству, на 35% - по общей площади и на 38% - по общей стоимости.

При этом в центральной части города суммарная площадь экспонирующихся объектов увеличилась почти в полтора раза – на 46%. Всего в пределах Садового Кольца выставлено 74 помещения общей площадью 25 тыс. кв.м. и стоимостью $389 млн. Примечательно также появление в центре крупных объектов: на ул.Мясницкой (1200 кв.м.) и на Никитском бульваре (1680 кв.м.).

За пределами Садового Кольца выставлялось 364 объекта общей площадью 324 тыс.кв.м. и общей стоимостью $1,490 млрд. По сравнению с сентябрем количество предложений увеличилось на 20%, общая площадь возросла на 34%, а общая стоимость – на 36%.

Средневзвешенная цена по торговым объектам внутри Садового Кольца в долларах увеличилась на 2% до 15243 $/кв.м., а в рублях уменьшилась на 2,6%. Данное снижение было обусловлено уменьшением цен как по объектам, продолжившим экспонирование, так и уходом с рынка более дорогих и качественных объектов.

Средневзвешенная цена по торговым объектам за пределами Садового Кольца в долларах повысилась на 2% до 4590 $/кв.м., а в рублевом эквиваленте понизилась на 2,6%. Это произошло как за счет увеличения на 1% средневзвешенной цены по объектам, продолжившим экспонирование, так и за счет появления в октябре ряда дорогих объектов с действующим бизнесом: на ул.Профсоюзной (416 кв.м., 18150 $/кв.м.), на ул.Тверской-Ямской (590 кв.м., 20300 $/кв.м), на ул.Щербаковской (1050 кв.м., 16900 $/кв.м), на ул.Минской (1400 кв.м., 10700 $/кв.м).

 

Офисная недвижимость

Всего за октябрь на продажу было выставлено 654 объекта общей площадью 1,829 млн. кв.м. стоимостью $8,649 млрд. Общее количество объектов по сравнению с сентябрем увеличилась на 9%, а общая площадь – на 6%.

Объем предложения в пределах Садового Кольца составил 226 объектов общей площадью 444 тыс. кв.м. стоимостью $3,421 млрд. Общее количество предложений возросло на 10%, а общая площадь – на 7%.

Средневзвешенная цена в долларах в пределах Садового Кольца осталась на прежнем уровне и составила 7696 $/кв.м., а в рублях, соответственно, уменьшилась на 4,6%. При этом средневзвешенная цена по объектам, которые экспонировались еще в предыдущих месяцах, в долларах уменьшилась на 1%. А новые объекты выставлялись несколько дороже.

Средневзвешенная цена по объектам вне Садового Кольца в долларах возросла на 3% до 3777 $/кв.м., что было обусловлено снятием с экспозиции в октябре ряда таких объектов как на 2-й Хуторской ул. (24500 кв.м.,  1200 $/кв.м.), на ул.Тимирязевской (27260 кв.м., 1000 $/кв.м.) и на ул.Кржижановского (35000 кв.м., 2000 $/кв.м.). В рублях цена по объектам за пределами центра снизилась на 1,6%.

 

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.

В октябре на продажу было выставлено 101 помещение производственно-складского назначения общей площадью 561 тыс. кв.м. и стоимостью $921 млн. На данный момент стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице возросла на 3% и составила 1642 $/кв.м., а в рублях понизилась на 1,6%. Данный рост был обусловлен появлением на рынке ряда дорогих объектов, таких как у ст.м. Авиаматорной (1500 кв.м., 9300 $/кв.м., действующая нефтебаза) и на ул.Лосиноостровской (4150 кв.м., 3640 $/кв.м., склад рядом с 4-м ТК, капремонт 2008 года). В то же время уровень средневзвешенной цены по объектам, продолжившим экспонирование, снизился на 2% в долларах и на 6,6% в рублях, в связи с чем о росте цен как таковом в данном сегменте говорить преждевременно.

Количество объектов свободного назначения в октябре составило 245 шт., что на 23% выше, чем в сентябре. Объем предложения в денежном выражении повысился на 26% и составил $659 млн. Общая площадь предложений увеличилась на 33% до 152 тыс. кв.м.

Средневзвешенная цена объектов свободного назначения в долларах понизилась на 5% и составила 4334 $/кв.м, что, с одной стороны, было обусловлено снятием с продажи переоцененных объектов на ул.Плющиха (470 кв.м., 15967 $/кв.м.) и на ул.Садовой-Каретной (1100 кв.м., 13000 $/кв.м.), а с другой, появлением в октябре крупных объектов с низкими ценами на ул.Одоевского (1536 кв.м., 2930 $/кв.м.), на Ленинградском шоссе (2134 кв.м., 2577 $/кв.м.), ул.Подьемной (4077 кв.м., 981 $/кв.м.) и на ул.Перерва (2600 кв.м., 2564 $/кв.м.). В рублях цена объектов свободного назначения снизилась на 9,6%.

 

Основные характеристики рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы (по данным мониторинга RRG), октябрь 2009.

 

Рынок в целом

Все сегменты

Количество

Общая стоимость, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средне- взвешенная цена, $/м2

значение

1 438

12 107

2 891

2,01

4 187

к сентябрю 2009

+ 15%

+ 13%

+ 9%

− 5%

+ 4%

к октябрю 2008

+ 3%

− 27%

+ 14%

+ 11%

− 36%

 

Торговые помещения внутри Садового Кольца

Торговые внутри СК

Количество

Общая стоимость, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средне-взвешенная цена, $/м2

значение

74

389

25

0,34

15 243

к сентябрю 2009

+ 37%

+ 49%

+ 46%

+ 7%

+ 2%

к октябрю 2008

− 4%

− 27%

+ 1%

+ 5%

− 28%

 

Торговые помещения вне Садового Кольца

Торговые вне СК

Количество

Общая стоимость, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средне-взвешенная цена, $/м2

значение

364

1 490

324

0,89

4 592

к сентябрю 2009

+ 20%

+ 36%

+ 34%

+ 12%

+ 2%

к октябрю 2008

− 5%

− 28%

+ 13%

+ 18%

− 36%

 

Офисные помещения внутри Садового Кольца

Офисные внутри СК

Количество

Общая стоимость, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средне-взвешенная цена, $/м2

значение

226

3 421

444

1,97

7 696

к сентябрю 2009

+ 10%

+ 7%

+ 7%

− 3%

0%

к октябрю 2008

+ 10%

− 8%

+ 74%

+ 57%

− 47%

 

Офисные помещения вне Садового Кольца

Офисные вне СК

Количество

Общая стоимость, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средне-взвешенная цена, $/м2

значение

428

ИСТОЧНИК: АСН-инфо

11.11.2009 13:06

В соответствие с данными Росстата, за III квартал 2009 г. в среднем по стране цены на вторичном рынке жилья стали ниже на 2,6%. По сравнению с концом 2008 г. цены упали на 5,1%. По официальным цифрам снижение цен было в 3 раза менее выраженным, чем по данным экспертов. Так, по расчетам Аналитического центра GED analytics, цены за III квартал 2009 г упали на 14,5%.
Еще большее удивление вызывают данные Росстата по отдельным регионам. Так в Москве по данным официальной статистики цены на жилье сейчас на 7,7% выше, чем в начале года, в Санкт-Петербурге – выше на 3,7%, в Московской области – ниже на 11,2%. Из данных по динамике цен по трем крупнейшим регионам страны правдоподобно выглядят данные только по Московской области. Так по расчетам GED analytics снижение цен на жилье в области с начала года составило 13,8%. В Москве снижение цен составило 9,7%, в Санкт-Петербурге – 20,5%.
Не меньше вопросов возникает и при сравнении уровней цен на жилье, фиксируемых Росстатом и независимыми аналитиками рынка. Мы решили сравнить данные Росстата (по регионам) и GED analytics (по городам) базируясь на том, что наблюдение Росстатом за ценами ведется только в территориальных центрах и крупных городах регионов, т.е. данные сопоставимы. Например, для статистики по Липецкой области Росстатом собирается информация по городу Липецку и ее можно сравнить со статистикой GED analytics по этому же городу.
Итак, если сравнить данные Аналитического Центра и Росстата по 36 городам страны, то окажется, что разница в уровне цен доходит до 28%. Росстат считает, что в Москве уровень цен на вторичном рынке сейчас составляет 161 тыс. рублей за кв. м, в то время как в по данным GED analytics квадратный метр в столице стоит гораздо меньше - 138 тыс. рублей за кв. м. В Санкт-Петербурге цены Росстата на 7,3% выше, чем у аналитиков.
Но есть и обратные примеры. По мнению Росстата в Липецке средний уровень цен на вторичном рынке составляет 29500 рублей за кв. м, в то время как GED analytics насчитал 41000 рублей за 1 кв. м.
Ситуация со сбором Росстатом статистики по ценам на жилье на столько плачевна, что даже министерства и ведомства предпочитают пользоваться не его данными, а заказывать отдельные коммерческие исследования в случае необходимости оценки уровня цен на жилье в том или ином городе или регионе. Так, например, поступил Росреестр при создании экспериментальной системы оценки кадастровой стоимости жилой недвижимости.

Цены на жилье на вторичном рынке по данным Росстата и GED analytics


Уровни цен на жилье на вторичном рынке российских городов


Изменение цен на жилье с начала года по данным Росстата


По данным Росстата, по сравнению с концом 2008 года цены снизились в наибольшей степени в Липецкой области (-40,0%), Пермском крае (-38,4%), Республике Мордовия (-26,6%). Выросли же цены максимально за это время в Ленинградской области (18,6%), Карачаево-Черкесской Республике (16,9%), Кабардино-Балкарской Республике (16,0%).
Самые высокие цены на жилье в России по данным Росстата в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области. Кроме трех основных регионов высокие цены на жилье – на Сахалине, в Краснодарском Крае и Приморье. Самое дешевое жилье по-прежнему на Северном Кавказе - в Ингушетии, Чечне и Калмыкии.

Карта стоимости квадратного метра жилья в регионах России (данные Росстата)


Материал предоставлен GED analytics


ИСТОЧНИК: АСН-инфо