Итоги февраля на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги февраля на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения уменьшился на 6,5%. Средневзвешенная цена выросла на 5,1% за месяц и достигла 280 685 руб.

---

По данным «Метриум», по итогам февраля 2022 года на рынке новостроек массового сегмента в реализации находилось 84 жилых комплекса. В феврале завершились продажи в 6 проектах (Discovery Park, «Вдохновение», «Лесопарковый», «Преображение», «Ясеневая 14» и «Летний Сад»). Суммарный объем предложения составил 13 285[1] квартир общей площадью 645,8 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно января уменьшилось на 6,5%, а продаваемая площадь — на 7,2%.

Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в феврале 2022 г.

№	Название	Девелопер	Округ
1	Открытый парк	ГК ПИК	ВАО

Источник: Метриум

 

На рынок вышел один новый проект от ГК «ПИК» — «Открытый парк». Старт продаж новых корпусов объявлен в нескольких проектах:

– «Квартал Некрасовка» (корп. 2);

– «Волжский парк» (корп. 4.3, 4.4);

– «1-Ленинградский» (корп. 3).

В структуре предложения по количеству квартир лидерство принадлежит ЮВАО – его доля составляет 25,8% всех предложений массового сегмента (- 1,3 п.п. за месяц). В феврале вследствие существенного роста экспозиции в проектах ГК «ПИК» Vangarden и «Мичуринский парк» выросла доля ЗАО (18,2%, +2,9 п.п.). Вымывание из объема более 250 лотов за месяц отмечается в САО (13,9%, -1 п.п.), ЮАО (8,2%, -1,4 п.п.), ВАО (8,3%, - 1,2 п.п.).

Источник: Метриум

По стадии строительной готовности увеличилась доля предложения на начальном этапе (19,1%, +2,1 п.п.). Подавляющее большинство квартир в экспозиции находятся на этапе монтажных работ. Доля таких вариантов увеличилась за месяц на 0,2 п.п. и составила 63,5%. Количество предложений на этапе отделки сократилось – их доля составила 13,4% (-2,4 п.п. за месяц). Доля готовых предложений не изменилась – 3,9%. В количественном выражении вымывание произошло в корпусах на всех этапах строительства, кроме начального: в феврале рынок пополнился новыми корпусами на раннем этапе строительства.

 

Структура предложения по стадии строительной готовности, количество квартир

Источник: Метриум

 

В разрезе комнатности продолжается тренд на уменьшение квартир. Доля студий увеличилась на 0,7 п.п. и составила 20,3% всех предложений. Доля однокомнатных квартир также выросла и составила 36,4% (+0,3 п.п.). Рост компактных типологий произошел за счет сокращения доли двухкомнатных (30,7%, -0,3 п.п.) и трехкомнатных (12%, -0,7 п.п.) квартир. Доля многокомнатных квартир практически не изменилась, и составила всего 0,7%.

 

Структура предложения по типу квартир

(внешний круг – февраль 2022 г., внутренний круг – январь 2022 г.), количество квартир

Источник: Метриум

Наибольший объем предложения в массовом сегменте реализуются с чистовой отделкой (68,5% рынка, -0,5 п.п. за месяц). Квартиры с отделкой white box занимают 17,4% рынка (+2,1 п.п.). Без отделки предлагается 14,1% лотов (-1,6 п.п.).

 

Структура предложения по типу отделки

(внешний круг – февраль 2022 г., внутренний круг – январь 2022 г.), количество квартир

Средневзвешенная цена кв. метра достигла 280 685 руб. (+5,1% за месяц). В большей степени выросла цена на новостройки в САО (+7,7%) и ЮВАО (+6,4%). Рост цен был зафиксирован практически во всех округах. Основная причина – увеличение себестоимости на фоне девальвации рубля.

 

Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м

Источник: Метриум

 

В конце февраля 2022 года средний бюджет предложения на первичном рынке массового сегмента составил 13,6 млн руб. (+4,4% за месяц). Резкий рост произошел по всем типологиям:

– студии — 8,2 млн руб. (+4,3%);

– однокомнатные — 11,7 млн руб. (+5,6%);

– двухкомнатные — 16,3 млн руб. (+5,2%);

– трёхкомнатные — 21,7 млн руб. (+5,3%);

– многокомнатные — 28 млн руб. (+5,5%).

 

Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии

Кол-во комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость квартир, руб.
	мин	ср	макс	мин	ср	макс	мин	ср	макс
СТ	15,1	25	73,5	221 650	327 005	519 000	4 930 910	8 181 740	16 427 250
1К	25,3	39	66,2	183 400	296 605	519 600	6 666 240	11 569 510	22 182 395
2К	37,9	60,2	93,5	172 100	270 130	451 300	8 732 290	16 255 150	29 632 240
3К	62	84,7	165,6	141 400	255 880	389 700	11 977 980	21 661 940	43 031 815
4К+	83,8	107,6	187,8	176 750	260 900	372 000	16 038 900	28 077 520	44 788 800
итого	15,1	48,6	187,8	141 400	280 685	519 600	4 930 910	13 644 905	44 788 800

Источник: Метриум

 

Несмотря на общее удорожание, рейтинг самых доступных предложений в феврале 2022 года остался тем же, что и месяцем ранее:

– ЖК «Никольские Луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,7 кв. м за 4,9 млн руб.

– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 15,7 кв. м за 5,1 млн руб.

– ЖК «Митинский лес» (СЗАО / р-н Митино): студия площадью 20 кв. м за 5,3 млн руб.

 

Основные тенденции

«Девелоперская активность в феврале снизилась: в продажу вышел только один новый жилой комплекс, пополнение экспозиции существующих проектов не перекрыло темп вымывания, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Общая совокупность предложений массового рынка квартир упала как по количеству лотов в экспозиции (-6,5%), так и по общей продаваемой площади (-7,2%).

В феврале средневзвешенная цена в сегменте массовых новостроек составила 280,7 тыс. руб. (+5,1% за месяц). Вслед за ценой, средний бюджет предложения увеличился на 4,4% до 13,6 млн руб., в разрезе типологий рост отмечался более чем 5% на все квартиры, кроме студий.

Дальнейшая динамика массового рынка новостроек будет определяться экономической и политической ситуацией в стране. Резкое удорожание недвижимости в феврале – результат увеличения себестоимости строительства на фоне девальвации рубля».

                                                                                                                     

 

[1] для отдельных комплексов объем предложения определен экспертно

От 5% до 15% выручки крупным московским новостройкам приносят продажи нежилой недвижимости

Львиную долю финансовых поступлений в бюджеты застройщиков приносят продажи квартир и апартаментов. Однако фонды жилых комплексов, доступные для реализации, включают тысячи объектов нежилой недвижимости – помещения коммерческого назначения, кладовые и места в паркингах. Специалисты премии Urban Awards установили, что в течение сезона юниты из этих категорий могут приносить участникам рынка миллиарды рублей. Их удельный вес в корпоративной кассе может достигать 10-15%.

---

Многочисленные нежилые помещения, выставленные на витрину в московских новостройках, служат  серьезным финансовым подспорьем для девелоперов. Средства от их реализации образуют относительно небольшой, но заметный сектор в общем объеме выручки. Пропорция может меняться в зависимости от стадии в девелоперском цикле. В частности, большие пулы объектов, предназначенных для ведения бизнеса, хранения вещей или парковки автомобилей, поступают в экспозицию уже на финальном этапе, когда массив жилой недвижимости почти распродан. Соответственно, в этот период они могут формировать до 70% всей кассы – как, например, в случае ЖК Level Амурская.

Сбор статистики по нежилым юнитам осложняется большими пробелами в информации. Тем не менее, аналитики Urban Awards собрали и систематизировали данные по 35 крупным новостройкам комфорт- и бизнес-класса от ведущих столичных застройщиков. Это уже репрезентативная выборка, позволяющая адекватно судить о спросе на коммерческую недвижимость, кладовые помещения и машино-места.

В целом аудитория нежилых объектов гораздо меньше, чем у квартир и апартаментов: кладовые и машино-места для многих по-прежнему относятся к «необязательным»  покупкам, а коммерческие помещения рассчитаны на предпринимательское сообщество. Для большинства жилых комплексов норма выручки по указанным категориям варьируется от 5% до 15%. В отдельных случаях она может быть выше: 25,0% в ЖК «Преображение», 17,0% в таких новостройках, как «Скандинавия», «Сиреневый парк», Level Донской.

Ряд проектов по итогам прошлого сезона вышел на отметку в 1+ млрд рублей по совокупному объему средств, вырученных с продажи нежилых активов . Эта группа делится на две фракции – микрорайоны за МКАД («Скандинавия», «Лучи», «Прокшино», вторая очередь «Испанских кварталов», «Новые Ватутинки», «Саларьево Парк») и масштабные жилые комплексы бизнес-класса («Символ», «Событие», «Западный порт», RiverSky).

Среди нежилой недвижимости наибольший объем выручки дают помещения, запланированные под ритейл иди другие виды бизнеса (фитнес-центры, частные клиники и детские сады, офисы, коворкинги). Годовые поступления от них в крупных проектах измеряются миллиардами рублей:  4,74 млрд рублей в ЖК «Скандинавия», 3,13 млрд рублей в ЖК «Символ»,2,02 млрд рублей в ЖК «Прокшино», 1,55 млрд рублей в ЖК «Новые Ватутинки». Машино-места, как правило, приносят сотни миллионов рублей, кладовые – десятки миллионов. Но есть несколько исключений. Так, в ЖК «Символ» (Лефортово) были распроданы сотни кладовок на сумму 226,4 млн рублей, в ЖК «Скандинавия» (Новая Москва) – на 220,4 млн рублей, в ЖК «Сиреневый парк» (Метрогородок) – 186,0 млн рублей, в ЖК «Лучи» – 171,3 млн рублей. Более 100 млн рублей на продажах кладовых комнат заработали также проекты «Прокшино», Green Park, «Западный порт», «Люблинский Парк», «Саларьево Парк», «Событие». В том же комплексе «Событие» покупатели потратили 1,41 млрд рублей на места в паркинге, в ЖК RiverSky этот показатель равен 1,03 млрд рублей, в ЖК «Скандинавия» – 1,08 млрд рублей.

Доля нежилых помещений в структуре выручки московских новостроек

Жилой комплекс	Застройщик	Район	Нежилые помещения	Выручка от продажи некоммерческих помещений в 2021 г., млрд рублей	Доля нежилых помещений в структуре выручки, %
Level Амурская	Level Group	Гольяново	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,96	70,1
Преображение	Инград	Богородское	Коммерческая недвижимость	0,37	25,0
Скандинавия	ГК «А101»	Сосенское	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	6,04	17,0
Сиреневый парк	AFI Development	Метрогородок	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,80	17,0
Level Донской	Level Group	Донской	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,42	17,0
Лучи	Группа «ЛСР»	Солнцево	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	1,21	15,8
Южное Бунино	ГК «МИЦ»	Сосенское	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,48	14,1
Западный порт	ГК «ПИК»	Филевский Парк	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	1,12	13,6
RiverSky	Инград	Даниловский	Коммерческая недвижимость, машиноместа	1,37	13,5
Символ	Донстрой	Лефортово	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	5,81	12,4
Прокшино	ГК «А101»	Сосенское	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	2,84	12,1
Испанские кварталы 2	ГК «А101»	Сосенское	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	1,47	11,5
Рихард	ГК «ФСК»	Хорошевский	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,38	11,0
Событие	Донстрой	Раменки	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	3,16	10,8
Настроение	ГК «ФСК»	Ярославский	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,31	10,3
Новые Ватутинки	Стройком	Десеновское	Коммерческая недвижимость, машиноместа	2,24	9,1
Саларьево Парк	ГК «ПИК»	Сосенское/ Московский	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	1,46	8,2
Остафьево	Группа «Самолет»	Рязановское	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,71	7,0
Алхимово	Группа «Самолет»	Рязановское	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,65	6,7
Green Park	ГК «ПИК»	Останкинский	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,62	6,7
Архитектор	ГК «ФСК»	Обручевский	Коммерческая недвижимость, машиноместа	0,61	6,7
Level Стрешнево	Level Group	Покровское-Стрешнево	Коммерческая недвижимость, машиноместа	0,21	6,7
Режиссер	ГК «ФСК»	Ростокино	Коммерческая недвижимость, машиноместа	0,56	6,1
Дмитровский Парк	ГК «ПИК»	Дмитровский	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,55	5,4
Шереметьевский	ГК «ПИК»	Марьина Роща	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,45	5,4
Южные сады	ГК «А101»	Южное Бунино	Кладовые, машиноместа	0,31	4,5
TopHills	Инград	Нагорный	Кладовые, машиноместа	0,33	4,3
Сердце столицы	Донстрой	Хорошево-Мневники	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,72	4,2
Люблинский Парк	ГК «ПИК»	Люблино	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,67	4,0
Академика Павлова	ГК «ПИК»	Кунцево	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,25	3,2
Полярная 25	ГК «ПИК»	Южное Медведково	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,27	3,1
Кленовые аллеи	ГК «МИЦ»	Десеновское	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,15	2,9
Бунинские луга	ГК «ПИК»	Сосенское	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,25	1,5
Перовское 2	ГК «ПИК»	Нижегородский	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,11	1,3
Новое Внуково	Группа «Самолет»	Кокошкино	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,11	1,4

 

«Несмотря на то, что коммерческие объекты, кладовые помещения и места для автомобилей объединяются в статистике общей рубрикой «нежилая недвижимость», спрос на них подчиняется разным закономерностям. Рынок лотов бизнес-назначения очень чутко реагирует на изменение экономической конъюнктуры. Если ситуация ухудшается, интерес к этим активам падает, но как только наступает стабилизация, активность восстанавливается до прежнего уровня. Кладовые – это то, на чем можно сэкономить, но можно и  отказаться при дефиците свободных финансов. Мы видим, что на каждые восемь купленных квартир приходится всего одна кладовка. Машино-места представляют собою автономную нишу, которая слабо коррелирует с общерыночными трендами. Это продукт, в большей степени актуальный для сегментов “элит”, “премиум” и “бизнес”», – разъясняет генеральный директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова.