Объем нового предложения на московском рынке жилья за II квартал увеличился более чем в два раза
По итогам II квартала в экспозицию выведено 92 корпуса в 53 проектах новостроек Москвы в «старых» границах (без учета элит-класса), из них 26 проектов впервые выведены на рынок. Общий объем площади жилья в этих проектах и корпусах (по проектным декларациям) составляет порядка 1,4 млн кв. м, что почти в 2 раза больше, чем за I квартал 2022 г. При этом в настоящий момент в продажу выведено всего 26% от общей продаваемой площади новых проектов - 347 тыс. кв. м. Это в 2,3 раза больше, чем в прошлом квартале, при этом за год показатель увеличился всего на 3%. Мы прогнозируем, что дальнейший вывод в реализацию оставшейся площади (порядка 1 млн кв. м) новых проектов поможет восполнить дефицит предложения в различных сегментах жилой недвижимости, который сформировался на протяжении последних нескольких лет.
Динамика объема предложения и спроса
По итогам II квартала 2022 г. общий объем предложения на рынке жилой недвижимости Москвы (без учета элит-класса) составил 2,3 млн кв. м, что на 25% больше, чем в прошлом квартале и на 35% больше, чем за аналогичный период 2021 года.
В количественном выражении на рынке представлена 41 тыс. лотов, при этом за год количество выросло на 53%, а за квартал, как и в квадратных метрах, объем предложения вырос на 25%. Средняя площадь лота в экспозиции во II квартале 2022 г. осталась без изменений, при этом средняя площадь реализованного лота уменьшилась на 4 кв. м до показателя 48 кв. м.
В структуре текущего предложения наибольшая доля приходится на бизнес-класс (47%), во-первых, за счет увеличения спроса на комфорт-класс на фоне субсидирования ипотеки, а во-вторых, за счет более активного вывода нового предложения в бизнес-классе в рамках квартала. На комфорт-класс пришлось 44% текущего предложения, на премиум-класс - 9%.
Проекты с предложением покупки квартир еще активнее выводились на рынок, за счет чего в структуре предложения по типу недвижимости квартиры нарастили свою долю с 83% до 85% по итогу II квартала.
По количеству комнат в структуре предложения по-прежнему преобладают двухкомнатные лоты и за квартал (32%) их доля практически не изменилась. Снизилась доля однокомнатных лотов с 28% до 25%. В разбивке предложения по округам также, как и в прошлом квартале, лидирует ЗАО (22%), нарастив свою долю за квартал на 4 п. п.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «В последние несколько лет при колоссальных показателях спроса мы фиксировали дефицит предложения на рынке новостроек. При этом дефицит связан и с объемом строительства, которого даже в рамках Московского региона не хватает для поддержания клиентского спроса на высоком уровне. Здесь важно учитывать, что помимо целевых показателей по вводу жилья, стоит задача и по увеличению обеспеченности населения жильем, а для достижения таких целей необходим вывод новых проектов на рынок.
Сейчас, несмотря на вывод большого количества новых проектов и сокращения спроса в моменте, дефицит предложения сохраняется. Мы прогнозируем, что при привлечении на столичный рынок новых игроков, а также при реализации мер поддержки для застройщиков, объем строительства будет увеличен до уровня, необходимого для восполнения дефицита».
По итогам 2021 года объём просроченных ипотечных кредитов на балансах банков сократился на 18% или 15 млрд рублей. Годом ранее, за 2020 год, банки столкнулись с ростом неплатежей, за тот период портфель проблемной задолженности увеличился на 7%. По оценке аналитиков коллекторского агентства «Долговой Консультант», резкое снижение показателя подтверждается активным ростом спроса на залоговую недвижимость вследствие повсеместного роста цен в прошлом году.
По итогам 2021 года всего в трёх регионах страны объём просроченных ипотечных платежей продолжил увеличиваться: в Республике Ингушетия (на 30%), в Ивановской (на 7%) и Ленинградской областях (на 5%). Максимальное сокращение отмечено в Новгородской (-40%) и Псковской (-33%), а также в Республике Карелия (-37%).
Таблица 1. Регионы лидеры и аутсайдеры по динамике просроченной ипотечной задолженности в 2021 году.
|
Регион |
Проблемная ипотечная задолженность на 31.12.2020, млн руб. |
Проблемная ипотечная задолженность на 31.12.2021, млн руб. |
Динамика |
|
Россия |
81 871 |
66 744 |
-18% |
|
Новгородская область |
159 |
96 |
-40% |
|
Республика Карелия |
143 |
157 |
-37% |
|
Псковская область |
186 |
124 |
-33% |
|
|
|||
|
Республика Ингушетия |
33 |
43 |
30% |
|
Ивановская область |
294 |
315 |
7% |
|
Ленинградская область |
805 |
846 |
5% |
Полная версия таблицы доступна по ссылке.
«Главная причина снижения просрочки в ипотеке – существенный рост цен на недвижимость и, как следствие, продажа с торгов или добровольная продажа из-под залога, — оценивает падение объёма просроченной задолженности Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — За короткий промежуток времени банки взыскали задолженность по ипотеке, которая копилась года три».
За прошлый год количество банков, выдающих ипотечные кредиты на покупку готового жилья, сократилось на 5%, на рынке строящегося — на 12%. «Рынок постепенно монополизируется благодаря госпрограммам субсидирования, сокращается и число банков, готовых предоставить рефинансирование, один из эффективных инструментов снижения долговой нагрузки, — резюмирует эксперт. — При этом заёмщики за минувший год стали более финансово образованны, треть из должников воспользовалось ростом цен на недвижимость и добровольно с согласия кредитора реализовали залог, чтобы погасить долги без ухудшения кредитной истории и своего будущего».
В конце 2021 года предложение квартир с отделкой в новостройках Новой Москвы впервые составило 60% от общего числа помещений в продаже, подсчитали аналитики «Метриум». За прошедший год число квартир с полной отделкой на рынке увеличилось наполовину. Впрочем, предложение квартир с черновой отделкой сравнительно стабильно.
В IV квартале 2021 года девелоперы новостроек Новой Москвы предлагали на местном рынке 11,2 тыс. квартир, по подсчетам экспертов «Метриум». Из них 5,9 тыс. помещений были с полной отделкой от застройщика, что составляет 53% от их общего числа. Еще почти 780 квартир имели предчистовую отделку (white box, то есть в них проложены все коммуникации, а поверхности подготовлены для косметического ремонта). Доля такого жилья в продаже составила 7%. В совокупности оба варианта отделки распространялись на 60% предложения новостроек.
За 2021 год доля квартир с предчистовой и полной отделкой в новостройках Новой Москвы увеличилась на 10 процентных пунктов. В IV квартале 2020 году 42% были полностью готовы для заселения, а косметического ремонта требовали 8% (в сумме – 50%). В 2019 году этот показатель составлял 52%, в 2018 году – 41%, в 2017 году – 28%, в 2016 году – 18%.
С IV квартала 2020 года по IV квартал 2021 года количество квартир с отделкой в продаже в Новой Москве выросло с 3,9 тыс. до 5,9 тыс., то есть на 53%. Вместе с тем предложение жилья в формате white box за год не изменилось (порядка 780 помещений в конце 2020 и 2021 гг.). Также сохранилось -количество предложений квартир без отделки в абсолютном выражении. Если в конце 2020 года насчитывалось 4,6 тыс. таких вариантов, то в конце 2021 года – 4,5 тыс., то есть лишь на 1% меньше.
«В сегменте новостроек бизнес-класса в Новой Москве среди покупателей по-прежнему многие ориентируются на предложение жилья без отделки, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Как правило, они стремятся реализовать собственный проект планировки квартиры, а также ее облика и интерьера. В массовом сегменте квартиры без отделки несколько доступнее, чем привлекают покупателей с ограниченным бюджетом. Впрочем, безусловно, квартиры под ключ – это тренд рынка, поэтому, к примеру, мы решили в нашем проекте в двух корпусах предусмотреть отделку для клиентов, которые хотят сохранить время и деньги на ремонте».
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в квартирах с отделкой (в том числе white box) в Новой Москве составляет 215 тыс. рублей. Между тем, новое жилье без отделки в среднем обойдется в 203 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, в среднем квартиры с отделкой в новомосковских новостройках дороже жилья без отделки на 6%[1].
«Безусловно, рост стоимости абсолютного большинства строительных материалов, в том числе отделочных, повысил цену ремонта «от застройщика» в 2021 году, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино», «Южные сады»). – Тем не менее, девелоперы по-прежнему закупают отделочные материалы большими партиями, стараются фиксировать цену долгосрочных контрактов на их поставки. Поэтому динамика удорожания таких материалов в рознице более заметна, чем при оптовых закупках. Это значит, что покупка квартиры с отделкой в 2022 году может стать еще более выгодной, чем раньше, особенно с учетом продолжающегося повышения цен на материалы».
«С учетом роста стоимости жилья при ограниченных доходах населения жилье с отделкой останется популярной опцией на рынке новостроек, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако не исключаю, что квартиры без отделки по-прежнему будут составлять значимую часть предложения, так как для многих покупателей может быть более приоритетной экономия в моменте, особенно если квартира приобретается в качестве инвестиции».
Источник: «Метриум»
[1] Показатель существенно усреднен. Предложение с отделкой и без отделки находится в комплексах, обладающих отличными потребительским характеристикам продукта, а также характеризующихся различной транспортной доступностью.