Итоги I полугодия на рынке новостроек Новой Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения увеличился на 7,9%. Средневзвешенная цена составила 223 195 руб. за кв. м (+1,8% за квартал; +6,5% за 6 месяцев, +16,5% за год).
По данным «Метриум», по итогам I полугодия 2022 года на первичном рынке новостроек Новой Москвы было представлено 32 жилых комплекса, с совокупным объемом предложения 12 114 квартир[1] общей площадью 614,2 тыс. кв. м. С начала года на рынок вышел всего один новый проект ЖК «МелисСад» от компании МИЦ. Кроме того, возобновились продажи квартир в ЖК «Филатов луг». Таким образом, с начала года предложение увеличилось на 7,9% по количеству квартир и на 8,8% по общей площади экспозиции.
Динамика объема предложения на рынке Новой Москвы (количество квартир)
Источник: Метриум
За первые шесть месяцев рынок пополнился новыми корпусами в следующих комплексах:
– homecity, корп. 1;
– «Бунинские луга», корп. 3.4.1, 3.7.1, 3.7.2;
– «Новое Внуково», корп. 11, 12, 15, 16;
– «Остафьево», корп. 12.1, 12.2, 12.3;
– «Первый Московский», кв-л 7 корп. 2, кв-л 11 корп. 4;
– «Переделкино Ближнее», кв-л 16, корп. 2, 3;
– «Прокшино», корп. 8.1, 8.2, 8.3, 8.4, 8.5, 8.6, 5.2;
– «Середневский лес», корп. 3.1;
– «Скандинавия», корп. 35.1., 36.2;
– «Цветочные поляны» (новая очередь) корп. 1, 2, 3, 6;
Структура предложения по округам не претерпела существенных изменений. По-прежнему основной объем сосредоточен в Новомосковском административном округе – 92,9%. Доля Троицкого округа (ТАО) составила 7,1%.
Структура предложения по округам (количество квартир)
Источник: Метриум
Наибольшая доля квартир экспонировалась в многоэтажных новостройках – 84% (-2,9 п.п. за полугодие). В среднеэтажных домах продавалось 14,2% лотов. За счет выхода нового проекта «МелисСад» (9 этажей), а также нового предложения в уже реализуемых комплексах средней высотности, доля этого сегмента с начала года увеличилась на +3,2 п.п. Оставшаяся часть – предложение в малоэтажных корпусах (1,8%, -0,3 п.п.).
Структура предложения по этажности (количество квартир)
Источник: Метриум
Наибольший объем квартир сосредоточен в домах на начальном этапе строительства – 46,9% (+4 п.п.). В первом полугодии 2022 года стартовали продажи в 29 новых корпусах в локации. Доля лотов в домах на стадии СМР заняла 21,4% и на этапе отделочных работ – 17,9% рынка. Их доля сократилась на 8,4 п.п. и 2,3 п.п. соответственно. В сданных корпусах экспонировалось 13,8% квартир (+6,7 п.п.). Если в IV квартале 2021 года разрешение на ввод в эксплуатацию получили 4 новостройки, то по итогам в I кв. 2022 года – 25 корпусов, во II кв. 2022 года – 16 домов. Кроме того, за отчетный период возобновлены продажи в готовых домах ЖК «Филатов луг».
Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)
Источник: Метриум
Во II квартале 2022 года основной объем предложения на рынке новостроек Новой Москвы смещен в сторону студий и однокомнатных квартир – их совокупная доля составила 49%. В равных долях остаются однокомнатные (33,4%) и двухкомнатные лоты (33,0%), скорректировавшись за полгода на -2,1 п.п. и -1,7 п.п. соответственно. Сопоставимые доли заняли студии (15,6%), сохранившие позиции на рынке, и трехкомнатные лоты – 16,3%, прибавившие +3,6 п.п. Наименьшая доля относится к многокомнатным лотам – 1,7% (+0,2 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
Источник: Метриум
Несмотря на тот факт, что количество квартир с отделкой выросло до 6,3 тыс. лотов (в конце IV квартала 2021 года в локации предлагалось 5,9 тыс. лотов с отделкой). В относительных значениях доля квартир с полной отделкой сократилась до 51,8% (-0,8 п.п.). Квартиры без ремонта заняли 41% (+0,5 п.п.). Оставшаяся часть (7,2%) – предложение с предчистовой отделкой white box.
Структура предложения по типу отделки квартир
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена на первичном рынке жилья Новой Москвы по итогам I полугодия 2022 года составила 223 195 руб. за кв. м (+1,8% за квартал; +6,5% за 6 месяцев, +16,5% за год). В динамике рост среднего уровня цены в НАО замедлился: в I квартале +5,1%, во II квартале +2,3% – до 234 005 руб. В ТАО темпы роста выше: +4,5% во II квартале до 124 245 руб. (в первом квартале рост составил +3,3%).
Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м
[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
Эксперты профильного агентства недвижимости «Доли.ру» проанализировали объём предложения комнат в 16 городах-миллионниках России. Самый значительный объём предложения в Санкт-Петербурге, а самый скромный выбор в новоиспечённом миллионнике Краснодаре.
За полгода – с января 2022 года по июнь 2022 года – количество комнат, которые продаются в городах-миллионниках России, сократилось на 27,72%. В абсолютных цифрах снижение составило 2,2 тыс. объектов. На данный момент в крупнейших российских городах экспонируется 5781 комната.
Наиболее значительное снижение числа комнат в продаже за последние месяцы было зафиксировано в Воронеже. В этом мегаполисе объём предложения снизился на 57% или на 310 объектов. На данный момент здесь продаётся 228 комнат.
Также более чем на 50% объём предложения снизился в Перми и Красноярске. Здесь отрицательная корректировка предложений составила 55 и 52% соответственно. В начале июня 2022 года в Перми продаётся 305 комнат со средней стоимостью 832,7 тыс. руб (50,7 тыс. руб. за кв. м.), а в Красноярске 236 объектов со средней ценой 733,8 тыс. руб. (50,9 тыс. руб.).
Самый значительный рост числа предложений в период с января по июнь 2022 года среди всех крупнейших городов-миллионников России был отмечен в Санкт-Петербурге. Здесь количество комнат, выставленных в продажу, выросло на 31,5% (+362 объектов).
Также рост числа лотов был отмечен в Москве и Казани, где экспозиция выросла на 1,9% и 1,1% соответственно. Сейчас в столице продаётся 428 комнат, а в Казани 170 объектов.
На данный момент в Петербурге самый значительный объём предложения комнат. Здесь продаётся 1513 отдельных комнат, исключая переделанные квартиры-студии, доли. На втором месте по объёму предложения в данном сегменте Ростов-на-Дону – 463 комнаты, а замыкает тройку городов-лидеров Москва – 428 комнат.
Отдельно эксперты профильного агентства недвижимости «Доли.ру» отмечают, что в новоиспечённом городе-миллионнике Краснодаре в начале июня продаётся всего 50 комнат. Это самый скромный выбор среди всех крупнейших городов России.
В конце апреля 2022 года в сегменте аренды торговых помещений в восьми основных густонаселённых новостроечных локациях Петербурга экспонируется 223 объекта недвижимости. С января текущего года объём предложения вырос на 25,98% или на 46 объектов. Так, в январе в основных новостроечных локациях города в сегменте аренды предлагалось 177 лотов.
Наиболее заметный рост числа объектов в экспозиции зафиксирован в Кудрово, где число посещений выросло на 35 единиц. Сейчас в этой локации предлагается арендаторам 55 торговых помещений.
Ещё в двух локациях – Янино и конец Комендантского проспекта – объём с января не изменился. Совокупно в этих локациях экспонируется 19 объектов.
Единственной локацией, где зафиксировано снижение числа предлагаемых в аренду помещений под торговлю, стала территория вблизи от метро «Парнас». Здесь количество предложений сократилось на 3 единицы, до отметки в 38 объектов.
С января 2022 года по апрель – средняя арендная ставка за объект в новостроечных локациях выросла на 13,1%. На данный момент этот параметр находится на уровне 265 тыс. руб. в месяц.
«Количество помещений в новых домах очень сильно выросло за последние годы. К нам постоянно обращаются собственники, которые приобрести коммерческие площади и не понимают, как с ними работать. Сейчас можно говорить о новом тренде в новостроечных локациях города – это деление торговых помещений на небольшие объекты, подходящие для соответствующих арендаторов. Подход собственников к таким действиям различается. Одни раскадастривают помещение и делают отдельные входы. Благодаря этому, ставка на новые помещения выше, чем у тех, где есть один общий вход для разных арендаторов. Добавлю, что в каждой новостроечной локации есть как топовые места, так и достаточно унылые места в плане трафика, где помещения висят месяцами», – отметила руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU Полина Фиофилова.
По словам эксперта, в нынешних условиях спальники могут стать более привлекательными местами для бизнеса, чем центр. Это связано с тем, что в условиях кризиса, люди будут больше покупать у дома. Это способствует развитию сетей именно в густонаселённых новых кварталах.
Ситуация со ставками в новых кварталах развивается по-разному. В каждой такой новостроечной локации есть свои топовые места, например, бульвар Менделеева в Мурино, где ставки уже сейчас сопоставимы со ставками в центральных коридорах Петербурга и вблизи городских станций метро.
«Ещё одним трендом последнего времени является то, что многие сетевые игроки не только не боятся, но и иногда получают выгоду от размещения однотипных точек в одном месте. Например, алкомаркеты часто открывают по две точки рядом и не боятся конкурентов, появляющихся неподалёку. Аналогичная ситуация с пекарнями и точками доставки», – добавила Полина Фиофилова.
* – Мурино, Кудрово, Янино, Шушары, намыв ВО, Парнас, конец Комендантского пр-та, Балтийская жемчужина.