Спрос, возвращайся!
Участники рынка новостроек отметили сокращение спроса после повышения ключевой ставки Центробанка. Однако ставка постепенно снижается, и летом застройщики ждут возвращения покупательского спроса в нормальное русло.
На майской конференции «Жилищное строительство: новые вызовы и перспективы», организованной ТПП РФ, НОЗА и ЕРЗ.РФ, застройщики заявили об ожидании сокращения объема продаж из-за снижения покупательской способности граждан и падения объемов ипотечного кредитования. Кирилл Холопик, руководитель портала ЕРЗ.РФ, заявил об ожидаемом падении продаж жилья примерно на 25% по итогам 2022 года.
По оценке Евгении Гончаровой, управляющего партнера маркетингового агентства SETEVIE, озвученной в ходе бизнес-завтрака в рамках XV конкурса «Доверие потребителя», интерес к недвижимости у населения за последние четыре месяца снизился более чем в три раза относительно декабря 2021-го и более чем в четыре раза относительно февраля 2022 года.
«В январе и феврале спрос на новую недвижимость в Петербурге почти повторил показатели первых двух месяцев прошлого года, даже с небольшим приростом. Затем последовал резкий рост в марте — почти на 80%. Затем столь же стремительное снижение в апреле — в два раза по отношению к апрелю 2021-го. Пожалуй, это самая неравномерная динамика за многие годы. Но, если учитывать все сделки первого квартала плюс "провальный" апрель, то общее количество почти повторяет показатели прошлого года за этот же период. В объемном выражении, в квадратных метрах, снижение примерно 15%», — рассуждает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК ПСК.
«Фактически с декабря рынок функционировал на фоне накачивания тревожной информацией, реагируя на эту тревожность высоким уровнем спроса. Мы работали в несвойственных для себя объемах вплоть до начала апреля, когда прекратились сделки по ранее согласованным ипотечным ставкам. Снижение спроса за этот период в целом по рынку Петербурга, по оценкам экспертов, составило около 50%. Конечно, это происходит неравномерно. В периоды турбулентности большим спросом пользуются объекты высокой степени готовности — на них фиксируется меньший уровень падения спроса, а на объектах, которые только выводятся на рынок, спрос проваливается значительнее», — комментирует Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».
Но в Москве, указала она, спрос провалился еще больше, чем в Петербурге, поскольку в столице традиционно цены выше.
По словам Елены Тарасовой, коммерческого директора GRAVION, за последние пару месяцев московский высокобюджетный рынок «просел» по продажам не более чем на 10%. «Слухи о том, что продаж в новостройках высокого сегмента сейчас нет, — миф. Их, конечно, стало меньше… Понятно, что часть клиентов озабочена сегодня другими вопросами, например, спасают свой бизнес. Некоторые просто следят за ситуацией и выжидают. Но при этом мы наблюдаем рост инвестиционных сделок. В разных проектах этот показатель может доходить до 10–12%. Недвижимость всегда была, есть и будет одним из самых надежных и ликвидных инструментов сохранения и преумножения средств», — заявила она.
Виталий Коробов, директор компании Element Development, указал на сокращение спроса и в сегменте апартаментов с января по май — более чем на 40%. «Это связано в первую очередь с тем, что апартаменты часто приобретают в инвестиционных целях. В конце февраля многие покупатели и инвесторы заняли выжидательную позицию — до момента стабилизации ситуации».
Причины сокращения спроса были очевидны уже в марте. «Основные причины — повышение ипотечных ставок, существенный рост цен на рынке недвижимости в феврале и марте 2022 года и высокая покупательская активность в этот период, когда люди вкладывались в недвижимость с целью сохранить свои сбережения», — комментирует Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
«Это очевидно, поскольку превалировали достаточно высокие ставки по ипотеке в связи с ростом ключевой ставки ЦБ, а также анонсированием высоких процентов по вкладам и накопительным счетам на ограниченный срок. Покупатели, которые планировали инвестировать средства в недвижимость, отложили покупку, чтобы понаблюдать за событиями в мире и получить весомый доход от вложенных в банки средств», — говорит Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.
«Причины разные — от финансовых обстоятельств покупателей до желания подождать, когда ипотека будет подешевле», — рассудил Сергей Софронов.
Предложение не успело
Строительный рынок в марте отреагировал на спецоперацию приостановкой проектов: 40% компаний остановили некоторые проекты, 29% решили пока не начинать строительство, хотя март традиционно был месяцем, когда удобно выходить на стройплощадку. Однако постепенно на рынок стали выходить и новые очереди в реализуемых проектах, и новые проекты. «Запуск новых проектов часто откладывать дороже, чем начинать их реализацию даже в самых непростых условиях», — отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции».
В столичном регионе, по словам Виталия Лакеева, старшего аналитика Сбербанка, количество лотов в экспозиции сократилось по итогам первого квартала.
Однако затем, подсчитали аналитики компании «Метриум», предложение выросло: в мае оно увеличилось на 25%.
По оценке Елены Тарасовой, с начала года в Москве число экспонируемых апартаментов и квартир в сегменте «премиум» и «элит» сократилось примерно на 15%.
По данным компании Nikoliers, в Петербурге с января по май 2022 года объем нового предложения составил 798 тыс. кв. м жилья — на 39% меньше показателя за аналогичный период 2021 года. В мае девелоперы вывели в продажу около 292 тыс. кв. м.
Светлана Денисова отметила: «В Петербурге объем предложения на первичном рынке стал расти только после того, как начался рост цен, — когда пошли на спад постковидные явления, появился оптимизм у застройщиков и начался вывод на рынок новых объектов. Сегодня, на фоне снизившегося спроса, мы имеем объем предложения, который до конца еще не восстановился». В «Обзоре финансовой стабильности: сохранение устойчивости финансовой системы» Центрального банка РФ аналитики допускают сокращение объемов ввода: «К концу 2022 года и в последующие год-два можно ожидать некоторого снижения темпов роста объемов ввода ввиду роста себестоимости производства и возможной нехватки строительных материалов, а также увеличения сроков строительства из-за изменения логистики на фоне проблем с импортными поставками и моратория на штрафы за задержку сдачи жилья до конца 2022 года».
Не то рост, не то стагнация
По данным федерального портала «МИР КВАРТИР», в первом квартале цены на новостройки росли по всей стране, но уже в апреле в некоторых городах фиксировалось снижение — по оценке аналитиков, в самых «перегретых» городах. Однако общий тренд на повышение остается. С марта по май цены в Петербурге сократились на 3,8%, в Москве — на 2,3%. При этом, утверждает Сергей Софронов, с начала года цены на квартиры в Петербурге выросли на 19%, на апартаменты — на 18%.
В элитном сегменте столичного рынка цены с начала года выросли на 10–13%. Сейчас средняя стоимость квадратного метра перевалила за 1 млн и составляет 1–1,2 млн рублей, отметила Елена Тарасова. По ее словам, помимо сокращающегося предложения, связанного с пересмотром стратегии, ростом затратной части по выплате процентов по кредиту, снижением маржинальности проектов и сложностью просчитать их в перспективе, на увеличение стоимости влияет общий рост себестоимости строительства, удорожание и дефицит импортных составляющих (в высокобюджетном сегменте доля импорта в проектах может доходить до 50%).
«В более низких сегментах мы наблюдали скачок цен ввиду искусственно созданного дефицита жилья — многие застройщики приостановили продажи, а оставшиеся поднимали стоимость лотов. Однако сейчас, когда ипотечный рынок выравнивается, застройщики предлагают субсидированные ставки, скидки и пр., уровень цен выходит на более равновесные показатели со средним приростом около 0,7–1% в месяц», — добавила Елена Тарасова.
А по оценке Алексея Лухтана, «цены скорее не росли, рынок находился в стагнации».
«Спрос на новостройки с марта существенно снизился, однако застройщики не спешат опускать цены и даже наращивают их, особенно в тех городах, где недвижимость еще не такая дорогая и потенциал роста цен существует. Девелоперы, с одной стороны, оправдывают это растущими затратами на строительство и необходимостью обходить западные санкции, что также увеличивает их расходы, а с другой — предвидят дефицит новостроек, который уже начинает ощущаться», — прокомментировал Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
Зашитая ипотека
После повышения ключевой ставки в марте банки подняли ипотечные ставки — желающих взять ипотечный заем заметно поубавилось. «На спросе сильно отражаются колебания ключевой ставки, причем в любом сегменте. Но ее размер — это не основной критерий, на который стоит ориентироваться. Население не будет брать ипотечные кредиты, пока нет уверенности в завтрашнем дне и своей платежеспособности», — уверен Виталий Коробов.
Застройщики нашли выход из ситуации: ради поддержания спроса на рынке появились обновленные программы рассрочек, больше предложений схемы trade-in, а также беспрецедентно низкие ставки по льготным ипотечным программам — под 0,1% годовых.
«Два года назад ставка с госсубсидированием не только поддержала, но и разогнала цены на новостройки. И сейчас реальные сделки у застройщиков опять идут преимущественно по субсидированной ставке (ставка господдержки + субсидирование процента от застройщиков). Никаких чудес: за снижение ставки платит сам покупатель — дополнительный платеж за снижение ставки заложен в цену квартиры», — прокомментировал Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства.
Разницу между банковской ставкой и ставкой для покупателя оплачивает застройщик, но эта разница зашита в цены квадратного метра. «Подобные программы, которые можно применить для всех категорий граждан, сейчас все же редкость. Скорее условия по ипотеке со ставкой 0,1% на весь срок кредита можно встретить по программе "Семейная ипотека", где, помимо относительно низкой ставки по госпрограмме, она еще и субсидируется застройщиком. Однако в таком случае квартира покупателю обойдется дороже. Либо первоначальный взнос составит внушительный процент от суммы сделки», — полагает Алексей Лухтан.
По мнению аналитиков «Индикаторов рынка недвижимости IRN.RU», насколько такая стратегия застройщиков целесообразна — вопрос дискуссионный. Здесь и сейчас она, скорее всего, позволяет активизировать продажи. Но в перспективе недостатки этой стратегии очевидны — рынок недвижимости превращается в «наркомана», сидящего на «игле» необоснованно низких, нерыночных ипотечных ставок, а в плане цен все больше надувается пузырь, но, как известно, любой пузырь рано или поздно может лопнуть.
Однако подобные программы нехарактерны для высокобюджетного рынка. «Что касается московского рынка высокобюджетной недвижимости, то влияние ипотеки было наименьшим. Доля покупок в ипотеку в премиум- и элитном классах никогда не превышала 35% от общего объема сделок. Сейчас этот показатель не более 25%. Кроме того, для "дорогих" клиентов банки, как правило, всегда предоставляют индивидуальные условия, а с точки зрения покупателей, острой необходимости прибегать к ипотечному кредитованию нет», — пояснила Елена Тарасова.
В ближайшее время ситуация должна измениться — вместе со снижением ставки по льготной ипотеке с 9 до 7%. Но не факт, что застройщики откажутся от субсидирования банковских ставок.
Под знаком сомнений
Делать прогнозы вообще дело неблагодарное, а в сегодняшних условиях — просто немыслимое. Однако ценовые прогнозы есть, хотя из-за некоторой неопределенности на рынке они отличаются разнообразием.
На олигопольном столичном рынке новостроек, где десять компаний строят половину жилья и который получает щедрую поддержку из бюджета, могут иметь место отклонения от рыночных законов. Это означает, что, несмотря ни на что, застройщики могут продолжать повышать цены на новостройки, одновременно увеличивая размер субсидирования ипотечных ставок, отмечают в аналитическом центре «Индикаторов рынка недвижимости IRN.RU».
«Предпосылок для снижения цен на новостройки нет. По-прежнему присутствуют сложности с логистикой и поставкой материалов, растет себестоимость строительства. Параллельно дешевеет ипотека на первичном рынке. Эти факторы приведут к тому, что стоимость "квадрата" уменьшаться не будет. Наоборот, мы прогнозируем постепенный рост по итогам года», — говорит Ян Фельдман.
Аналогичного мнения придерживается Светлана Денисова. Кроме недостаточного объема предложения и роста себестоимости строительства, она указывает на нежелание застройщиков рисковать: «Застройщики находятся в ситуации, когда они не станут проводить рискованную финансовую политику, снижая цены и демпингуя, поскольку имеется стабильное финансирование стройки за счет банковского проектного финансирования».
Кирилл Холопик осторожен: он полагает, что снижения цен не будет, поскольку банки и застройщики сдерживают вывод новых проектов в соответствии со снижением спроса, а это не дает падать ценам.
Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест», и Алексей Лухтан рассчитывают на стабильность цен.
Регулятор не исключает стагнации цен. «В долгосрочной перспективе вероятна стагнация цен на рынке жилья ввиду сокращения покупательского спроса на фоне роста ипотечных ставок и сокращения реальных доходов», — отмечают аналитики ЦБ.
Сергей Софронов подытожил рассуждения: «Прогноз по ценам можно легко составить самостоятельно, опираясь всего на два фактора. Первый — стоимость стройматериалов. Если вы видите, что они дорожают, то будет дорожать и жилье. Второй — спрос, генерируемый дешевой ипотекой. Если таковая будет, то цена также пойдет вверх. С учетом текущих вводных цены будут расти незначительно или же не будут расти некоторое время. Но вводные имеют свойство быстро меняться».
Момент истины
После повышения ключевой ставки граждане кинулись в банки, складывать свои кровные на срочные депозиты, обещавшие 20–25% годовых.
Теперь ставка снижена. Как заявил Виталий Лакеев на форуме недвижимости «Движение» в Сочи, ожидается, что к концу года ключевая ставка составит 8% годовых.
По расчетам аналитиков ВТБ, с учетом очередного снижения ключевой ставки до 9,5% ставки по депозитам и накопительным счетам также продолжат снижаться и достигнут в ближайшее время уровня 6–8%, вернувшись к значениям начала года.
Согласно проведенному ВТБ опросу, 45% граждан в марте-апреле разместили деньги на депозитах, в том числе 25% — на срочных трехмесячных. При этом две трети опрошенных намерены положить средства на депозиты еще раз, но 17% собираются вложиться в недвижимость.
Большинство застройщиков рассчитывают на этих покупателей. В июне, отметил Сергей Степанов, «заканчивается срок трехмесячных вкладов, которые люди совершили после повышения ключевой ставки, поэтому мы ожидаем оживления спроса».
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель», также указывает на выравнивание ситуации. «Возвращается отложенный спрос — покупатели, которых отпугнула резко выросшая в марте ключевая ставка, снова вышли на рынок, привлеченные льготными кредитными программами. Застройщики вместе с банками быстро адаптировались к ситуации и запустили ипотеку со сниженными ставками. Это позволило стимулировать спрос и повысить продажи. В июне количество обращений увеличилось на 20–25% по сравнению с предыдущим периодом», — говорит он.
По мнению Сергея Нюхалова, удешевление кредитов, связанное со снижением ключевой ставки, приведет к дальнейшему росту спроса на первичном рынке недвижимости — до 20%.
«В ближайшие месяцы после окончании срока депозитов с высокими процентами банки уже не смогут предложить клиентам прежние условия. Кроме того, укрепление рубля снижает интерес к валютным сбережениям. Фондовый рынок также показывает себя как не самый эффективный инструмент сохранения средств. На этом фоне жилье вкупе со снижением ипотечных ставок снова становится надежным вложением», — добавил он.
Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, указывает на роль инвестиционных сделок в структуре спроса: «Стабильное снижение ключевой ставки сохраняет на рынке инвестиционный спрос, цель которого — сбережение средств. В современном мире не так много инструментов, с помощью которых это можно сделать при текущей турбулентности на финансовых рынках».
По мнению Сергея Софронова, восстановление спроса случилось еще в мае. В том числе обозначился и отложенный спрос. «Раскрытие депозитов, с которых удалось получить неплохую доходность, отразится на продажах недвижимости. Подавляющее большинство людей не являются инвесторами и, получив доход по ставкам, которых больше нет, предпочтут вложить во что-то надежное. Вкупе с новой льготной ипотекой, ставка по которой, по слухам, может быть даже ниже "пандемийной", это создает перспективу роста спроса. Вполне вероятно возвращение на сравнимые с прошлым годом величины в количестве сделок и финансовом выражении», — добавил он.
Елена Тарасова утверждает, что в сегменте дорогой недвижимости возвращение спроса заметно уже сейчас: «Многие покупатели премиальных и элитных новостроек стремятся забронировать квартиру или апартаменты, зафиксировав тем самым цену, но на сделку готовы выйти чуть позже, например, в середине лета, когда закончится срок депозита и деньги можно будет вывести из банка и вложить в недвижимость».
Ян Фельдман отмечает, кроме того, интерес к новому продукту — IT-ипотеке, что означает приток новых клиентов: «Мы отмечаем оживление спроса с начала мая и увеличение количества обращений в компанию. У покупателей востребованы новые ипотечные программы, условия которых стали более выгодными, чем в начале года. Есть интерес к IT-ипотеке, но поскольку это пока еще новый продукт для рынка, то спрос на него только формируется».
Однако, по словам Светланы Денисовой, больших надежд на снятые с депозитов средства нет: согласно статистике ЦБ, львиную долю сбережений граждан составляют вклады до 300 тыс. рублей — это более 80% всех вкладов, размещенных в банках. Конечно, для Петербурга и других городов-миллионников эта сумма мала.
Остается ждать осени. «Мы рассчитываем, что к осени спрос будет восстанавливаться. Во-первых, на это повлияют более комфортные условия по льготной ипотеке. Во-вторых, происходит постепенная адаптация — люди понимают, что не теряют рабочие места. И при этом всегда остаются по меньшей мере четыре причины для покупки квартиры: люди женятся и разводятся, рождаются и умирают. Поэтому движение на рынке недвижимости будет неизбежно продолжаться и по мере адаптации к новым условиям и преодолению стрессовой ситуации спрос станет восстанавливаться», — заключила Светлана Денисова.
Последние два года были полны неожиданных поворотов событий для строительной отрасли, причем как хороших, так и плохих. «Турбулентность» не уменьшится и в 2022 году. Эксперты «Метриум» подготовили очередной обзор возможных, но не очевидных позитивных и негативных сценариев развития ситуации на рынке недвижимости и в строительстве в наступающем году.
Белые лебеди – 2022
- Новая программа поддержки ипотечного рынка
В 2020-2021 гг. основным стимулом развития рынка жилья стала ипотека, ставки по которой опустились до беспрецедентно низкого уровня. В рамках программы «Господдержка –2020» кредит можно было получить под 6-6,5% годовых, а по «Семейной ипотеке» – около 5%. Благодаря этому были побиты новые рекорды по количеству и объему ипотечных кредитов. По данным ЦБ РФ, за 9 месяцев 2021 года российские банки выдали на 27% больше кредитов, чем за тот же период 2020 года. Эксперты «Метриум» подсчитали, что доля ипотечных сделок в старых границах Москвы составила за 10 месяцев 63% против 59% за тот же период 2020 года, а в Новой Москве – 69% против 67% в 2020 году.
Однако летом 2021 года программа «Господдержка – 2020» была сильно урезана. Максимальный кредит, который можно получить под субсидированную ставку, теперь ограничен 3 миллионами рублей, и в крупных городах подобрать подходящее жилье по такой цене сложно. Одновременно Центробанк начал повышать ключевую ставку, из-за чего уже в декабре ставки по ипотеке приблизились к уровню 9,4-9,6%. Такая ситуация устраивает Банк России, который постоянно видит риски в увеличении кредитования населения.
Однако в правительстве точка зрения на ситуацию другая. В декабре премьер-министр РФ Михаил Мишустин заявил, что ставки по ипотеке должны оставаться доступными: «Сейчас крайне важно не допустить замедления темпов достижения национальных целей, которые установил президент, а также чрезмерного роста нагрузки на бюджеты всех уровней. Ну и, конечно, сохранить доступность ипотеки для людей. Если до конца года они [ставки – прим. «Метриум»] будут расти, в следующие три года придется дополнительно потратить миллиарды рублей». Это значит, не исключают эксперты «Метриум», что уже в 2022 году власти могут запустить новые программы поддержки ипотечных заемщиков. Какая у них будет модель, пока говорить рано, но вероятнее всего власти вернутся к субсидированию ставок. Это поможет поддержать спрос на высоком уровне, который, несмотря на изменение условий кредитования в 2022 году, сохраняется до сих пор.
- Поэтапное раскрытие эскроу-счетов
Одной из форм поддержки застройщиков на случай снижения спроса может стать переформатирование модели проектного финансирования. Наиболее очевидная реформа – это возможность получать часть средств дольщиков с эскроу-счетов по мере завершения определенных этапов строительства под контролем банка. Так проектное финансирование работает в большинстве развитых стран.
В апреле 2021 года эта тема поднималась на обсуждении в Совете Федерации. Резко против выступили только представители финансового блока правительства и Центробанк. Более взвешенную позицию заняли парламентарии, представители стройкомплекса. В наступающем году тема снова появится в повестке дня, так как повышение ключевой ставки означает и рост ставок по кредитам для застройщиков. В условиях более низкого спроса повышение кредитной нагрузки на проект может привести к дополнительному росту цен, а также замедлению строительства, что противоречит цели увеличения объема ввода до 120 млн кв. м в год.
По опросам PwC, проведенным среди девелоперского сообщества в конце 2021 года, 51% опрошенных, то есть больше половины, ожидают, что в 2022 году власти разрешат поэтапное раскрытие счетов эскроу. В этом случае застройщики получат дополнительное пространство для оптимизации «экономики» своих проектов.
- Закон об упрощении регистрации недвижимости для застройщиков
Упростить жизнь застройщикам может еще одна законодательная новация, которая уже почти стала реальностью. В декабре Совет Федерации отправил на подпись президенту поправки в закон об инвестиционной деятельности № 39-ФЗ, а также в Земельный и Градостроительный кодексы. Согласно этим поправкам, если застройщик возводил недвижимость за свой счет, то при вводе объекта в эксплуатацию права собственности на это сооружение (помещения и машино-места в нем) будут закрепляться автоматически. Инвесторы строительства тоже станут будущими правообладателями этой собственности. При этом орган власти, который выдает РВЭ, самостоятельно отправит заявления о постановке на кадастровый учет и регистрацию права собственности в Росреестр.
Иными словами, девелоперу не нужно после разрешения на ввод собирать документы и отправлять их в Росреестр. Правда, отмечают аналитики «Метриум», пока эти нормы не относятся к долевому строительству, но это поможет застройщикам быстрее оформлять в собственность объекты инфраструктуры.
Черные лебеди – 2022
- Внезапное падение продаж
Вопреки многим ожиданиям, 2021 год завершается легкой коррекцией числа сделок. Так дольщики заключили в III квартале 2021 года на 24% больше ДДУ, чем в III квартале 2019 года, а если сравнить с тем же периодом 2020 года, то спрос снизился всего на 6%. При этом покупатели строящегося жилья привлекали ипотеку в сентябре 2021 года на 56% чаще, чем в сентябре 2019, и всего на 6% реже, чем в сентябре 2020. То есть клиенты были более активными, чем в допандемийный год, и немного менее активны, чем в пиковый период 2020-го. Это значит, что даже несмотря на заметный рост цен, а также повышение ипотечных ставок, в основной своей массе дольщики остались на рынке и продолжают приобретать жилье.
Сохранится ли этот тренд в 2022 году, пока говорить рано, но риски снижения спроса есть. Они связаны с высокой инфляцией, которая превысила 8% в 2022 году, уменьшением доходов населения, а также ростом цен на жилье. Среди опрошенных экспертами PwC и портала «Единый ресурс застройщиков» большинство девелоперов считают сокращение числа сделок самой главной угрозой в 2022 году, хотя пока уровень продаж остается выше, чем во все допандемийные годы.
- Рост стоимости базовых промышленных материалов
Плохие новости для строительного комплекса в 2022 году могут прийти с мировых рынков сырья. В 2021 году многие потребители промышленных материалов столкнулись со значительным ростом цен. Пандемия коронавируса привела к остановке производств и, как следствие, дефициту. Закрытые границы нарушили привычные глобальные схемы поставок сырья. Из-за этого резко выросли цены как на сами товары, так и на их транспортировку. Металлы, лес, стройматериалы, пластмассы и резина, комплектующие для инженерного оборудования – все это значительно подорожало. Российские экспортеры также повысили цены на свою продукцию и на внутреннем рынке. В итоге в 2021 году себестоимость строительства увеличилась на 20-25%, что вызывало повышение цены «квадрата» и для конечного потребителя. В 2022 году история может повториться.
Европейская консалтинговая компании Inverto провела опрос среди производителей и поставщиков сырья по всему миру, чтобы понять их ожидания относительно 2022 года. Согласно опросу, 43% экспертов ожидают сильный рост цен в 2022 году, а еще 33% – умеренный рост цен. Среди товаров, цены на которые вырастут скорее всего, эксперты перечислили алюминий, железо и сталь, пластик, бумагу, древесину, целлюлозную продукцию, медь, химические компоненты. При этом 75% опрошенных уверены, что возросшие издержки будут перенесены на потребителей. Все это неизбежно вызовет рост стоимости строительных и отделочных материалов, что приведет к дополнительному повышению цен на жилье.
- Новая волна пандемии Covid-19
Сохраняются риски для строительного комплекса и рынка жилья с точки зрения эпидемиологической ситуации. Пример с распространением нового штамма «омикрон» в самом конце 2021 года показывает, что пандемия от завершения далека. Новый штамм возник внезапно и быстро распространился. Эффективность всех имеющихся вакцин против него ниже. Власти многих стран быстро отреагировали на распространение «омикрона» закрытием границ и введением локдаунов.
Нельзя исключать, что нечто подобное повторится и в 2022 году, учитывая тот факт, что иммунитет к коронавирусу еще полностью не сформировался ни в мире, ни в России. Соответственно, риски для стройкомплекса пока сохраняются в части возможных перебоев с потоком рабочей силы для строек, а также ограничения офлайн-продаж.
«В целом, 2022 год скорее вызывает больше позитивных, чем негативных ожиданий, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За период высокого спроса застройщики накопили значительную финансовую “подушку”, чтобы нивелировать негативный эффект от возможных рисков, а также для запуска новых проектов, расширения масштабов деятельности. В то же время, конечно, мы ожидаем, что так или иначе власти поддержат покупателей жилья в новом году с учетом непростой экономической ситуации. Особое внимание требуется в сфере ценообразования на строительные материалы – повышение их стоимости создает угрозу для всего стройкомплекса».
Завершившийся девелоперский сезон на столичном рынке вполне можно назвать периодом расцвета для внешних локаций – Новой Москвы и районов-«протуберанцев». Состав экспозиции здесь заметно расширился, в то время как внутри МКАД количество активных корпусов сократилось. Именно территории за кольцевой автодорогой становятся главным оплотом комфорт-класса. По данным Urbanus.ru в декабре они дополнительно получили 23 корпуса.
В 2021 г. московская строительная индустрия демонстрировала максимальную мощность за последние пять лет – без малого 430 корпусов (6,12 млн кв. м жилья), на 26 больше, чем в пиковый 2018-й. Из этого пула 130 корпусов стартовали за МКАД. Особенно мощный приток нового предложения пришелся на финал года. За декабрь на локальном рынке было зарегистрировано 23 новых корпуса в 7 проектах. В итоге к концу года численность группировки в ТиНАО и районах-«протуберанцах» достигла 252 корпусов, что на 13% больше январских показателей и на 5% – октябрьских.
Масштабное обновление и расширение экспозиции позволило существенно насытить витрину. Сезон-2021 начинался с отметки в 11,2 тыс. лотов (доля 27,1%), готовых к реализации. Ко второму кварталу значительная часть резервов была исчерпана, и в продаже осталось менее 8,8 тыс. квартир. Однако застройщики смогли быстро устранить угрозу дефицита: во втором и третьем кварталах объем предложения стабильно держался на уровне 11-12 тыс. лотов, а в четвертом взял планку в 14,0 тыс. юнитов, что составляет 30,0% от общегородского объема.
С января по ноябрь были открыты продажи в восьми комплексах с внешней стороны МКАД. Новыми адресами обзавелись все основные игроки местного рынка. В случае ГК «МИЦ» это сити-комплекс «Перец» (Митино). Группа «Самолет» усилила свою флотилию за счет новомосковских проектов «Тропарево парк» (в непосредственной близости от МКАД) и «Новое Внуково» (рядом с отдаленным поселком Кокошкино). Южное Бутово активно осваивалось ГК «А101» и ГК «ПИК». Первая основала здесь обширный массив «Южные сады», вторая – ЖК «Никольские луга». К перечисленным застройщикам в прошлом году присоединилась ГК «ФСК», которая запустила площадку (ЖК «1-й Ленинградский») в Молжаниновском районе, ранее считавшемся девелоперской «целиной». Двумя новостройками отметились и миноритарии – СЗ «Универсаль» (клубный дом «Рублево» в Западном Кунцево) и СЗ «Ключ» (малоэтажный ЖК «Бристоль» в деревне Лапшинка за Ульяновским лесопарком).
Декабрь принес столичной периферии всего одну, но очень крупную премьеру – ЖК «Зеленый парк». ГК «ПИК» после успешного опыта с ЖК «Жемчужина Зеленограда» вновь вернулась в Крюково – на этот раз для комплексной реконструкции огромной зоны, которая в конце 80-х гг. была выделена для Центра информатики и электроники. Проект задумывался как инновационный кластер, способный обслуживать сразу несколько ведомств. К моменту заморозки строительства успели возвести несколько корпусов, два тепло-кабельных коллектора, три цеха, центр управления, центр вычислительной техники и электроники, так называемый «Объект “Башня”» и несколько жилых домов для сотрудников. После сноса промышленной застройки в распоряжении ПИК оказался огромный участок в форме «языка». У его основания должны появиться четыре торговых центра с плоскостными стоянками. По краям планируется разместить шесть наземных паркингов (на 2,6 тыс. машиномест), две школы (на 1,1 тыс. учеников) и два детских сада с бассейнами (на 500 воспитанников). Центральную часть займут 28 жилых и 30 офисных корпусов. В первой версии проекта фигурировали также университет, парк и подземную парковку. Пока что в продаже представлено всего несколько десятков лотов, распределенных по четырем корпусам. Их стоимость варьируется от 5,36 (студия 19,6 кв. м) до 10,48 млн рублей (двухкомнатная квартира 54,0 кв. м).
Если на окраинах сеть корпусов стала ощутимо шире, во внутренних локациях их пул уменьшился более чем на 50 единиц. На фоне интенсивного спроса рынок покинули сотни корпусов. К середине лета внутри МКАД осталось только 737 домов, где велись продажи от застройщика, – при том, что в начале года их было 807. Осенью рынок частично восстановился. К началу октября экспозиция насчитывала уже 769 корпусов. Этот уровень с некоторыми отклонениями поддерживался до начала новогодних каникул. В настоящее время в границах, очерченных МКАД, сосредоточен 761 жилой корпус с 32,8 тыс. лотов. За год предложение по квартирам и апартаментам прибавило в объеме 8,3%. Иными словами строительная индустрия смогла не только компенсировать потери, но и увеличить ассортимент на 2,5 тыс. юнитов.