Спрос, возвращайся!
Участники рынка новостроек отметили сокращение спроса после повышения ключевой ставки Центробанка. Однако ставка постепенно снижается, и летом застройщики ждут возвращения покупательского спроса в нормальное русло.
На майской конференции «Жилищное строительство: новые вызовы и перспективы», организованной ТПП РФ, НОЗА и ЕРЗ.РФ, застройщики заявили об ожидании сокращения объема продаж из-за снижения покупательской способности граждан и падения объемов ипотечного кредитования. Кирилл Холопик, руководитель портала ЕРЗ.РФ, заявил об ожидаемом падении продаж жилья примерно на 25% по итогам 2022 года.
По оценке Евгении Гончаровой, управляющего партнера маркетингового агентства SETEVIE, озвученной в ходе бизнес-завтрака в рамках XV конкурса «Доверие потребителя», интерес к недвижимости у населения за последние четыре месяца снизился более чем в три раза относительно декабря 2021-го и более чем в четыре раза относительно февраля 2022 года.
«В январе и феврале спрос на новую недвижимость в Петербурге почти повторил показатели первых двух месяцев прошлого года, даже с небольшим приростом. Затем последовал резкий рост в марте — почти на 80%. Затем столь же стремительное снижение в апреле — в два раза по отношению к апрелю 2021-го. Пожалуй, это самая неравномерная динамика за многие годы. Но, если учитывать все сделки первого квартала плюс "провальный" апрель, то общее количество почти повторяет показатели прошлого года за этот же период. В объемном выражении, в квадратных метрах, снижение примерно 15%», — рассуждает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК ПСК.
«Фактически с декабря рынок функционировал на фоне накачивания тревожной информацией, реагируя на эту тревожность высоким уровнем спроса. Мы работали в несвойственных для себя объемах вплоть до начала апреля, когда прекратились сделки по ранее согласованным ипотечным ставкам. Снижение спроса за этот период в целом по рынку Петербурга, по оценкам экспертов, составило около 50%. Конечно, это происходит неравномерно. В периоды турбулентности большим спросом пользуются объекты высокой степени готовности — на них фиксируется меньший уровень падения спроса, а на объектах, которые только выводятся на рынок, спрос проваливается значительнее», — комментирует Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».
Но в Москве, указала она, спрос провалился еще больше, чем в Петербурге, поскольку в столице традиционно цены выше.
По словам Елены Тарасовой, коммерческого директора GRAVION, за последние пару месяцев московский высокобюджетный рынок «просел» по продажам не более чем на 10%. «Слухи о том, что продаж в новостройках высокого сегмента сейчас нет, — миф. Их, конечно, стало меньше… Понятно, что часть клиентов озабочена сегодня другими вопросами, например, спасают свой бизнес. Некоторые просто следят за ситуацией и выжидают. Но при этом мы наблюдаем рост инвестиционных сделок. В разных проектах этот показатель может доходить до 10–12%. Недвижимость всегда была, есть и будет одним из самых надежных и ликвидных инструментов сохранения и преумножения средств», — заявила она.
Виталий Коробов, директор компании Element Development, указал на сокращение спроса и в сегменте апартаментов с января по май — более чем на 40%. «Это связано в первую очередь с тем, что апартаменты часто приобретают в инвестиционных целях. В конце февраля многие покупатели и инвесторы заняли выжидательную позицию — до момента стабилизации ситуации».
Причины сокращения спроса были очевидны уже в марте. «Основные причины — повышение ипотечных ставок, существенный рост цен на рынке недвижимости в феврале и марте 2022 года и высокая покупательская активность в этот период, когда люди вкладывались в недвижимость с целью сохранить свои сбережения», — комментирует Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
«Это очевидно, поскольку превалировали достаточно высокие ставки по ипотеке в связи с ростом ключевой ставки ЦБ, а также анонсированием высоких процентов по вкладам и накопительным счетам на ограниченный срок. Покупатели, которые планировали инвестировать средства в недвижимость, отложили покупку, чтобы понаблюдать за событиями в мире и получить весомый доход от вложенных в банки средств», — говорит Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.
«Причины разные — от финансовых обстоятельств покупателей до желания подождать, когда ипотека будет подешевле», — рассудил Сергей Софронов.
Предложение не успело
Строительный рынок в марте отреагировал на спецоперацию приостановкой проектов: 40% компаний остановили некоторые проекты, 29% решили пока не начинать строительство, хотя март традиционно был месяцем, когда удобно выходить на стройплощадку. Однако постепенно на рынок стали выходить и новые очереди в реализуемых проектах, и новые проекты. «Запуск новых проектов часто откладывать дороже, чем начинать их реализацию даже в самых непростых условиях», — отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции».
В столичном регионе, по словам Виталия Лакеева, старшего аналитика Сбербанка, количество лотов в экспозиции сократилось по итогам первого квартала.
Однако затем, подсчитали аналитики компании «Метриум», предложение выросло: в мае оно увеличилось на 25%.
По оценке Елены Тарасовой, с начала года в Москве число экспонируемых апартаментов и квартир в сегменте «премиум» и «элит» сократилось примерно на 15%.
По данным компании Nikoliers, в Петербурге с января по май 2022 года объем нового предложения составил 798 тыс. кв. м жилья — на 39% меньше показателя за аналогичный период 2021 года. В мае девелоперы вывели в продажу около 292 тыс. кв. м.
Светлана Денисова отметила: «В Петербурге объем предложения на первичном рынке стал расти только после того, как начался рост цен, — когда пошли на спад постковидные явления, появился оптимизм у застройщиков и начался вывод на рынок новых объектов. Сегодня, на фоне снизившегося спроса, мы имеем объем предложения, который до конца еще не восстановился». В «Обзоре финансовой стабильности: сохранение устойчивости финансовой системы» Центрального банка РФ аналитики допускают сокращение объемов ввода: «К концу 2022 года и в последующие год-два можно ожидать некоторого снижения темпов роста объемов ввода ввиду роста себестоимости производства и возможной нехватки строительных материалов, а также увеличения сроков строительства из-за изменения логистики на фоне проблем с импортными поставками и моратория на штрафы за задержку сдачи жилья до конца 2022 года».
Не то рост, не то стагнация
По данным федерального портала «МИР КВАРТИР», в первом квартале цены на новостройки росли по всей стране, но уже в апреле в некоторых городах фиксировалось снижение — по оценке аналитиков, в самых «перегретых» городах. Однако общий тренд на повышение остается. С марта по май цены в Петербурге сократились на 3,8%, в Москве — на 2,3%. При этом, утверждает Сергей Софронов, с начала года цены на квартиры в Петербурге выросли на 19%, на апартаменты — на 18%.
В элитном сегменте столичного рынка цены с начала года выросли на 10–13%. Сейчас средняя стоимость квадратного метра перевалила за 1 млн и составляет 1–1,2 млн рублей, отметила Елена Тарасова. По ее словам, помимо сокращающегося предложения, связанного с пересмотром стратегии, ростом затратной части по выплате процентов по кредиту, снижением маржинальности проектов и сложностью просчитать их в перспективе, на увеличение стоимости влияет общий рост себестоимости строительства, удорожание и дефицит импортных составляющих (в высокобюджетном сегменте доля импорта в проектах может доходить до 50%).
«В более низких сегментах мы наблюдали скачок цен ввиду искусственно созданного дефицита жилья — многие застройщики приостановили продажи, а оставшиеся поднимали стоимость лотов. Однако сейчас, когда ипотечный рынок выравнивается, застройщики предлагают субсидированные ставки, скидки и пр., уровень цен выходит на более равновесные показатели со средним приростом около 0,7–1% в месяц», — добавила Елена Тарасова.
А по оценке Алексея Лухтана, «цены скорее не росли, рынок находился в стагнации».
«Спрос на новостройки с марта существенно снизился, однако застройщики не спешат опускать цены и даже наращивают их, особенно в тех городах, где недвижимость еще не такая дорогая и потенциал роста цен существует. Девелоперы, с одной стороны, оправдывают это растущими затратами на строительство и необходимостью обходить западные санкции, что также увеличивает их расходы, а с другой — предвидят дефицит новостроек, который уже начинает ощущаться», — прокомментировал Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
Зашитая ипотека
После повышения ключевой ставки в марте банки подняли ипотечные ставки — желающих взять ипотечный заем заметно поубавилось. «На спросе сильно отражаются колебания ключевой ставки, причем в любом сегменте. Но ее размер — это не основной критерий, на который стоит ориентироваться. Население не будет брать ипотечные кредиты, пока нет уверенности в завтрашнем дне и своей платежеспособности», — уверен Виталий Коробов.
Застройщики нашли выход из ситуации: ради поддержания спроса на рынке появились обновленные программы рассрочек, больше предложений схемы trade-in, а также беспрецедентно низкие ставки по льготным ипотечным программам — под 0,1% годовых.
«Два года назад ставка с госсубсидированием не только поддержала, но и разогнала цены на новостройки. И сейчас реальные сделки у застройщиков опять идут преимущественно по субсидированной ставке (ставка господдержки + субсидирование процента от застройщиков). Никаких чудес: за снижение ставки платит сам покупатель — дополнительный платеж за снижение ставки заложен в цену квартиры», — прокомментировал Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства.
Разницу между банковской ставкой и ставкой для покупателя оплачивает застройщик, но эта разница зашита в цены квадратного метра. «Подобные программы, которые можно применить для всех категорий граждан, сейчас все же редкость. Скорее условия по ипотеке со ставкой 0,1% на весь срок кредита можно встретить по программе "Семейная ипотека", где, помимо относительно низкой ставки по госпрограмме, она еще и субсидируется застройщиком. Однако в таком случае квартира покупателю обойдется дороже. Либо первоначальный взнос составит внушительный процент от суммы сделки», — полагает Алексей Лухтан.
По мнению аналитиков «Индикаторов рынка недвижимости IRN.RU», насколько такая стратегия застройщиков целесообразна — вопрос дискуссионный. Здесь и сейчас она, скорее всего, позволяет активизировать продажи. Но в перспективе недостатки этой стратегии очевидны — рынок недвижимости превращается в «наркомана», сидящего на «игле» необоснованно низких, нерыночных ипотечных ставок, а в плане цен все больше надувается пузырь, но, как известно, любой пузырь рано или поздно может лопнуть.
Однако подобные программы нехарактерны для высокобюджетного рынка. «Что касается московского рынка высокобюджетной недвижимости, то влияние ипотеки было наименьшим. Доля покупок в ипотеку в премиум- и элитном классах никогда не превышала 35% от общего объема сделок. Сейчас этот показатель не более 25%. Кроме того, для "дорогих" клиентов банки, как правило, всегда предоставляют индивидуальные условия, а с точки зрения покупателей, острой необходимости прибегать к ипотечному кредитованию нет», — пояснила Елена Тарасова.
В ближайшее время ситуация должна измениться — вместе со снижением ставки по льготной ипотеке с 9 до 7%. Но не факт, что застройщики откажутся от субсидирования банковских ставок.
Под знаком сомнений
Делать прогнозы вообще дело неблагодарное, а в сегодняшних условиях — просто немыслимое. Однако ценовые прогнозы есть, хотя из-за некоторой неопределенности на рынке они отличаются разнообразием.
На олигопольном столичном рынке новостроек, где десять компаний строят половину жилья и который получает щедрую поддержку из бюджета, могут иметь место отклонения от рыночных законов. Это означает, что, несмотря ни на что, застройщики могут продолжать повышать цены на новостройки, одновременно увеличивая размер субсидирования ипотечных ставок, отмечают в аналитическом центре «Индикаторов рынка недвижимости IRN.RU».
«Предпосылок для снижения цен на новостройки нет. По-прежнему присутствуют сложности с логистикой и поставкой материалов, растет себестоимость строительства. Параллельно дешевеет ипотека на первичном рынке. Эти факторы приведут к тому, что стоимость "квадрата" уменьшаться не будет. Наоборот, мы прогнозируем постепенный рост по итогам года», — говорит Ян Фельдман.
Аналогичного мнения придерживается Светлана Денисова. Кроме недостаточного объема предложения и роста себестоимости строительства, она указывает на нежелание застройщиков рисковать: «Застройщики находятся в ситуации, когда они не станут проводить рискованную финансовую политику, снижая цены и демпингуя, поскольку имеется стабильное финансирование стройки за счет банковского проектного финансирования».
Кирилл Холопик осторожен: он полагает, что снижения цен не будет, поскольку банки и застройщики сдерживают вывод новых проектов в соответствии со снижением спроса, а это не дает падать ценам.
Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест», и Алексей Лухтан рассчитывают на стабильность цен.
Регулятор не исключает стагнации цен. «В долгосрочной перспективе вероятна стагнация цен на рынке жилья ввиду сокращения покупательского спроса на фоне роста ипотечных ставок и сокращения реальных доходов», — отмечают аналитики ЦБ.
Сергей Софронов подытожил рассуждения: «Прогноз по ценам можно легко составить самостоятельно, опираясь всего на два фактора. Первый — стоимость стройматериалов. Если вы видите, что они дорожают, то будет дорожать и жилье. Второй — спрос, генерируемый дешевой ипотекой. Если таковая будет, то цена также пойдет вверх. С учетом текущих вводных цены будут расти незначительно или же не будут расти некоторое время. Но вводные имеют свойство быстро меняться».
Момент истины
После повышения ключевой ставки граждане кинулись в банки, складывать свои кровные на срочные депозиты, обещавшие 20–25% годовых.
Теперь ставка снижена. Как заявил Виталий Лакеев на форуме недвижимости «Движение» в Сочи, ожидается, что к концу года ключевая ставка составит 8% годовых.
По расчетам аналитиков ВТБ, с учетом очередного снижения ключевой ставки до 9,5% ставки по депозитам и накопительным счетам также продолжат снижаться и достигнут в ближайшее время уровня 6–8%, вернувшись к значениям начала года.
Согласно проведенному ВТБ опросу, 45% граждан в марте-апреле разместили деньги на депозитах, в том числе 25% — на срочных трехмесячных. При этом две трети опрошенных намерены положить средства на депозиты еще раз, но 17% собираются вложиться в недвижимость.
Большинство застройщиков рассчитывают на этих покупателей. В июне, отметил Сергей Степанов, «заканчивается срок трехмесячных вкладов, которые люди совершили после повышения ключевой ставки, поэтому мы ожидаем оживления спроса».
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель», также указывает на выравнивание ситуации. «Возвращается отложенный спрос — покупатели, которых отпугнула резко выросшая в марте ключевая ставка, снова вышли на рынок, привлеченные льготными кредитными программами. Застройщики вместе с банками быстро адаптировались к ситуации и запустили ипотеку со сниженными ставками. Это позволило стимулировать спрос и повысить продажи. В июне количество обращений увеличилось на 20–25% по сравнению с предыдущим периодом», — говорит он.
По мнению Сергея Нюхалова, удешевление кредитов, связанное со снижением ключевой ставки, приведет к дальнейшему росту спроса на первичном рынке недвижимости — до 20%.
«В ближайшие месяцы после окончании срока депозитов с высокими процентами банки уже не смогут предложить клиентам прежние условия. Кроме того, укрепление рубля снижает интерес к валютным сбережениям. Фондовый рынок также показывает себя как не самый эффективный инструмент сохранения средств. На этом фоне жилье вкупе со снижением ипотечных ставок снова становится надежным вложением», — добавил он.
Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, указывает на роль инвестиционных сделок в структуре спроса: «Стабильное снижение ключевой ставки сохраняет на рынке инвестиционный спрос, цель которого — сбережение средств. В современном мире не так много инструментов, с помощью которых это можно сделать при текущей турбулентности на финансовых рынках».
По мнению Сергея Софронова, восстановление спроса случилось еще в мае. В том числе обозначился и отложенный спрос. «Раскрытие депозитов, с которых удалось получить неплохую доходность, отразится на продажах недвижимости. Подавляющее большинство людей не являются инвесторами и, получив доход по ставкам, которых больше нет, предпочтут вложить во что-то надежное. Вкупе с новой льготной ипотекой, ставка по которой, по слухам, может быть даже ниже "пандемийной", это создает перспективу роста спроса. Вполне вероятно возвращение на сравнимые с прошлым годом величины в количестве сделок и финансовом выражении», — добавил он.
Елена Тарасова утверждает, что в сегменте дорогой недвижимости возвращение спроса заметно уже сейчас: «Многие покупатели премиальных и элитных новостроек стремятся забронировать квартиру или апартаменты, зафиксировав тем самым цену, но на сделку готовы выйти чуть позже, например, в середине лета, когда закончится срок депозита и деньги можно будет вывести из банка и вложить в недвижимость».
Ян Фельдман отмечает, кроме того, интерес к новому продукту — IT-ипотеке, что означает приток новых клиентов: «Мы отмечаем оживление спроса с начала мая и увеличение количества обращений в компанию. У покупателей востребованы новые ипотечные программы, условия которых стали более выгодными, чем в начале года. Есть интерес к IT-ипотеке, но поскольку это пока еще новый продукт для рынка, то спрос на него только формируется».
Однако, по словам Светланы Денисовой, больших надежд на снятые с депозитов средства нет: согласно статистике ЦБ, львиную долю сбережений граждан составляют вклады до 300 тыс. рублей — это более 80% всех вкладов, размещенных в банках. Конечно, для Петербурга и других городов-миллионников эта сумма мала.
Остается ждать осени. «Мы рассчитываем, что к осени спрос будет восстанавливаться. Во-первых, на это повлияют более комфортные условия по льготной ипотеке. Во-вторых, происходит постепенная адаптация — люди понимают, что не теряют рабочие места. И при этом всегда остаются по меньшей мере четыре причины для покупки квартиры: люди женятся и разводятся, рождаются и умирают. Поэтому движение на рынке недвижимости будет неизбежно продолжаться и по мере адаптации к новым условиям и преодолению стрессовой ситуации спрос станет восстанавливаться», — заключила Светлана Денисова.
Рынок подмосковной недвижимости продемонстрировал свою устойчивость к стрессам. Отказ правительства придерживаться прежнего лимита при выдаче субсидированной ипотеки не привел к стагнации и уж тем более к понижению прайса жилой недвижимости. Проанализировав информацию, предоставленную ресурсом bnMAP.pro, эксперты премии Urban Awards установили, что семь десятых новостроек в Московской области проводят осенний сезон с положительной динамикой. В каждом третьем случае речь идет о росте индикатора на 5% и более.
По состоянию на сентябрь 2021 г., подмосковная экспозиция охватывала 153 адреса, в которых к середине ноября оставалось более пяти лотов, готовых к реализации (меньший объем предложения делает подсчеты нерепрезентативными). Осенью каждый десятый проект из этого пула столкнулся с понижением стоимости квадратного метра. Масштабы этого явления существенно разнятся. В таких новостройках, как «Пехра», «Датский квартал», «Римский», «Три квартала», «Ледово» фактически произошла едва заметная отрицательная корректировка – чуть более 1%. Вместе с тем, в некоторых высокобюджетных жилых комплексах индикатор существенно понизился. Так, в ЖК «Сколково Парк» за десять недель квадратный метр подешевел на 7,11%, в ЖК Level Barvikha Residence – на 15,14%. Еще по 33 адресам (пятая часть экспозиции) не выявлено заметных изменений в стоимости жилья: индикатор или остался на летнем уровне, или колеблется в диапазоне от минус 1% до плюс 1%.
Почти 70% новостроек Московской области осенью отметились приростом стоимости квадратного метра. В 29 жилых комплексах подъем выдался довольно скромным – в пределах 1-3%. Однако немало проектов, где недвижимость подорожала значительно сильнее. По 16 адресам зафиксирован рост на 5-7%, по 20 – на 7-10%, по 13 – на 10-15%. Лидерскую группу образуют жилые комплексы «Кит» (плюс 16,29%), «Финский» (плюс 17,54%), «Олипм» в Клину (плюс 18,35%), «Красногорский» (плюс 19,93%), Dmitrov Golf Resort (плюс 21,57%) и «Новое Лыткарино» (плюс 27,15%). Следует отметить, что за резким увеличением или снижением ценового показателя зачастую стоит не объективное подорожание и удешевление представленных в продаже лотов, а переформатирование экспозиции. Выход большой порции нового предложения или интенсивное вымывание лотов способны серьезно влиять на траекторию кривой прайса.
Из 55 проектов, в которых жилье наиболее активно прибавляло в цене, 15 расположены к западу от Москвы – на территории городских округов Одинцовский и Красногорск. Другими очагами роста стали Мытищи, Видное и локация вокруг Зеленограда. Устойчивая позитивная динамика характерна и для юго-восточного направления. В Люберцах и примыкающих к ним локациям из других округов насчитывается 13 новостроек, где за последние два с половиной месяца цена поднялась на 3-7%. Именно здесь базируется проект-рекордсмен «Новое Лыткарино».
В целом подмосковный рынок хорошо сбалансирован по ценовому составу предложения. Пул новостроек равномерно распределен по основным категориям. Из 157 жилых комплексов (включая осенние премьеры) в 33 квадратный метр продается дешевле 100 тыс. рублей. Примерно столько же адресов включают три более высокие ценовые фракции – «100-125» (28), «125-150» (36), «150-175» (34). Последние на сегодняшний день формируют почти две трети экспозиции. На вершине собрались 26 проектов – в 16-ти с прайсом от 175 до 200 тыс. рублей за квадратный метр и еще 10 с прайсом 200+ тыс. кв. м. Этот пул по преимуществу сосредоточен либо в Одинцовском городском округе между трассой М1 и Минским шоссе, либо в ближайшем поясе от МКАД («Римский» и «Оранж парк» на юго-востоке, «Реут» на востоке, «Датский квартал» на северо-востоке, «Маяк» в Химках, «Заречье парк», «Сколково парк» и «Резиденция парк» на западе). Исключением может считаться ЖК «Кит» в глубине Мытищ.
«Наши аналитики находят новые подтверждения тому, что застройщики, работающие в Московском регионе, сохраняют хладнокровие и в большинстве своем не намерены отказываться от повышения цен, хотя экономическая ситуация не позволяет жилью дорожать с прежними темпами. В каждой третьей новостройке Подмосковья зарегистрирован рост на 5% и более – и это за временной отрезок короче трех месяцев», – комментирует директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова.
«Детальная аналитика позволяет точно управлять ценами на ассортимент. Чем больше объемы реализации, тем сложнее это делать, так как аналитики должны работать с большими массивами данных. Когда аналитик рассчитывает корректировки вручную, период реакции на спрос получается слишком долгим. Важна не только точность расчетов, но и скорость реакции на изменения спроса и принятия решения об изменении цен. Эту проблему решают рекомендательные системы, как наш Profitbase.ai — он агрегирует данные из разных источников, производит расчеты, дает обоснованную рекомендацию, как именно изменить цену квадратного метра конкретного типа квартир. За счет этого аналитик может обрабатывать больший объем данных, в целом бизнес процесс принятия новых прайсов ускоряется», - добавляет Оксана Дунина, co-founder Profitbase.
Приобретение жилья на вторичном рынке — это сложный процесс, на который требуется потратить много времени. Чтобы правильно выбрать квартиру и избежать неприятностей, разберитесь, с чего начинать поиск подходящего варианта и на что обращать внимание.
Определитесь с принципами
Прежде чем приобрести квартиру, определитесь с максимально доступной суммой расходов. Решите, сможете ли приобрести жилье за собственные средства или придется воспользоваться ипотекой. Во втором случае появятся ограничения при выборе квартиры. Также определитесь:
- с желательным метражом;
- нужна рядом с домом хорошая автомагистраль или близость метро и автобусных остановок;
- с предпочтительной планировкой квартиры;
- нужен ли балкон и лоджия или сможете обойтись без них;
- какой этаж вам подходит;
- с подходящим районом;
- нужна квартира в кирпичном доме или можете рассматривать другие варианты;
- требуется ли рядом с домом парковка, детский сад, зеленый двор, школа, магазины.
К основным составляющим выбора относят: местоположение, состояние квартиры и стоимость. Поэтому правильно расставляйте приоритеты. Например, вам нужен определенный район, и вы готовы приобрести жилье с ремонтом похуже или заплатить за предложенный вариант дороже.
Большинству людей квартира нужна для проживания, но некоторые приобретают ее для инвестиционных целей. Во втором варианте клиенты — это люди с солидным накоплением, которые хотят надежно вложить его в недвижимость на длительный срок и получать доход от сдачи в аренду.
Покупая квартиру для получения прибыли, собственные предпочтения не учитывают. Перед покупкой проводят маркетинговый анализ рынка недвижимости и просчитывают предполагаемые расходы и доходы.
Квартира на вторичном рынке
Вторичное жилье — это квартиры, которые прошли регистрацию в Росреестре и имеют собственника. По сравнению с новостройками, у покупателя выбор минимум в 3 раза больше. Кроме того, среди предложений вы сможете найти не только старые, но и новые дома. При этом их стоимость значительно дешевле, чем на приобретение квартиры в новостройке.
Юридические нюансы вторичного жилья
При покупке обращайте внимание на количество собственников жилья и сколько людей прописано в квартире. Собирайте максимум информации о недвижимости. Если видите, что ситуация нестандартная, пользуйтесь помощью специалистов, которые досконально проверят все юридические тонкости.
В таблице указаны наиболее часто встречающие отклонения, которые требуют пристального внимания:
|
Ситуация |
Описание проблемы |
|
Приватизированная квартира |
Если во время приватизации в квартире было прописано несколько человек, а один из жильцов отказался в ней участвовать, то за ним пожизненно сохраняется право проживания, даже если он не собственник. |
|
В сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный человек |
Если произойдет оспаривание приобретения жилья, в большинстве случаев суд отменит сделку. |
|
Продажа квартиры, полученной в наследство |
Возникают большие риски, если жилье оформлено недавно, так как могут появиться другие наследники, и сделку признают недействительной. |
|
Смена собственника зарегистрирована меньше, чем три года назад |
Рекомендуется приобретать жилье, которое было оформлено собственником более трех лет назад. Это своеобразная страховка от мошенничества и последствий судебного расторжения предыдущей сделки. |
Как приобрести квартиру по выгодной цене
Вторичные квартиры примерно на 30% дешевле, чем в новостройках. Но сброс цен бывает более существенный, так как на стоимость влияют:
- район;
- метраж;
- состояние дома;
- ремонт;
- расположение комнат;
- материал стен.
Также продавец может снижать стоимость по личным причинам:
- срочный переезд;
- нужда в деньгах;
- квартиру, находящуюся в залоге, должны выставить на торги;
- конфликтная ситуация в семье.
Если стоимость значительно снижена, то при покупке обращайте внимание на оформление и проверку документов, чтобы в будущем избежать судебных разбирательств. Для этого:
- Тщательно соберите информацию и документально проверьте каждое слово продавца.
- Сходите в ЖЭК, расспросите соседей, запросите выписку ЕГРН.
- Удостоверьтесь, что у продавца отсутствуют долги в ССП и нет судебных разбирательств.
- Наймите юриста по недвижимости, который подготовит сделку.
- Убедитесь, что продавец — собственник, а не доверенное лицо.
Покупка квартиры по цене ниже рыночной — это лотерея. Вы можете выиграть в деньгах, но и понести значительные материальные потери. Гораздо надежнее — найти подходящий вариант и в процессе осмотра квартиры «сбить» цену, выявив недостатки.
Какой выбрать этаж
Первый и последний этажи менее востребованы у покупателей. Поэтому их стоимость более низкая.
Если вы решили сэкономить, выбрав первый или второй этаж, то таблица поможет определиться с преимуществами и недостатками каждого варианта:
|
Этаж |
Плюсы |
Минусы |
|
Первый |
|
|
|
Последний |
|
|
Наиболее оптимальными считают квартиры, которые расположены на 5-11 этажах. Из окон открывается широкий обзор, уличный шум практически не слышен. На верхних этажах, по сравнению с первыми, в комнатах светлее.
Чем выше выберите квартиру, тем чище будет в помещении воздух. Наибольшее число вредных веществ попадает в комнаты, расположенные с первого до шестого этажа.
Обслуживание дома
Прежде чем оформить сделку, изучите информацию об управляющей организации. Комфорт проживания во многом зависит от качества ее работы. Обратите внимание на:
- Наличие надписей на стенах и мусора на лестничных клетках. Идеальный вариант, когда есть график уборки, а подъезды чистые. Если везде раскидан мусор, то нарушаются санитарные нормы. Это значит, что в доме могут быть тараканы, мыши и крысы.
- Стоимость услуг ЖКХ. Удостоверьтесь, что они не выше, чем в других районах.
- Проведенные ремонтные работы. Информацию можете узнать у соседей или в ЖКХ.
Уточните, кто обслуживает дом: товарищество собственников жилья или управляющая организация.
Какую технологию строительства выбрать
Характеристики дома непосредственно влияют на комфорт проживания. Обращайте внимание на:
- время эксплуатации дома;
- энергоэффективность;
- степень теплоизоляции.
В России, из-за высокой стоимости, редко строят кирпичные дома. Поэтому на вторичном рынке больше предложений о продаже квартир с монолитными и панельными стенами.
Панельный дом
На заводе производят железобетонные блоки и собирают дом как конструктор. Строения, возведенные до 2000 года, чаще всего — брежневки и хрущевки. Более новые дома — это индустриальные. Квартиры в них комфортнее и уютнее.
Панельный дом возводят по типовому проекту. Поэтому строительство занимает максимум два года. В течение года после ввода дома в эксплуатацию начинают появляться объявления о продаже квартир собственниками. В этом случае они становятся вторичными, а покупатель получает практически новое жилье по сниженной цене.
В последних индустриальных сериях вы можете сделать перепланировку, а в старых домах чаще всего стены несущие, поэтому вносить изменения в конструкцию запрещается.
У блочных перекрытий повышенная слышимость и большая теплопотеря. Срок службы домов — около 80-100 лет. В летнее время помещение сильно нагревается, поэтому придется устанавливать кондиционер или чаще проветривать комнаты.
Монолитный дом
Монолитная технология более надежная. Несущая функция возложена не на стены, а на железобетонный каркас, который закреплен в фундаменте. Срок службы постройки — более 100 лет.
Монолитные дома строятся по индивидуальным проектам, поэтому у покупателей появляется большой выбор по планировке квартир. Благодаря бесшовным стенам с утеплением обеспечивается высокая энергоэффективность. Зато звукоизоляцию нельзя назвать идеальной, так как межквартирные стены — это крупные строительные блоки.
Кирпичные дома
Основное число выставленных на продажу квартир в кирпичных домах — вторичные, так как современные застройщики не хотят использовать технологию из-за высокой стоимости. Кроме того, материал нельзя применять при возведении высоток.
Кирпичные строения самые надежные и служат около 200 лет. Материал хорошо держит тепло. Поэтому даже в лютые морозы в комнатах сохраняется комфортная температура. Из-за того, что практически во всех домах стены несущие, перепланировку сделать будет затруднительно.
Выбор планировки
Определившись с планировкой, вы значительно сократите круг поиска и сформируете представление о будущем жилище. На рынке найдете предложения от компактной студии для холостяка до просторной семейной квартиры и пентхауса с террасой.
Линейная планировка
Линейная планировка относится к самому распространенному варианту. Комнаты располагаются вдоль длинного коридора друг за другом. При необходимости вы можете сделать перепланировку, перераспределив жилую площадь.
Распашная планировка
Распашная планировка дает больше обзора, так как часть окон выходит на противоположную сторону. Вы сможете выбрать жилье с одновременным видом на улицу и двор.
В такой квартире лучше микроклимат, так как солнечные лучи попадают в комнаты в разное время. Зато все коммуникации чаще всего располагаются в одном месте, что сводит возможность перепланировки практически к нулю.
Угловая планировка
При угловой планировке комнаты в квартире максимально светлые. В одном из помещений обязательно располагаются окна с двух сторон. Из-за двух внешних стен квартира медленнее прогревается, поэтому зимой в комнатах может быть прохладно.
Форматы планировки
По формату планировки выделяют:
- традиционную;
- европланировку.
В традиционном варианте кухня — это отдельное помещение, в европланировке — объединена с залом и может быть по площади до 20 м2.
По организации пространства разделяют планировку на:
- закрытую (с отдельными комнатами);
- свободную (когда отсутствуют межкомнатные стены);
- частично закрытую (одновременно с отдельными и совмещенными комнатами).
Также планировка бывает эксклюзивной. Например, с окном в ванной комнате, личной террасой, увеличенной высотой потолков.
Особенности квартир с отделкой и без
Прежде чем выбирать квартиру, определитесь, нужен ли вам ремонт. От этого зависит бюджет покупки и объем работ, который придется произвести после приобретения жилья.
Виды отделки при продаже квартиры:
- черновая;
- чистовая;
- без отделки;
- предчистовая;
- «под ключ».
Чаще всего стремятся купить квартиру без отделки, когда внутри есть только «голые» бетонные стены, окна и входная дверь. Жить в ней, пока не сделаете отделку, нельзя. Зато стоимость гораздо дешевле, чем с готовым ремонтом.
После приобретения жилья с черновой отделкой вам не придется выравнивать поверхности. В квартире будут установлены счетчики на газ, водоснабжение и частично оборудованы коммуникации.
Предчистовая отделка дает возможность сразу приступить к финишной работе. В квартире:
- проведено электричество;
- установлены выключатели и розетки;
- оборудован санузел;
- установлены межкомнатные двери.
В некоторых квартирах бывают поклеены обои под покраску.
Если не хотите тратить время на ремонт, выбирайте квартиру с чистовой отделкой или «под ключ». В этом случае вам останется только завести мебель.
Как выбрать район
Выбор района — это ответственное решение, от которого зависит, удобно ли вам добираться до работы и какое качество комфорта вокруг дома. Поэтому оценивайте состояние инфраструктуры. Желательно, чтобы рядом были:
- продуктовые и хозяйственные магазины;
- аптека;
- поликлиника;
- отделение банка.
Если у вас есть маленькие дети, то выбирайте район, где рядом есть детские сады и школы. Причем еще до покупки недвижимости поинтересуйтесь, есть ли в них места.
Если увлекаетесь спортом, то ищите дом, рядом с которым есть тренажерный зал или велодорожки. Для любителей активного отдыха важно, чтобы в шаговой доступности были рестораны, кинотеатры, клубы, бары.
Людям, которые предпочитают спокойную и уединенную обстановку, стоит приобретать квартиру рядом с зелеными парками.
Также оценивайте транспортную доступность. Экономить нервы и время помогут остановки и станция метро, которая расположена рядом с домом. Также рассчитывайте, сколько вам придется добраться до работы или учебы. Если у вас есть личный автомобиль, то оценивайте транспортную загруженность на дорогах и есть ли рядом парковочные места.
Немаловажное значение имеет криминальная обстановка. Изучите уровень преступности в выбранном районе, ведь по пути с работы или учебы в вечернее время вы должны ощущать комфорт, спокойствие и безопасность. Статистику вы найдете на постоянно обновляющихся специализированных порталах. После того, как выбрали район, побывайте там в разное время суток.
Какие документы надо проверить перед покупкой
Прежде чем заключить договор на приобретение жилья, изучите документацию:
- оригинал паспорта собственника;
- справку о том, что нет налоговых задолженностей;
- выписку из ЕГНР;
- уведомление, которое подтверждает, что коммунальные задолженности отсутствуют;
- документы на квартиру: договор дарения или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство;
- справку о том, что собственник дееспособный (не состоит на учете в психоневрологическом диспансере);
- выписку из домовой книги (на момент приобретения квартиры все жильцы должны быть выписаны);
- если супруг скончался, то справку о смерти;
- согласие органов опеки, когда прописаны несовершеннолетние дети или недееспособные люди;
- технический и кадастровый план объекта;
- если квартира была приобретена в браке, то нотариально заверенное свидетельство о том, что супруг согласен на сделку;
- справку о регистрации по форме 9.
Кроме технической и юридической информации, узнавайте намерения продавца и его планы. Даже незначительные детали могут повлиять на покупку вторичного жилья. Например:
- Владельцы продают квартиру и планируют взамен купить новую. В этом случае они могут длительно затягивать продажу, пока не найдут подходящий вариант. Существует вероятность, что спустя время они передумают продавать свое жилье.
- Если собственник владеет недвижимостью меньше трех лет, то может отказаться указывать в договоре фактическую стоимость квартиры из-за необходимости оплачивать налог. В этом случае вы не сможете приобрести жилье в ипотеку.
Не подписывайте договор, пока не увидите оригиналы документов. Относитесь осторожно, когда заключаете сделку с посредником.
Как правильно оценивать состояние квартиры
Выбор подходящего варианта — непростое дело, поэтому заранее подготовьтесь к осмотру. Для этого договоритесь с продавцом об удобном для вас времени и продолжительности ознакомления с квартирой. Зарезервируйте для себя не менее одного часа.
Прежде чем зайти в квартиру, осмотрите все этажи подъезда и состояние дома. Обращайте внимание на двери и окна в квартирах соседей. Таким образом сможете составить представление о социальном уровне людей, проживающих в доме.
Составьте заранее вопросы, на которые хотите получить ответы. Не отвлекайтесь на светские беседы, иначе не заметите существенные изъяны квартиры и получите ненужные ответы.
Чтобы избежать неприятностей, при осмотре квартиры обращайте внимание на:
- напор воды в кране;
- соответствие расположения комнат и дверных проемов плану;
- состояние труб и сантехники: не должно быть на поверхности следов ржавчины и протечек;
- работоспособность домовой вытяжки (проверяйте при помощи листа бумаги);
- исправность газовой системы;
- наличие грибков и плесени;
- состояние проводки;
- отопление (батареи должны хорошо греть);
- утепление балкона;
- сигнализацию и связь (домофон, интернет, телефон);
- качество покрытия пола;
- присутствие насекомых: чешуйниц, тараканов, мошек и муравьев (бывает, что они живут в доме, поэтому из квартиры вытравить вредителей не получается);
- потолок и стены, которые должны быть ровными;
- герметичность окон (можете намочить руку и провести вдоль стыков);
- наличие счетчиков.
Если выбираете квартиру с индивидуальным, дорогим дизайном, то оцените:
- Подходит ли вам интерьер. Если многое хотите изменить, то не стоит переплачивать.
- Уровень физического износа. Даже дорогостоящий ремонт со временем изнашивается. Материалы становятся более дешевыми. Изменяется интерьерная мода.
- Дорогой ремонт не всегда качественный. Не ограничивайтесь поверхностным осмотром.
Чтобы снизить стоимость, озвучивайте обнаруженные недостатки и обстоятельства. Например:
- рядом с лифтом располагается входная дверь в квартиру;
- необходимо менять проводку;
- квартира угловая;
- плохое состояние сантехники и труб.
Чтобы снизить цену, не показывайте восторг. Если продавец поймет, что его квартира — идеальный для вас вариант, то скидку вам не предоставит. Сделайте вид, что сомневаетесь и собираетесь уйти.
Приводите не только аргументы о недостатках, но и озвучивайте конкретную сумму. Например, в квартире без ремонта говорите, что на работы придется потратить 110 тысяч рублей и хотите в таком же размере получить скидку.
Если продавец согласился уступить в цене, то не затягивайте с оформлением сделки. Внесите аванс, который подтвердит, что вы настроены серьезно. После этого сразу же приступайте к оформлению документации.
Приобретение квартиры на вторичном рынке — важная задача. Чтобы от покупки не наступило разочарование, тщательно продумывайте приоритетные для вас параметры и оценивайте по ним предлагаемые варианты. Помните, что надежный помощник для покупателя — это менеджер по операциям с недвижимостью, который разбирается в тонкостях приобретения жилья. Специалист поможет вам избежать ошибок и проверит законность осуществления сделки.