Семьи выбирают для жизни Новую Москву, потому что здесь меньше измен – опрос
Группа «Родина» ко Дню любви, семьи и верности провела опрос среди покупателей жилья в культурно-образовательном кластере Russian Design District. Компания узнала, что мотивирует семейные пары приобретать жилье в Новой Москве. Помимо ожидаемых преимуществ локации – экологии, новой инфраструктуры и др. – 42% опрошенных считают, что здесь крепче семья и реже супружеские измены.
В России 8 июля отмечают День любви, семьи и верности. Группа «Родина» решила провести опрос среди покупателей квартир в жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District о том, какое место для жизни семьи они считают идеальным и почему.
Участники опроса – семейные покупатели, которые уже совершили сделку или рассматривают кластер для приобретения жилья. Им была предложена анкета с рядом вопросов о том, как выбрать идеальное для семьи место для жизни.
Первым по популярности ответом в опросе о причине выбора Новой Москвы (вопрос со множественным выбором вариантов) для жизни семьи стала «доступность жилья» – так ответили 88% опрошенных. На втором месте – «новые инфраструктура/жилье» (86% респондентов), на третьем месте – «экология/много парков» (62% опрошенных), на четвертом месте – «семейный стиль жизни/реже происходят измены» (42%), 37% выбрали Новую Москву из-за транспортной инфраструктуры, также респонденты отметили «социальную среду» (35%).
В Группе «Родина» отмечают, что неожиданно четвертым по популярности ответом стала причина «семейный стиль жизни/реже происходят измены» (42%). В ответе на открытый вопрос, где респонденты сами сформулировали свой ответ, они пояснили, что в Новой Москве «много семейной инфраструктуры», «царит семейная атмосфера», «супруги чаще отдыхают вместе».
«Такой результат только на первый взгляд показался нам неожиданным, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина». – Новая Москва с самого начала формировалась в основном девелоперами жилых комплексов, для которых основная покупательская аудитория – это семьи. Поэтому у большинства местных проектов семейная направленность – вместе с новостройками появляются современные детские сады, школы, детские площадки, спортивные секции, новые парки с семейными активностями, дома творчества. Так или иначе у семей огромный выбор мест для совместного отдыха. Помимо этого, многие связаны с работой в Москве, поэтому особенно ценят свободное от трафика время, и чаще стараются проводить его с близкими. Всё это, конечно, укрепляет семью и по-видимому просто не оставляет времени на супружеские измены с точки зрения семейных покупателей».
Помимо этого, семейные клиенты больше ожидаемого оказались привержены спорту. Респондентам было предложено ответить на вопрос, из каких составляющих складывается идеальный семейный жилой комплекс. На первое место семейные покупатели ожидаемо поставили детский сад и школу (86% клиентов). На втором месте оказались спортивные объекты (физкультурно-оздоровительные комплексы/спортивные школы/фитнес-центры) – за их наличие в составе ЖК проголосовали 76% семейных клиентов. На третьем месте с небольшим отрывом следуют «парки/скверы» (74% клиентов), на четвертом месте – «кружки/центры ДПО/мастер-классы» (63% клиентов), а на пятом месте – «коворкинги/интернет-кафе» (46%).
Восточный административный округ до сих пор находится в числе аутсайдеров по количеству новостроек. Это обусловлено тем, что обширные площади покрыты промышленными зонами, крупными лесопарковыми массивами и многочисленными кварталами типовой застройки 60-70-х гг. (часть из них подлежит реновации). На карте ВАО выделяются всего несколько очагов девелоперской активности – прежде всего, районы Богородское и Гольяново. В тамошних новостройках собрано большинство свободных помещений коммерческого назначения. Особенно в этом плане выделяется ЖК «Сиреневый парк», который охватывает две трети всей экспозиции, – таковы результаты исследования, проведенного специалистами Arendator.ru.
Предложение по коммерческим объектам в восточных новостройках отличается довольно скромными показателями – 4,2 тыс. кв. м площадей общей стоимостью 1,11 млрд рублей, что приблизительно соответствует полугодовому объему спроса (3,9 тыс. кв. м, 0,90 млрд рублей).
Специфика Восточного административного округа заключается в сверхвысокой концентрации доступных для продажи лотов по одному адресу – ЖК «Сиреневый парк». Он строится на месте бывшей промышленной зоны «Калошино» в шаговой доступности от станции метро «Бульвар Рокоссовского». От большинства столичных проектов «Сиреневый парк» выгодно отличается наличием золотого сертификата Green Zoom – таким образом, резиденты смогут значительно сэкономить на коммунальных платежах. Но главное преимущество комплекса в его масштабах – более 3,1 тыс. квартир в восьми корпусах. Это дает гарантированно высокий трафик. На сегодняшний день из 38 коммерческих объектов, образующих восточную экспозицию, 26 (то есть порядка 70%) сгруппированы именно в ЖК «Сиреневый парк». Их совокупная площадь составляет 2,67 тыс. кв. м (64,1% от общего показателя), а совокупная стоимость – 0,78 млрд рублей (70,3% от общего показателя). Линейка лотов включает предложение с прайсом от 11,79 млн до 90,92 млн рублей.
Половина остальной экспозиции на территории ВАО относится к апарт-отелю «Парковая апартаменты», который представляет собой результат реконструкции административного здания 1952 г. постройки. Здесь экспонируются шесть помещений под стрит-ритейл. Их бюджет варьируется от 11,66 до 31,51 млн рублей. В ЖК Level Амурская (корпус Д) остались нераспроданными всего три юнита – все они принадлежат к одной габаритной (около 90 кв. м) и ценовой категориям (20+ млн рублей). Плюс еще одно помещение, примыкающие к зоне касс в магазине «Пятерочка», сдается в аренду по ставке 243,95 тыс. рублей в месяц. Фонд ЖК «Преображение», который на протяжении длительного времени выступал главным конкурентом ЖК Level Амурская, содержит два коммерческих лота. И еще один лот выявлен в ЖК «Счастье в Кусково».
Отдельно отметим, что в апарт-комплексе «Измайловский парк» запроектированы коворкинг (366,01 кв. м), магазин (222,73 кв. м) и фитнес-зал (54,89 кв. м), но они поступят в продажу только через полгода.
Основная масса (79,0%) коммерческих помещений в новостройках на востоке Москвы отличается компактными габаритами – от 50 до 150 кв. м. Более крупные объекты – редкость (всего четыре экземпляра в экспозиции). Максимум зафиксирован по адресу ЖК «Счастье в Кусково» (район Вешняки), где за 44,06 млн рублей продается юнит площадью 352,50 кв. м.
Большая часть предложения (63,2% лотов) ориентирована на малый и средний бизнес – предпринимателей, располагающих бюджетами до 30 млн рублей. Треть витрины (31,6%) занимают объекты с чеком от 30 до 50 млн рублей. Лишь в двух случаях ценник превышает отметку в 50 млн рублей – это юнит площадью 227,64 кв. м в 11-м корпусе ЖК «Преображение» (62,60 млн рублей) и юнит площадью 267,40 кв. м во 2-м корпусе ЖК «Сиреневый парк» (90,92 млн рублей).
Новый локдаун станет серьезным испытанием для рынка офисной недвижимости из-за новых требований по переводу трети сотрудников на удаленную работу. Текущая активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была на «удаленке». Эксперты Циан.Коммерческая выяснили, как меняется активность арендаторов и структура их спроса с целью сокращения бюджета на аренду.
Для оценки потенциального спроса было проанализировано число просмотров объявлений пользователей на сайте cian.ru на рынке коммерческой недвижимости по разным сегментам (офисная, складская и торговая недвижимость) в период 2020-2021 гг. в городах-миллионниках, а также столичных регионах.
Основные тезисы:
- На рынке офисной недвижимости три периода снижения спроса: апрель-май 2020 года (локдаун), декабрь 2020-январь 2021, май 2021 года (длительные «каникулы»). Самым активным периодом с 2020 года стали февраль-апрель 2021 года. Несмотря на деловой сезон, рынок не может вернуться к весенним значениям.
- Рынок офисной недвижимости после ограничительных мер быстрее восстанавливается в столицах. В регионах - с лагом по времени в несколько месяцев, но прирост более устойчивый.
- Рынок офисной недвижимости не восстановился после органический осени прошлого года – потенциальный спрос находится на уровне, когда уже были введены антиковидные меры по переводу сотрудников на «удаленку» ( с 5 октября).
- На подъеме рынка спрос смещается в пользу офисов класса А. Арендаторы экономят, выбирая более бюджетные варианты. В регионах доля спроса на офисы класса А выше, чем в Москве.
- Структура спроса на аренду столичных офисов по округам не меняется: более 40% арендаторов рассматривают ЦАО, как и до самоизоляции.
Спрос на офисную недвижимость не восстановился еще после майских «каникул»
В России продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5-6 млн. Возвращение в офисы половины «удаленщиков» позволило частично восстановить спрос на рынке аренды офисной недвижимости.
В первый локдаун весной 2020 года рынок офисной недвижимости потерял половину спроса. Восстановление активности произошло после снятия ограничений, причем на уровень выше допандемийного спрос вышел только в Московском регионе (+8%), в Петербургской агломерации и крупнейших городах (численностью населения от 1 млн человек), спрос оказался ниже на 15-20% и после снятия основных ограничительных мер: весной-в начале лета 2020 года. Циан отмечает, что после нескольких недель «удаленки» многие задумались о пересмотре занимаемой офисной площади, рассматривая альтернативные варианты. Оптимизация бизнеса и стала главной причиной повышенного интереса к сегменту сразу после первого локдауна.
Только в конце лета-начале осени 2020 года, спрос вернулся к допандемийным значениям в регионах (+10%). В Московском регионе и Санкт-Петербурге спрос, наоборот, оказался ниже допандемийного на фоне «второй волны» заболеваемости. То есть восстановление рынка офисной недвижимости в регионах происходит с лагом по времени, но рост – более устойчивый, чем в столицах.
Следующее падение спроса (на уровне локдауна) произошло в январские каникулы, причем для регионов снижение было существенно ниже – на уровне 20% от допандемийного периода, а для Москвы и Петербурга – на уровне первой самоизоляции.
С февраля 2021 года снова произошло восстановление спроса: в регионах активность была выше допандемийной на 20%, В Москве и Московской области – примерно на докризисном уровне. В Петербургской агломерации восстановление спроса шло хуже всего – спрос был на 15% ниже, чем до самоизоляции.
Период роста спроса на аренду офисной недвижимости прервали майские двухнедельные каникулы, падение составило примерно треть относительно спроса в предыдущих месяцах: феврале-апреле 2021 года. В июне спрос начал восстанавливаться, однако активность так и не вернулась к весенним максимумам. Только в регионах спрос летом и осенью 2021 года оказался примерно на докризисном уровне. В столичных регионах активность - на четверть ниже, чем в начале 2020 года.
В годовой динамике (когда также были анонсированы новые ограничительные меры), спрос на офисную недвижимость остался таким же в Петербурге, В Москве – ниже на 10%, в регионах – выше на 9%. Очевидно, что текущий локдаун станет еще большим испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на «удаленку».
Источник: Циан.Коммерческая
Среди крупнейших городов спрос на офисные помещения на уровне стабильно выше докризисного и выше, чем год назад, наблюдаются в Новосибирске, Самаре, Омске и Ростове-на-Дону. Самая непростая ситуация – в Перми и Челябинске.
Частичные ограничения позволили рынку нарастить активность за счет отсутствия жестких ограничительных мер, как весной 2020 года. Чем строже ограничения, чем хуже восстанавливается спрос на рынке, что подтверждает пример Московского и Петербургского регионов (где спрос ниже докризисного на четверть).
Изменение потенциального спроса на аренду офисов классов А/B по городам
Источник: Циан.Коммерческая
Способы оптимизации затрат арендаторами: Пересмотр класса офиса
Компании-арендаторы экономят, пересматривая класс офисной недвижимости под аренду. По-прежнему основная активность арендаторов приходится на офисы класса А/B. Циан проанализировал, как менялось распределение спроса по классам офисов на примере Москвы и в городов-миллионников (регионы). Смещение спроса в пользу более дорогих и комфортных офисов (класса А) наблюдалось в период активного восстановления рынка – весной 2021 года. В сравнении с допандемийным периодом доля спроса на такие объекты выросла на 2 п. п (с 20 до 22% в Москве) и на аналогичную величину в регионах (с 26% до 28%).
Текущая активность в Москве сосредоточена на аренде офисов класса В (76%), доля класса А в структуре спроса снижается в годовой динамике – это также становится примером оптимизации затрат компаний на аренду. В регионах на офисы класса В приходится 65% спроса, его доля также, как в столице, увеличилась в годовой динамике.
В крупнейших городах на офисы класса А приходится примерно каждый четвертый поисковый запрос. В Москве – каждый пятый.
Распределении спроса по классам офисов
|
Москва |
Регионы |
|||||
|
|
А |
В |
С |
А |
В |
С |
|
До пандемии, начало 2020 года |
20% |
73% |
7% |
26% |
63% |
11% |
|
Локдаун (апрель-июнь 2020) |
19% |
74% |
7% |
26% |
64% |
10% |
|
Год назад (осень 2020) |
20% |
73% |
7% |
26% |
62% |
11% |
|
Активное восстановление рынка (февраль-апрель 2021) |
22% |
72% |
6% |
28% |
61% |
11% |
|
Текущий спрос |
18% |
76% |
7% |
26% |
65% |
9% |
Источник: Циан.Коммерческая
Арендаторы не готовы уезжать из офисов в центре города
Несмотря на сложную ситуацию, арендаторы не готовы переезжать из центра. 42% потенциального спроса в Москве сосредоточено на офисах в аренду в центре города (ЦАО), что сопоставимо с допандемийными показателями (41%). В тройке лидеров по спросу также – ЮАО (11%) и САО (10%), структура спроса остается прежней.
Источник: Циан.Коммерческая
«Влияние нового локдауна на рынок офисной недвижимости должен привести к меньшему ущербу, в отличие от прошлой осени, - отмечает Александр Павленко, директор по аналитике Циан.Коммерческая недвижимость. – За полтора года после начала пандемии многие компании уже реализовали смешанный формат работы как из дома, так и офиса. Однако нужно учитывать сам факт того, что новый локдаун сегмент встретил с активностью арендаторов ниже прошлогодней, когда треть сотрудников уже была на «удаленке» несколько недель. Одновременно двукратное сокращение количества сотрудников, работающих дистанционно, говорит о том, что не каждой компании подходит данный формат, многие вернулись в офис, об этом свидетельствует и высокий спрос в сегменте весной 2021 года».