В I полугодии 2022 г. объем инвестиций в недвижимость России увеличился на 16% по сравнению с аналогичным периодом год назад
По предварительным итогам I полугодия 2022 г. объем инвестиций в российскую недвижимость составил 64,3 млрд рублей ($925 млн), что на 16% превышает показатели I полугодия 2021 г., когда в российскую недвижимость было вложено 55,3 млрд рублей ($779 млн). При этом 50% от общего объема инвестиций пришлось на офисную недвижимость. Востребованность офисных активов объясняется их устойчивостью к кризисным ситуациям с точки зрения потенциальной просадки по арендному потоку, а также инвестиционной ликвидности. При этом 2/3 офисных инвестиций пришлось на Санкт-Петербург – эту тенденцию мы наблюдаем уже второй год подряд, что связано с меньшим разрывом в ожиданиях продавцов и покупателей, в результате чего они быстрее договариваются о заключении сделки. По нашим оценкам, из-за активности инвесторов на региональных и петербургском рынках по итогам года доля Москвы в общем объеме инвестиций может опуститься до минимального за всю историю рынка уровня.
Распределение инвестиций по регионам
По структуре инвестиций на втором месте по объему транзакций находится торговая недвижимость – на этот сегмент пришлось 28%. Складской сегмент, который в течение двух лет стабильно лидировал по объему привлеченных средств, в I полугодии сформировал всего 3% от общего объема. Это связано с тем, что несмотря на сохранение текущего уровня вакантности на минимальном уровне, до конца года ожидается выход на рынок достаточного количества свободных площадей как в субаренду, так и от тех компаний, у которых в конце года заканчивается договор аренды.
По предварительным итогам первого полугодия 2022 года, доля иностранного капитала в объеме закрытых сделок составляет 7%. Для сравнения, по итогам 2021 года показатель составлял 6%, а вот по итогам 2020 – 14%.
Динамика распределения инвестиций по источнику капитала
Станислав Бибик, партнер Nikoliers: «Большая часть от объема инвестиций в I полугодии 2022 г., а именно 64%, пришлась на второй квартал. Это объясняется тем, что текущая ситуация, простимулировала собственников быстрее выходить на сделки. Текущие сделки связаны как с желанием в состоянии неопределенности приобрести качественный актив по привлекательной стоимости, так и с уходом части иностранных компаний с российского рынка, в результате чего им пришлось продавать свои активы. По нашим оценкам, учитывая постепенную стабилизацию инвестиционного климата объем инвестиций по итогам 2022 года будет сопоставим с прошлогодними показателями».
Консалтинговая компания Nikoliers проанализировала целевую аудиторию первичного рынка Москвы на основе сделок компании в период с января по апрель 2022 г. По итогам первых четырех месяцев 2022 г. наибольшая доля сделок была заключена клиентами, зарегистрированными в Москве (57%), еще 23% сделок пришлось на жителей регионов, а 20% сделок были закрыты клиентами из Московской области. Таким образом, каждая четвертая сделка по приобретению жилья в московских новостройках была совершена клиентами из регионов. Территориально покупатели были из 13 регионов России.
Распределение покупателей по адресу регистрации
Источник: Nikoliers
Среднестатистический портрет регионального покупателя – это женатый мужчина в возрасте от 36 до 45 лет. Цель подобный покупки – для собственного проживания. Также помимо собственного проживания региональные клиенты приобретают недвижимость в качестве инвестиции. Для региональных инвесторов привлекательность рынка Москвы обусловлена динамичностью роста цен, что на региональных рынках выражено в меньшей мере.
В структуре сделок с клиентами из регионов преобладает покупка квартир, на долю апартаментов пришлось лишь 6% всех анализируемых ДДУ (для сравнения – доля сделок с апартаментами у московских клиентов составила 12%).
Средний бюджет сделки региональных клиентов составил 18,7 млн руб., что на 13% меньше бюджета сделки клиентов с московской пропиской (21,6 млн руб.).
Средний бюджет сделки (по месту прописки клиента)
Источник: Nikoliers
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «Доля сделок с клиентами из регионов составляет около четверти от общего объема продаж Nikoliers. В 2020 и 2021 гг., в период ограниченной пандемией мобильности, был зафиксирован спад региональных сделок. В настоящее время, несмотря на общее снижение покупательской активности, число региональных сделок постепенно возвращается к доковидному уровню. С учетом тренда на снижение ключевой ставки и повышения доступности ипотечных программ мы ожидаем рост числа подобных сделок во второй половине 2022 г.».
Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group: «Внимание многих консервативных региональных инвесторов сегодня действительно обратилось к московской недвижимости, в том числе высокобюджетного сегмента. Схожий тренд мы отмечаем и в элитном сегменте. Для состоятельных покупателей элитное жилье — это привлекательный инструмент для вложения за счет стабильного роста цен и сохраняющегося на фоне последних нескольких лет дефицита предложения. Кроме того, Москва – это также концентрация лучших вузов России – это важный аргумент для покупателей, планирующих приобрести жилье для детей и их последующего обучения в России, а не за рубежом.
Стоит также отметить, что особенный интерес у покупателей сегодня вызывают объекты с полностью готовой отделкой, уже сданные в эксплуатацию или находящиеся в финальной стадии строительства – поскольку новые проекты все чаще выходят без отделки и по более высокой стоимости, по сравнению с готовыми к вводу или введенными жилыми комплексами».
Средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы в мае сократилась до 282 тыс. рублей, что на 1,4% меньше, чем в апреле, подсчитали аналитики «Метриум». Средняя стоимость квартиры также уменьшилась почти на 1%. Это первое столь значительное снижение цены почти за два года – в последний раз цена квадратного метра в ЖК эконом- и комфорт-класса корректировалась в мае-июне 2020 года.
Массовые новостройки Москвы впервые за два года подешевели более чем на 1% за месяц. Если в апреле 2022 года средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках составила 286 тыс. рублей, то в мае она сократилась до 282 тыс. рублей. Таким образом, только за месяц показатель цены уменьшился на 1,4%, подсчитали в «Метриум».
Это первая столь значительная коррекция с 2020 года. В июне 2020 года квадратный метр стал стоить 182 тыс. рублей против 188 тыс. рублей в мае, то есть на 3,2% меньше. В июле квадратный метр снова подешевел на 0,6% (до 181 тыс. рублей). В последующие два года цены только росли за исключением ноября 2021 года, когда коррекция цены составила близкое к 0% значение (0,4%). Между тем в среднем последние два года квадратный метр в массовых новостройках Москвы каждый месяц дорожал на 1,7%.
Тем не менее, не во всех округах Москвы цены на доступные новостройки снизились. Средний квадратный метр подешевел в СВАО (на 0,8% до 292 тыс. рублей), в ЮВАО (на 0,4% до 271 тыс. рублей) и в ЗАО (на 0,3% до 327 тыс. рублей). В совокупности в этих округах продается 48% представленных сейчас на рынке квартир в новостройках эконом- и комфорт-класса. Заметно подорожали новостройки только в ЮЗАО (на 7,7% до 227 тыс. рублей за кв. м). В остальных округах цены выросли в диапазоне 0,3–1,3%.
Средняя стоимость квартир также уменьшилась в мае с 13,8 млн до 13,7 млн рублей, то есть на 0,7%. Заметнее всего сократилась средняя цена трехкомнатных квартир – на 3,7% до 20,8 млн рублей. За ними следуют студии, которые стали в среднем доступнее на 1,4%, а их стоимость снизилась до 8,4 млн рублей. Средняя стоимость двухкомнатных и однокомнатных квартир уменьшилась соответственно на 1,2% и на 1,1% до 16,2 млн и 11,6 млн рублей.
«Застройщики взяли паузу на фоне нестабильности – нечто похожее мы наблюдали и весной 2020 года, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Как только появляется неопределенность в экономике, связанная со спросом, девелоперы чаще всего замораживают цены или начинают давать ограниченные скидки, чтобы привлечь покупателей. В начале пандемии коронавируса весной 2020 года цены на время перестали расти, потом скорректировались, а затем возобновили рост только после введения программ субсидирования. Подобное мы наблюдаем и сейчас, хотя период ценовой стагнации может затянуться».
Источник: «Метриум»