Спад продолжается – итоги мая на рынке жилья Москвы
В мае аналитики «Метриум» продолжили фиксировать снижение активности покупателей жилья в столице на основе данных Росреестра Москвы. заметнее всего упал спрос на вторичное жилье – на 45%, а число договоров долевого участия сократилось на 31% относительно мая 2021 года. Ипотечные сделки также снизились на 40%.
В мае участники долевого строительства, по данным Росреестра Москвы, заключили 4,9 тыс. ДДУ, что на 31% меньше, чем в мае 2021 года. Впрочем, в апреле 2022 года спрос на строящееся жилье в Москве оказался ниже на 36%, чем в апреле 2021 года, то есть наблюдается небольшая положительная динамика в годовом измерении.
По сравнению с апрелем 2022 года, когда было заключено 5,2 тыс. ДДУ, майское число сделок ниже на 7%, тогда как в апреле спрос на новостройки в Москве относительно марта обвалился на 45%.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке ипотеки наблюдалась другая динамика. В мае заемщики получили почти 5,9 тыс. кредитов на покупку нового и вторичного жилья, тогда как в мае 2021 года Росреестр Москвы зафиксировал почти 9,9 тыс. ипотечных сделок. Таким образом, в годовом измерении спрос на кредит упал на 40%. Для сравнения: в апреле в столице заключили на 38% меньше сделок, чем в апреле 2021 года
Относительно апреля 2022 года, когда было зарегистрировано 8 тыс. кредитов, спрос на ипотеку в мае сократился на 26%. Между тем в апреле относительно марта динамика была хуже – тогда банки выдали на 35% кредитов меньше, чем в марте.
«Сейчас мы наблюдаем реакцию покупателей на кризис, а также на первые меры поддержки властей, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В мае вышли на финальные этапы сделок те немногие покупатели, которые остались на рынке в марте-апреле. Поэтому пока рано судить о долгосрочном значении майской статистики. Немалое значение имело и быстрое улучшение условий кредитования, которое стимулировало покупателей откладывать сделку в ожидании еще более выгодных условий. Полагаю, уже июньские данные по продажам будут значительно лучше».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Самый резкий спад зафиксирован на вторичном рынке жилья в Москве. В мае зарегистрировано 7,3 тыс. договоров купли-продажи вторичных квартир, а также жилья в готовых новостройках, что на 45% меньше, чем в мае 2021 года, и на 37% меньше, чем в апреле 2022 года.
Динамика вторичного рынка в мае ухудшилась. В апреле в годовом выражении число вторичных сделок было только на 34% меньше, чем в апреле 2021 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«В отличие от резкого падения спроса в период пандемии в 2020 году, теперь нас ожидает более длительный период восстановления покупательской активности, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Сейчас клиентов удерживает от заключения сделки масса факторов, причем преимущественно не связанных с рынком жилья. Впрочем, май никогда не был самым показательным месяцем для анализа спроса, как и другие отпускные периоды. По-настоящему понятная картина откроется только осенью, когда станет понятен масштаб текущих процессов в экономике».
В сентябре средняя цена квадратного метра на рынке массовых новостроек Москвы достигла 256 тыс. рублей, что на 4,5% больше, чем в июне, в последний месяц субсидирования ипотеки в Москве, подсчитали эксперты «Метриум». Замедление роста цен было отмечено только в июле и августе. При этом за III квартал количество заключенных договоров долевого участия в Москве упало на 14,8% относительно прошлого квартала.
В сентябре средняя стоимость квадратного метра в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве выросла до 256 тыс. рублей, что на 2,8% больше, чем в августе (250 тыс. рублей) и на 4,5% больше, чем в конце II квартала. Таким образом, после некоторого замедления темпов увеличения цен в июле и августе, в сентябре цены выросли на 2,8%, что соответствует среднему росту за последние 12 месяцев. Причем, за год средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 35% с 190 тыс. рублей.
Правда, отмечают аналитики «Метриум», в территориальном разрезе динамика цен не столь однозначна. Больше всего массовых новостроек застройщики сейчас продают в Юго-Восточном административном округе Москвы, где сосредоточено 29% квартир рынка. За III квартал средняя стоимость квадратного метра здесь выросла на 1%. Далее следует Западный административный округ, где продают 18% квартир. В этом округе «квадрат» за три прошедших месяца подорожал на 3%. Третий по величине локальный рынок массовых новостроек САО (16% квартир) подорожал на незначительные 0,3%, а в Северо-Восточном административном округе, где продаются 14% квартир, «квадрат» увеличился цене на 7%.
В среднем массовые новостройки Москвы в последний год дорожали на 3,1% в месяц, что в целом сопоставимо с сентябрьским ростом. Но квартальная динамика все же замедлилась. В III квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 4,5%, в IV квартале – на 9,2%, в I квартале 2021 года – на 8,4%, во II квартале – на 9,1%, в III квартале – на 4,5%.
Схожая динамика наблюдается, в частности, на рынке новостроек Новой Москвы, где таже преобладают дома эконом- и комфорт-класса. В III квартале 2020 года квадратный метр подорожал здесь на 9%, в IV квартале – на 6%, в I квартале 2021 года – на 9%, во II квартале – на 7%, в III квартале – на 2%. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве составляет 195 тыс. рублей против 192 тыс. рублей во II квартале, и 156 тыс. рублей год назад.
«Как мы и прогнозировали, после завершения программы субсидирования ипотеки не стоит ожидать ценового обвала, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Одновременно власти существенно расширили семейную ипотеку, предоставив льготные условия семьям с одним ребенком, а это основная аудитория покупателей новостроек. К тому же, в последние три месяца продолжали действовать ранее одобренные ипотечные условия, которыми успели воспользоваться многие покупатели новостроек. В то же время ускорившаяся инфляция не позволяет радикально пересматривать цены. Всё это в совокупности отражается на текущих расценках».
Замедление роста цен происходит на фоне значительного сокращения числа сделок. В III квартале 2021 года в Москве физические лица заключили на 14,8% меньше договоров долевого участия, чем во II квартале. Впрочем, относительно аналогичного периода 2020 года спрос дольщиков сократился только на 1,8%. Причем в сентябре количество зарегистрированных ДДУ выросло относительно августа и сопоставимо с показателями мая и июня.
«В сентябре спрос восстановился в связи с завершением отпускного сезона, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Помимо этого, несмотря на то, что застройщики не пошли на прямое снижение цен на фоне замедления активности клиентов в июле и августе, все же были задействованы индивидуальные скидки и другие программы стимулирования покупателей. Возможно, именно они дали позитивный эффект, который выразился в неплохих результатах в сентябре. До конца года число сделок может остаться на высоком уровне, особенно если рост цен будет умеренным».
Источник: «Метриум»
Московские центральные диаметры выполняют функцию векторов, задающих основные направления девелоперской активности в Подмосковье. И застройщики, и потребители демонстрируют повышенный интерес к локациям, которые находятся в радиусе 1,5-2,0 км от ближайших станций. Однако пока что инфраструктура МЦД охватывает лишь небольшой фрагмент областного рынка недвижимости. И вопреки распространенному мнению они не оказывают прямого влияния на ценовую динамику – к такому выводу пришли специалисты Urbanus.ru.
МЦД – это, прежде всего, реалия западной части Одинцовского городского округа. Там на сегодняшний день в полосе шириной 2 км от железнодорожной линии сгруппировано десять новостроек с 1,1 тыс. квартир и апартаментов. С начала года в этой локации прайс квадратного метра в среднем поднялся на 18,2%. Если при подсчете учитывать только те жилые комплексы, которые базируются не дальше, чем в 15 минутах ходьбы от ближайшей станции, то выборка сузится до семи адресов с 460 лотами. Из нее придется исключить часть ЖК «Одинград» (кварталы «Лесной» и «Центральный»), ЖК «Одинцово-1» и ЖК «Центральный». При таком подходе рост цен в локации будет измеряться уже 22,9%. Сам по себе это очень высокий результат. Однако для понимания его истинных масштабов следует привести обобщающие данные. За десять месяцев в среднем по региону недвижимость в новостройках подорожала на 24,5%. В границах Одинцовского городского округа ценники выросли на 21,2%. В Люберцах, где линия МЦД (Третий диаметр) начнет действовать только в 2023 г., квадратный метр стал дороже на 23,2%. Таким образом, закономерности ценообразования не испытывают на себе прямого влияния железнодорожной инфраструктуры.
Чтобы найти более надежные подтверждения для этого тезиса, необходимо «подкрутить резкость» в рамках исследуемого пула новостроек. Максимально высокие темпы роста демонстрирует ЖК «М1 Сколково» – плюс 41,5% по сравнению с январской базой. Его отделяют всего полкилометра от станции МЦД-1 «Немчиновка». Но в случае комплекса Sky Skolkovo Apartments расстояние еще меньше (порядка 400 м по прямой). Но цены в нем выросли всего на 6,8%. Здесь основную роль играет стадия реализации. Sky Skolkovo Apartments поступил в экспозицию почти на три года раньше, чем «М1 Сколково». Еще один характерный пример: долгострой «Сердце Одинцово» и динамичный ЖК «Инновация». Показатель удаленности от станций МЦД у них практически одинаков, но в «Сердце Одинцово» темпы подорожания в пять раз выше. Окончательно дискредитирует идею о сколько-нибудь существенном влиянии центральных диаметров на уровень цен ЖК «Южный» на территории городского округа Лобня. Он примыкает к северному фрагменту МЦД-1,и вовсе потерял в цене около 4,7% – в то время как локация в целом подошла к октябрю с 13-процентным ростом. Эта же локация захватывает кромкой и ЖК «Бригантина» – единственный активный адрес в Долгопрудном. В отличие от своего соседа в Лобне «Бригантина» завершила отчетный период с 26,8-процентным ростом.
Перечисленные кейсы показывают, что в ценообразовании на первый план выходят внутренние циклы в развитии проекта: вымывание и последующая регенерация предложения, выход новых корпусов, стадия строительной готовность, проведение долгосрочных акций, коррективы в маркетинговой стратегии. Если присутствие в относительно близости станции МЦД и оказывает воздействие на темпы подорожания, то этот фактор крайне затруднительно вычленить среди ряда прочих.
Вовлеченность МЦД-2 в строительную индустрию Подмосковья еще слабее, чему Первого диаметра. В границах городского округа Красногорска двухкилометровая полоса по обе стороны от железнодорожной линии включает шесть жилых комплексов – два миниполиса от «Сити-XXI век» («Серебрица» и новейший «Восемь кленов»), ЖК «Красногорский», ЖК «Лесобережный», ЖК «Парковые аллеи» и ЖК «Брусчатый поселок». В двух последних осталось 10 свободных квартир. Каждая из четырех остальных новостроек показала рост цен, который заметно превосходит средний показатель по городскому округу (12,1%). В совокупности их витрина содержит менее 260 юнитов.
К южному отрезку МЦД-2 «привязан» ЖК «Южная Битца», где к продаже подготовлены около 340 квартир. Это еще один образец статистического разнобоя. По указанному адресу ценовой столбик продвинулся вверх на 7,6 процентного пункта, хотя средний результат по всему Ленинскому городскому округу достигает 17,5 процентного пункта.
Таким образом, два действующих диаметра МЦД покрывают (в зависимости от методики подсчета) всего десятую часть фонда новостроек в области. Удельный вес этих проектов в общей структуре экспозиции варьируется от 3,5% до 7,0%.