Востребованность клубного формата растет на фоне роста дефицита предложения
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/04aa46b6/49cd764eaa5201fa28688cb6.jpg)
Показатели спроса на клубный формат новостроек за последний год не опускаются ниже 50 тыс. кв. м реализованных площадей, что говорит о стабильном интересе со стороны покупателей на небольшие дома точечной застройки. Если говорить о предыдущих периодах, то мы фиксировали стабильный рост спроса, начиная с середины 2020 года. По итогам 2021 г. суммарный объем сделок в данном сегменте составил 234 тыс. кв. м, что на 43% превышает показатели 2020 г. и на 78% - показатели 2019 г. В I квартале 2022 г. объем сделок составил 58 тыс. кв. м, что на 10% больше, чем в I квартале 2021 г.
Рост интереса к клубным домам объясняется прежде всего нехваткой инвестиционных форматов недвижимости на рынке. Клиенты, понимая потенциал роста цен в проектах с небольшим количество квартир или апартаментов, а также минимальную конкуренцию при дальнейшей сдаче в аренду или перепродаже, предпочитают для покупки именно такой формат недвижимости. А на фоне появления все больше проектов комплексного развития территории, который не дает такую потенциальную прибыль на выходе из проекта или сдаче в аренду, клубный формат становится все более привлекательным для инвесторов.
В настоящее время на рынке клубных домов наметился дефицит: в общей структуре предложения клубные дома составляют всего 3%, тогда как в структуре спроса за I квартал 2022 г. доля клубных лотов составила около 6%. Статистика говорит о продолжении роста дефицита данного продукта. Превалирующая часть проектов в экспозиции находится на высокой стадии строительства либо уже сданы в эксплуатацию. Новых проектов выходит все меньше и меньше.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «В последние годы мы фиксируем рост интереса клиентов к клубному формату – в первую очередь, за счет приватности, ценность которой так остро ощутили жители больших городов в период пандемии. В то же время мы наблюдаем увеличение дефицита предложения в элит-сегменте, который на фоне сокращения девелоперской активности в среднесрочной перспективе будет еще больше. Растущий дефицит может привести к существенному росту цен на недвижимость клубного формата».
Динамика объема спроса по зарегистрированным ДДУ
В настоящее время не существует единых критериев для отнесения новостройки к клубному формату, в связи с чем присвоение подобного статуса остается вопросом позиционирования застройщиком. В текущей экспозиции на рынке Москвы в «старых» границах представлен 41 проект клубного формата от комфорт- до элит-класса.
Среди характеристик, объединяющих все клубные дома, в первую очередь, выделяется их небольшой размер: в большинстве случаев клубные дома представлены точечной застройкой общей площадью до 20 тыс. кв. м. Количество квартир и апартаментов в большей части проектов не превышает 200 лотов. Среднее количество этажей в подобных проектах – 10. Большая часть клубных домов расположена в центральной части Москвы: 26 из 41 дома в текущей экспозиции сконцентрированы в ЦАО.
В текущем предложении под статусом «клубный дом» объединены проекты, предлагающие покупателю уникальные архитектурные решения – как в формате нового строительства, так и в формате реконструкции исторических особняков. Например, апарт-комплекс Vernissage от застройщика Ziggurat Development спроектирован в стиле ар-деко. Другой пример - жилой комплекс «Дом с Атлантами» от «ВМС Девелопмент» является реконструкцией объекта культурного наследия 1882 года постройки.
Помимо архитектуры большое внимание уделяется наполнению клубных домов: большая часть клубных домов в текущем предложении имеет расширенные лобби с отделкой из натуральных материалов. Например, оформление трех лобби в проекте Artisan от USM Development выполнено калькуттским мрамором, латунью и деревом. В апарт-комплексе Monodom Family от Sun Development отделка просторных входных групп выполнена из высококачественных материалов в соответствии с дизайн-проектом творческого производственного объединения PRIDE.
В позиционировании клубных домов зачастую используются такие атрибуты как «приватность», «спокойствие», «тишина», что подчеркивает уникальность формата для крупного города. Клубные дома нередко включают закрытые дворы: например, проект Turandot Residences от Valartis оборудован собственным садом для медитаций. Проектом Woods от застройщика AB Development помимо приватного двора предусмотрено собственное поле для гольфа.
Текущее предложение квартир и апартаментов клубного формата составляет 74,2 тыс. кв. м или 832 лота. Наибольшее количество лотов – 132 апартамента – представлено в «Клубном доме в Рублево» от СЗ «Универсаль».
Своим масштабом выделяется дом Chkalov от Ikon Development (20,8 тыс. кв. м или 396 лотов, согласно ПД), расположенный на первой линии Садового кольца: архитектура дома разработана лондонским дизайнером Martin Hulbert, для будущих жителей дома предусмотрены сервисные услуги. Напротив, самым небольшим по площади является клубный дом «Пречистенка 8» от застройщика Insolver (1,3 тыс. кв. м): дом является реконструкцией особняка XVII в., проектом предусмотрено всего 8 апартаментов.
Наибольшая доля предложения приходится на элит-класс (36%), сопоставимая доля (31%) приходится на премиум-класс. В разбивке по типу помещения преобладают апартаменты – 72% от общего объема предложения, доля квартир составляет лишь 28%.
Структура предложения клубных домов по классу
Структура предложения клубных домов по типу помещения
Средневзвешенная цена составляет 918 тыс. руб./кв. м. Средний бюджет предложения – 80,7 млн руб. Минимальный бюджет представлен в проекте «Менжинского 30» составляет 4,9 млн руб. за апартамент 26,9 кв. м. Наибольший бюджет предложения – 1,7 млрд руб. за пентхаус площадью 392 кв. м – представлен в проекте «Клубный дом в Газетном». Всего дом включает 17 апартаментов.
Превалирующая доля квартир и апартаментов в текущем предложении представлена без отделки – 64%. В чистовой отделке представлено лишь 11% лотов.
Структура предложения клубных домов по типу отделки
Карта клубных домов в текущем предложении
(нумерация проектов на карте совпадает с нумерацией в таблице)
Текущее предложение на рынке клубных домов
№ |
Проект |
Девелопер |
Тип |
Срок сдачи |
Кол-во лотов в проекте, шт. |
Кол-во лотов в экспозиции, шт. |
Средневзв. цена, |
комфорт-класс |
|||||||
3 |
Менжинского 30 |
АЛВЕК |
Апартаменты |
II кв. 2023 |
189 |
23 |
201 155 |
4 |
Клубный дом "Октябрь" |
АЛВЕК |
Апартаменты |
IV кв. 2022 |
400 |
61 |
234 687 |
32 |
Расцветай в Люблино |
ГК «Расцветай» |
Квартиры |
III кв. 2022 |
112 |
3 |
326 642 |
бизнес-класс |
|||||||
1 |
Клубный дом Рублево |
СЗ «Универсаль» |
Апартаменты |
II кв. 2022 |
164 |
132 |
285 710 |
2 |
Парк Плаза |
HITECH DEVELOPMENT |
Апартаменты |
II кв. 2022 |
32 |
10 |
214 681 |
5 |
Verdi |
Glincom |
Апартаменты |
IV кв. 2023 |
107 |
19 |
396 264 |
6 |
DIN HAUS |
Phoenix |
Апартаменты |
II кв. 2022 |
46 |
9 |
524 488 |
12 |
Dialog |
Центр-Инвест |
Квартиры |
III кв. 2022 |
210 |
20 |
638 447 |
25 |
Chkalov |
Ikon Development |
Апартаменты |
IV кв. 2022 |
396 |
49 |
776 509 |
30 |
Клубный дом на Рогожском |
СпектрСтрой |
Апартаменты |
Сдан ГК |
27 |
2 |
595 091 |
31 |
Monodom Family |
Sun Development |
Апартаменты |
II кв. 2022 |
160 |
6 |
313 023 |
34 |
logos |
Sense |
Апартаменты |
III кв. 2024 |
255 |
24 |
506 376 |
35 |
Residence Hall Шаболовский |
ГК «Новая Жизнь» |
Апартаменты |
II кв. 2022 |
90 |
27 |
663 389 |
41 |
Концепт House |
Концепт Инвест |
Квартиры |
Сдан ГК |
101 |
1 |
230 914 |
премиум-класс |
|||||||
7 |
GloraX Aura Белорусская |
GloraX |
Апартаменты |
III кв. 2024 |
174 |
125 |
634 233 |
8 |
MAISON ROUGE |
Hutton Development |
Апартаменты |
Сдан ГК |
38 |
1 |
900 000 |
9 |
Fantastic House |
СЗ «Полинессо» |
Квартиры |
Сдан ГК |
24 |
1 |
1 725 000 |
10 |
Долгоруковская 25 |
БЭЛ Девелопмент |
Апартаменты |
Сдан ГК |
42 |
13 |
1 400 681 |
11 |
Sole Hills |
«Еврофармакол» |
Апартаменты |
IV кв. 2023 |
108 |
73 |
550 000 |
13 |
RestART |
Restart |
Апартаменты |
III кв. 2022 |
32 |
32 |
1 161 191 |
21 |
Маросейка 11 |
СК Маросейка 11 |
Квартиры |
Сдан ГК |
33 |
1 |
- |
22 |
LUMIN |
Hutton Development |
Апартаменты |
IV кв. 2022 |
54 |
21 |
961 656 |
28 |
BOGENHOUSE |
Lexion Development |
Апартаменты |
Сдан ГК |
43 |
3 |
1 500 000 |
29 |
Клубный дом на Котельнической набережной |
Русский монолит |
Квартиры |
Сдан ГК |
140 |
2 |
1 161 244 |
33 |
Vernissage |
Ziggurat Development |
Апартаменты |
II кв. 2024 |
26 |
12 |
566 945 |
36 |
Данилов дом |
СМУ-6 |
Апартаменты |
Сдан ГК |
30 |
2 |
550 000 |
37 |
Magnum |
Magnum Development |
Апартаменты |
Сдан ГК |
44 |
8 |
1 088 656 |
элит-класс |
|||||||
14 |
Клубный дом Turgenev |
НеоСтрой |
Квартиры |
IV кв. 2022 |
93 |
4 |
1 541 967 |
15 |
Клубный дом в Газетном |
Актив-Центр |
Апартаменты |
II кв. 2022 |
17 |
8 |
2 977 056 |
16 |
Turandot Residences |
Valartis |
Апартаменты |
Сдан ГК |
62 |
19 |
1 070 891 |
17 |
Artisan |
Valartis |
Квартиры |
Сдан ГК |
39 |
9 |
1 455 078 |
18 |
Пречистенка 8 |
Insolver |
Апартаменты |
Сдан ГК |
8 |
4 |
- |
19 |
MOSS Apartments |
ГК Adwill |
Апартаменты |
Сдан ГК |
13 |
4 |
1 070 817 |
20 |
Чистые Пруды |
Sminex |
Квартиры |
II кв. 2025 |
31 |
25 |
2 175 914 |
23 |
Дом с Атлантами |
ВМС Девелопмент |
Квартиры |
II кв. 2022 |
19 |
3 |
1 595 708 |
24 |
Тессинский, 1 |
Insigma |
Квартиры |
IV кв. 2022 |
71 |
30 |
1 250 078 |
26 |
Cloud Nine |
Vesper |
Кв/ап |
I кв. 2022 |
38 |
1 |
1 800 000 |
27 |
Mon Cher |
Capital Group |
Апартаменты |
Сдан ГК |
30 |
3 |
647 780 |
38 |
Пироговская, 14 |
Elbert Development |
Апартаменты |
II кв. 2022 |
53 |
5 |
- |
39 |
Astris |
USM Development |
Апартаменты |
II кв. 2022 |
50 |
9 |
- |
40 |
Woods |
AB Development |
Квартиры |
II кв. 2024 |
54 |
28 |
1 213 658 |
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/12fb2449/98574300d39531f11904f331.jpg)
Доля новостроек премиум- и элитного класса, которые продаются на начальном этапе строительства в Москве, выросла в два раза за год, подсчитали аналитики «Метриум». В премиальном сегменте их доля достигла 48%, а в элитном – 21%. Это стало возможным благодаря увеличению предложения в крупных проектах, а также в связи с выходом новинок.
Выбор премиального и элитного жилья для вложений на раннем этапе его строительства в Москве существенно расширился в начале 2022 года. Между тем, напоминают аналитики «Метриум», в предыдущие годы в этих сегментах рынка вариантов жилья на «котловане» было недостаточно. В 2021 году ситуация поменялась.
Так, в начале 2021 года девелоперы новостроек премиум-класса продавали 579 квартир и апартаментов, а в начале 2022 года – уже 1,2 тыс. То есть предложение жилья на раннем этапе строительства увеличилось в этом сегменте за год более чем в два раза. Доля такого жилья по сравнению с вариантами в зданиях более высокой строительной готовности (возведение этажей, отделка помещений и готовые дома) выросла с 25% до 48%. То есть почти половина предложения рынка новостроек премиум-класса сейчас – это котлован.
«Изменение структуры предложения в премиум-классе может быть связано с появлением в продаже масштабных проектов, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – К примеру, мы реализуем проекты премиум-класса Hide, Mod, Symphony 34, Slava и новую очередь Filicity. Это не точечная застройка, а полноценные проекты развития территории, которые включают масштабное строительство жилья и инфраструктуры, что позволит улучшить качество жизни всех резидентов прилегающих территорий. Потенциальные покупатели в премиум-классе сегодня заинтересованы в новостройках, которые возведены по принципу “город в городе”, когда в шаговой доступности, есть все необходимые коммерческие услуги надлежащего уровня, а также приватная территория, не уступающая по качеству современным городским паркам. Предложения таких квартир и апартаментов растет в силу того, что застройщики активно реагируют на спрос и предлагают новые проекты, отвечающие интересам покупателей».
Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», в 2021 году стартовали продажи 11 премиальных проектов, что соответствует уровню 2020 года, когда также началась реализация 11 новостроек в этом сегменте. Увеличивая предложение на котловане, в 2021 году девелоперы стремились восполнить дефицит, возникший из-за ажиотажного спроса в последние два года. А приобретали клиенты в этот период в основном квартиры и апартаменты в домах с высокой стадией готовности.
Источник: «Метриум»
Схожие процессы наблюдались и в более дорогом элитном сегменте московского рынка новостроек. В феврале 2021 года на этапе котлована застройщики продавали 129 квартир и апартаментов, тогда как к февралю 2022 года их число выросло до 159, то есть на 23%. Удельный вес предложения на раннем этапе реализации повысился с 9% до 21% за этот период.
Впрочем, в отличие от премиального сегмента, на рынке элитных новостроек представлены в основном готовые квартиры и апартаменты, на долю которых приходится 53% предложения. В 2021 году застройщики начали реализацию пяти проектов против шести в 2020 году. Аналитики «Метриум» отмечают, что высокая доля предложения в готовых домах – это нормальная практика для элитного рынка, так как период продаж квартир здесь длительный. К тому же многие комплексы в этом сегменте застройщики сейчас начинают продавать не раньше этапа отделки, как и в проектах реконструкции. Во многих домах есть «трофейная» недвижимость, то есть действительно редкие или уникальные квартиры, которые долго ждут своего нового владельца.
«В 2022 году мы ожидаем дальнейший рост активности девелоперов, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Сейчас предложение на элитном рынке явно недостаточное – менее тысячи квартир и апартаментов, и это не соответствует реальному запросу со стороны клиентов. Последние два года вновь показали, что ликвидная недвижимость – это надежный инструмент вложения средств, поэтому интересоваться элитным и премиальным жильем среди прочих покупателей и будут и инвесторы. Все это стимулирует продажи как в строящихся, так и готовых комплексах».
Источник: «Метриум»
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/f8fb0cd1/dbfb44cfdb81a9054c581c40.jpg)
В 2021 году интерес населения к инвестициям продолжал расти существенными темпами: общее число клиентов ВТБ Капитал Инвестиции выросло на 51% в сравнении с 2020 годом, до 2,3 млн человек. Значительно увеличилась доля молодежи до 25 лет – с 6,2% до 8,7% от общей клиентской базы. Становится все больше женщин-инвесторов – их доля выросла с 36% до 37,5%. Растет интерес к инвестициям у людей, состоящий в браке, – их доля выросла с 78,7% до 81%.
«Инвестиции становятся частью жизни для обычных людей, инвесторы становятся активнее, они постоянно следят за своими портфелями, за новостями, аналитикой, инвестидеями, заходят в мобильное приложение. Ежедневная аудитория ВТБ Мои Инвестиции за год выросла в два раза и сегодня превышает 450 тысяч человек. При этом клиенты понимают важность диверсификации, мы видим, что основная часть клиентских активов – в широко диверсифицированных портфелях. Отдельно отмечу, что география клиентов растет, инвестициями сегодня интересуются все, вне зависимости от возраста, региона проживания, уровня дохода. Рынок розничных инвестиций будет развиваться, и мы ждем, что темпы роста числа инвесторов в этом году будут сопоставимы с прошлогодними», - отметил Владимир Потапов, главный исполнительный директор ВТБ Капитал Инвестиции, старший вице-президент ВТБ.
За прошедшие 3 года количество инвесторов в возрасте до 25 лет выросло в 33 раза, а в возрасте от 25 до 35 лет – в 14 раз. В результате доля клиентов ВТБ Капитал Инвестиции младше 35 лет за 3 года увеличилась с 11% до 34%.
За счет активного роста интереса населения к инвестициям в российских регионах несколько снизилась доля клиентов из Центрального федерального округа (с 42,1% до 41,2%) и Северо-Западного федерального округа (с 13,2% до 12,7%).
Все больше клиентов понимает важность диверсификации: по итогам 2021 г. 70% клиентских активов находится в диверсифицированных портфелях (от 5 бумаг и более), три года назад - по итогам 2018-го, было 45%. Растет интерес к продуктам коллективных инвестиций: доля ПИФ в портфелях инвесторов в 2021 г. составила 6% против 3% в 2020 г. и 1% в 2019 году. Также выросла доля иностранных акций (17% в 2021 г., 13% - в 2020 г., 3% - в 2019 г.). В целом инвесторы стали менее консервативными: в 2019 г. на различные облигации в портфелях клиентов приходилось 66%, по итогам 2021 г. – 46%.
Доля российских акций в 2021 г. выросла с 18% до 19%. Топ-5 российских бумаг по объему в клиентских портфелях в 2021 г. остался без изменений: на акции Газпрома приходится 2,8% всех активов, ФосАгро - 1,6%, Сбербанка - 1,5%, Норникеля - 1,15%, ВТБ - 0,9%. Среди иностранных акций самыми популярными по итогам 2021 г. являются Alibaba, Polymetal, En+ Group, Apple, Tesla.
Инвестиции становятся неотъемлемой частью сбережений: четыре из пяти клиентов пополняли свои счета в 2021 г., при этом половина из них - более чем на 100 тыс. рублей. Клиенты все активнее совершают сделки и ребалансируют портфели. Доля тех, кто совершает менее 5 сделок в год снизилась с 92% в 2018 г. до 40% - в 2021 г. 38% совершили 5-100 сделок в 2021 г.
Самыми популярными активами у инвесторов в 2021 г. были российские акции. С ними совершили сделки 54% клиентов (53% в 2020 г.), на втором месте по популярности - иностранные акции - 47% клиентов в 2021 г. и 44% в 2020 г. Значительно повысилась популярность инструментов коллективных инвестиций - уже 39% клиентов в 2021 г. совершали сделки с паями фондов против 30% в 2020 г.,8% - в 2019 г. В 2021 г. снизилась популярность сделок с валютой – 43% клиентов совершали такие сделки против 46% в 2020 г.