Москва покинула топ-5 городов по росту цен на элитное жилье

Международная консалтинговая компания Knight Frank обновила данные Индекса цен на элитную недвижимость Prime Global Cities Index (PGCI) за III квартал 2020 года. Так, к сентябрю текущего года в 45 анализируемых городах цены выросли в среднем на 1,6% в годовом исчислении. Рейтинг возглавил Окленд с ростом показателя на 12,9% за год. Манила (+10,2%) и Шэньчжэнь (+8,9%) заняли оставшиеся места в тройке лидеров. Москва за период со Il по IIl квартал 2020 года переместилась с 4 на 22 позицию (+1,3% за год), демонстрируя отрицательную динамику стоимости в квартальном исчислении (-1,4%). Санкт-Петербург поднялся с 36 на 31 строчку – за год падение цен составило -0,6% и -1,4% за квартал.

---

• Несмотря на пандемию, Prime Global Cities Index Knight Frank продолжает фиксировать рост стоимости элитного жилья. Всплеск спроса после всеобщей изоляции увеличил продажи и поддержал цены на нескольких ключевых рынках. В целом рост показателя в мире составил 1,6% за год, при этом в 62% городов цены продолжают расти по сравнению с предыдущим периодом. Доля городов, наблюдающих годовое снижение цен, увеличилась с 23% в конце 2019 года до 38% в III квартале 2020 года.

• В первую десятку городов по росту цен на элитное жилье вошли Окленд (12,9%), Манила (10,2%), Шэньчжэнь (8,9%), Торонто (8,4%), Сеул (7,4%), Цюрих (7,3%), Ванкувер (6,6%), Лос-Анджелес (6,2%), Женева (6,1%) и Шанхай (5,7%). Напомним, кварталом ранее Окленд с показателем -0,7% занимал лишь 33 место рейтинга. Париж, входивший в топ-10 списка, опустился на 29 строчку по итогам III квартала 2020 года. При этом следует отметить устойчивость показателей ряда других городов, в том числе Манилы, Сеула, Цюриха и Женевы, Стокгольма, а также восстановление китайских городов, таких как Шэньчжэнь и Шанхай.

 

• «Тихие гавани» – страны, которые эффективно справились с пандемией или применили менее строгие ограничительные меры, а также рынки, на которых уже наблюдается экономический подъем, поднялись в рейтинге на более высокие позиции. В условиях ограничений на путешествия, действующих во многих странах, укрепляется внутренний спрос.

 

• Северная Америка не только занимает три места в первой десятке рейтинга – Торонто (8%), Ванкувер (7%) и Лос-Анджелес (6,2%), – но и по итогам III квартала опережает Австралазию и становится одним из сильнейших регионов мира.

 

• Восстановление Ванкувера продолжается: после введения 20% налога для иностранных покупателей он занимал последние позиции рейтинга в течение четырех лет. Однако низкие ставки по ипотечным кредитам и рост спроса после периода изоляции привели к тому, что к сентябрю продажи рядом с Большим Ванкувером достигли уровня в 3 643 сделки, увеличившись на 56% за год.

 

• Во времена неопределенности покупатели относятся к элитной недвижимости с большим интересом – подобная ситуация наблюдалась и в 2008 году. Сейчас, в условиях волатильности на фондовых рынках, нависшим над Европой Brexit, последствиями президентских выборов в США, а также в связи с ожиданием новых волн пандемии, на первый план выходит качество недвижимости как безопасного и материального актива.

 

• Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank, отмечает, что в III квартале 2020 года на рынке элитной жилой недвижимости Москвы было зафиксировано техническое снижение средневзвешенной цены. Дело в том, что по большинству проектов и районов отмечался рост цен на уровне 5-7% за квартал, но выход масштабного проекта Victory Park Residences по стартовым ценам, которые существенно ниже средних по рынку, привел к снижению среднего показателя на 1,4% за квартал, практически обнулив годовой прирост. Без учета этого проекта средневзвешенная цена выросла на 9% в годовом выражении. На конец сентября цена предложения для элитных новостроек составила 852 тыс. руб./кв. м. До конца года планируется выход нового довольно крупного проекта в высоком ценовом сегменте, что, по оценке консультантов компании Knight Frank, позволит Москве вернуться в лидеры рейтинга.

 

• Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank: «Мы видим превалирование азиатских городов среди лидеров рейтинга, обусловленное тем, что рынки данного региона начали восстановление после карантина уже с февраля этого года. Так, был реализован отложенный спрос со стороны инвесторов, активно вкладывающихся в сектор недвижимости, поступления в который составляют значительную часть ВВП стран Азии. В Европе, напротив, за лето спрос не успел полностью восстановиться, а затем началась «вторая волна» пандемии, поэтому большинство европейских городов не вошли в десятку лидеров рейтинга. При этом наиболее востребованным направлением при покупке жилой недвижимости для наших клиентов остается именно Европа – благодаря возможности участия в программах ВНЖ и наличию излюбленных курортных локаций, а также возможности получить наиболее привлекательные условия покупки жилья, в том числе дисконт. Европейская недвижимость имеет хороший инвестиционный потенциал, а также отличается географической доступностью ввиду коротких перелетов. Среди участников рейтинга наиболее популярными для россиян являются Цюрих и Женева – это стабильные локации Швейцарии, обладающие инвестиционным потенциалом. Многие клиенты отправляют туда учиться своих детей, а также рассматривают для переезда. Кроме того, среди наших клиентов традиционно пользуются спросом такие направления, как США и ОАЭ».

 

• Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:

«В Санкт-Петербурге индекс цен на элитную недвижимость показал слабо отрицательную динамику (-0,6% за год и -0,1% за квартал). Инвестиционный характер сделок, а именно приобретение квартиры с целью сохранения денежных средств, способствовал смещению спроса в сторону первичного рынка, где был зафиксирован существенный прирост цен (+9% за год и +3% за квартал). Вторичный рынок показал меньший спрос, а также сокращение ликвидного предложения в продаже. В условиях неопределенности и кризиса в экономике собственники не стремились к продаже своей недвижимости. В III квартале 2020 года дисконт на элитные квартиры вторичного рынка, особенно с длительным периодом экспозиции, составил в среднем 2-3% относительно прошлого периода».

 

Индекс Knight Frank Prime Global Cities, итоги IlI квартала 2020 года, %

	Город	Мировой регион		Изменение за год (III квартал 2019-III квартал 2020), %	Изменение за 3 месяца (II квартал 2020-III квартал 2020), %
1	Окленд	Австралазия		12,9%	0,1%
2	Манила	Азия		10,2%	0,0%
3	Шэньчжэнь	Азия		8,9%	2,2%
4	Торонто	Северная Америка		8,4%	3,8%
5	Сеул	Азия		7,4%	3,9%
6	Цюрих	Европа		7,3%	1,9%
7	Ванкувер	Северная Америка		6,6%	1,8%
8	Лос-Анджелес1,3	Северная Америка		6,2%	2,7%
9	Женева	Европа		6,1%	1,6%
10	Шанхай	Азия		5,7%	2,1%
11	Сан-Франциско1,3	Северная Америка		5,5%	1,9%
12	Майами1,3	Северная Америка		4,9%	1,9%
13	Стокгольм	Европа		4,6%	4,3%
14	Эдинбург	Европа		4,0%	2,3%
15	Франкфурт	Европа		3,8%	1,8%
16	Сидней	Австралазия		2,3%	-1,5%
17	Перт	Австралазия		2,2%	-1,3%
18	Голд-Кост	Австралазия		1,8%	-0,7%
19	Гуанчжоу	Азия		1,6%	1,7%
20	Вена	Европа		1,5%	0,1%
21	Токио2	Азия		1,3%	-0,2%
22	Москва	Россия и СНГ		1,3%	-1,4%
23	Брисбен	Австралазия		1,1%	-1,4%
24	Берлин	Европа		0,9%	1,4%
25	Тайбэй	Азия		0,7%	0,0%
26	Мельбурн	Австралазия		0,3%	-0,7%
27	Дели	Азия		0,2%	-0,1%
28	Бухарест	Европа		0,1%	0,1%
29	Париж	Европа		-0,5%	-2,1%
30	Пекин	Азия		-0,5%	0,6%
31	Санкт-Петербург	Россия и СНГ		-0,6%	-0,1%
32	Джакарта	Азия		-1,0%	0,0%
33	Мумбаи	Азия		-1,3%	-0,7%
34	Бангалор	Азия		-1,4%	-1,5%
35	Монако	Европа		-3,3%	0,0%
36	Мадрид	Европа		-3,5%	-1,6%
37	Куала-Лумпур	Азия		-3,6%	-1,1%
38	Дубай	Ближний Восток		-3,7%	-1,7%
39	Дублин	Европа		-4,1%	-0,3%
40	Нью-Йорк	Северная Америка		-4,1%	-1,3%
41	Лондон	Европа		-4,5%	0,2%
42	Найроби	Африка		-5,3%	-1,1%
43	Гон-Конг	Азия		-5,4%	-1,5%
44	Бангкок	Азия		-6,0%	0,0%
45	Сингапур	Азия		-6,1%	-1,1%

Таблица ранжирована по годовой динамике

Источник: Knight Frank Research, 2020

¹Основывается на показателях элитных рынков в окрестностях метрополитена

²Основывается на сделках стоимостью более 100 млн йен

³Прогноз

Проекты новостроек «Метриум» дорожают в 2,5 раза быстрее рынка

Актуальные проекты новостроек, которые реализуются с участием компании «Метриум», подорожали за весь период продаж в среднем на 36%, тогда как средняя цена квадратного метра в аналогичных сегментах рынка новостроек Москвы за этот же время выросла на 14%. Таким образом, ценовая динамика в этих комплексах в 2,5 раза быстрее среднерыночных показателей.  

---

Аналитики «Метриум» сравнили динамику цен в проектах новостроек, которые продает компания на данный момент. Эксперты проанализировали, как изменилась средняя стоимость квадратного метра с начала реализации и до сегодняшнего момента во всех комплексах, продажи которых начались с 2018 под 2020 год. Затем они сравнили этот показатель с динамикой средней стоимости квадратного метра по всему рынку московских новостроек в соответствующем классе («комфорт», «бизнес», «премиум») и типе жилья (квартир или апартаменты).

В 20 проектах, которые исследовали аналитики, средняя стоимость квадратного метра выросла в диапазоне 8-74%. В среднем проекты компании дорожают на 36%, тогда как показатели рынка за аналогичный период в среднем увеличиваются на 14%.

Так, в жилом комплексе бизнес-класса «Акватория» средний квадратный метр с начала продаж в ноябре 2018 году вырос в цене на 74%, тогда как в среднем по новостройкам бизнес-класса за этот же период квадратный метр вырос в цене на 23%. Столь же внушительная динамика цен зафиксирована в проекте комфорт-класса Discovery Park, где «квадрат» вырос в цене с июля 2018 года на 71%, тогда как другие новостройки комфорт-класса в Москве за это же время подорожали только на 17%.

Есть в списке и совсем новые проекты, которые стартовали недавно, но уже продемонстрировали внушительный рост цен. К примеру, комплекс бизнес-класса «Павелецкая Сити» (появился на рынке в декабре 2019 года) подорожал на 46% при средней динамике по рынку за этот период – 23%. ЖК бизнес-класса «Настоящее» (май 2020 года) вырос в цене на 32% при средней динамике по рынку – 7%. Комплекс премиум-класса Hide (август 2020 года) стал дороже на 24%. Цена «квадрата» в жилом комплекс бизнес-класса City Bay (июнь 2020 года) увеличилась на 20% при средней за аналогичный период – 7%. Комплекс комфорт-класса «Н 74» (июль 2020) стал дороже на 17% при средней динамике по рынку – 5%.

«Сопоставление ценовой динамики отдельных проектов со средними показателями показывает, что несмотря на явный бум цен, капитализация проектов новостроек очень разнообразна, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Объем предложения большой и застройщики предлагают разные по уровню ликвидности проекты, которые с точки зрения привлекательности вложений совсем не аналогичны. Успешные новостройки дорожают примерно в 2-3 раза быстрее рынка. Соответственно, инвестору необходимо отслеживать появление новинок, чтобы максимизировать прибыль, вложившись на самой ранней стадии строительства. При этом лучше обращаться к экспертам, которые имеют инсайт о новинках. Хорошую доходность можно получить, если «зайти» в проект на старте, а хороший выбор инвестиционных предложений и возможность записаться в лист ожидания есть только в там, где эта информация собирается одновременно по нескольким проектам и появляется раньше, чем у других. Именно они способны сформировать портфель проектов, который может послужить “витриной” привлекательных для инвестиций ЖК».

Насколько проекты «Метриум» дорожают быстрее рынка

Проект	Район	Класс	Старт продаж	Цена на старте, тыс. руб/кв.м	Цена III кв. 2020 г., тыс. руб/кв.м	Динамика цены с начала продаж	Средняя стоимость кв.м в сегменте* на начало продаж, тыс. руб.	Средняя стоимость кв.м.  в III кв. 2020, тыс. руб.	Динамика средней стоимости квадратного метра в сегменте за аналогичный период	Среднемесячный прирост средней стоимости квадратного метра в проекте, %
Акватория	Левобережный	бизнес	ноя.18	172	300	74%	225	276	23%	3%
Discovery Park	Ховрино	комфорт	июл.18	147	251	71%	162	190	17%	3%
Фили Сити	Филевский парк	бизнес	янв.18	182	304	67%	223	276	24%	2%
Soho+Noho	Беговой	бизнес	авг.18	225	355	58%	247	258	4%	2%
Discovery	Ховрино	комфорт	июл.18	171	261	53%	162	190	17%	2%
Метрополия	Южнопортовый	бизнес	сен.18	145	216	49%	226	276	22%	2%
Slava	Беговой	премиум	сен.20	319	475**	49%	582	604	4%	24%
Бауман Хаус	Басманный	бизнес	сен.18	218	320	47%	226	276	22%	2%
Павелецкая Сити	Даниловский	бизнес	дек.19	214	312	46%	225	276	23%	5%
D1	Тимирязевский	бизнес	июл.18	186	269	45%	226	276	22%	2%
ILOVE	Останкинский	бизнес	окт.18	175	251	43%	225	276	23%	2%
Настоящее	Раменки	бизнес	май.20	221	292	32%	258	276	7%	6%
Hide	Раменки	премиум	авг.20	297	367	24%	601	613	2%	12%
Поклонная 9	Дорогомилово	премиум	май.19	445	543	22%	480	604	26%	1%
Сити Бэй	Покровское-Стрешнево	бизнес	июн.20	176	212	20%	259	276	7%	5%
Н 74	Нижегородский район	комфорт	июл.20	179	209	17%	181	190	5%	6%
Соседи 21/19	Рязанский	комфорт	июн.20	197	226	15%	182	190	4%	4%
Alcon Tower	Беговой	бизнес	ноя.19	324	375	16%	259	258	-0,4%	1%
ALIA	Покровское-Стрешнево	комфорт	сен.19	174	195	12%	172	190	10%	1%
Level Причальный	Хорошево-Мневники	бизнес	сен.20	289	325**	13%	259	276	7%	7%

*Под сегментом понимается сопоставимый класс и тип предложения (квартиры или апартаменты).

**Уровень цен на конец ноября 2020

Источник: «Метриум»