Премиум-класс на пороге перемен: как чувствует себя высокобюджетная недвижимость в новых условиях
Геополитическая обстановка, санкции, валютные колебания не оставили ни один из сегментов экономики России равнодушным. Рынок недвижимости не стал исключением. Но тем не менее, он выстоял и, более того, приходит в норму. Кроме того, недвижимость всегда была, есть и будет одним из самых надежных и ликвидных инструментов сохранения и преумножения средств. Особенно, если говорить про высокобюджетный сегмент.
15 июня 2022 года состоялся пресс-завтрак, организованный компанией GRAVION, на котором эксперты рынка обсудили премиальный класс в эпоху перемен.
По данным аналитиков, по итогам мая, за последние пару месяцев, московский высокобюджетный рынок «просел» по продажам не более, чем на 10%. «Слухи о том, что продаж в новостройках высокого сегмента сейчас нет – миф. Их, конечно, стало меньше, - комментирует Елена Тарасова, коммерческий директор компании GRAVION. - Понятно, что часть клиентов озабочена сейчас другими вопросами, например, спасают свой бизнес. Некоторые просто следят за ситуацией и выжидают. Но при этом мы наблюдаем рост именно инвестиционных сделок. В разных проектах этот показатель может доходить до 10-12%».
При этом эксперты отмечают динамику стоимости квадратного метра. «Если говорить о ценах, то они продолжают медленно расти, не скачкообразно, а плавно. С начала года – это максимум 10-13%. Но если рассматривать более долгосрочную перспективу (5 лет), то в будущем мы однозначно увидим значительное увеличение бюджета в сегментах элит и премиум на фоне дефицита предложения. На текущий момент средняя стоимость кв.м перевалила за 1 млн руб. и колеблется в районе 1-1,2 млн», - добавляет Е.Тарасова.
Помимо сокращающегося предложения (с начала года число экспонируемых апартаментов и квартир в сегменте премиум и элит сократилось примерно на 15%), связанного с пересмотром стратегии, ростом затратной части по выплате застройщиками процентов по кредиту, снижением маржинальности проектов и сложностью просчитать их «будущее», на увеличение стоимости оказывает влияние и общий рост себестоимости строительства, а также удорожание и дефицит импортных составляющих.
Так по словам Игоря Рожкова, заместителя директора по строительству GRAVION, доля импорта в проектах премиум-класса может доходить до 50% от общей стоимости СМР. Это и лифтовое оборудование, отделочные внутренние и фасадные материалы, инженерия, мебель и оборудование и пр. «В нашей компании мы применяем дифференцированный подход, прорабатываем логистические решения, находим материалы и комплектующие на альтернативных ЕС рынках», - отметил Игорь Рожков.
Юрий Неманежин, управляющий партнер GRAVION, добавил, что в компании постоянно ведется активная работа по импортозамещению и подбору оборудования, комплектующих, отделочных и строительных материалов, не зависящих от курсовой разницы и геополитики. «Это позволяет нам не только соблюдать заявленные сроки, выполнить обязательства перед покупателями, но и сохранить высокое качество и премиальность наших объектов, - заявил Юрий. - Ситуация февраля-марта не изменила ход строительства нашего объекта CULT, темпы не снизились, а выросли, а в сентябре текущего года мы планируем полностью завершить монолитно-железобетонные работы и построить все 9 этажей».
По мнению Олега Торбосова, генерального директора Whitewill, кто сохранит отделку - настоящий премиальный девелопер. «Многие застройщики сегодня отказались от выполнения своих обязательств в части ремонта, - заявляет эксперт. – Но покупателю в этом сегменте наличие финишной отделки – один из факторов о принятии решении о покупке».
На мероприятии также был презентован комплекс сервисных апартаментов CULT. Это уникальный проект премиум-класса в самом центре Москвы общей площадью 10,4 тыс. кв.м. Объект реконструкции бывшего здания гостиницы «Варшава». Общее количество лотов – 92 шт., 80 из которых – классические апартаменты (2-7 этажи) и 12 апартаментов – видовые пентхаусы, расположенные на 8-9 этажах здания. Часть из них имеют доступ на собственную террасу.
Комплекс расположен в районе Якиманка непосредственно на Калужской площади. Удачная локация предлагает будущим резидентам множество возможностей. В непосредственной близости – парк Горького и Нескучный сад, парк искусств Музеон, сосредоточение набережных, музей «Гараж», Новая Третьяковка и множество других культовых мест столицы.
Современная архитектура и изысканная лаконичность здания органично дополняют сложившийся городской ансамбль. Просторное арт-лобби, выполненное в нью-йоркском стиле с уникальными предметами искусства, подчеркивает премиальный статус дома. Премиальный сервис и исчерпывающий набор внутренней инфраструктуры делают жизнь максимально приятной и удобной.
Авторы проекта – команда бюро СПИЧ во главе с одним из самых талантливых архитекторов современности Сергеем Чобаном. Интерьеры и дизайн МОПов были разработаны бюро VSA.
Завершение строительства дома запланировано на 4 квартал 2023 года. Общий объем инвестиций в проект – порядка 4 млрд рублей.
Половина квартир, продаваемых на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга в настоящее время, возведены после 2010 года. По данным экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (входит в Группу ВТБ), на рынке двух столиц клиенты активно обновляют свое жилье, сокращая долю квартир советских годов постройки в общем объеме продаж.
Аналитики компании «Метр квадратный» отмечают, что бум многоквартирного жилищного строительства в нашей стране начался в середине 1950-х годов с развитием типового панельного жилья. До конца 1980-х годов активно возводились малоэтажные дома, в 90-е годы строительный рынок России переживал резкий спад, и строительство многоэтажных домов началось лишь в начале 2000-х. Но именно они сегодня определяют структуру предложений на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга.
По данным экосистемы недвижимости, более 3/4 квартир, которые предлагаются сегодня в Москве в качестве «вторички», расположены в домах, построенных после 1989 года. Доля квартир, возведенных в период «индустриального домостроения» (1955-1989 гг.), составляет 17%. Еще 6% предложений приходится на квартиры в домах более ранних годов постройки.
В Санкт-Петербурге наблюдается в целом аналогичная ситуация. Разница – лишь в доле квартир в домах, построенных ранее 1955 г, здесь это около 13%, причем основная часть из них возведена до 1932 года. 18% в общем объеме продаж занимает жилой фонд 1955-1989 гг., около 70% построены уже в современной России.
Таким образом, более 50% квартир, предлагаемых на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга, находятся в домах, построенных уже начиная с 2011 года – половина столичной «вторички» моложе 10 лет. Генеральный директор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» Вячеслав Дусалеев отмечает, что граждане активно улучшают свои жилищные условия, приобретая в том числе новостройки за счет льготной ипотеки. Еще одним важным фактором является высокая доля инвестиционной недвижимости, которая характерна для рынка двух столиц.
Эксперт на рынке жилья добавляет, что вторичный рынок до сих пор ассоциируется у многих покупателей с «панельками» или «хрущевками», хотя статистика говорит о его значительном «омоложении». «Возведение большого объема жилищного фонда после 2011 года и активность инвесторов на этом рынке привели к значимому росту доли квартир в новостройках по переуступке. Текущая ситуация и увеличение объемов строительства, заявленное в рамках национального проекта по развитию жилищного фонда России, будут еще больше ускорять этот процесс, полностью разрушая сложившийся годами стереотип о старом и некачественном фонде вторичного рынка», – считает Вячеслав Дусалеев.
Для сравнения аналитики «Метр квадратный» использовал объем выставленных на продажу квартир на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга, оценивая его с учетом даты постройки домов. Обзор проведен на основе лотов, представленных на платформе по поиску жилья "Метр квадратный": выборка включает в себя 71% предложений по Москве и 86% предложений по Санкт-Петербургу с подтвержденными сроками постройки домов. Полная база жилых объектов, представленных на платформе, содержит более 100 тыс. квартир на вторичном рынке в Московском регионе и Санкт-Петербурге и области.
В Санкт-Петербурге все сильнее сокращается предложение в категории малогабаритных лотов. По сравнению с 2019-2020 гг. количество адресов, по которым продаются квартиры и апартаменты площадью до 30 кв. м, стало меньше на одну шестую. Об этом свидетельствуют результаты исследования, проведенного экспертами Urbanus.ru.
По итогам прошлого сезона в петербургских новостройках выбыло без малого 400 квартир сверхмалого формата (до 20 кв. м). На сегодняшний день представительство этого продукта на первичном рынке исчисляется 93 лотами, рассредоточенными по пяти адресам. Самой широкой выборкой (66 лотов) отличается ЖК «Цветной город». Объекты площадью менее 20 кв. м встречаются также в шести апарт-комплексах. По заявленному бюджету в этой категории лидирует апартамент с габаритами 19,85 кв. м во второй очереди комплекса Docklands на Васильевском острове (набережная Макарова). Он стоит 7,00 млн рублей.
Проектов, включающих предложение площадью до 25 кв. м, намного больше. Их пул насчитывает 62 адреса (в том числе, 14 апарт-комплексов). 12 из них сосредоточены на северо-западной окраине города – между проспектом Энгельса и Западным скоростным диаметром. 6 проектов базируются внутри сектора, образованного пересечением Московского и Пулковского шоссе, и еще столько же примыкают к нему с внешней стороны. Еще одна локация с высокой долей новостроек, включающих малоформатные лоты, сложилась на юге Приморского и Выборгского районов. Здесь сгруппировано 7 подобных проектов. Самое дорогостоящее предложение площадью до 25 кв. м зафиксировано в апарт-комплексе Status (7,46 млн рублей), а также в жилых комплексах Neva Residence (7,34 млн рублей), ID Park Pobedy (6,94 млн рублей) и Квартал Che (6,35 млн рублей).
В 95 петербургских новостройках (с учетом 18 апарт-комплексов) из 236 можно приобрести квартиру или апартамент площадью до 30 кв. м. Большая часть экспозиции (свыше 60%) аккумулирована в Приморском, Московском, Невском и Выборгском районах.
Количество проектов, в которых предлагаются лоты сверхмалого формата, остается относительно стабильным на протяжении двух последних лет. В то же время у петербургских застройщиков явно снижается интерес к реализации недвижимости площадью 20-30 кв. м. В начале марта 2019 г. на рынке было представлено 75 комплексов с лотами площадью менее 25 кв. м и 115 комплексов с лотами площадью менее 30 кв. м. Таким образом, объем экспозиции уменьшился более чем на 17%. Это часть эволюционного процесса, характерного для строительной индустрии Санкт-Петербурга. Потребительский спрос переключается на более просторные и удобные планировки. И застройщики вынуждены пересматривать свои продуктовые линейки.
_____________________________________
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.