Премиум-класс на пороге перемен: как чувствует себя высокобюджетная недвижимость в новых условиях
Геополитическая обстановка, санкции, валютные колебания не оставили ни один из сегментов экономики России равнодушным. Рынок недвижимости не стал исключением. Но тем не менее, он выстоял и, более того, приходит в норму. Кроме того, недвижимость всегда была, есть и будет одним из самых надежных и ликвидных инструментов сохранения и преумножения средств. Особенно, если говорить про высокобюджетный сегмент.
15 июня 2022 года состоялся пресс-завтрак, организованный компанией GRAVION, на котором эксперты рынка обсудили премиальный класс в эпоху перемен.
По данным аналитиков, по итогам мая, за последние пару месяцев, московский высокобюджетный рынок «просел» по продажам не более, чем на 10%. «Слухи о том, что продаж в новостройках высокого сегмента сейчас нет – миф. Их, конечно, стало меньше, - комментирует Елена Тарасова, коммерческий директор компании GRAVION. - Понятно, что часть клиентов озабочена сейчас другими вопросами, например, спасают свой бизнес. Некоторые просто следят за ситуацией и выжидают. Но при этом мы наблюдаем рост именно инвестиционных сделок. В разных проектах этот показатель может доходить до 10-12%».
При этом эксперты отмечают динамику стоимости квадратного метра. «Если говорить о ценах, то они продолжают медленно расти, не скачкообразно, а плавно. С начала года – это максимум 10-13%. Но если рассматривать более долгосрочную перспективу (5 лет), то в будущем мы однозначно увидим значительное увеличение бюджета в сегментах элит и премиум на фоне дефицита предложения. На текущий момент средняя стоимость кв.м перевалила за 1 млн руб. и колеблется в районе 1-1,2 млн», - добавляет Е.Тарасова.
Помимо сокращающегося предложения (с начала года число экспонируемых апартаментов и квартир в сегменте премиум и элит сократилось примерно на 15%), связанного с пересмотром стратегии, ростом затратной части по выплате застройщиками процентов по кредиту, снижением маржинальности проектов и сложностью просчитать их «будущее», на увеличение стоимости оказывает влияние и общий рост себестоимости строительства, а также удорожание и дефицит импортных составляющих.
Так по словам Игоря Рожкова, заместителя директора по строительству GRAVION, доля импорта в проектах премиум-класса может доходить до 50% от общей стоимости СМР. Это и лифтовое оборудование, отделочные внутренние и фасадные материалы, инженерия, мебель и оборудование и пр. «В нашей компании мы применяем дифференцированный подход, прорабатываем логистические решения, находим материалы и комплектующие на альтернативных ЕС рынках», - отметил Игорь Рожков.
Юрий Неманежин, управляющий партнер GRAVION, добавил, что в компании постоянно ведется активная работа по импортозамещению и подбору оборудования, комплектующих, отделочных и строительных материалов, не зависящих от курсовой разницы и геополитики. «Это позволяет нам не только соблюдать заявленные сроки, выполнить обязательства перед покупателями, но и сохранить высокое качество и премиальность наших объектов, - заявил Юрий. - Ситуация февраля-марта не изменила ход строительства нашего объекта CULT, темпы не снизились, а выросли, а в сентябре текущего года мы планируем полностью завершить монолитно-железобетонные работы и построить все 9 этажей».
По мнению Олега Торбосова, генерального директора Whitewill, кто сохранит отделку - настоящий премиальный девелопер. «Многие застройщики сегодня отказались от выполнения своих обязательств в части ремонта, - заявляет эксперт. – Но покупателю в этом сегменте наличие финишной отделки – один из факторов о принятии решении о покупке».
На мероприятии также был презентован комплекс сервисных апартаментов CULT. Это уникальный проект премиум-класса в самом центре Москвы общей площадью 10,4 тыс. кв.м. Объект реконструкции бывшего здания гостиницы «Варшава». Общее количество лотов – 92 шт., 80 из которых – классические апартаменты (2-7 этажи) и 12 апартаментов – видовые пентхаусы, расположенные на 8-9 этажах здания. Часть из них имеют доступ на собственную террасу.
Комплекс расположен в районе Якиманка непосредственно на Калужской площади. Удачная локация предлагает будущим резидентам множество возможностей. В непосредственной близости – парк Горького и Нескучный сад, парк искусств Музеон, сосредоточение набережных, музей «Гараж», Новая Третьяковка и множество других культовых мест столицы.
Современная архитектура и изысканная лаконичность здания органично дополняют сложившийся городской ансамбль. Просторное арт-лобби, выполненное в нью-йоркском стиле с уникальными предметами искусства, подчеркивает премиальный статус дома. Премиальный сервис и исчерпывающий набор внутренней инфраструктуры делают жизнь максимально приятной и удобной.
Авторы проекта – команда бюро СПИЧ во главе с одним из самых талантливых архитекторов современности Сергеем Чобаном. Интерьеры и дизайн МОПов были разработаны бюро VSA.
Завершение строительства дома запланировано на 4 квартал 2023 года. Общий объем инвестиций в проект – порядка 4 млрд рублей.
В мае покупатели жилья в Москве были менее активны, чем в апреле, несмотря на завершающуюся программу субсидирования ипотеки. По подсчетам аналитиков «Метриум», основанных на последних данных Росреестра Москвы, количество сделок на рынке строящегося жилья уменьшилось относительно апреля на 13%, а на вторичном – на 25%.
В мае участники долевого строительства, по данным Росреестра Москвы, заключили 7 тыс. договоров с застройщиками, что на 13% меньше, чем в апреле. С начала года это самый низкий показатель активности покупателей, не считая января, когда были зарегистрированы 5,3 тыс. ДДУ. Вероятнее всего активность дольщиков в прошлом месяце снизилась из-за длинных майских праздников. Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», выходные не всегда влекли за собой уменьшение числа сделок. Так, в мае 2019 года число зарегистрированных ДДУ равнялось апрельскому показателю.
Вместе с тем в годовом выражении число сделок на рынке строящегося жилья выросло. По сравнению с маем 2020 года, когда активность покупателей и застройщиков была парализована режимом самоизоляции, Росреестр зарегистрировал в прошлом месяце в 2,3 раза больше сделок.
«Можно предположить, что значительное число потенциальных покупателей решило воспользоваться длинными майскими праздниками, – отмечает Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – После продолжительного мирового локдауна начинают открываться границы и расширяются возможные маршруты для поездок. Это способствовало тому, что многие потенциальные клиенты решили отложить покупку жилья и уехать на отдых. К тому же в мае еще не было понятно, будет ли отменена программа субсидирования ипотеки на новостройки, поэтому наверняка немало клиентов решили вернуться к этому вопросу в мае-июне до ее предполагаемого завершения в июле, посчитав 1,5-месячный срок достаточным для заключения сделки».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
В мае Росреестр Москвы зафиксировал на 24% меньше ипотечных сделок, чем в апреле. В прошлом месяце заемщики получили 9,9 тыс. кредитов на покупку нового и вторичного жилья, тогда как месяцем ранее – почти 13 тыс. Аналитики «Метриум» полагают, что и в этом случае проявился сезонный фактор. К примеру, в мае 2019 года число ипотечных сделок уменьшилось относительно апреля на 22%. Впрочем, относительно мая 2020 года в мае 2021 года банки выдали в 4,2 раза больше кредитов.
«Полагаю, снижение числа ипотечных сделок в мае было временным явлением, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В нашем проекте с начала года доля покупателей, привлекающих кредит, только росла. За полгода этот показатель увеличился с 45-50% до 60-65%. Мы видим, как после праздников в мае и сейчас многие клиенты возобновили звонки, подают заявки на ипотеку, поэтому по итогам июня можно ожидать увеличения числа сделок. Более того, в этом месяце вероятно будет зафиксировано рекордное значение по выданной ипотеке в связи с завершением программы субсидирования ставок».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На вторичном рынке также отмечено снижение числа сделок. По данным Росреестра Москвы, в мае покупатели вторичных квартир, а также жилья в готовых новостройках заключили 13,1 тыс. договоров купли-продажи, что на 25% меньше, чем в апреле, когда их число составило 17,4 тыс. Это также сопоставимо со сезонным снижением 2019 года: тогда активность покупателей в этом сегменте за май уменьшилась на 26%. Тем не менее относительно мая 2020 года заключено в 3,3 раза больше договоров купли-продажи.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Помимо сезонного фактора на уменьшение числа сделок могли повлиять высокие цены на недвижимость, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В прошедшем мае новостройки массового сегмента в среднем стоили на 27% дороже, чем в мае 2020 года. Также начался постепенный рост ипотечных ставок. В совокупности с длинными праздниками это могло привести к снижению числа сделок во всех секторах рынка жилья».
Петербургские коворкинги активно набирают обороты: рынок растёт почти на треть в год, среди клиентов становится всё больше крупных корпораций, увеличивается и количество знаковых сделок. Пока окончание затянувшегося «бума» не предвидится: мест в городе еще достаточно. В планах – появление новых объектов на окраинах и рост числа корпоративных клиентов.
По итогам I квартала 2021 года на рынке гибких пространств Санкт-Петербурга работают 79 объектов на 7,2 тыс. рабочих мест. Это почти на 30% больше, чем годом ранее, и на 5% больше, чем в конце 2020 года. Доля коворкингов на рынке по-прежнему составляет менее 1% от общей площади офисов. В ближайшее время планируется открытие еще нескольких гибких пространств примерно на 9 тыс. кв.м.
Больше половины проектов сейчас сосредоточено в центральной части города. Лидер по количеству коворкингов – Центральный район (21), следом за ним идут Петроградский (15) и Адмиралтейский (9) районы. Неохваченными до сих пор остаются Колпинский, Красносельский, Кронштадский, Курортный и Петродворцовый районы.
Вполне возможно, что следующие открытия будут именно в этих локациях. Например, о создании сети мини-коворкингов OFIX в спальных районах уже заявила сеть коворкингов «Практик».
Арендные ставки на свободные (без фиксации) места упали в диапазоне от 3,5% до 6% в зависимости от типа объекта – обычный или специализированный. По сравнению с I кварталом прошлого года они сократились от 2,5% до 5%, в том числе из-за влияния коронакризиса. При этом цены на фиксированные места выросли примерно на 5-6% к январю-марту прошлого года и стали на 8% выше показателей IV квартала 2020-го.
Заполняемость держится на уровне IV квартала прошлого года – 76%, и, скорее всего, в ближайшие месяцы не изменится – часть объектов уже забронирована, подписаны предварительные договоры аренды с крупными корпорациями.
За первые три месяца 2021 года несколько десятков мест заняли «Почта банк» в коворкинге Avenue Page и Российско-Германская Внешнеторговая палата – в «Практик Гороховая».
«Пока что нет предпосылок для снижения активности в сегменте коворкингов. Некоторые объекты по-прежнему открываются в бывших офисах – это один из способов заполнения традиционных бизнес-центров, – считает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management. – Петербург – город редевелопмента. Здесь остается еще много мест для создания новых проектов. Один из таких объектов – дача Дурново на Свердловской набережной. Отличное место с прекрасным видом на воду».