Сегмент стрит-ритейла в Москве достиг «ковидной нормы» вакантности: пустует каждое восьмое помещение

В течение последних 12 месяцев, когда сегмент стрит-ритейла испытывал на себе последствии ограничений в результате коронокризиса, уровень вакантности на центральных улицах Москвы колеблется в пределах 12%. С учетом новых антиковидных мер, которые действовали в конце II квартала и начале III квартала 2021 г., наметившиеся ранее планы по восстановлению рынка незначительно замедлились.

---

Несмотря на то, что сейчас доля вакантных площадей выше докризисных значений в 2 раза, рост доли свободных площадей замедлился с IV квартала 2020 г. Это позволяет говорить о достижении некой «ковидной нормы» вакантности, при которой мы наблюдаем ротацию арендаторов и локальные увеличения свободных площадей, но в среднем по рынку ситуация остается стабильной.

Оживление центрального рынка стрит-ритейла продолжает происходить точечно, однако, на некоторых улицах пока не хватает активности со стороны ритейлеров и операторов общественного питания, что вполне объяснимо на фоне сложного периода в июле этого года.

Динамика среднего уровня вакантности центральных улиц Москвы, %

Источник: Colliers

В III квартале 2021 г. сохраняется большой объем вакантных площадей практически на всех коридорах столицы, однако, в период января-сентября 2021 г. некоторые торговые улицы пополнялись новыми арендаторами: пешеходные улицы (-1,5 п. п.), центральные торговые улицы (-0,3 п. п.) и Бульварное кольцо (-3,7 п. п.).

За девять месяцев 2021 г. арендаторы сменились в 6% помещений (против 5% в 2020 г., 11% в 2019 г.), еще 7% арендовали вакантные лоты, всего было зафиксировано 407 открытий в центре столице в исследуемый период, что в 2 раза выше показателя аналогичного периода 2020 г., однако и закрытий, по сравнению с прошлым годом, оказалось выше в 1,5 раза. Рост закрытий был вызван внедрением ряда ограничительных мер по борьбе с коронавирусной инфекцией, например, Постановлением главного государственного санитарного врача «О проведении профилактических прививок отдельным группам граждан  по эпидемическим показаниям», Указом мэра Москвы «О QR (куар) кодах», переводом 30% сотрудников на удаленную работу и др. Больше всего пострадал сегмент общепита, многие заведения оказались не способны быстро адаптироваться к новым требованиям, что привело к падению выручки почти на 50–90%, и, как следствие, к вынужденному закрытию или временному приостановлению деятельности. Примечательно, новые арендаторы, занявшие пустовавшие помещения в III квартале, также представляли сегмент общепита (71 открытие), причем число новых заведений превышает число закрытых на 28%.

Динамика вакантности по типам торговых коридоров, %

Источник: Colliers

Динамика вакантности основных торговых улиц Москвы, %

Источник: Colliers

Улица	III кв. 2018	III кв. 2019	III кв. 2020	III кв. 2021
Мясницкая ул.	1%	5%	8%	19%
Петровка ул.	4%	7%	7%	11%
Кузнецкий Мост ул.	3%	3%	2%	7%
Арбат ул.	3%	4%	8%	8%
Новый Арбат ул.	3%	4%	7%	7%
Столешников пер.	12%	7%	5%	11%
Пятницкая ул.	2%	2%	4%	11%
Рождественка ул.	0%	4%	4%	2%

 

Валерия Гвоздева, заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers: «Рынок коммерческой недвижимости стал похож на фондовый рынок – кто-то играет на долгих, кто-то на коротких стратегиях для «спасения» цены квадратного метра.  Долгие стратегии реализуется в следующих случаях: «низкорисковые» бизнесы арендаторов (например, продукты, аптеки и сетевые компании), которым отдают предпочтения собственники для заключения контрактов; помещения со значительным дисконтом, которые дают возможность многим ритейлерам развиваться в новых для них локациях; деление крупных помещений на более мелкие нарезки; размещение собственного бизнеса и франшиз. Короткие стратегии на сегодняшний день составляют 30% сегмента – это завышенные ставки на помещения, которые приближены к допандемийным расценкам; жесткие условия договоров; консервация помещений на «неопределенный срок» или сдача помещений для стартапов».

Непродолжительная третья волна внесла свои коррективы в восстановление сегмента стрит-ритейла – изменились потоки посетителей, которые опять подверглись психологическому давлению в связи с резким ростом заболеваемости и вернулись на удаленный формат работы. Это в свою очередь привело к возобновлению спроса на спальные районы со стороны ритейлеров и временному оттоку арендаторов с центральных улиц.

Несмотря на небольшой рост доли вакантных площадей в III квартале, нет очевидной картины, как будет развиваться рынок стрит-ритейла в сезон 2021/2022 из-за высокой вероятности наступления четвертой волны (по словам департамента здравоохранения). При негативном сценарии мы увидим сохранение «ковидной нормы» вакантности на центральных улицах, вследствие чего усилится популярность локаций вблизи к жилым застройкам. При условии развития благоприятного сценария в текущем сезоне, в сегменте стрит-ритейла мы увидим активное заполнение большинства центральных улиц, в особенности бизнес- и студенческих локаций.

Самые дорогие и самые дешевые новостройки Урала

На территории трех уральских регионов с самой мощной строительной индустрией – Республика Башкортостан, Свердловская область, Пермский край – в настоящее время реализуется 8,2 млн кв. м нового жилья, которое также не обошел общероссийский тренд на повышение цен. Согласно подсчетам экспертов премии Urban Awards, в ряде локаций прайс квадратного метра превысил отметку в 100 тыс. рублей.  

---

К сентябрю текущего года сразу в 12 микрорайонах Екатеринбурга стоимость квадратного метра поднялась выше планки в 100 тыс. рублей. В основном это локации, расположенные вдоль реки Исети, или их ближайшие соседи. В совокупности они содержат 43,0% всей региональной экспозиции (данные ресурса bnMAP.pro). Максимальный ценник – и для города, и в масштабах всего Урала – зафиксирован в квартале Центральный. Здесь квадратный метр в среднем стоит 157,35 тыс. рублей. В микрорайоне Парковый, который примыкает к ЦПКиО им. Маяковского, расценки чуть более щадящие – 132,29 тыс. рублей за квадратный метр.

Большинство екатеринбургских новостроек продемонстрировало умеренное повышение прайса  – в пределах 10-12% с начала года. Но аналитики Urban Awards выявили несколько случаев сверхмощного подорожания. Среди них ЖК «Шишимская горка» (плюс 39,6%) в микрорайоне Уктус, а также ЖК «Александровский сад» (плюс 38,9%), ЖК «Форум Сити» (плюс 37,6%) и ЖК «Макаровский» (плюс 30,5%) в центре города.

Уральские локации со средней ценой квадратного метра более 100 тыс. рублей

Локация	Город	Средняя стоимость кв. м, тыс. рублей	Среднее количество месяцев, необходимое для покупки квартиры (50 кв. м)	Доля от общего объема предложения по региону,%
Квартал Центральный	Екатеринбург	157,35	164	4,9
Микрорайон Парковый	Екатеринбург	132,29	138	1,3
Микрорайон Вокзальный	Екатеринбург	120,99	126	0,3
Микрорайон Заречный	Екатеринбург	113,25	118	1,8
Микрорайон Втузгородок	Екатеринбург	112,68	118	2,9
Микрорайон Ботанический	Екатеринбург	111,95	117	4,0
Микрорайон ВИЗ	Екатеринбург	110,06	115	7,9
Микрорайон Автовокзал	Екатеринбург	109,18	114	5,4
Микрорайон Юго-Западный	Екатеринбург	105,29	110	4,5
Советский	Уфа	103,42	123	5,6
Микрорайон Эльмаш	Екатеринбург	103,31	108	1,4
Микрорайон Пионерский	Екатеринбург	102,16	107	5,8
Микрорайон ЖБИ	Екатеринбург	100,62	105	2,8
Ленинский	Пермь	100,48	112	6,6

 

В Уфе уровень цен на жилье в новостройках заметно ниже, чем в Екатеринбурге. Только в одном из семи районов города – Советском – средний прайс взял отметку в 100 тыс. рублей. Так в ЖК «Видинеевский» прирост стоимости за восемь месяцев 2021 г. составляет 28,7%, комплексы «Конди Нова» и «Конди Лофт» в Кировском районе подошли к сентябрю с 30-процентной прибавкой относительно январских показателей. На территории Ленинского района, который лидирует по объему витрины, также есть очаги «сверхнормативного» подорожания. Это ЖК «Старый центр» (плюс 30,4%) и ЖК «Сосны» (плюс 26,2%).

Самые доступные локации в уральских регионах

Регион	Локация	Средняя стоимость кв. м, тыс. рублей	Среднее количество месяцев, необходимое для покупки квартиры (50 кв. м)	Доля от общего объема предложения по региону,%
Свердловская область	Первоуральск	52,08	54	1,1
	Среднеуральск	52,83	55	0,1
	Микрорайон Кольцово	61,24	64	0,8
Пермский край	Добрянский г.о.	39,63	44	0,04
	Орджоникидзевский район Перми	59,35	66	2,3
	Березники	64,13	72	0,1
	Кировский район Перми	64,34	72	4,0
Республика Башкортостан	Янаульский район РБ	37,16	44	0,2
	Благовещенский район РБ	40,33	48	0,6
	Дюртюлинский район РБ	42,83	51	0,2
	Белебеевский район РБ	42,97	51	0,3

 

Что касается Пермского края, то в этом регионе динамика подорожания выражена гораздо слабее. Только в Ленинском районе средний ценник едва вышел за пределы 100 тыс. рублей за квадратный метр. Во всех остальных локациях прайс квадратного метра не доходит и до 85 тыс. рублей. Резкий скачок цен произошел по адресу Николая Островского, 3 – 20,0% за восемь месяцев. Но такие кейсы единичны.

Отметим также, что в еще одном крупном уральском городе – Челябинске – на сегодняшний день обнаружен только один лот со стоимостью квадратного метра более 100 тыс. рублей. Это трехкомнатный апартамент площадью 82,8 кв. м в проекте «Соколиная гора». С января он подорожал на 29,5% – до 8,61 млн рублей. Еще по трем челябинским адресам – ЖК «Лесопарковый», ЖК «Ньютон» и ЖК «Твоя привилегия» – представлены юниты с максимально близким прайсом (от 90 тыс. рублей за квадратный метр).

Локации с наибольшим объемом предложения от застройщиков  в уральских регионах

Регион	Локация	Доля от общего объема предложения по региону,%	Средняя стоимость кв. м, тыс. рублей	Среднее количество месяцев, необходимое для покупки квартиры (50 кв. м)
Свердловская область	Микрорайон Уктус	10,3	92,21	96
	Микрорайон Академический	9,3	81,23	85
	Микрорайон ВИЗ	7,9	110,06	115
	Микрорайон Широкая Речка	7,6	84,22	88
Пермский край	Свердловский	39,3	81,39	91
	Мотовилихинский	21,0	78,30	87
	Дзержинский	13,2	84,60	94
Республика Башкортостан	Ленинский район Уфы	23,1	78,70	94
	Кировский район Уфы	21,2	93,42	111
	Демский район Уфы	17,2	77,18	92

 

Самое доступное, но, как правило, очень малочисленное предложение традиционно сосредоточено на окраинах мегаполисов (микрорайон Кольцово в Екатеринбурге, Орджоникидзевский и Кировский районы Перми), пригородах (Первоуральск, Среднеуральск, Березники) или в загородных локациях (Янаульский, Благовещенский, Дюртюлинский, Белебеевский районы Республики Башкортостан).