В 2022 году доля свободных торговых помещений на Невском проспекте снизилась до 10,4%
Эксперты консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg провели исследование торговых площадей в пределах Невского проспекта за пять месяцев 2022 года. По оценкам аналитиков, в исследуемой локации можно выделить несколько основных трендов: снижение доли свободных помещений до 10,4%, снижение ставок аренды в среднем на 9% и преобладание количества открытых объектов стрит-ретейла над числом закрытых на 28%. В 2022 году стрит-ретейл на Невском проспекте постепенно восстанавливает утраченные в период пандемии позиции, однако, в случае если операторами международных брендов будет принято окончательное решение об уходе с российского рынка, вакансия на главном проспекте Санкт-Петербурга увеличится до рекордных 17%.
- Доля свободного предложения на Невском проспекте с начала года снизилась на 2,2 п. п., составив 10,4%. Это связано с повышенным сезонным спросом и корректировкой арендных ставок.
Графическое распределение долей вакантных площадей
Источник: Knight Frank St Petersburg Research
- На начало июня 2022 года отмечено снижение максимальных запрашиваемых ставок аренды на Невском проспекте (основная часть) и «Старо-Невском» проспекте* на 9% в каждой из локаций. На основной части Невского проспекта диапазон ставок аренды составил 5 700–10 000 руб./кв. м/мес. **, на «Старо-Невском»* - 2 600–7 000 руб./кв. м/мес. **.
- Основными арендаторами остаются сегменты общественного питания и одежды – 32% и 11% соответственно. При этом продуктовый ретейл увеличил объем занимаемых площадей на 7%. В числе новых открытий следует отметить открытие магазина федеральной сети «Магнит» (Невский пр., д. 158), а также возросший интерес арендаторов, специализирующихся на продаже сладостей (мармелад, карамель, рахат-лукум). Активная экспансия продуктовых магазинов данного профиля началась с середины 2019 года, с тех пор на Невском проспекте было открыто 15 точек по продаже сладостей.
Топ-10 профилей арендаторов по занимаемой площади
Источник: Knight Frank St Petersburg Research
- С января по май 2022 года на Невском проспекте наметилась положительная тенденция к уменьшению вакансии – в локации было открыто на 28% больше объектов стрит-ретейла, чем закрыто. Операторы общественного питания традиционно заняли лидирующее положение в структуре как открытых, так и закрытых арендаторов – 37% и 30% соответственно. По итогам периода открылось 19 заведений данного профиля, что сопоставимо с количеством открытий за аналогичный период прошлого года, а также с допандемийным показателем I полугодия 2019 года. Среди ресторанов стоит отметить открытия: Alice Garden, Linguini, Mukbang, BlackWood и др. Количество закрытых заведений составило 12.
- Российские fashion-ретейлеры продолжают усиливать свои позиции по офлайн-присутствию на торговых коридорах города. Например, на Невском проспекте были открыты магазины VGA и Monochrome.
Топ-10 профилей арендаторов по открытиям на Невском проспекте
с января по май 2022 г.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research
Топ-10 профилей арендаторов по закрытиям на Невском проспекте
с января по май 2022 г.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research
- Учитывая геополитическую ситуацию, следует отметить, что на начало июня 2022 года общее количество представленных международных брендов на Невском проспекте составило 60 торговых марок, наибольшая доля из которых (59%) относится к сегменту fashion. Временно приостановили деятельность 13 арендаторов, шесть из которых – магазины одежды (Dior, Louis Vuitton, Brunello Cucinelli, Chanel и другие). При условии, что компании, приостановившие деятельность на Невском проспекте, уйдут с рынка, доля вакантных площадей может увеличиться до максимальных для локации значений и приблизиться к 17%. Вероятнее всего, освободившиеся площади будут заняты арендаторами сегментов fashion-индустрии (одежда, обувь, аксессуары), заведениями общественного питания, федеральными продуктовыми сетями, банками. Дальнейшее открытие новых бутиков сегмента «люкс» в локации «Старо-Невского» проспекта в ближайшей перспективе будет точечным.
- Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В пандемию Невский проспект испытывал сложности в связи со значительным снижением туристического потока и сокращением числа офисных сотрудников в период локдауна, поэтому содержание торговых точек в локации для многих операторов стало со временем нерентабельным. Так, например, свои отделения закрыли некоторые банки, ретейлеры, ориентированные на туристов. Несмотря на то, что в 2021 году рынок стал восстанавливаться, все же он не смог вернуться к допандемийным показателям, а в 2022 году столкнулся с новыми сложностями. Сейчас самый дорогой торговый коридор в городе преодолевает очередной виток изменений: ставки корректируются, период на ремонт и въезд в помещение увеличивается с учетом удорожания стройки, вследствие чего арендаторы предпочитают открывать магазины на короткий срок (до года). Например, появились форматы поп-ап, которые работают в течение трех-пяти месяцев, что позволяет им оперативно перестроиться в условиях изменяющегося рынка».
*Невский пр-т (основная часть) от ст. м. пл. Восстания до Адмиралтейского пр-та, «Старо-Невский» пр-т – от ст. м. пл. Восстания до пл. А. Невского.
** Ставка аренды включает НДС (20%).
В 2021 году, по данным аналитиков компании «Метриум», в 15 наиболее востребованных массовых новостройках «старой» Москвы было заключено 43% всех сделок в данном сегменте. Более половины проектов возводятся одним застройщиком. В самом популярном комплексе в месяц реализовывалось в среднем 158 квартир.
Показатели продаж в массовых новостройках «старой» Москвы по итогам 2021 года в целом сравнимы с 2020 годом. В прошедшем году в них было заключено 36,2 тыс. договоров долевого участия, что всего на 7,5% больше, чем в 2020 году. Доля 15 самых востребованных проектов также осталась на уровне 43%.
Относительно 2020 года топ-15 самых продаваемых массовых новостроек «старой» Москвы обновился на 8 позиций. Кроме того, изменения произошли в самой структуре рейтинга.
Первое место в списке самых продаваемых новостроек, как и по итогам 2021 года, занимает ЖК «Люблинский парк» от ГК ПИК. За 12 месяцев 2021 года в нем заключено 1,9 тыс. договоров долевого участия (или в среднем 158 сделок в месяц), что составляет 5,2% от общего количества ДДУ в массовом сегменте. Самыми успешными периодами были март и октябрь 2021 года, когда были реализованы 207 и 241 лот соответственно. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в проекте в декабре 2021 года достигла 215 тыс. рублей.
На второй строчке расположился ЖК «Светлый мир Станция „Л“» от компании Seven Suns Development. За год в нем было совершено 1,5 тыс. сделок (4,1% от общего количества ДДУ в массовом сегменте), то есть в среднем в месяц реализовывалось 125 квартир. Больше всего лотов было продано в феврале и мае 2021 года – 157 и 154. В данном проекте зафиксирована самая низкая средняя стоимость квадратного метра в декабре 2021 года из всех комплексов, входящих в топ-15 (180,8 тыс. рублей).
Третье место досталось ЖК «Зеленая Вертикаль» от застройщика «Э.К. Девелопмент», продажи в котором начались в I квартале 2021 года. В прошедшем году в нем было продано около 1,1 тыс. квартир (2,9% от общего количества ДДУ в массовом сегменте). Наиболее успешными для девелопера были февраль и март 2021 года, когда удалось реализовать 171 и 158 лотов. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в проекте в декабре 2021 года достигла 234,2 тыс. рублей.
Самые продаваемые массовые новостройки Москвы в 2021 году*
|
|
|
Проект |
Район |
Число ДДУ |
Доля в общем кол-ве ДДУ в массовом сегменте |
Средняя цена кв. м. в декабре 2021 года, тыс. руб. |
|
1 |
▬ |
Люблинский парк |
Люблино |
1901 |
5,2% |
215 |
|
2 |
▲ |
Светлый мир Станция «Л» |
Люблино |
1500 |
4,1% |
180,8 |
|
3 |
▲ |
Зеленая Вертикаль |
Чертаново Южное |
1073 |
2,9% |
234,2 |
|
4 |
▼ |
LIFE-Варшавская |
Москворечье-Сабурово |
1009 |
2,8% |
277,6 |
|
5 |
▲ |
Перовское 2 |
Нижегородский |
964 |
2,6% |
240,4 |
|
6 |
▲ |
Амурский парк |
Гольяново |
962 |
2,6% |
239,1 |
|
7 |
▲ |
Сказочный лес |
Ярославский |
960 |
2,6% |
184,9 |
|
8 |
▼ |
Михайловский парк |
Рязанский |
955 |
2,6% |
232,6 |
|
9 |
▼ |
Мякинино парк |
Кунцево |
947 |
2,6% |
255,2 |
|
10 |
▲ |
Квартал Некрасовка |
Некрасовка |
905 |
2,5% |
219,3 |
|
11 |
▲ |
PROFIT |
Нижегородский |
903 |
2,5% |
259,8 |
|
12 |
▲ |
Волжский парк |
Текстильщики |
891 |
2,4% |
233 |
|
13 |
▼ |
Тринити |
Западное Дегунино |
887 |
2,4% |
268 |
|
14 |
▼ |
Дмитровский парк |
Дмитровский |
874 |
2,4% |
238,3 |
|
15 |
▲ |
Второй Нагатинский |
Нагатино-Садовники |
805 |
2,2% |
283,1 |
*По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир).
Источник: «Метриум»
Стоит отметить, что 8 из 15 проектов, вошедших в рейтинг самых продаваемых массовых новостроек «старой» Москвы, реализуются одним застройщиком – ГК ПИК. В 2020 году таких комплексов было 6.
По данным «Метриум», средневзвешенная стоимость квадратного метра в проектах массового сегмента «старой» Москвы по итогам 2021 года составила 263,2 тыс. рублей. Только в трех комплексах, вошедших в топ-15 самых продаваемых новостроек, данный показатель выше: ЖК «Тринити» (268 тыс. рублей), ЖК «LIFE-Варшавская» (277,6 тыс. рублей), ЖК «Второй Нагатинский» (283,1 тыс. рублей). При этом в конце 2020 года таких проектов было 7.
«В 2021 году спрос на массовые новостройки остался на стабильно высоком уровне, даже несмотря на фактическое завершение льготной ипотеки с 1 июля, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Более того, количество сделок во втором полугодии 2021 года несколько выше, чем в январе-июне. Однако, начиная с июля 2021 года, мотивирующим фактором выступала не льготная ипотека, а дальнейшее повышение ставок по жилищным займам. Вероятно, в 2022 году мы будем наблюдать продолжение смещения вектора спроса в сторону более доступных локаций».
В департаменте элитной недвижимости Est-a-Tet подсчитали: средневзвешенная цена 1 кв.м в элитных новостройках превышает 1 миллион рублей во всех районах. Самый высокий показатель зафиксирован в Мещанском районе, где средневзвешенная цена метра приближается к 3 млн рублей.
Во всех рассмотренных локациях средневзвешенная цена за кв.метр превышает один миллион рублей, в Пресненском и на Якиманке превышает 2 млн рублей, а в Мещанском уже преодолела планку в 2,5 млн за метр и подбирается к 3 млн рублей.
Год назад по средневзвешенной цене за метр лидировал Пресненский район с показателем 1,583 млн рублей. Сейчас средневзвешенная цена в Пресненском – 2,150 млн рублей за метр. По итогам 4 квартала 2021 года лидер сменился, это Мещанский район с показателем 2,715 млн.
«В первую очередь вымываются лоты оптимального для проекта формата и с наиболее привлекательной ценой, а срок экспонирования эксклюзивных объектов, как правило, больше – это пентхаусы, виллы, двухуровневые лоты с высокой ценой квадратного метра. Наличие столь дорогих объектов «тянет» вверх средневзвешенную цену по району. Такая тенденция наблюдается во многих проектах, – поясняет ценообразование Анна Гурцева, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet. – Так как предложение элитного сегмента ограничено, даже незначительное изменение ассортимента в рамках каждого проекта может привести к существенному изменению показателя средневзвешенной цены. Собственно, эта тенденция и внесла ощутимый вклад в годовой рост средневзвешенной цены элитного сегмента».
Год назад самая низкая средневзвешенная цена элитного метра была зафиксирована в Таганском районе и составляла 680 тыс.руб./кв.м. Самый бюджетный метр элитки по данным на начало 2022 года обойдется в 1,030 млн рублей, это показатель района Хорошево-Мнёвники.
С большим отрывом лидирует Якиманка с долей в 21%. На втором месте – Дорогомилово (14%), по 13% у Раменок и Хамовников. В районе Арбат сконцентрировано 12% предложения элитных новостроек, доля остальных районов менее 10%. По 2% - в Пресненском и Басманном районах.