В 2022 году доля свободных торговых помещений на Невском проспекте снизилась до 10,4%
Эксперты консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg провели исследование торговых площадей в пределах Невского проспекта за пять месяцев 2022 года. По оценкам аналитиков, в исследуемой локации можно выделить несколько основных трендов: снижение доли свободных помещений до 10,4%, снижение ставок аренды в среднем на 9% и преобладание количества открытых объектов стрит-ретейла над числом закрытых на 28%. В 2022 году стрит-ретейл на Невском проспекте постепенно восстанавливает утраченные в период пандемии позиции, однако, в случае если операторами международных брендов будет принято окончательное решение об уходе с российского рынка, вакансия на главном проспекте Санкт-Петербурга увеличится до рекордных 17%.
- Доля свободного предложения на Невском проспекте с начала года снизилась на 2,2 п. п., составив 10,4%. Это связано с повышенным сезонным спросом и корректировкой арендных ставок.
Графическое распределение долей вакантных площадей
Источник: Knight Frank St Petersburg Research
- На начало июня 2022 года отмечено снижение максимальных запрашиваемых ставок аренды на Невском проспекте (основная часть) и «Старо-Невском» проспекте* на 9% в каждой из локаций. На основной части Невского проспекта диапазон ставок аренды составил 5 700–10 000 руб./кв. м/мес. **, на «Старо-Невском»* - 2 600–7 000 руб./кв. м/мес. **.
- Основными арендаторами остаются сегменты общественного питания и одежды – 32% и 11% соответственно. При этом продуктовый ретейл увеличил объем занимаемых площадей на 7%. В числе новых открытий следует отметить открытие магазина федеральной сети «Магнит» (Невский пр., д. 158), а также возросший интерес арендаторов, специализирующихся на продаже сладостей (мармелад, карамель, рахат-лукум). Активная экспансия продуктовых магазинов данного профиля началась с середины 2019 года, с тех пор на Невском проспекте было открыто 15 точек по продаже сладостей.
Топ-10 профилей арендаторов по занимаемой площади
Источник: Knight Frank St Petersburg Research
- С января по май 2022 года на Невском проспекте наметилась положительная тенденция к уменьшению вакансии – в локации было открыто на 28% больше объектов стрит-ретейла, чем закрыто. Операторы общественного питания традиционно заняли лидирующее положение в структуре как открытых, так и закрытых арендаторов – 37% и 30% соответственно. По итогам периода открылось 19 заведений данного профиля, что сопоставимо с количеством открытий за аналогичный период прошлого года, а также с допандемийным показателем I полугодия 2019 года. Среди ресторанов стоит отметить открытия: Alice Garden, Linguini, Mukbang, BlackWood и др. Количество закрытых заведений составило 12.
- Российские fashion-ретейлеры продолжают усиливать свои позиции по офлайн-присутствию на торговых коридорах города. Например, на Невском проспекте были открыты магазины VGA и Monochrome.
Топ-10 профилей арендаторов по открытиям на Невском проспекте
с января по май 2022 г.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research
Топ-10 профилей арендаторов по закрытиям на Невском проспекте
с января по май 2022 г.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research
- Учитывая геополитическую ситуацию, следует отметить, что на начало июня 2022 года общее количество представленных международных брендов на Невском проспекте составило 60 торговых марок, наибольшая доля из которых (59%) относится к сегменту fashion. Временно приостановили деятельность 13 арендаторов, шесть из которых – магазины одежды (Dior, Louis Vuitton, Brunello Cucinelli, Chanel и другие). При условии, что компании, приостановившие деятельность на Невском проспекте, уйдут с рынка, доля вакантных площадей может увеличиться до максимальных для локации значений и приблизиться к 17%. Вероятнее всего, освободившиеся площади будут заняты арендаторами сегментов fashion-индустрии (одежда, обувь, аксессуары), заведениями общественного питания, федеральными продуктовыми сетями, банками. Дальнейшее открытие новых бутиков сегмента «люкс» в локации «Старо-Невского» проспекта в ближайшей перспективе будет точечным.
- Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В пандемию Невский проспект испытывал сложности в связи со значительным снижением туристического потока и сокращением числа офисных сотрудников в период локдауна, поэтому содержание торговых точек в локации для многих операторов стало со временем нерентабельным. Так, например, свои отделения закрыли некоторые банки, ретейлеры, ориентированные на туристов. Несмотря на то, что в 2021 году рынок стал восстанавливаться, все же он не смог вернуться к допандемийным показателям, а в 2022 году столкнулся с новыми сложностями. Сейчас самый дорогой торговый коридор в городе преодолевает очередной виток изменений: ставки корректируются, период на ремонт и въезд в помещение увеличивается с учетом удорожания стройки, вследствие чего арендаторы предпочитают открывать магазины на короткий срок (до года). Например, появились форматы поп-ап, которые работают в течение трех-пяти месяцев, что позволяет им оперативно перестроиться в условиях изменяющегося рынка».
*Невский пр-т (основная часть) от ст. м. пл. Восстания до Адмиралтейского пр-та, «Старо-Невский» пр-т – от ст. м. пл. Восстания до пл. А. Невского.
** Ставка аренды включает НДС (20%).
По подсчетам экспертов «Метриум», в I полугодии 2021 года в Москве начались продажи в 33 проектах новостроек, что на 50% больше, чем в I полугодии 2020 года. Только в массовом сегменте застройщики начали реализацию большего числа проектов, чем во всех сегментах рынка за аналогичный период прошлого года. Вместе с тем дорогие новостройки составили немногим меньше половины от общего числа новых проектов.
В I полугодии 2021 года московские девелоперы начали реализацию 33 проектов новостроек. Из них в массовом сегменте рынка – 17 комплексов квартир и апартаментов, в бизнес-классе – 13 проектов (один из низ включает новостройки премиум-класса), в премиум-классе – 3 (исключая «гибридный»). В элитном сегменте новинок не было[1].
Между тем в I полугодии 2020 года активность застройщиков была подорвана коронакризисом, поэтому премьер на рынке было заметно меньше, всего 22. В массовом сегменте рынка начались продажи 10 проектов новостроек, в бизнес-классе – 8, в премиум-классе – 2 и в элитном – 2.
Таким образом, в первом полугодии 2021 года застройщики увеличили число новых проектов на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом в прошедшем полугодии 2021 года было больше новинок на массовом рынке жилья (17 комплексов массового сегмента, один из которых относится к эконом-классу, а другие к «комфорту»). В высокобюджетных сегментах вышло 16 комплексов.
Эксперты «Метриум» отмечают, что 11 из 33 новых проектов предполагают строительство апартаментов, а не квартир. В I полугодии 2020 года апартаментов тоже было немало – 7 проектов.
В Новой Москве в продаже появилось столько же проектов, сколько и в I полугодии 2020 года. Застройщики начали реализацию трех проектов комфорт-класса, тогда как в I полугодии 2020 года на рынке появились два комплекса бизнес-класса и один – комфорт-класса.
Примечательно, что большая часть проектов вышла в продажу в I квартале (20 комплексов), а во II квартале застройщики представили только 13 новинок.
В массовом сегменте средняя начальная стоимость квадратного метра в новых проектах варьируется от 155 тыс. рублей («Новое Внуково», Новая Москва) до 383 тыс. рублей («Дербеневская 20»). В среднем же застройщики предлагали массовое жилье за 226 тыс. рублей за кв.м. В бизнес-классе самая доступная новостройка стартовала по цене 237 тыс. рублей за кв.м. (Wave), а самая дорогая – 350 тыс. рублей за кв.м. («Остров»). Средняя цена на старте – порядка 286 тыс. рублей за кв.м. В премиум-классе самый доступный проект – High Life (415 тыс. рублей за кв.м), а самый дорогой – Бадаевский (800 тыс. рублей за кв.м).
«Как видим, активность застройщиков восстановилась по сравнению с кризисным первым полугодием прошлого года, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как и прежде рынок массового сегмента пополняется новыми объектами примерно так же, как и высокобюджетный сектор с некоторым опережением. При этом стоит отметить, что стартовый уровень цен в новых проектах примерно соответствует средним расценкам по всему сегменту, то есть застройщики практически отказались от дисконта за котлован».
«Строительная активность действительно увеличилась, – соглашается Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Если год назад столичные застройщики работали по 380 разрешениям на строительство, то сейчас уже их более 400. Суммарная площадь застройки с начала года выросла примерно на 400 тыс. кв.м. и составила около 16,4 млн кв.м. В целом первое полугодие достаточно активное, хотя лучше выводы делать основываясь на данных за второе полугодию. Спрос был очень активным, и значительная часть квартир в продаже раскуплена, поэтому застройщикам нужно запускать новые проекты, чтобы избежать дефицита и спада продаж.
Но о радикальном обострении конкуренции пока нельзя говорить. Для этого объем предложения должен увеличиться примерно вдвое от текущего уровня. При этом мы видим, что стартовые цены в новых проектах довольно высокие, что не свидетельствует о растущей конкуренции. Полагаю, в ближайшее время ситуация со стоимостью нового жилья принципиально не изменится, во всяком случае из-за структуры предложения».
Источник: «Метриум»
[1] В статистике новых проектов не учитываются проекты, реализуемые в режиме закрытых продаж.
На рынке жилой недвижимости премиум-класса в Москве сформировался дефицит предложения. За 2 квартал объем экспозиции снизился за счет высокого спроса и нехватки нового предложения. Снижение объема предложения произошло на 34% за квартал и на 10% в сравнении с итогами II квартала 2020 г. По итогам двух кварталов с начала 2021 года было выведено около 120 тыс. кв. м. нового предложения, при этом объем спроса составил 112 тыс. кв. м., что говорит о практически полном поглощении нового предложения. Более того, часть предложения, которое выводилось на рынок в рамках I квартала, было скрыто с рынка девелоперами для сохранения наиболее ликвидных лотов и реализации позже по более высокой цене, за счет чего объем предложения по итогам II квартала потерпел дополнительное снижение.
В премиум-классе во II квартале 2021 г. на рынок вышло почти 25 тыс. кв. м нового предложения, а общий объем экспозиции составил 233 тыс. кв. м или 2,3 тыс. лотов. Новое предложение было сформировано из новых корпусов в рамках существующих проектов - в ЖК «Остров» вышли в реализацию сразу три новых премиальных корпуса. В проектах SLAVA и «Река» прибавилось по одному новому корпусу. По сравнению с показателями предыдущего квартала, во II квартале 2021 г. вышло на 75% меньше нового объема. Новые проекты во II квартале 2021 г. не выходили в премиум-классе.
Динамика объема предложения и поглощения, премиум-класс
Источник: Colliers
Общий объем спроса составил 73 тыс. кв. м, что почти вдвое больше, чем в прошлом квартале, а год назад спрос на премиальный сегмент по итогам II квартала 2020 г. практически отсутствовал.
Несмотря на увеличивающуюся ключевую ставку и рост цен за год на 12%, клиенты не перестают приобретать недвижимость в премиальном сегменте. При этом для данного сегмента заметно смещение в пользу небольших бюджетов покупки и лотов мелкой нарезки. Если по итогам I квартала 2021 г. максимальный спрос был на апартаменты площадью от 50 до 90 кв. м, то за квартал спрос сместился в сторону площадей до 50 кв. м. Доля таких сделок по апартаментам составила 43%, хотя по итогам I квартала доля таких площадей была всего 6%. Безусловно, на структуру спроса повлиял проект SLAVA, регистрация сделок в котором началась только во II квартале 2021 года, и преимущественно сделки заключались на апартаменты небольших площадей.
Динамика средневзвешенной цены, премиум-класс
Источник: Colliers
Средневзвешенная цена во II квартале 2021 г. составила 646 тыс. руб./кв. м, при этом цена выросла за год на 12%, а в сравнении с прошлым кварталом на 3%. Небольшое изменение в цене вызвано меньшим объемом нового предложения и активным вымыванием студий и небольших однокомнатных лотов в рамках квартала.
Ипотека в сегменте премиум-класса пользуется меньшей популярностью среди клиентов, по сравнению с бизнес-классом. Доля сделок по ипотеке в премиум-классе составила 35%, а год назад доля составляла 28%. Как правило, в премиум-классе большинство клиентов приобретает недвижимость либо по 100% оплате, либо с помощью рассрочки, и таких сделок в I квартале 2021 г. было 65%. После роста доли ипотечных сделок в премиум-классе можно ожидать некоторого снижения интереса на фоне изменений условий льготной программы. Кроме того, после увеличения с начала года ключевой ставки ожидается возвращение части инвесторов в сторону сбережения средств на накопительных и инвестиционных счетах в банках.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Рынку недвижимости премиум-класса необходим вывод новых уникальных проектов с качественно проработанным продуктом для восполнения предложения на рынке. Начинающие и уже опытные инвесторы, опасающиеся повышения ключевой ставки и возможных новых всплесков цен, в рамках II квартала активно приобретали небольшие апартаменты для возможной перепродажи в дальнейшем или сдачи в аренду. За последний год ценовые рамки в премиум-классе размылись, как и во всех классах на рынке. Теперь клиент не ориентируется в первую очередь на бюджет покупки, клиенты становятся более избирательны, особенно это касается высоко-ценовых сегментов рынка».