В 2022 году доля свободных торговых помещений на Невском проспекте снизилась до 10,4%
Эксперты консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg провели исследование торговых площадей в пределах Невского проспекта за пять месяцев 2022 года. По оценкам аналитиков, в исследуемой локации можно выделить несколько основных трендов: снижение доли свободных помещений до 10,4%, снижение ставок аренды в среднем на 9% и преобладание количества открытых объектов стрит-ретейла над числом закрытых на 28%. В 2022 году стрит-ретейл на Невском проспекте постепенно восстанавливает утраченные в период пандемии позиции, однако, в случае если операторами международных брендов будет принято окончательное решение об уходе с российского рынка, вакансия на главном проспекте Санкт-Петербурга увеличится до рекордных 17%.
- Доля свободного предложения на Невском проспекте с начала года снизилась на 2,2 п. п., составив 10,4%. Это связано с повышенным сезонным спросом и корректировкой арендных ставок.
Графическое распределение долей вакантных площадей
Источник: Knight Frank St Petersburg Research
- На начало июня 2022 года отмечено снижение максимальных запрашиваемых ставок аренды на Невском проспекте (основная часть) и «Старо-Невском» проспекте* на 9% в каждой из локаций. На основной части Невского проспекта диапазон ставок аренды составил 5 700–10 000 руб./кв. м/мес. **, на «Старо-Невском»* - 2 600–7 000 руб./кв. м/мес. **.
- Основными арендаторами остаются сегменты общественного питания и одежды – 32% и 11% соответственно. При этом продуктовый ретейл увеличил объем занимаемых площадей на 7%. В числе новых открытий следует отметить открытие магазина федеральной сети «Магнит» (Невский пр., д. 158), а также возросший интерес арендаторов, специализирующихся на продаже сладостей (мармелад, карамель, рахат-лукум). Активная экспансия продуктовых магазинов данного профиля началась с середины 2019 года, с тех пор на Невском проспекте было открыто 15 точек по продаже сладостей.
Топ-10 профилей арендаторов по занимаемой площади
Источник: Knight Frank St Petersburg Research
- С января по май 2022 года на Невском проспекте наметилась положительная тенденция к уменьшению вакансии – в локации было открыто на 28% больше объектов стрит-ретейла, чем закрыто. Операторы общественного питания традиционно заняли лидирующее положение в структуре как открытых, так и закрытых арендаторов – 37% и 30% соответственно. По итогам периода открылось 19 заведений данного профиля, что сопоставимо с количеством открытий за аналогичный период прошлого года, а также с допандемийным показателем I полугодия 2019 года. Среди ресторанов стоит отметить открытия: Alice Garden, Linguini, Mukbang, BlackWood и др. Количество закрытых заведений составило 12.
- Российские fashion-ретейлеры продолжают усиливать свои позиции по офлайн-присутствию на торговых коридорах города. Например, на Невском проспекте были открыты магазины VGA и Monochrome.
Топ-10 профилей арендаторов по открытиям на Невском проспекте
с января по май 2022 г.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research
Топ-10 профилей арендаторов по закрытиям на Невском проспекте
с января по май 2022 г.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research
- Учитывая геополитическую ситуацию, следует отметить, что на начало июня 2022 года общее количество представленных международных брендов на Невском проспекте составило 60 торговых марок, наибольшая доля из которых (59%) относится к сегменту fashion. Временно приостановили деятельность 13 арендаторов, шесть из которых – магазины одежды (Dior, Louis Vuitton, Brunello Cucinelli, Chanel и другие). При условии, что компании, приостановившие деятельность на Невском проспекте, уйдут с рынка, доля вакантных площадей может увеличиться до максимальных для локации значений и приблизиться к 17%. Вероятнее всего, освободившиеся площади будут заняты арендаторами сегментов fashion-индустрии (одежда, обувь, аксессуары), заведениями общественного питания, федеральными продуктовыми сетями, банками. Дальнейшее открытие новых бутиков сегмента «люкс» в локации «Старо-Невского» проспекта в ближайшей перспективе будет точечным.
- Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В пандемию Невский проспект испытывал сложности в связи со значительным снижением туристического потока и сокращением числа офисных сотрудников в период локдауна, поэтому содержание торговых точек в локации для многих операторов стало со временем нерентабельным. Так, например, свои отделения закрыли некоторые банки, ретейлеры, ориентированные на туристов. Несмотря на то, что в 2021 году рынок стал восстанавливаться, все же он не смог вернуться к допандемийным показателям, а в 2022 году столкнулся с новыми сложностями. Сейчас самый дорогой торговый коридор в городе преодолевает очередной виток изменений: ставки корректируются, период на ремонт и въезд в помещение увеличивается с учетом удорожания стройки, вследствие чего арендаторы предпочитают открывать магазины на короткий срок (до года). Например, появились форматы поп-ап, которые работают в течение трех-пяти месяцев, что позволяет им оперативно перестроиться в условиях изменяющегося рынка».
*Невский пр-т (основная часть) от ст. м. пл. Восстания до Адмиралтейского пр-та, «Старо-Невский» пр-т – от ст. м. пл. Восстания до пл. А. Невского.
** Ставка аренды включает НДС (20%).
Эксперты ГК ФСК проанализировали структуру спроса в жилых комплексах компании в столичном регионе, а также в Санкт-Петербурге и пригородах. Уровень дохода домохозяйства покупателей-москвичей в среднем превышает аналогичный показатель петербуржцев и жителей Московской области.
Максимальная доля сделок с новостройками комфорт-класса, реализуемыми ГК ФСК в Москве (23%), заключена покупателями с ежемесячным доходом в 150-200 тыс. руб. на семью*. Вторая группа по активности в сделках (19%) — семьи с доходом 100-150 тыс. руб. в месяц. Еще 22% сделок приходится на семьи с доходом менее 100 тыс. руб. в месяц. Доли покупателей с доходом 200-250 тыс. руб. и 250-300 тыс. руб. составляют по 8%, еще 16% — это домохозяйства с доходом от 300 тыс. руб. в месяц.
В новостройках, реализуемых ГК ФСК в ближайшем Подмосковье, самая активная группа покупателей (32% сделок) — семьи с доходом до 100 тыс. руб. в месяц на семью. Еще 25% покупателей — семьи с доходом в 100-150 тыс. руб. в месяц, а 22% — с доходом в 150-200 тыс. руб. в месяц. Доходом в 200-250 тыс. руб. в месяц располагают 8% покупателей новостроек ГК ФСК в регионе, и 13% у покупателей с доходом от 250 тыс. руб. в месяц на семью.
Самая активная группа покупателей в новостройках Петербурга и пригородов — также семьи с доходом до 100 тыс. руб. в месяц на семью, ее доля составляет 26%. Еще 25% — домохозяйства с доходом в 100-150 тыс. руб., а 23% — с доходом в 150-200 тыс. руб. в месяц. Еще 14% сделок заключено покупателями с доходом 200-250 тыс. руб. на семьи, оставшиеся 13% — покупателями с доходом 250 тыс. руб. на семью или больше
«Благодаря льготной ипотеке, на рынках столичного и петербургского регионов сейчас активно присутствуют покупатели с различным уровнем дохода. Действующие в проектах ГК ФСК ставки позволяют, например, приобрести квартиру в подмосковном ЖК „Римский“ с ежемесячным платежом в 25 000 тыс. руб., а в петербургском пригородном UP-квартале „Пушкинский“ — от 19 000 тыс. руб. в месяц», — говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. В компании отмечают рост доли покупателей, приобретающих свое первое жилье в Подмосковье и Ленобласти. По оценке ГК ФСК, доли покупателей в этих регионах, которые на момент сделки арендуют жилье, составляют порядка 32% и 28% соответственно.
Самый востребованный бюджет покупки в столичных новостройках ГК ФСК в 2020 и 2021 году составил 11,8 млн руб., в подмосковных проектах — 5,2 млн руб., в жилых комплексах петербургского региона — 6,1 млн руб.
*Под семьей в данном случае понимались не только зарегистрированные браки, но и гражданские браки, и семьи из одного человека (покупатели-одиночки). Спрос оценивался по сделкам в новостройках ГК ФСК за последние полгода.
На первичном рынке Москвы по итогам второго квартала доля апартаментов составляет 19,9% – это 5,8 тысяч лотов общей площадью 365,8 тысяч квадратных метров в 153 корпусах или 95 проектах. За квартал предложение сократилось более чем на 20%, а за год – на 43%. Цены выросли за год на 33%.
В сегменте апартаментов предложение продолжает сокращаться. За второй квартал 2021 года объём предложения уменьшился на 22,4% и составил 365,8 тыс. кв. м. За год объём предложения сократился на 42,9%. В преддверии принятия закона о правовом статусе апартаментов (Госдума вернётся к нему осенью) спрос на них растёт. Во втором квартале 2021 года объём реализованного спроса вырос на 39,9%, в годовом выражении спрос вырос в 3,6 раз.
Доля апартаментов (без элитного сегмента) на первичном рынке жилой недвижимости столицы составляет 19,9% от общей площади площади лотов, в предыдущем квартале доля данного сегмента находилась на том же уровне – 20%. В продаже представлено 5,8 тысяч апартаментов общей площадью 365,8 тыс. кв. м в 153 корпусах или 95 проектах.
«Спрос на апартаменты большой, а предложение сокращается – это неизбежно приводит к росту цен, – анализирует ситуацию Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. – За квартал средневзвешенная цена предложения выросла на 9,9% и достигла показателя 431,8 тысяч рублей за квадратный метр. За год рост цен на апартаменты составил 32,9%».
В структуре спроса по бюджету в сегменте апартаментов (без элитного сегмента) основная доля приходится на лоты от 5 до 14 млн рублей (51%), однако эта доля сократилась – в предыдущем квартале на лоты данной категории приходилось 72% спроса. В структуре предложения доля лотов стоимостью от 5 до 14 млн рублей – 45%. Следует отметить, что за квартал структура спроса заметно изменилась: выросла доля спроса в категории лотов дороже 23 млн рублей (с 9% в предыдущем квартале до 25% в этом квартале) за счёт выхода в реализацию в первом квартале 2021 года новых премиальных проектов, пользующихся высоким покупательским спросом.
В структуре спроса по площади в сегменте апартаментов (без элитного сегмента) преобладают лоты площадью до 50 кв. м (55%), в структуре предложения таких лотов 48%. При этом по сравнению с предыдущим кварталом выросла доля апартаментов площадью до 40 кв.м – с 19% до 36% за счёт выхода новых проектов комфорт-класса со стартовыми пулами, состоящими преимущественно из студий и однокомнатных лотов.
За квартал в сегменте апартаментов (без элитного сегмента) выросла доля студий за счёт пополнения предложения в данной категории в комфорт- и бизнес-классе. «В настоящий момент сложилась нетипичная ситуация: предложение студий превышает спрос (доля в предложении – 20%, в спросе – 19%), но поскольку в сегменте апартаментов студии пользуются высоким спросом, в дальнейшем баланс спроса и предложения вернётся к нормальному, и спрос вновь будет опережать предложение», – рассказывает Роман Родионцев.
За квартал объём предложения апартаментов уменьшился во всех классах: в комфорт-классе – на 28% до 83,9 тыс. кв. м, в бизнес-классе – на 15,5% до 143,9 тыс. кв. м, в премиум-классе – на 25,1% (до 138,0 тыс. кв. м). Средневзвешенная цена предложения апартаментов за квартал выросла во всех классах. При этом наиболее существенный рост отмечается в комфорт-классе – на 29,6%. В бизнес-классе рост цены за квартал составил 3,6%, в премиум-классе – 10,5%. В годовой динамике цена апартаментов в комфорт-классе выросла на 40,2%, в бизнес-классе – на 10,9%, в премиум-классе – на 23,2%.